深圳芋贵圆企业发展有限公司、华润置地（赣州）有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江西省赣州市章贡区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣0702民初7543号

原告（反诉被告）：深圳芋贵圆企业发展有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道龙腾社区西乡大道230号满京华艺峦大厦3座705。

统一社会信用代码：91440300MA5EJM6C92。

法定代表人：胡瑶，公司总经理。

委托诉讼代理人：刘勤力，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权。

委托诉讼代理人：王香香，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权。

被告（反诉原告）：华润置地（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市在航工区章江新区新赣州大道8号华润中心万象城B1层。

统一社会信用代码：91360700586568313K。

法定代表人：朱文刚，公司总经理。

委托诉讼代理人：戴顺程，江西南芳律师事务所律师，特别授权。

原告（反诉被告）深圳芋贵圆企业发展有限公司（以下简称为深圳芋贵圆公司）与被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司（以下简称为赣州华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深圳芋贵圆公司的委托诉讼代理人王香香，被告（反诉原告）赣州华润公司的委托诉讼代理人戴顺程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）深圳芋贵圆公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告返还租赁保证金、水电费押金，并赔偿原告的装修损失及经营损失，共计人民币650000元；二、判令被告向原告支付利息，截止至起诉之日利息暂计为2518元（利息以650000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2021年6月25日起之日起计算至清偿之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月19日，赣州乐宁餐饮管理有限公司与被告签订《华润中心万象城租赁合同》，约定被告向其出租华润中心万象城B28号商铺，出租面积为119平方米，后双方签订补充协议及续租合同。2018年1月1日，赣州乐宁餐饮管理有限公司与原、被告签订了三方协议即《合同主体变更协议》，协议约定合同主体由赣州乐宁餐饮管理有限公司变更为原告，此前交付的保证金、押金自动转为原告所有。2020年12月16日，原被告签订补充协议，对续租期间进行了约定。2021年6月25日，被告向原告发出解约函，要求解除租赁合同并收回商铺。次日，被告向原告发送《违法处理通知单》，以原告烟感报警为由收取违约金10万元。但案涉商铺的烟感报警并未对被告造成任何实际损失，被告无权要求支付违约金。原告认为，根据合同约定，因原告年销售额未达到300万元，故续租期间应截止至2021年9月18日，2020年9月19日至2021年9月18日，每月基本租金为38560元或当月营业额之17%，两者取高，原告每月已依约向被告支付了基本租金不存在拖欠的情况。被告以原告拖欠营业额提成租金满八个月为由解除合同属于单方解除合同的违约行为，应退还原告交付的保证金、水电费押金并支付利息。原告在租赁商铺后斥资装修，在被告单方违约、封锁店铺的情形下，应赔偿原告的装修损失和剩余租期内的经营损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼。

被告（反诉原告）赣州华润公司答辩称，1、原告多次逾期支付租赁费用，拖欠2020年9月、10月、11月份租金至2020年11月9日才付清，根据合同约定，承租人逾期支付费用达15日或一年内逾期付款日期累计到60日的，出租人有权单方解除合同。且原告在一年内累计超过6个月没有向被告支付过营业额提成租金构成违约，依据合同约定，被告也有权单方解除租赁合同。2、因原告违约导致租赁合同解除，原告无权要求被告退还保证金并赔偿装修残值损失及经营损失。3、合同解除后，原告应交还商铺，否则因支付相应费用。4、原告租赁期间严重违反安全管理规定，多次引发消防事件并有安全管理违约行为，物业公司按约有权要求其整改并收取违约金。

反诉原告（本诉被告）赣州华润公司向本院提出反诉请求：一、判决确认反诉原、被告双方签订的《合同主体变更协议》、《华润置地（赣州万象城）商铺租赁合同（续租）》、《华润置地（赣州万象城）商铺租赁合同补充协议（第2次续租）》于2021年6月25日解除；二、判令反诉被告立即将B28商铺恢复至空壳状态并交还商铺；三、判令反诉被告按租金人民币38560元/月、管理费人民币8676元/月、推广费人民币1205元/月的标准自2021年7月1日起支付商铺占用费至交还之日止，截止反诉之日约为96882元；四、判决反诉被告缴纳的商铺租赁保证金145323元反诉原告无须退还，水电押金5550元直接抵扣其应支付给反诉原告的费用；五、判令反诉被告承担反诉原告因本案支出的律师费10000元；六、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年8月1日，反诉被告开始承租案涉的华润中心万象城B28商铺，2020年12月16日，双方起订补充协议，对续租事项进行了约定。但在租赁期限内，反诉被告多次逾期支付租赁费用达到15日以上且一年内逾期付款日期累计超过60日，甚至连续拖欠2020年9月、10月、11月份租金至2020年11月9日才付清。此外，反诉被告也自2020年9月份开始到2021年6月份，连续10个月没有向反诉原告支付过营业额提成租金。因反诉被告前述行为构成违约，反诉原告于2021年6月26日向反诉被告送达解约函，要求其在2021年7月8日前搬离商铺。但反诉被告未按通知搬离，2021年7月23日，反诉原告再次向其送达告知函，要求其在2021年7月31日前搬离商铺，但反诉被告仍未交还商铺。反诉原告认为，按照合同约定，反诉被告的行为构成违约，反诉原告有权解除合同并不予退还租赁保证金，反诉被告应将商铺恢复至空壳状态后交还反诉原告，否则应支付反诉原告为此支付的费用，同时承担反诉原告支出的律师费。

