***、广州粤华物业有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终14518号 上诉人（原审被告）：***，女，1946年6月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 被上诉人（原审原告）：广州粤华物业有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路555号粤海集团大厦2507、2508房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，该司员工。 上诉人***因与被上诉人广州粤华物业有限公司（以下简称粤华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2022）粤0106民初11108号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判：***向粤华公司仅支付2018年12月至2020年12月物业服务费6553.13元（合同收费标准2.5元/月·平方米×面积104.85平方米×诉讼时效期间未届满月数即25个月）；2.一审、二审案件的受理费全部由粤华公司承担。事实与理由：一、***与粤华公司是物业服务合同关系，双方签订的《物业服务合同》于2011年5月31日期限届满后，粤华公司自愿留下按原合同约定继续提供服务。2020年10月6日，金海花园业主大会决定选聘广东华信物业有限公司提供物业服务，粤华公司被业主大会淘汰，其于2020年12月31日下午4时撤离退出金海花园，粤华公司延续提供服务的时间为2011年6月1日至2020年12月31日止。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，2011年5月31日期限届满的合同，即金海花园业主委员会与粤华公司于2008年6月1日签订的《物业服务合同》自动延续至2020年12月31日止。该合同第六条约定：“高层住宅收费标准为2.5元/月·平方米”；第二十三条约定：“物业服务公司违反合同第六条的约定，擅自提高物业服务收费标准的，业主和住宅使用人就超额部分有权拒绝交纳，物业服务公司已经收取的，业主和住宅使用人有权要求双倍返还。”2011年6月1日至2011年8月31日继续服务期间粤华公司履行了合同约定标准收费，但在2011年8月粤华公司利用其从事物业服务之便利条件，擅自决定从2011年9月1日起提高物业服务收费标准，高层住宅提高到2.85元/月·平方米强行收费，拒绝收取按合同约定标准的交费。2011年9月20日至2012年10月期间，***多次前往向粤华公司处交费，要求按合同第六条和第二十三条的约定履行，均遭被***拒收。***于2012年2月27日、2012年8月29日、2019年1月18日分别给粤华公司发出传真件、寄出挂号信、亲自送达书信给粤华公司，要求其按合同约定2.5元/月·平方米收费（证据：见一审���辩证据2、证据11、证据12-15），粤华公司收到上述传真和信函之后仍坚持只收取按2.85元/月·平方米的交费。2011年9月至2012年10月期间，石牌街道办主任、街道办物管专职主管和金***会书记多次斡旋，并建议粤华公司按照合同约定标准先行收费，搁置提高部分待协商解决；2019年6月12日下午4时金***会新的书记兼居委会主任再次斡旋，均都无济于事，粤华公司对石牌街道和金***会斡旋建议置之不理，仍旧坚持只按2.85元/月·平方米的交费，拒绝收取按合同标准的交费。本案是因粤华公司违反合同约定，擅自提高收费标准收费，拒收***按合同第六条和第二十三条约定的交费而导致物业服务费欠交，引起本案纠纷的原因在粤华公司。2011年6月1日至2020年12月31日期间，粤华公司仅仅送达2012年9月29日邮寄的《律师函》和2019年1月4日催缴函二份函件，除此以外，2012年9月29日至2019年1月4日、2019年1月4日至2020年12月31日期间，粤华公司没有向***送达过主张权利的任何函件。鉴于2021年12月24日、2022年2月8日收到一审法院短信与电话，获悉粤华公司于2021年11月10日向一审法院起诉立案后撤诉，故对2018年12月至2020年12月已过诉讼时效物业服务费部分未予抗辩；自2019年1月4日收到催缴函，按合同第7条约定支付期限为月，根据《中华人民共和国民法总则》第189条规定，故只对2011年9月至2018年11月过诉讼时效物业服务费部分提出不履行的抗辩。