成都市金鑫酒店用品有限公司、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)川01民终12168号

上诉人（原审原告，反诉被告）：成都市金鑫酒店用品有限公司。住所地：成都经济技术开发区（龙泉驿区）世纪大道***号龙腾工业城内第**栋*号。

法定代表人：粱显华，总经理。

委托诉讼代理人：毕胜，四川品森律师事务所律师。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：***，男，1964年1月19日出生，汉族，住四川省金堂县。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：***，女，1965年2月7日出生，汉族，住四川省金堂县。

被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋宗禄，四川省金堂县三星法律服务所工作者。

上诉人成都市金鑫酒店用品有限公司（以下简称金鑫酒店）因与被上诉人***、***租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

金鑫酒店上诉请求：撤销一审判决书中的第二项、第三项、第四项判决，改判支持金鑫酒店的全部一审诉讼请求；驳回***、肖秀英在一审中提出的反诉请求；判令一审、二审的诉讼费用全部由***、***承担。事实和理由：1.***与成都市龙泉驿区十陵街道办事处（以下简称十陵街道办）达成的《企业（集体）单位拆迁补偿》行为并非“政府征用”行为，也不是政府的规划拆迁行为。本案中十陵街道办不具备行使拆迁、征用行为的主体资格，且在达成案涉协议前，十陵街道办未与其他有关单位作出任何有关撤拆该厂房的行政决定，所以该协议不具有强制性，属于民事合同。***、***未经金鑫公司同意第三方拆撤租赁物的行为属于违约，应承担违约责任。2.一审法院认定事实错误，金鑫酒店的补偿款应得到支持。案涉协议的补偿包括对厂房实际使用者因拆迁无法取得的可期待利益、经营损失及其他经营利益的补偿，而不仅包括是对厂房本身及其附属设施的补偿。本案中***和***均为个人，金鑫酒店为企业，同时是案涉厂房的实际使用人。《企业（集体）单位拆迁补偿》是在金鑫酒店未参与的情况下签订。现在金鑫公司无法使用案涉厂房，要求按照剩余合同期限为比例分配补偿款是合理的。3.2017年7月24日，金鑫酒店缓交租金的行为系双方认可的，且未给***、***造成损失。***、***收取租金后未向金鑫酒店提出其他主张。另外关于2018年的未交租金，是因为本案尚未审理完毕，没有最终定论，且关于新的租金单价、租期和起算日期当时双方也未核实确认。另外金鑫酒店主张的费用足以抵销租金，且***、***违约在先，故一审法院认定金鑫酒店两次违约系事实认定错误。

***、***辩称，案涉纠纷属于政府拆迁所导致，金鑫酒店应当进行行政诉讼，现在行政诉讼时效已过，是金鑫酒店自己放弃时效导致无法向政府主张。拆迁对于金鑫酒店使用租赁物没有实质性影响。根据案涉合同第八条规定，***、***不存在违约情况，金鑫酒店并没有在厂房中进行生产，只是存放了物品，所以政府没有给予搬迁费损失。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回金鑫酒店的上诉请求。

金鑫酒店向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认***、***违约，判令二人向金鑫酒店支付违约金50000元；2.判令***、***向金鑫酒店支付补偿款204571元，***、***承担金鑫酒店支付的律师代理费5000元，共计209571元；3.请求确认厂房的租金为人民币86548元/年，2017年10月24日至厂房围墙修复完毕期间不计算租金；4.一审诉讼费由***、***承担。