反诉被告（本诉原告）深圳芋贵圆企业发展有限公司辩称，1、反诉原告存在严重违约行为，无权行使单方解除权。反诉原告封锁商铺系恶意违约。烟感报警事件并未给其造成任何损害后果，且反诉原告和物业公司系不同的公司，无权代替物业公司处罚，合同也没有约定因消防安全问题有权行使单方解除权。反诉原告认为反诉被告未如期缴纳2020年9月、10月、11月的租金，但事实上，反诉被告一直在于反诉原告招商部李玉东对接合同续签的问题，2020年11月7日，反诉被告签收反诉原告邮寄的租赁合同补充协议后，第一时间让财务安排支付租金，租赁合同补充协议是在2020年12月16日签订的，反诉被告在合同生效前就支付了租金，不存在逾期支付。2、鉴于反诉原告自行封锁商铺，反诉被告无法搬出任何物品，故要求将商铺恢复至空壳状态并交还商铺这一诉求明显缺乏事实依据，也无权要求支付商铺占用费。3、反诉被告已向反诉原告缴纳了合同约定的租金，不存在违约行为。根据合同约定，因反诉被告年销售额未达到300万元，故续租期间应截止至2021年9月18日，不自动续租，自2020年9月19日至2021年9月18日，每月基本租金为38560元或当月营业额之17%，两者取高，而反诉被告每月已依约向被告支付了每月基本租金（即取高值支付），不存在拖欠租金的情况，反诉原告认为反诉被告拖欠了营业额提成租金满10个月，属于对合同约定租金标准的理解错误。4、鉴于前述理由，反诉原告存在恶意擅自解除合同的行为，应返还租赁保证金145323元、水电费押金5550元，赔偿装修损失155304.42元和经营损失，无权用于抵扣任何费用，同时支付利息，其支付的律师费也应自行承担。

经审理查明：2015年6月19日，华润置地（赣州）有限公司与赣州乐宁餐饮管理有限公司签订《华润中心万象城租赁合同》，约定赣州华润公司将坐落于赣州市章江新区××号商铺出租给赣州乐宁餐饮管理有限公司。2017年7月30日，华润置地（赣州）有限公司（甲方）与赣州乐宁餐饮管理有限公司（乙方）再次签订《华润中心万象城租赁合同》（续租），合同编号ＣＲＬＧＺ-ＨＴ0492-20170919，约定“甲方将华润赣州万象城商城内Ｂ28商铺出租给乙方使用，承租面积119平方米，租用期限自2017年9月19日起至2019年9月18日止，若2018年6月1日至2019年5月31日期间总营业额达到180万，则该商铺之租期自动调整为3年；乙方每月租金为：每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高，营业额提成租金以每月总营业额为基数计算；乙方有下列行为之一的，甲方有单方解除本合同、收回该商铺并追究乙方的违约责任，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……违反本合同第四条的约定，逾期支付任何费用达到15日或一年内逾期付款日期累计达到60日……对于按照本合同第4.1.2条约定的两者取高方式支付租金的乙方租户，如在租赁期限内甲方连续三个月或一年内累计六个月未能收到乙方支付的营业额提成租金的，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任，甲方不承担任何违约或赔偿责任……;甲方依据本合同第15.1.1条单方解除合同的，应当书面通知乙方，合同解除后，乙方应按本合同约定交还商铺，甲方收取的租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。”

