广州粤华物业有限公司

***、广州粤华物业有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

来源:中国裁判文书网
广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)粤01民终14519号 上诉人(原审被告):***,男,1975年11月22日出生,汉族,住广东省增城市。 委托诉讼代理人:***,广州**律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***,广州**律师事务所实习人员。 被上诉人(原审原告):广州粤华物业有限公司,住所地广东省广州市越秀区东风东路555号粤海集团大厦2507、2508房。 法定代表人:***。 委托诉讼代理人:**,该司员工。 上诉人***因与被上诉人广州粤华物业有限公司(以下简称粤华公司)物业服务合同纠纷一案,不服广东省广州市天河区人民法院(2022)粤0106民初11109号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人***上诉请求:1.撤销一审判决,发回一审重审或依法改判;2.案件一审、二审诉讼费用等由粤华公司承担。事实与理由:一、关于粤华公司邮寄《律师函》是否为有效送达,可否中断诉讼时效的问题。粤华公司两次邮寄的《律师函》并未有效送达***,并不形式中断诉讼时效的法律效力,粤华公司主张其分别于2018年1月17日、2020年12月11日向***涉案房屋地址邮寄《律师函》的邮件等要求***支付物业服务费等费用,但该函件收件人并非***本人,且该邮件的备注为《律师函》,并非“催缴物业费的通知”,***基于畏诉的心态,拒绝收件为一般人的正常心理,***并不知道也不可能知道该邮件内容为粤华公司催缴物业费的意思表示,因此,该邮件不能视为有效送达,当然也不构成中断诉讼时效的效力。 二、***是否应承担滞纳金的问题。滞纳金首先具有法定性,由国家法律、法规明文规定,个人和其他团体都无权私自设立。其次是具有强制性,滞纳金的征收由国家强制力保障实施。三是具有惩罚性,是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性的措施。因此,滞纳金只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。而违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。物业公司不是行政部门,因此,物业合同里无权约定滞纳金,而应是违约金,一审法院支持粤华公司合同无效约定,是错误的。 三、粤华公司在一审期间提交的2018年11月17日的EMS特快专递,快递的编码为1035639874527,该快递并没有送达回执。该快递并没有构成有效送达,而且***也并没有收到该特快专递。2020年12月11日邮寄的律师函,粤华公司也没有提供相应的邮寄证据,仅仅提供了一个律师函的复印件,以及一个并没有任何备注的EMS的邮寄单,***也并未收到该邮件。因此,***认为不构成法定的诉讼时效中断的效力,本案已过诉讼时效。 四、粤华公司被更换的原因,背后非常复杂,其既存在物业管理不善,也存在对于金海业主进行人身威胁等综合原因,粤华公司在物业服务过程中并没有尽到相应的合同义务,***拒交物业费合理。综上,请求判如所请。 粤华公司答辩称:一、2018年1月17日以及2020年12月12日的《律师函》均属于有效送达,构成诉讼时效的中断。2018年1月17发出的《律师函》上的收件地址为***所在地址,文件的内件品名明确标注:物业服务费催收律师函,文件回单标注为:拒收。可见***是明确知悉文件的内容,属于故意拒收。2020年12月12日发出的《律师函》上收件地址以及联系人方式均为***的居住地址和联系电话,显示已经成功妥投。“妥投”“拒收”均可确认为已送达,诉讼时效理应中断。律师函寄出地址为***住址,快递单上注明***的电话号码,证明粤华公司已经积极采取正当方式向***主张权利。 二、关于违约金与滞纳金的问题。***是金海花园***506房的业主,涉案物业建筑面积79.72平方米。***每月应缴物业服务费为79.72×2=159.44元。根据《物业服务合同》第七章第二十二条约定,业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费的,应按每日欠交金额千分之一滞纳金的标准向乙方支付违约金。合同条款的原文约定为“滞纳金标准的违约金”,是***断章取义认为一审法院以及粤华公司混淆滞纳金以及违约金的概念。综上,请求驳回上诉,维持原判。 粤华公司向一审法院起诉请求:1.***向粤华公司支付2012年4月至2020年12月的物业服务费16741.2元(房屋建筑面积79.72平方米,每月应缴物业服务费为2元/平方米);2.***向粤华公司支付逾期支付物业服务费的滞纳金(以当月欠付的物业服务费为本金,按照每日千分之一计算,分别自当月21日起计至实际清偿之日止,以本金为限);3.本案案件受理费由***承担。 一审法院认定事实:一、房产的位置:广州市天河区金海花园***506房。(以下简称涉案房屋) 二、涉案房屋面积:79.72平方米。 三、约定的物业管理费标准:小高层住宅2元/月•平方米。 四、约定的物业管理费的计付区间及支付期限:每月20日前缴纳当月物业服务费。 五、约定的物业服务期限:2008年6月1日至2011年5月31日。 六、违约责任的约定:未能按时足额交纳物业服务费的,应按每日欠交金额千分之一的标准支付滞纳金。 七、其他:1.