云南时光影业发展有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

昆明市呈贡区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云0114民初1494号

原告：云南时光影业发展有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区吴家营街道毓秀小区商业广场****。

法定代表人：贺斌。

委托诉讼代理人：贺毅，男，系公司员工，特别授权代理。

委托诉讼代理人：周磊，云南耀律律师事务所律师，特别授权代理。

被告：**，男，1992年11月11日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。

原告云南时光影业发展有限公司（以下简称：时光公司）与被告**租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告时光公司的委托诉讼代理人周磊、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告时光公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告解除《场地租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠店铺租金16024元、免租期租金4370元，合计20394元；3.判令被告向原告支付拖欠的电费489.5元、水费50.4元、物业管理费380元、垃圾处理费114元、公共照明用电分摊费400元、卫生清扫人工工资分摊费800元、巡护人工工资分摊费400元、排污设备用电费200元、公共设施维护费200元，合计3033.9元；4.判令被告向原告支付违约金8740元；5.判令被告支付2019年4月1日至合同解除之日的租金;6.本案案件受理费由被告承担。后原告变更诉讼请求，将第二至第五项诉讼请求变更如下：1.判令被告向原告支付截止至2019年5月20日的拖欠店铺租金24035元，免租期租金4370元，合计28405元；2.判令被告支付2019年5月21日至法院判令合同解除之日止的租金；3.判令被告向原告支付拖欠的电费539元、水费29元、物业管理费570元、垃圾处理费171元、公共照明用电分摊费600元、卫生清扫人工工资分摊费1200元、巡护人工工资分摊费600元、排污设备用电费300元、公共设施维护费300元，合计4309元；4.判令被告向原告支付违约金43861.8元。事实及理由：2018年5月20日，原告与被告**签订《场地租赁合同》，原告将位于昆明市呈贡区雨花毓秀小区新天地商业步行街KL栋的场地租赁给被告经营美发店。原告将场地交付被告使用，随即被告开展了美发店的经营活动。根据合同约定，被告应于2018年11月20日支付第一年下半年剩余租金以及租赁期间使用所产生的水电物业等相关费用，但截止至今原告依旧未收到合同约定的租金、场地相关费用。截止至2019年3月31日，被告拖欠租金16024元、水电费及场地相关费用3033.9元。2019年1月被告向原告提出延迟缴纳租金，但在双方签订补充协议时临时反悔，自称租金太高超出被告负担。本着友好合作的原则,原告与被告协商合作经营，但协商后期被告再次反悔，拒绝与原告合作，一系列行为性质恶劣，严重违反了双方签订的《场地租赁合同》及相关法律规定。在合同第九条违约责任第6点约定“一方若有违约，应向守约方支付8740元违约金”，被告应赔偿原告违约金8740元。并且根据《场地租赁合同》第三条第2点：承租人不享受免租期的免租金优惠，承租人应按本合同约定的租金标准向出租人补交该期间的全部租金。被告应向原告补交免租期租金4370元。为保护原告的合法民事权益不受侵犯，现原告根据原、被告双方签订的《场地租赁合同》与《中华人民井和国合同法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望查明事实，判如所诉！

被告**辩称，当时我直接申请免租的时候是我们的房子还没有到期的时候，我们申请免租，然后有一个月免租期，装修完之后我们店只经营了三个月不到，我们第一期是交了三个月的房租。然后三个月房租可能还差十多天，满期的时候我跟他们当时的负责人沟通了，我说我们要退租，因为店里面内部出了问题，他就说你必须要把下半年的房租交了，还说要提前一个月去申请。后面租期刚刚满期的时候，他们就直接把我们铺子锁了，我们没有使用这个铺子，哪里产生的水电费我不清楚。后来他们什么老总过来跟我谈，说看我们店生意好要跟我们合作，让我们分股，让我出一个合作方案，了解一下我们这个行业的利润率，那我也出了材料给他们看过了。他们对这个东西不太满意，所以后面这个事情一拖再拖。关于原告诉请第一项，愿意解除合同，但是现在我没有使用铺子，他把铺子锁了。第二项，这个铺子我们没有使用，对租金我是有质疑的，从2018年11月起就没有使用。第三项，不同意。第四项，违约金有疑问。

原告依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证，原告时光公司提交的费用通知单中2018年10月8日、2018年11月2日及2018年12月6日的三张有被告签字，本院予以采信，其余费用通知单及欠费明细系原告时光公司单方制作，本院不予采信。原告时光公司提交的其余证据本院予以采信。