***、***向一审法院提出反诉请求：1.依法判令金鑫酒店支付2018年上半年厂房租金43274元；2.依法确认金鑫酒店违约，判令其支付违约金50000元、律师费5000元；3.本案诉讼费用由金鑫酒店承担。

一审法院审理查明的事实：2005年3月29日，成都市龙泉驿区十陵镇太平村村民委员会与***签订《土地租用协议》，成都市龙泉驿区十陵镇太平村村民委员会将土地3.95亩、公摊0.24亩的闲置非耕地出租给***，租期为2005年4月1日起至2027年3月31日止。协议约定若遇国家和政府需用该地时，地面建筑物及其他设施赔偿归***所有，土地所有权归成都市龙泉驿区十陵镇太平村村民委员会所有。协议签订后，***在租赁的土地上修建了厂房。2016年5月12日，***与金鑫酒店签订了《厂房租用协议》，协议约定：***将位于龙泉驿区十陵镇太平村257号的自有厂房出租与金鑫酒店生产经营使用。租赁为5年，即从2016年6月15日起至2021年6月14日止，每年租金为145000元，另交押金10000元。租金每半年支付一次即72500元，每次先交租金后方可使用厂房，否则无权使用。每次使用时必须提前一个月交清房租，如不按约定给付房租，***有权切断所有电源…合同第八条约定：如遇政府规划、拆迁、租金按实际使用时间结算，剩余租金在搬迁时由***退还金鑫酒店。如遇政府规划、拆迁，政府相关部门赔付的搬家费给金鑫酒店，与***无关，***不得收取。合同第十条约定：本协议履行期间，任何一方不得随意违约，若一方违约，由违约方给付守约方违约金50000元，并承担诉讼、代理费……损失。如遇地方政策性规划和自然因素（不可抗力）导致合同终止的，不视为违约。协议签订后，金鑫酒店按约交付了厂房押金10000元，***按约交付了租赁厂房。

2017年7月24日，金鑫酒店法定代表人粱显华通过网上银行向***转款支付2017年6月15日以后的半年租金72500元。2017年10月9日，***与成都市龙泉驿区人民政府十陵街道办事处签定企业单位拆迁补偿协议，约定***将其用地范围内的土地交给成大A、D线项目使用，十陵街办按龙府发【2012】20号文件和龙府发【2015】10号文件对***进行拆迁补偿。对房屋、建（构）筑物、附属设施的补偿情况载明：砖混结构1061.55㎡，补偿金额530775.元；井一口，补偿金额2700元；化粪池10立方米，补偿金额2000元。共计补偿款为535475元。协议第四条载明：***必须在签订本协议之日起15日内将被拆迁物内的物品搬离……2017年10月24日，成都市龙泉驿区人民政府十陵街道办事处在金鑫酒店租赁厂房上张贴了限期搬迁通知书，内容主要载明：街办已履行协议足额支付拆迁补偿款相关费用，现通知***于2017年10月26日前，自行处置上述财产……2017年10月26日，街办对***修建的部分厂房予以拆除。部分厂房拆除后，金鑫酒店继续在剩余租赁厂房内从事经营活动。2017年12月16日，***以微信聊天的方式通知金鑫酒店粱显华交付房租，并告知如果需要继续租赁，则把拆除的部分减去进行处理。2017年12月18日，***通过微信再次告知金鑫酒店粱显华，要求对给付租金以及是否续租进行回复。2017年12月19日，金鑫酒店粱显华通过微信向***发送《关于解决成都市金鑫酒店用品有限公司与***租赁合同纠纷的函》，其内容主要载明“……合同履行过程中，你未经我方同意私自与第三方达成协议，同意第三方拆除、占用厂房，你的行为给我方造成了严重经济损失及其他影响。……现我方函告如下：一、请你按照《厂房租用协议》约定的期限继续履行出租义务。若能及时将被拆除的厂房恢复原状，我方可以考虑减轻对你的责任追究。若不能恢复原状，请你尽快按照民事起诉状中我方提出的请求履行相关义务。二、在纠纷未得到合理解决或我方未得到满意赔付之前，我方有权暂停支付租金。理由有三……”

一审另查明，***、***系夫妻关系。2017年11月24日，金鑫酒店与四川拓宇律师事务所签订委托代理合同，约定金鑫酒店向四川拓宇律师事务所支付代理费5000元。2018年1月26日，金鑫酒店支付代理费5000元。