自2011年9月，粤华公司违反合同第六条约定、擅自提高收费标准，高层住宅提高到2.85元/月平方米向业主收费。直到本案2022年3月8日立案的起诉状和2022年6月16日一审庭审中的诉讼请求，粤华公司才明确履行合同约定标准，高层住宅2.5元/月·平方米、低层住宅2.0元/月平方米计费。 二、一审法院认定诉讼时效中断错误，缺乏产生中断的证据予以证明。一审法院关于“粤华公司提交妥投证明予以证明”和“2014年12月9日、2016年10月19日、2018年1月17日、2020年12月11日的函件的送达导致诉讼时效中断”的认定错误，与事实不符。1.粤华公司没有提交妥投证据。2.2014年12月9日、2016年10月19日、2018年1月17日、2020年12月11日的函件没有邮寄送达给***，粤华公司也没有提交已送达的证据予以证明。3.粤华公司仅仅提交证据9，该证据9并未显示邮件已送达到***。关于证据9也就是一审判决书第6页所写的“提交快递退件、《律师函》、快递单、妥投证明等予以证明”的证据。证据9页码是64的证据“中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司开具的证明书”，其前一句显示：2020-12-11快递件于2020-12-12已妥投，而后一句却显示：签收人是他人代收，菜鸟代收，却又没有提交菜鸟已送达的证据予以证明。相反，该证据9页码是64的证明书足以能说明2020-12-11函件没有妥投到***。至于证据9页码分别为51、52、55、56、59、60的快递退件和快递单则分别显示：〈1）本人不在、原单退回；〈2〉收件签名栏为空白无人签收；〈3〉同一邮件改退条显示拒收、而收件人签收栏则有***不认识的签名、前后自相矛盾；〈4〉全部快递单无一显示邮件已送达。而如上，一审法院认定“2014年12月9日、2016年10月19日、2018年1月17日、2020年12月11日的函件的送达导致诉讼时效的中断”的基本事实错误，一审法院认定诉讼时效中断，缺乏产生中断的证据予以证明。综上，2011年9月至2018年11月的物业服务费已过诉讼时效，依法粤华公司已丧失请求权、丧失了胜诉权。故***上诉请求改判***向粤华公司支付2018年12月至2020年12月物业服务费6553.13元。 三、本案滞纳金的诉求缺乏事实与法律依据。本案是因粤华公司违反合同第六条约定，擅自提高收费标准收费，拒收***按：合同第六条和第二十三条约定的交费引起本案纠纷，因而导致欠交物业服务费。引起本案纠纷的原因在粤华公司，未履行交费义务的原因和造成损失的责任完全在粤华公司自身，粤华公司对本案物业服务费的欠交应当负全部责任，故上诉请求驳回粤华公司关于滞纳金的诉求。 四、至于水费的周转金的问题，粤华公司应予退还，在另案中粤华公司也当庭表示这个周转金是***的，并同意退还，所以没有上诉。综上，请求判如所请。 被上诉人粤华公司答辩称：一、关于诉讼时效中断的问题。1.一审法院不支持2011年9月至2012年11月，粤华公司没有提起上诉；2.***确认了2018年12月至2020年12月期间的物业费，没有超过诉讼时效；3.2012年12月至2018年11月30日期间的物业费问题，在此期间，粤华公司共向***发出相关律师函3份：（1）从时间上看，序号1的律师函发函日期为2014年11月18日，往前推两年，即2012年12月以后均不超过诉讼时效；序号1至序号3的律师函之间的时间间隔均不超过两年，可起到诉讼时效中断的法律效果。（2）***在一审中提供的证据13显示其电话号码为132××******，与粤华公司快递单注明的手机号码相同，实践中快递员必然会通过该手机与***联系，因此***不可能收不到电话，粤华公司有理由相信***接电话后表示拒收，而拒收在性质上应当视同送达。（3）一审法院对此时间段确认为不过诉讼时效。（4）***否认收到序号1至序号3的律师函，仅仅为其陈述，没有提供反证证明其主张。综上，上述争议时间段不超过诉讼时效，有事实和法律为依据，一审判决认定正确。 二、关于滞纳金的问题。***认为，其按照2.5元标准缴纳物业服务费，粤华公司拒收，因此，不产生滞纳金。1.粤华公司合法提价，有权以2.85元标准收取物业服务费。首先，粤华公司延续提供物业服务的期限为2011年6月1日至2020年12月31日，在这段时间里，粤华公司作为合法的物业服务企业，有权依法向作为小区业主的***收取物业服务费。