吉林省林业勘察设计研究院
某某、长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司企业借贷纠纷执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2019）鲁01执异1391号
案外人：吉林省林业勘察设计院，住所地长春市人民大街4756号。
法定代表人：焦为屹，院长。
委托诉讼代理人：云树春，男，该院副院长。
申请执行人：***，女，1970年5月22日出生，汉族，住广州市番禹区。
委托诉讼代理人：黄德宪，北京市道融律师事务所律师。
被执行人：长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司，住所地吉林省延边朝鲜族自治州池南区锦江社区漫江风情小镇展示中心。
法定代表人：何礼萍，执行董事。
本院在执行申请执行人***与被执行人中弘控股股份有限公司（以下简称中弘控股公司）、长白山保护开发区中弘房地产开发有限公司（以下简称中弘长白山公司）等借款合同纠纷一案中，案外人吉林省林业勘察设计院（以下简称吉林林业设计院）对执行被执行人中弘长白山公司名下位于长白山保护开发区鹿岗小镇X号地块X号商业楼中的第X栋X单元X层XXX号房（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
吉林林业设计院称，请求济南市中级人民法院（以下简称济南中院）依法解除对涉案房产的查封。事实与理由：2019年7月30日，济南中院查封了涉案房产，但此前的2019年5月21日，吉林林业设计院已与中弘长白山公司签订商品房买卖合同，并于2019年5月22日在长白山保护开发区池西区房产管理处（以下简称池西房产管理处）交易备案，涉案房产已由吉林林业设计院出资购买，中弘长白山公司于2019年7月2日开具增值税发票后将房屋交付吉林林业设计院，吉林林业设计院已实际占有，未办理房产证系因中弘长白山公司未及时向不动产登记机关递交相关文件，而非吉林林业设计院自身原因，不动产登记机关正在为吉林林业设计院办理不动产登记证书。济南中院应依法解除对涉案房产的查封。
为证明其主张，吉林林业设计院提交了《商品房买卖合同》、发票、池西房产管理处证明等证据材料。
本院查明，关于***与中弘控股公司、中弘长白山公司等借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2018年5月16日作出（2017）穗仲中案字第22492号仲裁裁决，其中确定中弘控股公司偿还***借款本金4000万元及利息、中弘长白山公司等承担连带清偿责任。
上述裁决生效后，***向本院申请执行，执行案号为（2019）鲁01执232号。执行过程中，本院于2019年7月30日作出（2019）鲁01执232号之五民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人中弘长白山公司名下位于长白山保护开发区××小镇××号地块公寓楼：X号楼；商业楼：X号楼的项下房产，查封期限三年，自2019年7月30日至2022年7月29日。
2019年5月21日，吉林林业设计院与中弘长白山公司签订《商品房买卖合同》，约定由吉林林业设计院购买东参休闲生活区一期商品房X栋X单元X层XXX号，建筑面积133.3平方米，房屋总价款133.3万元。2019年7月2日中弘长白山公司开具增值税发票，载明吉林林业设计院缴纳购房款133.3万元，吉林林业设计院同时缴纳物业维修资金，中弘长白山公司将涉案房产交付吉林林业设计院。2019年10月28日，池西房产管理处出具证明，涉案房产已于2019年5月22日在该处交易备案。
2019年10月17日，中弘长白山公司出具说明一份，载明：由中弘长白山公司开发建设的长白山保护开发区池西区东参休闲生活区对外名称为鹿岗小镇，二者为同一项目。
以上事实有仲裁裁决书、民事裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》、发票、池西房产管理处证明、中弘长白山公司说明等证据材料在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吉林林业设计院在本院查封涉案房产前与被执行人中弘长白山公司签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并已实际占有使用，因开发商原因至今尚未完成房产证办理。吉林林业设计院以此主张排除对涉案房产的执行，符合上述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止位于长白山保护开发区鹿岗小镇X号地块X号商业楼中的第X栋X单元X层XXX号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 尚海军
审判员 周 宏
审判员 郑凤云
二〇一九年十一月二十六日
法官助理尚磊
书记员魏煜圻