一审再查明，庭审中，双方自行确认了以下事实：扣减拆除的厂房面积后，双方年租金按86549元/年计。金鑫酒店尚欠2017年12月15日至2018年6月14日半年租金为43274.5元。***、***应当退还金鑫酒店已经支付的2017年12月15日前拆除部分厂房的租金8007元。***、***自愿免除金鑫酒店拆除厂房3天租金损失即771元。

一审法院认为，金鑫酒店与***签订的厂房租用协议系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行其义务。

一、关于双方主张的违约问题。金鑫酒店主张***违约的理由是，***擅自同意第三方将租赁厂房部分拆除，并拒绝将领取的相关赔偿款支付金鑫酒店，故构成违约。一审法院认为，协议第八条约定：如遇政府规划、拆迁、租金按实际使用时间结算，剩余租金在搬迁时由***退还金鑫酒店。如遇政府规划、拆迁，政府相关部门赔付的搬家费给金鑫酒店，与***无关，***不得收取。租赁厂房部分被拆除，系政府征用土地修建公路与***达成的协议，是对***修建的部分砖混结构厂房1061.55㎡以及附属设施井一口、化粪池10立方米予以赔偿。也就是讲，政府征用拆除部分厂房及附属设施系对***、***财产实际损失的补偿，并非补偿与金鑫酒店的搬家费或其他费用，故金鑫酒店以此主张***违约的理由不能成立，一审法院不予支持。***、***反诉主张金鑫酒店违约的理由是，金鑫酒店先后两次违约，第一次为：2017年7月24日，金鑫酒店才支付2017年6月15日以后的半年租金72500元，故构成违约。第二次为：2017年12月18日，***向金鑫酒店催收2018年上半年租金，金鑫酒店至今未支付，故构成违约。金鑫酒店认为，第一次是双方协商一致推迟支付，第二次由于***未支付金鑫酒店赔偿款，故行使不安抗辩权，不构成违约。一审法院认为，金鑫酒店主张第一次系双方协商一致推迟支付租金，但未提供证据予以证明，故一审法院不予支持。第二次违约问题，***通过微信催收了租金，并明确告知了金鑫酒店粱显华，由于政府征用拆除了部分厂房，如需继续租赁厂房，可以扣减拆除部分的厂房租金。但金鑫酒店以***擅自同意第三方将租赁厂房部分拆除，并拒绝将领取的相关赔偿款支付金鑫酒店为由拒绝支付租金，其该抗辩理由与一审法院认定的事实不符，其在***明确告知可以扣减拆除厂房部分租金的情况下，仍未履行租金支付义务，构成违约。

二、关于双方主张的补偿款、代理费、违约金等问题。一审法院认为，由于金鑫酒店主张***违约不实，故其主张******支付违约金50000元及代理费5000元的诉请，一审法院不予支持。金鑫酒店主张***、***应按照剩余租赁期间的比例进行分配补偿款，并主张应分配补偿款为204571元。由于政府赔付的补偿款系对***、***财产损失的实际赔偿，故金鑫酒店主张分配该补偿款没有事实依据，一审法院不予支持。***、***主张金鑫酒店支付违约金50000元以及代理费5000元。虽然合同有约定，但***、***未提交已经支付代理费的有效证据，故对主张的代理费不予支持。至于违约金，虽然金鑫酒店有迟延支付租金的违约行为，但根据金鑫酒店违约的实际情况、***、***因迟延收取租金的利息损失等因素，一审法院酌情裁减支付***、***违约金为3000元。

三、关于双方租金的确认以及金鑫酒店所欠租金的问题。经双方在一审庭审中确认，金鑫酒店尚欠2017年12月15日至2018年6月14日半年租金为43274.5元。该款应当扣减金鑫酒店已支付的2017年12月15日前拆除部分厂房的租金8007元以及***、***自愿免除金鑫酒店拆除厂房3天租金损失即771元，故金鑫酒店尚应支付***、***租金为34496.5元。至于金鑫酒店在庭审中主张修复厂房应当免除10天租金，因未提供证据予以证明，鉴于***、***自愿免除3天，故对免除租金3天的请求，一审法院予以支持。对双方在庭审中自行确认的扣减拆除的厂房面积后，双方年租金变更为按86549元/年计的请求，一审法院予以确认。

