杭州杭水市政工程有限公司与杭州健龙躺健康科技有限公司某某路中医诊所房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市西湖区人民法院 民事判决书 （2019）浙0106民初9471号 原告：杭州杭水市政工程有限公司，住所地杭州市拱墅区上塘路******。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***、***，浙江宏昊律师事务所律师。 被告：杭州健龙躺健康科技有限公司**路中医诊所，住所地，住所地杭州市西湖区古荡新村****iv> 负责人：**。 委托诉讼代理人：**、***，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 本院审理的原告杭州杭水市政工程有限公司（以下简称杭水市政公司）与被告杭州健龙躺健康科技有限公司**路中医诊所（以下简称健龙躺中医诊所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院转为普通程序组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭进行审理。原告杭水市政公司的委托诉讼代理人***、***，被告健龙躺中医诊所的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭水市政公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告保证金271085元；2、被告支付原告承包费用（租金）505036元（从2019年4月1日至2019年8月15日）；3、被告支付原告违约金400000元；4、被告赔偿原告租赁差价损失40848.5元（1061㎡×0.5元/㎡/天×77天）；5、被告支付原告**付款违约金，暂计至2019年9月23日为102338.38元（271085元×0.05%×429天+505036元×0.05%×175天），计算至实际付清之日止；6、被告支付原告税费17156.37元；7、被告赔偿原告为主张权利而支出的律师代理费10000元；8、本案诉讼费用、保全费、诉讼财产保险责任担保费等由被告承担。 事实和理由：2018年7月7日，原、被告签订《房屋承包经营合同》，被告向原告实际承租位于杭州市西湖区××路××村××幢××楼面积共计1061平方米的部分房屋。约定：合同期限自甲方（原告）搬离时间至2025年2月31日止；乙方已对甲方所要合作的房屋做充分了解，无论房屋面积是否有误差，均按照本协议约定条款履行，若乙方（被告）收到甲方通知后的7个工作日内未来办理房屋交接手续的，视为房屋已经实际交付，开始计算双方的承包经营费用；合同签订后乙方向甲方缴纳保证金271085元，首年单价3.5元每平方米，第一年向甲方交纳承包费1355427元，如乙方需提供发票，相关税费由乙方支付；乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳；合同签订后3个工作日内甲方支付保证金271085元整，第1项和第2项约定的款项由乙方按照实际交房之日前支付，后期费用半年一付，先付后用；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金肆拾万元，给守约方造成损失的，还应赔偿给守约方造成的损失；待甲方搬离后乙方不得以任何理由拒绝支付整体租金及装修费、辅房使用费。否则视为乙方违约，甲方有权没收乙方支付的保证金，并要求乙方支付违约金肆拾万元及给甲方造成的其他损失（损失包括给予原合作方4元每平方米价格，给予乙方整体租金3.5元每平方米整体优惠的差价）；乙方**交付押金及承包费的，每**一日，应按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约**以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失，本条以上约定的损失包括甲方实现债权的所有费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等。 合同签订后，原告积极履行了合同义务，被告并未如期支付保证金271085元，并告知要求解除案涉合同，原告并未同意解除。原告分别于2019年1月3日、1月9日发函告知被告，案涉场地原告已搬离，被告应当于2019年3月31日与原告办理交房手续。被告接函后未能如约与原告办理房屋交接手续，亦未按合同约定支付相应的承包费用（租金）。针对上述情形，原告委托北京炜衡（杭州）律师事务所于2019年5月14日向被告发送《律师函》，要求被告在接函后三个工作日内接受房屋，并支付承包经营费用，但被告仍未能如约履行，并于2019年5月17日复函原告，要求原告对案涉房屋自行处置，但双方未能达成一致意见。2019年6月17日，被告向原告发送《要求搬离的函》，提出解除案涉合同，但原告并未同意被告的解除请求。2019年8月6日，被告向原告发出《搬离交接通知函》，告知原告其将于2019年8月15日前完成搬离工作。2019年8月15日，双方交接了租赁场地。 综上，被告未及时按照合同约定租赁房屋并支付保证金、承包费（租金）已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任，故原告诉诸法院。 被告健龙躺中医诊所辩称：针对古荡新村西21幢一、二、三楼房屋原、被告签订了两份不同的合同，在此之前被告在**路上有个诊所要拆迁，因此需要租赁房屋。案涉房屋签约时，原告作为出租人仍在案涉房屋二、三楼办公，原告搬离时间不确定。被告于2018年9月搬入一楼房屋开始使用营业。2018年11月，原告提出因其没有新办公地址，决定继续使用三楼，二楼给被告使用，双方协商不成。因二楼到三楼只有一个楼梯，会导致双方合用一个楼梯，这不符合医疗机构的要求，被告提出能否在外搭一个楼梯，原告不同意，双方未达成一致意见。2019年1月9日，原告出具了要求被告限期搬离一楼和搬入二、三楼的两个函，导致双方矛盾激化，之后双方继续协商沟通未果。被告不需要向原告支付任何费用，被告向原告提出解除二、三楼的租赁合同并不构成违约，不需要承担违约责任，且被告也没有使用二、三楼。 经审理查明：2018年7月17日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订了《房屋承包经营合同》一份。