云南泽达投资管理有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省大理白族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云29民终148号

上诉人（原审原告）：云南泽达投资管理有限公司，住所地云南省昆明市滇池旅游度假区怡景路2号，统一社会信用代码91530100309688595W。

法定代表人：马立新，执行董事。

委托诉讼代理人：刘以斌，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：**，男，1992年1月11日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。

委托诉讼代理人：喻觅，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：王兴亮，云南千一律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人云南泽达投资管理有限公司（以下简称“泽达公司”）因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4701号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

泽达公司上诉请求：1.请求依法撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4701号民事判决，并改判支持泽达公司原审全部诉讼请求。2.本案原审诉讼费、二审上诉费全部由被上诉人承担。事实及理由：一、**确实占用三间房屋未交付给泽达公司使用，原审不予采纳泽达公司提交的证据，导致事实认定错误。泽达公司原审提交的第五组证据的五张照片，是现场拍摄取得，现场的物品摆放情况至今仍在保留，可以随时前往现场查看。之所以以拍照的形式向原审法院提供，是因为在一审审理过程中，泽达公司的诉讼代理人曾向一审法院的执行部门申请证据保全，但执行局回复不受理证据保全的申请，建议向公证机构申请证据保全。但代理人向公证机构申请证据保全时，公证机构以待公证事项双方存在争议，拒绝对证据进行保全。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号)第十四条及第十五条第二款规定：现场照片的打印件应当视为电子数据的原件。但是原审法院以原告提交的证据不足以证实被告占用房屋及被告阻碍原告经营为由，对原告的诉请不予支持，显然是对证据认定的错误。二、**确实使用锁门的方式阻碍泽达公司经营，原审不予采纳泽达公司提交的证据，导致事实认定错误。泽达公司原审提交的第六、七组证据，即微信聊天记录、现场视频，可以清楚看到，**用锁将泽达公司承租的房屋的大门上锁，使泽达公司不能使用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条、第十五条的规定，微信聊天记录的打印件，以及载有视频的光盘，都属于电子数据证据的原件，应当予以认定。三、两份租赁合同的效力，应当以泽达公司盖章的为生效合同，未盖章的为无效合同。本案两份租赁合同对租期、免租期、租金的支付方式等问题进行了不同的约定。但两份合同的第七条都约定了同样一个内容“合同经双方签字盖章后生效”。由于其中一份合同始终未加盖泽达公司公章，因此应当认为是未生效合同，只有盖章的一份是生效合同。原审法院以未盖章的合同是后签订为由，认定未盖章的合同修改了己盖章的合同，属于认定错误，违背了双方签订合同的本意。根据泽达公司己盖章的合同约定，泽达公司支付房租的时间应该是2020年1月14日，**2019年9月9日锁门时，泽达公司尚未违约，因此**锁门的行为属于违约行为，应当赔偿由此给泽达公司造成的损失。

被上诉人**答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，上诉人主张的三间房未交付没有证据证明，因承租人未交纳租金，被上诉人在非营业时间关门了一小时就打开，没有给上诉人造成损失，

泽达公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告立即腾退所占用的三间房屋并交付原告使用；2.判令被告向原告赔偿因被告占用房屋导致原告产生的经营损失184979元；3.判令被告向原告赔偿因被告阻碍经营导致原告产生的经营损失513830元；4.判令被告支付违约金350000元；5.案件受理费由被告承担。

一审法院认定的事实：原告泽达公司系有限责任公司（自然人投资或控股），股东为马立新与马兴元。2016年7月11日，被告**（出租人、甲方）先与原告泽达公司（承租人、乙方）签订合同一，约定甲方将坐落于大理古城绿玉小区90号（房屋所有权证号：大理市房权证榆字第××号）的房屋出租给乙方；房屋租赁起止时间自2017年1月15日至2037年1月14日，共计20年；甲方应于2016年7月15日前将房屋交付给乙方，甲方给予乙方6个月装修，期间不计算房屋的租金。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，并开始计算装修期；20年租赁期内（其中含免租期5年）；违约金和违约责任：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金350000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金350000元。2018年2月，针对同一承租房屋被告（出租人、甲方）又与原告泽达公司（承租人、乙方）签订合同二（落款时间为2016年7月11日），双方房屋租赁起止时间、装修期限、租金及支付方式、合同解除条款进行了变更，其他内容未作更改。