2018年1月1日，赣州华润公司与赣州乐宁餐饮管理有限公司、江西乐宁餐饮管理有限公司芋贵圆分公司签订《合同主体变更协议》一份，约定赣州乐宁餐饮管理有限公司将上述《华润中心万象城租赁合同》合同主体变更为江西乐宁餐饮管理有限公司芋贵圆分公司。2019年8月1日，赣州华润公司（甲方）、江西乐宁餐饮管理有限公司芋贵圆分公司（乙方）、深圳芋贵圆公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定：甲乙双方签订了赣州万象城B28店铺的《华润中心万象城租赁合同》（合同编号CRLGZ-HT0492-20170919），且合同正在履行中，现三方协商一致，自2019年8月1日起，乙方将合同主体变更前和变更后既有合同项下的全部权利和义务整体转让给丙方，丙方取代乙方成为既有合同一方；既有合同其余内容不做变动，继续有效；本协议生效前，乙方已按既有合同的约定向甲方支付的保证金、押金等，在本协议生效后自2019年8月1日自动转为丙方所有并视为丙方根据既有合同的约定交纳的费用（即丙方无需另行缴纳），既有合同中关于保证金、押金的一切权利、义务、责任均由丙方承担。合同签订后，案涉商铺交由深圳芋贵圆公司承租使用。合同至2020年9月18日期满。合同期满后，深圳芋贵圆公司与赣州华润公司商谈续租事宜，期间，深圳芋贵圆公司未向赣州华润公司支付租金。2020年11月2日，赣州华润公司向深圳芋贵圆公司发送《关于华润万象城B28-芋贵圆店铺催缴欠费的通知》，通知深圳芋贵圆公司于2020年11月6日前支付2020年9月、10月、11月固定租金及费用共计117075.25元。2020年11月9日，深圳芋贵圆公司向赣州华润公司支付案涉商铺2020年9月、10月、11月的租金及管理费、推广费共计115630.8元。

2020年12月16日，赣州华润公司（甲方）与深圳芋贵圆公司（乙方）签订《华润置地（赣州万象城）商铺租赁合同补充协议（第2次续租）》，约定：鉴于2017年7月30日，甲乙双方签订了编号为CRLGZ-HT0492-20170919的租赁合同（原合同），2019年签订了补充协议，约定甲方将赣州万象城B28号商铺出租给乙方，租赁期限为3年，截止目前，该商铺仍由乙方实际占有使用，甲方双方达成如下协议，若乙方在2020年9月19日至2021年9月18日期间该商铺年销售额达到300万，则续租期间为2020年9月19日至2022年9月18日，若乙方在2020年9月19日至2021年9月18日期间该商铺年销售额未达到300万元，则续租期间为自2020年9月19日至2021年9月18日，乙方应不晚于2020年12月31日前将该商铺装修为“芋贵圆”品牌最新门店装修形象，装修期间租金、物业费、推广费照常支付；续租期间，该商铺的租金为每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高：自2020年9月19日至2021年9月18日，每月基本租金38560元，或当月营业额之17%，两者取高；续租期间，该商铺管理费为8676元/月（含税），推广费为1205元/月；续租期间，乙方应向甲方支付租赁保证金145323元、水电费押金5550元，合计150873元，乙方根据原合同已支付租赁保证金117249元、水电费押金8325元，差额部分25299元，乙方于协议生效后5日内补足；除本协议变更内容外，原合同其余条款继续有效。协议签订后，深圳芋贵圆公司继续使用案涉商铺，并按每月38560元的基本租金标准向赣州华润公司支付租金至2021年6月。

2021年6月24日，案涉商铺因厨房锅具烧干冒烟，引发烟感报警，同日，深圳华润物业管理有限公司赣州分公司对案涉商铺实施了断电上锁停止营业的措施。次日，赣州华润公司决定对店铺采取清退处理，并向深圳芋贵圆公司发送《致赣州万象城B28芋贵圆店铺的解约函》，以公司一年内已累计八个月未能收到深圳芋贵圆公司支付的营业额提成租金为由，单方面解除合同，并要求深圳芋贵圆公司于7月8日前将商铺内所有物品搬离，将商铺恢复至空壳状态。2021年7月23日，赣州华润公司再次向深圳芋贵圆公司发送《关于物品搬离及商铺恢复原状的告知函》，要求深圳芋贵圆公司于7月31日前将商铺内所有物品搬离，将商铺恢复至空壳状态。2021年8月11日，赣州华润公司自行将案涉商铺清空并回收。