约定：甲方提供给乙方承包经营的房屋位于杭州市西湖区××路××村××幢部分房屋，建筑面积1061平方米；若乙方收到甲方通知后的7个工作日内未来办理房屋交接手续的，视为房屋已经实际交付，开始计算双方的承包经营费用；乙方承包经营期限自甲方搬离时间至2025年2月31日止；合同签订后乙方向甲方缴纳保证金271085元，乙方需支付甲方前期投入装修费用97万元，及院内西侧4间辅房合作期间使用费30万元；承包费首年单价3.5元每平方米，乙方承包经营期内就古荡新村西21幢部分房屋，第一年向甲方交纳承包费1355427元，从第二年开始每年递增3%，如乙方需提供发票，相关税费由乙方支付；乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳；合同签订后3个工作日内甲方支付保证金271085元整，第1项和第2项约定的款项由乙方按照实际交付之日前支付。后期费用半年一付，先付后用；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金肆拾万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失；待甲方搬离后乙方不得以任何理由拒绝支付整体租金及装修费、辅房使用费。否则视为乙方违约，甲方有权没收乙方支付的保证金，并要求乙方支付违约金肆拾万元及给甲方造成的其他损失（损失包含：1、甲方给予原合作方4元每平方米价格，给予乙方整体租金3.5元每平方整体优惠的差价。2、乙方搬离后到找到新合作方房屋空置时间的闲置费用。3、甲方为本次合同履行承担的经营费用，人工及相关文件材料费用。4、甲方签订本次合同可获得的预期利益损失）。搬离后甲方也不得以任何理由拒绝交接房屋，否则视为甲方违约，乙方有权要求甲方支付违约金肆拾万元；乙方**交付押金及承包费的，每**一日，应按拖欠金额每日万分之六点五向甲方支付违约金，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约**以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失。本条以上约定的损失包括甲方实现债权的所有费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等；甲方或乙方如要提前终止本合同，应提前30天正式书面并电话通知对方，双方应在结清所有费用及承担相应责任后本合同才能终止；合同终止后，合同双方仍应承担原合同内所规定之双方应履行而尚未执行完毕的义务与责任。双方约定了其他合同内容。同日，原、被告签订了关于被告承包经营杭州市西湖区××路××村××幢101-110房屋。房屋建筑面积322平方米，被告承包经营期限自2018年7月17日至2025年2月28日止。 2019年1月3日，原告向被告发送告知函，通知原告于2019年3月31日前搬离古荡新村西21幢案涉房屋，要求被告于2019年3月31日前与原告办理交房手续。2019年1月9日，原告再次通知被告其于2019年3月31日前搬离古荡新村西21幢房屋，要求被告办理相关交房手续，否则视为违约，按照《房屋承包经营合同》违约条款处理。2019年1月9日，原告通知被告提出终止古荡新村西21幢101-110房屋（建筑面积322平方米）。后原、被告工作人员多次通过微信沟通，协商租金支付、房屋租赁事宜，但未达成一致意见。2019年5月17日，被告向原告发送回复函，告知被告对二、三楼1061平方米房屋未办理交接手续，未实际使用，要求原告自行处置，以防止损失扩大。2019年6月17日，被告向原告发函，要求搬离一楼322平方米房屋，同时解除二、三楼1061平方米房屋的《承包经营合同》。2019年6月28日，被告向原告发送《搬离交接通知函》，将于2019年6月30日前完成搬离工作并交接房屋。2019年8月5日，原告向被告发函要求尽快支付案涉房屋1**包经营费。2019年8月6日，被告向原告发送搬离交接通知函，告知其于2019年8月15日前完成搬离工作并完成房屋交接。2019年8月8日，原告向被告发函认为其提前解除案涉合同应承担违约责任。2019年8月15日，原、被告完成了案涉房屋的交接手续。 本院认定上述事实的证据有原告提供的《房屋承包经营合同》、告知函、通知函、律师函、邮寄凭证及签收记录、回复函、要求搬离的函、搬离交接通知函、交接单，被告提供的微信聊天记录、通知函，以及原、被告庭审**。 本院认为：原、被告签订《房屋承包经营合同》实质为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告承包经营期限自原告搬离时间至2025年2月31日止，若被告收到原告通知后7个工作日内未来办理房屋交接手续的，视为房屋已经实际交付，开始计算双方的承包经营费用。本案中原告已于2019年1月3日、1月9日通知被告其于2019年3月31日之前搬离案涉房屋，要求被告办理房屋交接手续，但被告却未按约接受房屋并支付租金等相关费用，已构成违约。之后双方沟通租金支付、合同解除等相关事宜，未能达成一致意见。2019年8月15日，原、被告经协商解除合同并完成房屋交接。因被告违约致使原告从2019年4月1日至2019年8月15日止的案涉房屋承包费（租金）505036元（1061㎡×3.5元/㎡/天×136天），被告理应支付给原告。关于违约金及损失问题，合同约定原告搬离后被告不得以任何理由拒绝支付租金等费用，否则视为违约，被告支付原告违约金40万元及给原告造成的其他损失。违约金人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑被告的过错、原告的损失、被告未使用案涉房屋等案件实际情况，酌情确定被告支付原告违约金100000元。因本院已从总体上酌情支持原告违约金主张，原告主张的租金差价损失、**付款违约金、律师费、诉讼保全担保服务费亦属于违约损失**，故本院不予支持。关于原告要求被告支付税费17156.37元，因原告未提供其支付税费的相关证据，本院不予支持。保证金目的系担保合同的履行，案涉合同实际上已解除，故原告要求被告支付保证金271085元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州健龙躺健康科技有限公司**路中医诊所于本判决生效之日起十日内支付杭州杭水市政工程有限公司承包费（租金）505036元。 二、杭州健龙躺健康科技有限公司**路中医诊所于本判决生效之日起十日内支付杭州杭水市政工程有限公司违约金100000元。 三、驳回杭州杭水市政工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付**履行期间的债务利息。 案件受理费16918元，由原告杭水市政公司负担9315元，被告健龙躺中医诊所负担7603元。 原告杭水市政公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告健龙躺中医诊所于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二〇年九月四日 书记员***