综上所述，一审法院确认金鑫酒店与***签订的《厂房租用协议》从2017年10月26日起，原协议约定的租金变更为按年租金86549元计。金鑫酒店应当支付***、***租金34496.5元，违约金3000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认金鑫酒店与***签订的《厂房租用协议》从2017年10月26日起，原协议约定的租金变更为按年租金86549元计。二、金鑫酒店于判决生效之日起十五日内给付***、***租金34496.5元。三、原金鑫酒店于判决生效之日起十五日内给付***、***违约金3000元。四、驳回金鑫酒店的其他诉讼请求。五、驳回***、***的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5194元，由金鑫酒店负担；一审反诉案件受理费1128元，由金鑫酒店负担528元，***、***负担600元。

二审中，金鑫酒店向本院提交金鑫酒店与四川品森律师事务所签订的委托代理合同及增值税发票1张，拟证明由于双方发生纠纷，金鑫酒店已实际支付二审律师费为2912.62元，根据双方合同约定该律师费应当由***、***共同承担。***、***质证时认可上述证据的真实性、合法性和关联性，但认为因二人的诉讼主张不能成立，该证据不能达到其证明目的，金鑫酒店应另案主张。

本院审查认为，金鑫酒店提出的上述证据系本案诉讼中实际产生，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。

本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，金鑫酒店就本案二审诉讼，实际支付律师代理费为2912.62元。该事实有经过二审质证、认证的委托代理合同及增值税专用发票予以证实。

本院认为，本案的争议焦点一是***、***拆迁后交付使用的房屋是否存在违约，二是金鑫酒店主张获得补偿款的请求是否应予支持，三是金鑫酒店公司支付租金的行为是否违约。现结合事实证据分析认定如下：

一、关于***、***交付使用的房屋是否存在违约的问题，本院认为，本案中***、***举示了十陵街道办张贴的限期搬迁通知书和双方签订的拆迁补偿协议，结合双方认可的相关照片，可以认定案涉房屋的一部分已被政府拆除，***、***已对案涉房屋属于政府拆迁履行了基本的举证责任。金鑫酒店如认为案涉部分房屋被拆除不属于政府拆迁，***、***不能提供符合约定的房屋存在违约，应举证证明该拆迁行为的违法性或并非政府组织实施。现金鑫酒店未举证证明这一事实，一审判决认定案涉部分房屋因政府拆迁而拆除，***、***交付使用的房屋未违约，并按双方认可的租金标准认定租金金额正确，本院予以维持。

二、关于金鑫酒店是否应获得拆迁补偿款的问题，本院认为，根据***与十陵街道办签订的拆迁补偿协议，政府拆迁时仅对***位于案涉厂房范围内的部分房屋、化粪池等建筑物和设施进行了补偿，而不包括案涉租赁合同中约定的搬迁费用或因拆迁造成的经营损失。因此，金鑫酒店仅以上述拆迁行为对其存在损失请求获得部分拆迁补偿费用缺乏事实和合同依据，本院对该上诉意见不予支持。

三、关于金鑫酒店支付租金的行为是否违约的问题，本院认为，因金鑫酒店无证据证明双方曾协商一致推迟支付2017年6月15日之后的半年租金，故其支付这一阶段的租金存在违约。关于2018年以来的租金，金鑫酒店在实际使用未拆除的部分案涉房屋的情况下应按使用面积据实支付，其仅以本案尚未审理完毕、租金金额不确定不予支付缺乏合理性。同时，因金鑫酒店主张应分得拆迁补偿款的诉讼请求未得到支持，其提出的应得补偿款足以抵销应付租金的上诉意见也不成立，一审判决认定其支付租金行为违约，并酌情认定应承担的违约金符合本案事实情况，本院予以维持。

综上所述，上诉人金鑫酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5756元，由上诉人成都市金鑫酒店用品有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　曾光勇

审判员　　张卫敏

审判员　　曹　洁

二〇一八年十一月十六日

书记员　　方丽雯