其次，基于涉案小区十多年以来从未调整物业服务费导致经营严重亏损，在业委会缺位无法召开业主大会的情形下，粤华公司经所属石牌街道办和社区居委会的同意，制作意见征询表，就“是否同意粤华物业继续提供服务”和“适当调升物业服务费”两项议题征求业主意见，其后，在居委会负责人、13名业主代表业方的监督见证下，对回收的意见表公开唱票统计，结果是两项议题均取得超“双二分之一”的业主同意。粤华公司随后向天河区国土房产局物业管理科提交《金海花园业主大会决定的备案报告》。因此，粤华公司调整物业服务费程序合法，取得“双二分之一”以上业主同意的法定条件，全过程均置于属地街道委员会和居委会的监督之下，表决结果合法有效。粤华公司撤出涉案小区后，业主委员会与新的物业服务企业签订新的《物业服务合同》约定的物业服务费标准，与调价后的标准一致，也说明当初调价具有合理性。最后，根据《物业服务合同》第七章第二十二条约定，业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日欠交金额千分之一滞纳金的标准向乙方支付违约金。***未按合同约定履行缴费义务，理应按合同约定承担滞纳金；2.小区绝大多数的业主都按照新的标准缴纳物业服务费，而***一直拒绝按照新标准缴纳，考虑到“求同存异”、搁置争议快速解决问题，粤华公司提出可以暂按2.5元标准先收，但发票要注明“暂按2.5元标准收取”字样，***不同意注明，如注明则拒绝缴纳。本来，按照粤华公司的方案，可解决大部分问题，其每月差额0.35元，即使以十年计算，也不过是4403.7元（0.35×104.85×12×10=4403.7元），不是粤华公司拒收，实质上是***的借口而已。综上，请求驳回上诉，维持原判。 粤华公司向一审法院起诉请求：1.***向粤华公司支付2011年9月至2020年12月的物业服务费29358元（房屋建筑面积104.85平方米，每月应缴物业服务费按照调价前的标准为2.5元/平方米）；2.***向粤华公司支付逾期支付物业服务费的滞纳金（以当月欠付的物业服务费为本金，按照每日千分之一计算，分别自当月21日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；3.本案案件受理费由***承担。 一审法院认定事实：一、房产的位置：广州市天河区金海花园***603房。（以下简称涉案房屋） 二、涉案房屋面积：104.85平方米。 三、约定的物业管理费标准：高层住宅2.5元/月·平方米。 四、约定的物业管理费的计付区间及支付期限：每月20日前缴纳当月物业服务费。 五、约定的物业服务期限：2008年6月1日至2011年5月31日。 六、违约责任的约定：未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日欠交金额千分之一的标准支付滞纳金。 七、其他：1.广州市天河区金海花园第四届业主委员会于2019年1月9日出具《项目在管证明》，载明：本委员会成立于2018年6月14日，至今未与任何物业服务企业签署物业服务合同，故金海花园小区（广州市天河北路612-616号，金海北街6号、8号，金海南街1-4号、6号）仍由粤华公司提供物业管理服务工作；2.2020年12月31日，广州市天河区金海花园第四届业主委员会（甲方）、粤华公司（乙方）、广州华信服务集团有限公司（丙方）签订《金海花园项目物业管理移交情况确认书》，约定：自三方共同签订本确认书之时起，金海花园的物业服务由乙方移交给丙方，乙方物业服务收费和代收代缴业主、商户水电费义务截止时限至2020年12月31日23：59：59，丙方物业服务收费和代收代缴业主、商户水电费义务自2021年1月1日零时起算等；3.粤华公司主张其分别于2012年9月29日、2014年12月9日、2016年10月19日、2018年1月17日、2020年12月11日向***涉案房屋地址邮寄《律师函》等要求***支付物业服务费等费用，对此提交快递退件、《律师函》、快递单、妥投证明等予以证明；4.***曾以物业服务合同纠纷向一审法院提起诉讼，诉请要求粤华公司退回2001年8月20日收取的用水周转金100元等，一审法院于2011年11月29日作出（2011）穗天法民四初字第2120号民事判决书，判决驳回***的全部诉讼请求。 一审法院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议的法律事实发生于民法典实行之前，应当适用当时的法律、司法解释之规定调处本案。 