广州市天河区金海花园第四届业主委员会于2019年1月9日出具《项目在管证明》,载明:本委员会成立于2018年6月14日,至今未与任何物业服务企业签署物业服务合同,故金海花园小区(广州市天河北路612-616号,金海北街6号、8号,金海南街1-4号、6号)仍由粤华公司提供物业管理服务工作;2.2020年12月31日,广州市天河区金海花园第四届业主委员会(甲方)、粤华公司(乙方)、广州华信服务集团有限公司(丙方)签订《金海花园项目物业管理移交情况确认书》,约定:自三方共同签订本确认书之时起,金海花园的物业服务由乙方移交给丙方,乙方物业服务收费和代收代缴业主、商户水电费义务截止时限至2020年12月31日23:59:59,丙方物业服务收费和代收代缴业主、商户水电费义务自2021年1月1日零时起算等;3.粤华公司表示其分别于2018年1月17日、2020年12月11日向***涉案房屋地址邮寄《律师函》等要求***支付物业服务费等费用,对此提交ems退件、《律师函》、ems快递单、妥投证明等予以证明;4.粤华公司表示其分别于2014年3月7日、2016年2月22日、2016年10月19日、2019年1月4日、2019年1月23日、2019年9月20日、2020年4月17日、2020年11月19日以在涉案房屋门口张贴《催款函》的形式向***主张权利,对此提交照片予以证明,经质证,***对上述证据的真实性不予确认。 一审法院认为:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定:“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外,民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议的法律事实发生于民法典实行之前,应当适用当时的法律、司法解释之规定调处本案。 根据已查明的事实,粤华公司、***成立物业服务合同关系,粤华公司提供了物业管理服务,根据公平原则和权利义务相一致原则,***负有向粤华公司支付物业服务费的义务。***关于粤华公司在管理服务上存在种种问题的抗辩,不能免除***应支付物业服务费的义务。关于诉讼时效,粤华公司主张其采取在涉案房屋门口张贴《催款函》的形式向***主张权利,对此未能充分举证证明,***对此不予确认,一审法院对粤华公司的上述主张不予采信。粤华公司主张其分别于2018年1月17日、2020年12月11日向***涉案房屋地址邮寄《律师函》等要求***支付物业服务费等费用,对此提交相应证据予以证明,一审法院予以采信,上述函件的送达导致诉讼时效的中断,故粤华公司诉请要求2012年4月至2014年12月的物业服务费已过诉讼时效,***辩称粤华公司的部分诉请已过诉讼时效,一审法院予以采纳。综上,***应向粤华公司支付2015年1月至2020年12月的物业服务费11479.68元(79.72×2×72)。对于粤华公司诉请的超出部分,一审法院不予支持,予以驳回。 ***迟延支付物业服务费,造成粤华公司的损失,粤华公司诉请要求***支付滞纳金有合同依据,一审法院予以支持。***辩称滞纳金标准过高,从公平角度,一审法院酌情判令滞纳金以每月欠付的物业服务费159.44元(79.72×2)为本金,分别自当月21日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算,自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算,各期滞纳金均应以本金为限。对于粤华公司诉请的超出部分,一审法院不予支持,予以驳回。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定,一审法院判决:一、***于本判决发生法律效力之日起10日内,向粤华公司支付2015年1月至2020年12月的物业服务费11479.68元及滞纳金(每月欠付的物业服务费159.44元为本金,分别自当月21日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率50%的标准计算,自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率50%的标准计算,各期滞纳金均应以本金为限)。二、驳回粤华公司的其他诉讼请求。如果***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍向粤华公司支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费326元,由粤华公司负担163元,***负担163元。 经审查,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。 二审期间,上诉人***向本院提交证据:1.微信公众号“关于公众号”及相关文章标题截图,证明涉案物业所属的广州市天河区金海花园第四届业主委员会的官方微信公众号基础信息;2.2020年11月3日《金海业委会主任受到粤华物业人身威胁》的公众号文章截图,证明粤海公司威胁金海花园业主委员会主任***,其个人已向警方报警;3.2020年11月3日《百强企业10年前服务VS现今服务》公众号文章截图,证明粤华公司在服务涉案物业期间存在大量的侵害业主利益的事情,诸如随意将业主踢出群聊、拒不维修或改善公共设备、拒不公布公共收益、长期霸占不返还、拒不清理公共楼道的垃圾等;4.2020年10月31日小区的自来水加压设备损坏严重的公众号文章截图;5.2020年10月24日金海花园儿童游乐设施问题的公众号文章截图;证据4、5共同证明粤华公司怠于履行维修公共设备的物业服务义务;6.2020年10月24日惊天秘闻金海你所不知道的15大真相的公众号文章截图,证明粤华公司在物业管理服务过程中怠于履行相关合同义务。 被上诉人粤华公司质证称:不确认全部证据的真实性、关联性和合法性。此公众号为当时新物业公司入场的利益相关方故意捏造歪曲事实情况而发出的。