上述事实，有原、被告当庭陈述及经庭审举证质证的营业执照、法定代表人身份证、企业信用信息公示系统报告、《华润中心万象城租赁合同》、《万象城租赁该合同补充协议》、《合同主体变更协议》、《华润置地（赣州万象城）商铺租赁合同》（续租）、《华润置地（赣州万象城）商铺租赁合同补充协议》（第2次续租）、《致赣州万象城B28芋贵圆店铺的解约函》、《违章处理通知单》、收据、银行流水、照片、律师函、租金支付凭证、《关于华润赣州万象城B28芋贵圆店铺催缴欠费的通知》、《关于物品搬离及商铺恢复原状的告知函》、《关于B28店铺蒸锅烧干冒烟约谈会的会议纪要》、会议签到表、租户培训记录签到表、照片等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为，赣州华润公司与赣州乐宁餐饮管理有限公司、深圳芋贵圆公司签订的《华润中心万象城租赁合同》、《合同主体变更协议》、《华润置地（赣州万象城）商铺租赁合同补充协议（第2次续租）》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应确认合法、有效，对各方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点在于：一、赣州华润公司是否享有单方解除案涉租赁合同的权利？二、案涉商铺于2021年6月24日被物业公司封锁后，深圳芋贵圆公司主张的装修残值损失、经营损失以及赣州华润公司主张的商铺占用费是否应予支持？本院综合评判如下：关于第一个争议焦点，首先，赣州华润公司主张深圳芋贵圆公司拖欠2020年9月、10月、11月份租金至2020年11月9日才付清的行为构成违约，本院认为，在该期间原租赁合同期已满，双方仍在对续租事宜进行协商，深圳芋贵圆公司因此而延迟交付租金，并非无故延迟交付租金，此后，双方在2020年12月16日仍签订了续租合同，表明赣州华润公司对深圳芋贵圆公司此前延交租金的行为予以了默认，现又以该行为构成违约为由主张单方解除权无法律依据。其次，赣州华润公司主张深圳芋贵圆公司在一年内累计超过6个月没有支付过营业额提成租金构成违约，其由此享有单方解除合同的权利，本院认为，根据《全国法院民商事审判会议纪要》（2019年11月8日）第47条，诚实信用原则是民商法的基本原则，在解释合同条款、确定违约责任、决定合同应否解除时，均应考虑诚实信用原则，合理确定当事人的权利义务关系，适当限制合同解除权的行使。本案中，依据案涉租赁合同的约定，承租人应按照每月基本租金或每月营业额提成租金中两者取高的标准支付租金，赣州华润公司并未提供证据证明深圳芋贵圆公司每月营业额达到应该支付营业额提成租金的标准，因此，深圳芋贵圆公司按照每月基本租金标准支付租金符合合同约定，其已经履行了合同的主要义务及大部分内容，虽然合同约定了出租人连续三个月或一年内累计六个月未能收到营业额提成租金的，有权解除合同，但鉴于深圳芋贵圆公司已按时支付每月基本租金，其违约程度显著轻微，且其未能支付营业额提成租金也并不影响合同目的的实现，故不宜认定赣州华润公司据此享有单方解除合同的权利，对赣州华润公司提出确认案涉合同于2021年6月25日解除的诉讼请求，本院不予支持。现案涉租赁合同期已满，赣州华润公司亦已将商铺收回，故深圳芋贵圆公司此前支付的租赁保证金145323元及水电费押金5550元，应由赣州华润公司予以退还，并应支付自起诉之日即2021年8月2日起的相应利息，对深圳芋贵圆公司就此提出的诉请，本院予以支持。关于第二个争议焦点，深圳芋贵圆公司主张商铺封锁后的装修残值损失及经营损失，但其向本院提交的施工报价表及其单方制作的利润表并不足以证明案涉商铺的装修价值及经营利润，且案涉商铺系因深圳芋贵圆公司在使用过程中引发消防安全事件而被封锁，深圳芋贵圆公司对此具有过错，故封锁期间不能经营而造成的损失应由其自行承担。关于赣州华润公司主张的商铺空置期间的占用费，本院认为，赣州华润公司在物业公司已对商铺进行封锁，且其同时向深圳芋贵圆公司发出了解约函的情况下，其完全可以采取适当措施防止损失扩大，因其未及时采取措施而造成的商铺空置损失，不宜再向深圳芋贵圆公司主张，因此，本院判定赣州华润公司及深圳芋贵圆公司对商铺封锁后的各项损失互不承担，由此产生的律师费，亦不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十五条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、由被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）深圳芋贵圆企业发展有限公司退还租赁保证金145323元；

二、由被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）深圳芋贵圆企业发展有限公司退还水电费押金5550元；

三、由被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）深圳芋贵圆企业发展有限公司支付逾期利息（以150873元为基数，自2021年8月2日起按年率3.85%计算至付清之日止）；

四、驳回原告（反诉被告）深圳芋贵圆企业发展有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10325元，由原告（反诉被告）深圳芋贵圆企业发展有限公司负担7928元，由被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司负担2397元，反诉案件受理费1219元，由被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

本案生效后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　长　郭　澎

人民陪审员　高　华

人民陪审员　丁建忠

二〇二一年十月二十七日

书　记　员　易文珺