云南泽达投资管理有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

云南省大理市人民法院

民 事 判 决 书

(2020)云2901民初4701号

原告：云南泽达投资管理有限公司，住所地云南省昆明市滇池旅游度假区怡景路**，统一社会信用代码91530100309688595W。（以下简称泽达公司）

法定代表人：马立新，执行董事。

委托诉讼代理人：刘以斌，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。

被告：**，男，1992年1月11日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。

委托诉讼代理人：喻觅，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：肖兰燕，云南谦恒律师事务所实习律师，特别授权代理。

原告泽达公司诉被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告泽达公司的委托诉讼代理人刘以斌、被告**及委托诉讼代理人喻觅、肖兰燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告泽达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退所占用的三间房屋并交付原告使用；2.判令被告向原告赔偿因被告占用房屋导致原告产生的经营损失184,979元；3.判令被告向原告赔偿因被告阻碍经营导致原告产生的经营损失513,830元；4.判令被告支付违约金350,000元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年7月11日签订《房屋租赁合同》，将大理古城绿玉小区90号房屋出租给被告使用，租赁时间为2017年1月15日至2037年1月14日，合同约定2016年7月15日前被告将房屋交付给原告使用，给予原告6个月装修期，期间不计算租金。被告将整栋房屋出租给原告后，被告仍占据三间房屋摆放个人物品，使原告无法全面装修使用租赁房屋，严重影响酒店经营。因此被告应赔偿自2017年1月15日至起诉之日经营损失，并腾退房屋交给原告。另，根据《房屋租赁合同》约定2019年1月15日至2020年1月14日属于免租期，但被告以提前支付租金为由，于2019年9月9日强行将原告经营的酒店大门所住，使原告无法经营至今。被告应当赔偿原告经营损失，自2019年9月9日起算至起诉之日。因被告严重违约，根据《房屋租赁合同》第七条约定，应向原告支付违约金350,000元。综上，为维护原告的权利，现诉至法院以主张权利。

被告**辩称，1.原告主体不适格；2.原被告签订的《房屋租赁合同》已解除，根据已解除的合同主张案件事实不能成立；3.三间房屋于2016年7月15日交给原告使用至今，腾退房屋赔偿损失的诉请属于虚假诉讼，原告应承担法律责任；4.赔偿2019年9月9日锁酒店大门至今造成的损失，属于虚假诉讼，原告应承担法律责任。综上请求驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的：1.《房屋租赁合同》一份，与本案有关联性，本院予以采信；2.被占用房间现场照片、微信聊天记录、现场视频、中国工商银行客户存款对账单，无其他证据加以佐证，本院不予采信。被告提供的：1.《房屋租赁合同》二、支付租金统计表，与本案有关联性，本院予以采信；2.三楼三间房屋照片五张、楼顶、总台照片一张、视频两段，本院认为照片视频无法确认拍摄时间地点，且无其他证据相互认证，本院不予采信；3.艾榭尔酒店《租房合同》、22万元租金支付网银截图、大理供电所调取电费记录、携程网客户评论截图，无法证明待证事实，本院不予采信;4.民事判决书、起诉书与本案无关联性，本院不予采信。

根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定如下事实：原告泽达公司系有限责任公司（自然人投资或控股），股东为马立新与马兴元。2016年7月11日，被告**（出租人、甲方）先与原告泽达公司（承租人、乙方）签订合同一，约定甲方将坐落于大理古城绿玉小区90号（房屋所有权证号：大理市房权证榆字第**）的房屋出租给乙方；房屋租赁起止时间自2017年1月15日至2037年1月14日，共计20年；甲方应于2016年7月15日前将房屋交付给乙方，甲方给予乙方6个月装修，期间不计算房屋的租金。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，并开始计算装修期；20年租赁期内（其中含免租期5年）；违约金和违约责任：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金350,000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金350,000元。2018年2月，针对同一承租房屋被告（出租人、甲方）又与原告泽达公司（承租人、乙方）签订合同二（落款时间为2016年7月11日），双方房屋租赁起止时间、装修期限、租金及支付方式、合同解除条款进行了变更，其他内容未作更改。

上述两份合同中均载明承租方为原告泽达公司，但合同一落款处有原告泽达公司签章及被告马立新签字。合同二落款处仅有被告马立新签章，无原告泽达公司签章。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋。2017年3月6日至2018年12月20日，原告分十四次向原告支付了1,400,000元的租金（其中两次为大理市艾榭尔酒店支付，十二次为原告泽达公司支付）。案涉房屋至今仍由原告管理使用。

本院认为，关于原告诉讼主体资格的问题。马立新系原告泽达公司的法定代表人，虽然合同二上无原告泽达公司的签章，但有马立新的签字，结合合同的履行情况，在签订合同二后原告泽达公司亦以承租人的名义向原告支付了租金，马立新在合同上的签字行为均应视为代表原告泽达公司的职务行为，法律后果应由原告泽达公司承担，故原告泽达公司具有诉讼主体资格。

关于合同一及合同二的履行问题，被告主张应按合同二履行，合同一已终止，原告主张应按合同一履行。本院认为，合同二是双方当事人在自愿、合法的基础上就同一承租房屋达成的新的合议，合同二对租期、免租期、租金的支付方式和合同解除等都重新进行了约定，并实际进行了履行，应当确认为合同当事人在合同有效期内对同一承租房屋的租赁合同内容达成新的一致意见，应视为双方事实上已协商按合同二的内容履行合同。

关于腾退三间房屋的问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于原告提交的证据不足以证实被告将整栋房屋出租给原告后，被告仍然占据三间房屋尚未腾出，本院对原告要求被告立即腾退占用三间房屋的诉请不予支持。

关于赔偿占用房屋、阻碍经营导致损失的问题，如前所述，原告提交的证据不足以证实被告占用房屋及被告阻碍原告经营，故原告的该诉请本院不予支持。

关于支付违约金的问题，原告主张根据《房屋租赁合同》第七条：“若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金350,000元”的约定要求被告承担违约金，承担违约金的条件是被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，现该条件未成就，该主张不符合合同约定，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告云南泽达投资管理有限公司的诉讼请求。

案件受理费14,240元，减半收取7120元，由原告云南泽达投资管理有限公司负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。

审 判 员　李琳平

二〇二〇年十二月十日

法官助理　张　弘

书 记 员　初晴雪