根据已查明的事实，粤华公司、***成立物业服务合同关系，粤华公司提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，***负有向粤华公司支付物业服务费的义务。关于诉讼时效，粤华公司分别于2012年9月29日、2014年12月9日、2016年10月19日、2018年1月17日、2020年12月11日向***涉案房屋地址邮寄《律师函》等要求***支付物业服务费等费用，对此提交相应证据予以证明，一审法院予以采信，其中，2014年12月9日、2016年10月19日、2018年1月17日、2020年12月11日的函件的送达导致诉讼时效的中断，而2012年9月29日至2014年12月9日已过两年诉讼时效，且在该段期间内未有证据显示粤华公司曾向***主张过权利，故粤华公司诉请要求2011年9月至2012年11月的物业服务费已过诉讼时效，***辩称粤华公司的部分诉请已过诉讼时效，一审法院予以采纳。综上，***应向粤华公司支付2012年12月至2020年12月的物业服务费25426.13元（104.85×2.5×97）。对于粤华公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。***辩称粤华公司收取的水费周转金100元可用于抵扣一审法院物业服务费，（2011）穗天法民四初字第2120号民事判决书已判决不予支持***要求退回水费周转金的诉讼请求，一审法院对***的上述抗辩不予采纳。 ***迟延支付物业管理费，造成粤华公司的损失，粤华公司诉请要求***支付滞纳金有合同依据，一审法院予以支持。从公平角度，一审法院酌情判令滞纳金以每月欠付的物业服务费262.13元（104.85×2.5）为本金，分别自当月21日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，各期滞纳金均应以本金为限。对于粤华公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，一审法院判决：一、***于本判决发生法律效力之日起10日内，向粤华公司支付2012年12月至2020年12月的物业服务费25426.13元及滞纳金（每月欠付的物业服务费262.13元为本金，分别自当月21日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率50%的标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率50%的标准计算，各期滞纳金均应以本金为限）。二、驳回粤华公司的其他诉讼请求。如果***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍向粤华公司支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1164元，由粤华公司负担168元，***负担996元。 经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审期间，上诉人***向本院提交证据：收水费发票，证明***分别于2011年9月21日、2013年7月11日、2014年10月21日、2015年5月18日、2016年6月12日、2017年6月16日、2018年12月11日、2019年4月18日、2020年9月7日先后9次到粤华公司物业服务办公室缴纳水费和物业服务费，由于粤华公司不同意按合同约定的2.5元/㎡收费，只收按其擅自提价的2.85元/㎡的交费，所以只收取了水费。 被上诉人粤华公司质证称：确认证据的真实性、合法性，但关联性不予确认，证明内容也不同意，未能够证明其已交纳物业服务费的事实。 二审查明，二审庭审中，***称：其系去现场交现金，我每次都到现场去交物业费和水费，因为粤华公司拒绝按原来标准收物业费，我通常是要离开广州之前把水费交粤华公司的，粤华公司也知道我不住在这里；涉案房屋是我孩子购买的，孩子已经不在广州了，孩子买房的时候就写了父母的名字，爷爷、小孩的名字，小孩，他因为已经去近了，所以让我们住在这里，是这样子的。因为我要照顾住在长沙的姐姐，因此长期不在涉案房屋内居住，粤华公司是知晓的，但粤华公司向涉案房屋寄送的律师函，未能实际向我送达。被上诉人粤华公司则称：对于***主张是以现金的方式交水费和物业费不予确认。 