在物业公司更换的过程中,里面牵涉很多关系,而粤华公司属于全国物业管理的百强企业,其有自身的发展模式,积累了品牌实力,是广东省物业管理行业协会执行会长单位,8次蝉联中国物业服务百强企业,在行业界属于领先地位,并且粤华公司非常重视党组织建设。 二审查明,粤华公司分别于2018年1月17日、2020年12月11日向***涉案房屋地址邮寄《律师函》等要求***支付物业服务费等费用,相关的快递单上记载的收件人为**,其中,2018年1月17日快递单显示“拒收”退件;2020年12月11日快递单显示“他人代收:速递易”。二审庭审后,***向本院提交《情况说明》确认**系其妻子。 本院认为,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款规定:“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。”本案中,相关的案件事实发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行后,故本案适用民法典及司法解释的规定。 本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条:“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定,本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。故综合双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为:粤华公司诉请***支付欠付物业费是否已过诉讼时效,以及***是否应付滞纳金的问题。 经查,原《物业服务合同》已于2011年5月31日期限届满,涉案小区业委会没有做出续聘或另聘物业服务人的决定,而粤华公司事实上继续提供了物业服务,一审法院认定***负有向粤华公司支付物业服务费的义务,符合权利义务相一致原则,本院予以确认。 关于诉讼时效的问题,经查,粤华公司分别于2018年1月17日、2020年12月11日向***涉案房屋地址邮寄《律师函》等要求***支付物业服务费等费用,相关的快递单上记载的收件人为***妻子**,其中,2018年1月17日快递单显示“拒收”退件;2020年12月11日快递单显示“他人代收:速递易”。鉴于***并未举证证实其曾向粤华公司提供其他联系地址、联系人及联系电话,故一审法院认定粤华公司的相关邮件已构成有效送达,并无不当,本院予以确认。此外,鉴于物业管理服务的对象系整个小区全体业主,服务的内容含安保、卫生、消防、公共设施维修保养等多个领域,且物业服务合同具有长期性和综合性的特性,物业服务本身是一个动态的长期的过程,***虽主张粤华公司服务不到位,但其在二审中提交的证据尚不足以证实粤华公司未履行主要合同义务或提供的物业管理服务存在重大瑕疵,故对其该上诉主张,本院不予采纳。综上,因粤华公司的2018年1月17日、2020年12月11日函件送达导致诉讼时效的中断,故一审法院判令由***向粤华公司支付自2015年1月至2020年12月的物业服务费11479.68元(79.72×2×72),并无不当,本院予以维持。 至于***上诉主张粤华公司无权收取滞纳金的问题,鉴于粤华公司系依据《物业服务合同》中违约责任约定“未能按时足额交纳物业服务费的,应按每日欠交金额千分之一的标准支付滞纳金”主张相应的滞纳金的,因该约定本属违约责任范畴,故一审法院综合合同履行情况,判令由***向粤华公司支付按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率50%的标准计算,且各期滞纳金均应以本金为限的滞纳金,公平合理,本院予以维持。***上诉主张其无需支付滞纳金,理据不足,本院不予采纳。 综上,上诉人***在二审期间提交的相关材料,不属于新证据,且不足以影响本案实体处理,本院不予采纳。 综上所述,***的上诉理由不成立,其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚,处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项的规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费163元,由***负担。 本判决为终审判决。 审判长  *** 审判员  何 佐 审判员  刘 卉 二〇二三年八月三十日 书记员  郭 俏 *** 附件: 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务,导致债权人向人民法院申请强制执行的,人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施,并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》,对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的,对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行,人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施;情节严重,构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定,追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的,债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。
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