华润置地（赣州）有限公司
华润置地（赣州）有限公司与***、第三人江西银行股份有限公司赣州分行商品房销售合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江西省赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
(2019)赣0702民初4291号
原告：华润置地（赣州）有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江新区新赣州大道8号华润中心万象城B1层。
统一社会信用代码：91360700586568313K。
法定代表人：唐三阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄洪强，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：张**明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：***，男，1984年12月6日出生，住江西省赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：黄永海，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区张家围路48号。
统一社会信用代码：91360700550871863N。
负责人：雷红云，系该行行长。
委托诉讼代理人：徐清亮，男，1990年10月4日出生，住江西省赣州市赣县，该分行客户经理，一般代理。
原告华润置地（赣州）有限公司（以下简称华润置地）与被告***，第三人江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称江西银行赣州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地的委托诉讼代理人张**明、被告***的委托诉讼代理人黄永海，第三人江西银行赣州分行的委托诉讼代理人徐清亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润置地向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿原告向第三人代偿房贷本息暂计26428.88元（2019年5月后原告向第三人代偿房贷本息金额以原告实际代偿金额为准）；2、判令被告向原告支付违约金人民币257878.6元（总购房款的20%）；3、判令被告赔偿原告律师代理费8000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2012年10月13日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20120802774），约定被告购买原告位于赣州市章江新区，建筑面积为141.55㎡，房屋总价为人民币1289393元。付款方式及期限为按揭贷款：被告于签订合同时即向原告支付首期款计人民币为389393元，余款人民币900000元由被告向银行申请按揭贷款支付。2014年12月18日，第三人江西银行股份有限公司赣州分行（原南昌银行股份有限公司赣州分行）作为贷款人（抵押权人）、被告作为借款人及抵押人《个人房产借款及抵押合同》（编号为197140388830100），约定被告向第三人贷款900000元，借款期限为360个月，自2014年12月18日起至2044年12月18日止；按月等额本金归还贷款。担保方式为房屋抵押和原告作阶段性保证人。2013年9月17日，原告与第三人签订一份《楼宇按揭合作协议书》，约定第三人为购房人提供购房按揭贷款；原告为购房人提供阶段性连带担保，保证期从第三人向被告发放贷款之日起至第三人获得被告所购房产的完整抵押权时止。2018年9月，被告开始未按借款合同约定偿还贷款，且累计达三期以上，被告行为已构成违约。2019年3月28日，原告向第三人代偿了涉案房屋贷款本息共计26428.88元。
根据《赣州市商品房买卖合同》附件三《合同补充协议》第四条第4项的约定“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除原合同，并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用（包括不限于诉讼费、律师费、执行费等）。如违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任。”据此，原告有权要求被告赔偿代偿款及追究被告违约责任。综上，原告上述所列诉讼请求皆有合同基础。为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。
原告华润置地围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、营业执照及法定代表人证明书，证明原告诉讼主体资格；
证据2、身份证，证明被告诉讼主体资格。
证据3、江西银行赣州分行工商信息，证明第三人诉讼主体资格。
证据4、商品房买卖合同及补充协议，证明原被告商品房买卖合同关系及被告违约事实；
证据5、个人房产借款合同、支付凭证、楼宇按揭合作协议书及付款凭证，证明因被告断供违约导致原告承担了阶段性担保责任，造成原告损失；
证据6、委托代理合同及发票，证明原告因本案支付的律师费。
被告***辩称：1、原告的代偿金额需看到原件进行确认；2、原告代偿了几期，但原告代偿了第一期的时候完全可以通知被告，避免后面的损失发生。
被告***向本院提交江西银行转款单一份，证明被告2019年12月2日支付房款5573.85元，现在被告正在正常还款。
第三人江西银行赣州分行辩称：金额无异议，已经出具过相关材料给原告。
第三人江西银行赣州分行未向本院提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年10月13日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：201xx2774），约定被告购买原告位于赣州市章江新区商品房，建筑面积为141.55平方米，总价为人民币1289393元。付款方式及期限为按揭贷款：被告于签订合同时向原告付清首期款计人民币389393元，余款人民币900000元由被告向银行申请按揭贷款支付。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告与被告签订了上述合同的《合同补充协议》一份，该补充协议约定：被告如有任何导致银行追究原告按揭保证责任的行为，均构成被告违反本协议，自原告履行保证责任之日起10日内，被告应赔偿原告的全部损失，否则被告应从原告实际承担担保责任之日起每日按原告承担合同金额的万分之一向原告支付违约金至实际付清款项之日止。如被告未能按时偿还银行贷款，导致原告向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，原告有权解除合同，并要求被告承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外，被告还应支付原告因解约支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费）等，如此违约金不足以赔偿原告损失的，被告还应承担赔偿责任等；……。上述合同签订后，被告交付了购房首期款389393元。2013年9月17日，原告与第三人江西银行赣州分行（原南昌银行赣州分行）签订一份《楼宇按揭合作协议书》，约定原告自愿为购房借款人提供阶段性连带责任保证担保。保证期限自第三人向购房借款人发放购房贷款时其至第三人获得该购房借款人所购房产的完整抵押权时止。
2014年12月18日，原告（担保人）、被告***（借款人）与第三人江西银行赣州分行（原南昌银行赣州分行）（贷款人）签订《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：197140388830100），约定被告***向贷款人借款900000元，借款期限为360个月，自2014年12月18日起至2044年12月18日止，按月等额本金归还贷款，在本合同签订的贷款利率水平下，每期归还本金金额为人民币2500元，首期归还本息之和为人民币7112.5元。贷款利率按百分比浮动定价，实际贷款利率为6.15%，担保方式为房屋抵押和原告提供阶段性连带责任保证担保。
借款合同签订后，第三人向被告发放了购房贷款，但被告自2018年9月逾期还款，原告因此于2019年3月28日代为还款26428.88元（其中代偿本金为10537.08元，利息为15558.52元，罚息为333.28元）。
另查明，原告为实现本案债权支付律师费8000元。
本院认为，原告与被告***签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原告代被告向第三人代偿了贷款本息后，被告未及时向原告支付代偿款，其行为违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付代偿款本息共计26428.88元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金人民币247878.6元的诉请，因原告为案涉贷款提供了担保，根据原、被告房屋买卖合同的约定，如被告未能按时偿还银行贷款，导致原告向银行承担保证责任，累计达三期(含三期)以上的，原告有权追偿并要求被告承担违约责任。但根据双方合同补充条款的约定，违约金应按合同金额日万分之一计算至实际付清款项之日止，故被告应向原告支付的违约金应按该标准计算。关于原告要求被告支付律师代理费用的问题，符合双方约定，且未违反相关收费标准，故对原告的该项诉请，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告***在本判决生效之日起十日内向原告华润置地（赣州）有限公司支付代偿款26428.88元；
二、由被告***在本判决生效之日起十日内向原告华润置地（赣州）有限公司支付违约金（自2019年3月28日起至上述第一项款项付清之日止，以1289393元为基数，按日万分之一计算）；
三、由被告***在本判决生效之日起十日内向原告华润置地（赣州）有限公司支付律师代理费8000元；
四、驳回原告华润置地（赣州）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5685元，由被告***负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 喻红峰
人民陪审员 廖 芬
人民陪审员 胡腊梅
二〇二〇年七月八日
法官助理陆瑶
书记员温宁英