上述两份合同中均载明承租方为原告泽达公司，但合同一落款处有原告泽达公司签章及被告马立新签字。合同二落款处仅有被告马立新签章，无原告泽达公司签章。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋。2017年3月6日至2018年12月20日，原告分十四次向原告支付了1400000元的租金（其中两次为大理市艾榭尔酒店支付，十二次为原告泽达公司支付）。案涉房屋至今仍由原告管理使用。

一审法院认为，关于原告诉讼主体资格的问题。马立新系原告泽达公司的法定代表人，虽然合同二上无原告泽达公司的签章，但有马立新的签字，结合合同的履行情况，在签订合同二后原告泽达公司亦以承租人的名义向原告支付了租金，马立新在合同上的签字行为均应视为代表原告泽达公司的职务行为，法律后果应由原告泽达公司承担，故原告泽达公司具有诉讼主体资格。

关于合同一及合同二的履行问题，被告主张应按合同二履行，合同一已终止，原告主张应按合同一履行。一审法院认为，合同二是双方当事人在自愿、合法的基础上就同一承租房屋达成的新的合议，合同二对租期、免租期、租金的支付方式和合同解除等都重新进行了约定，并实际进行了履行，应当确认为合同当事人在合同有效期内对同一承租房屋的租赁合同内容达成新的一致意见，应视为双方事实上已协商按合同二的内容履行合同。

关于腾退三间房屋的问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于原告提交的证据不足以证实被告将整栋房屋出租给原告后，被告仍然占据三间房屋尚未腾出，一审法院对原告要求被告立即腾退占用三间房屋的诉请不予支持。

关于赔偿占用房屋、阻碍经营导致损失的问题，如前所述，原告提交的证据不足以证实被告占用房屋及被告阻碍原告经营，故原告的该诉请不予支持。

关于支付违约金的问题，原告主张根据《房屋租赁合同》第七条：“若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金350000元”的约定要求被告承担违约金，承担违约金的条件是被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，现该条件未成就，该主张不符合合同约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告云南泽达投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费14240元，减半收取7120元，由原告云南泽达投资管理有限公司负担。

二审中，上诉人向本院提交被占据的三间房屋照片，证实被上诉人**的物品还摆放在这三间房屋，三间房屋未交付上诉人使用，被上诉人经质证认为该证据无法证明上诉人的证明目的。被上诉人向本院提交接受证据清单一份，证实红河州绿春县公安局找到**要求配合调查，并提供相关材料，被上诉人将一审判决提供给公安局，并了解到马立新涉嫌诈骗，证明马立新是恶意诉讼，本院经审查认为，上诉人所提交的证据系其单方制作，被上诉人不认可，本院不予确认，被上诉人所提交的证据与本案无关联性，本院不予确认。

对一审法院认定的案件事实，二审予以确认。

本院认为，关于两份租赁合同的效力问题，涉案两份租赁合同的签订时间分别为2016年7月11日和2018年2月，从两份合同内容来看，第一份合同上有马立新及泽达公司的签章，第二份合同仅有马立新的签字，从合同履行情况来看，合同二对免租期、租金的支付方式、合同解除等条款进行了变更，双方达成一致意见进行了实际履行，虽然没有泽达公司的签章，但马立新系泽达公司的法定代表人，其所实施的是职务行为，相应的法律后果应由泽达公司承担，故上诉人与被上诉人实际履行的是合同二。

关于上诉人泽达公司主张被上诉人**占用三间房屋未交付泽达公司使用的问题，对此，上诉人提供了照片及视频，被上诉人对照片及视频均不认可，且上诉人提供的照片无法确认拍摄的时间、地点，故上诉人对自己的主张未提供充分有效的证据予以证实，应承担举证不利的后果。

对于上诉人泽达公司主张被上诉人**阻碍其经营导致其产生的营业损失，对此，亦未提交充分有效的证据予以证实，本院不予支持。

综上，上诉人泽达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定的事实清楚，判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14240元，由上诉人云南泽达投资管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　陈　涛

审判员　杨剑丽

审判员　杨　宏

二〇二一年五月二日

书记员　吴杨旸