本院经审理认定事实如下：2018年5月21日，原告时光公司（甲方、出租方）与被告**（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于昆明市呈贡区雨花毓秀小区新天地商业步行街KL栋负一层呈贡时光影城5号场地（套内面积38㎡）出租给乙方作为美发店使用。租赁期共三年（自2018年5月20日至2021年5月19日止），2018年5月20日至2018年6月19日为免租期，期间不计租金。在租赁期内，如因承租人原因导致本合同无法继续履行的或因承租人违约导致出租人单方解除本合同的，则承租人不享受免租期的免租金优惠，承租人应按本合同约定的租金标准向出租人补交该期间的全部租金。租金及交付方式如下：第一年租金为52440元/年（115元/㎡），扣除1个月装修免租期后，第一年实际交纳租金为48070元，半年一付，上半年实际交纳租金为24035元，2018年5月20日缴纳；下半年实际交纳租金为24035元，2018年11月20日前缴纳；下年度租金按照上年度整年租金总额递增8%方式计算。合同另对水电费、物业管理费用、垃圾处理费用及其他经营性分摊费用进行了约定。合同第八条约定乙方延迟支付租金及其他款项超过30天的，甲方有权单方解除本合同并要求乙方按照本合同约定承担违约责任。第九条违约责任约定的违约金为8740元。

双方合同签订后，原告时光公司将租赁场地交付被告**，被告**交纳了2018年5月20日至2018年11月20日的租金24035元及物业费等相关费用，进行了装修和经营。庭审中，原告时光公司认可被告**2019年1月中旬起没有再经营。现租赁场地门外额外加锁锁闭，场内的美发店经营用品未搬离。

本院认为，针对原告时光公司主张的解除《场地租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告**在双方未协商一致解除合同也未返还租赁物的情况下，未按期支付租金，已构成违约，被告**虽主张已告知原告时光公司要退租，但其并未举证证实，且即便其陈述属实，其单方主张提前解除合同也应当经过协商一致或者采取其他合理方式主张，综上本院认为本案系被告**违约导致的合同解除，原告时光公司主张解除合同本院予以支持。

针对原告时光公司主张的免租期租金4370元，合同已对免租期租金优惠的条件进行了约定，现因被告**违约导致合同解除，原告时光公司主张免租期租金有事实及合同依据，本院予以支持。同理，原告时光公司主张的违约金43861.80元依据不足，本院根据双方合同约定支持被告**支付违约金8740元。

针对原告时光公司主张的2018年11月20日起的店铺租金，被告**抗辩认为店铺实际未使用故不应当支付租金。本院认为，被告**并未举证证实实际未使用店铺的时间，且其亦陈述不继续经营的主要原因系其内部原因，而非原告时光公司原因导致，故本院认为其抗辩理由不能成立。但结合原告时光公司关于“店铺2019年1月中旬起未经营”的陈述，以及店铺大门上锁客观上导致租赁物无法使用的事实，可以认定原告时光公司作为出租人在双方发生争议未妥善解决的情况下，未保障租赁物的使用权利也未采取有效措施阻止损失的扩大，且对于被告**的违约行为本院已实际支持了免租期租金和违约金，故本院认为本案租金不应当持续计算，对于原告时光公司主张的租金，本院支持自2018年11月20日起至2019年1月20日止按两个月计算的租金为8740元。

另针对原告时光公司主张的电费539元、水费29元、物业管理费570元、垃圾处理费171元、公共照明用电分摊费600元、卫生清扫人工工资分摊费1200元、巡护人工工资分摊费600元、排污设备用电费300元、公共设施维护费300元，本院认为电费、水费仅有原告时光公司单方提供的金额，无其他证据予以证实，故本院不予支持。其他费用结合被告**2019年1月下旬起未实际经营的事实，本院仅支持按两个月计算的费用如下：物业管理费190元、垃圾处理费57元、公共照明用电分摊费200元、卫生清扫人工工资分摊费400元、巡护工人工资分摊费200元、排污设备用电费100元、公共设施设备维护费100元，合计1247元。

综上所述，对于原告时光公司诉讼主张的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告云南时光影业发展有限公司与被告**于2018年5月21日签订的《场地租赁合同》；

二、被告**于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付拖欠原告云南时光影业发展有限公司的租金8740元、免租期租金4370元，合计13110元；

三、被告**于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告云南时光影业发展有限公司物业管理费190元、垃圾处理费57元、公共照明用电分摊费200元、卫生清扫人工工资分摊费400元、巡护工人工资分摊费200元、排污设备用电费100元、公共设施设备维护费100元，合计1247元；

四、被告**于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告云南时光影业发展有限公司违约金8740元；

五、驳回原告云南时光影业发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取857元，由被告**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

本案的申请执行期限为判决生效后二年内。

审判员　　方铮铮

二〇一九年九月三日

书记员　　宋娟玲