另查，粤华公司分别于2012年9月29日、2014年12月9日、2016年10月19日、2018年1月17日、2020年12月11日向***涉案房屋地址邮寄《律师函》等要求***支付物业服务费等费用，相关的快递单上记载的收件人电话系***的手机号码，其中，2014年12月9日快递单因“多次派送无人，致电无人接听”退件；2016年10月19日快递单因“多次派送无人，多次致电无人接听”退件；2018年1月17日快递单因“电话联系用户不在家，拒收”退件；2020年12月11日快递显示“他人代收：菜鸟”。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”本案中，相关的案件事实发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行后，故本案适用民法典及司法解释的规定。 本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。故综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：粤华公司诉请***支付欠付物业费是否已过诉讼时效，以及***是否应付滞纳金的问题。 经查，原《物业服务合同》已于2011年5月31日期限届满，涉案小区业委会没有做出续聘或另聘物业服务人的决定，而粤华公司事实上继续提供了物业服务，一审法院认定***负有向粤华公司支付物业服务费的义务，符合权利义务相一致原则，本院予以确认。 关于诉讼时效的问题，经查，粤华公司分别于2012年9月29日、2014年12月9日、2016年10月19日、2018年1月17日、2020年12月11日向***涉案房屋地址邮寄《律师函》等要求***支付物业服务费等费用，相关的快递单上记载的收件人电话系***的手机号码，其中，2014年12月9日快递单因“多次派送无人，致电无人接听”退件；2016年10月19日快递单因“多次派送无人，多次致电无人接听”退件；2018年1月17日快递单因“电话联系用户不在家，拒收”退件；2020年12月11日快递显示“他人代收：菜鸟”。鉴于***并未举证证实其曾向粤华公司提供其他联系地址、联系人及联系电话，故一审法院认定粤华公司的相关邮件已构成有效送达，并无不当，本院予以确认。故因粤华公司的2014年12月9日、2016年10月19日、2018年1月17日、2020年12月11日函件送达导致诉讼时效的中断，故一审法院判令由***向粤华公司支付自2012年12月至2020年12月的物业服务费25426.13元（104.85×2.5×97），并无不当，本院予以维持。至于***上诉认为粤华公司收取其水费周转金100元应用于抵扣欠付的物业服务费的问题，鉴于一审法院作出的（2011）穗天法民四初字第2120号民事判决书已判决不予支持***退回水费周转金的诉讼请求，故对***该上诉理由，本院亦不予采纳。 至于***上诉主张其不交费的原因归责于粤华公司的问题，因***上诉主张其与粤华公司就物业服务费的标准产生争议，粤华公司据此拒绝收取其物业服务费，但粤华公司不予确认，***提供的现有证据不足以证实其该主张，本院不予采纳。一审法院综合合同履行情况，已酌情调低***应付滞纳金的标准为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率50%的标准计算，并且各期滞纳金均应以本金为限，亦符合公平合理原则，本院予以维持。***上诉主张其无需支付滞纳金，理据不足，本院不予采纳。 综上，上诉人***在二审期间提交的相关材料，不属于新证据，且不足以影响本案实体处理，本院不予采纳。 综上所述，***的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费272元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　何　佐 审判员　　刘　卉 二〇二三年八月三十日 书记员　　郭　俏 *** 附件： 自动履行提示 一、债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》和《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。债务人为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。 债务人如果规避、抗拒执行，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 二、判决有款项支付内容的，债权人应及时将收款账户或其他收款方式及时告知对方。