东风汽车公司工业工程公司与十堰市瀚翔房地产开发有限公司合同纠纷一审民事裁定书

湖北省十堰市张湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂0303民初1298号

原告：东风汽车公司工业工程公司。住所地，湖北省十堰市广东路14号。统一社会信用代码9142030087877571X0。

法定代表人：徐健，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李文明，湖北立丰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程欢，湖北立丰律师事务所实习律师。

被告：十堰市瀚翔房地产开发有限公司。住所地，湖北省十堰市北京路62号。统一社会信用代码91420300747696958T。

法定代表人：章宜平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：侯开慧，湖北同联律师事务所律师。

原告东风汽车公司工业工程公司(以下简称东汽工业工程公司)诉被告十堰市瀚翔房地产开发有限公司(以下简称十堰瀚翔公司)合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程进行审理。因案情复杂,本院于2019年8月15日裁定本案转为普通程序进行审理。原告东风工业工程公司的委托诉讼代理人李文明、程欢、被告十堰瀚翔公司的委托诉讼代理人侯开慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告东风工业工程公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《联合建房合同》，办理“凤凰山庄”项目用地土地性质变更手续、并负责为购房户办理房屋权属登记证明；2、判令被告承担应支付的土地出让金、规划报建费用10836616元（土地出让金以最终摘牌价为准）；3、判令被告向原告支付合作建房的利润款1276550元，并支付逾期付款违约金5514696元（从工程竣工验收之日暂计算至起诉之日，最后截止日期以被告实际支付之日止）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费、财产保全费。事实和理由：2005年我公司取得位于十堰市张湾区××街××居委会面积为6626.4平方米的国有划拨用地使用权。2005年5月25日，我公司与被告签订《联合建房合同》，合同约定双方在该地块上联合开发“凤凰山庄”项目，并约定由被告负责办理该工程项目的计划立项批文、项目报建手续、负责办理该工程项目用地的变更手续、即由划拨地变为出让地，并办理土地使用权登记，领取土地使用权证书，并缴纳土地出让金和承担规划报建等前期手续所发生的全部费用等，同时负责为购房户办理该商品房权属登记并办理产权证。利润分配方式约定为项目建成后的销售收入归被告所有，我公司按实际建筑面积每平方米300元包干获取利润。2007年6月18日，我公司向市规划局申请办理了该项目竣工后的建设工程规划许可证，规划核实建筑面积为15688.5平方米。但因被告没有依约履行办理土地性质变更手续等义务，导致众多购房业主至今无法办理不动产登记权证，形成“有房无地”的历史遗留问题，广大业主也因办证问题，不断上访维权。2018年7月9日，十堰市人民政府解决不动产历史遗留问题办公室出具《关于化解东风汽车公司工业工程公司项目“凤凰山庄”和“文锦公寓”信访问题的函》，建议东风汽车公司指定有房地产开发资质的公司报名摘牌，缴纳土地出让金，完善手续，解决业主办证问题。2018年8月9日，十堰市规划局经过地价评估并通过地价会审确定“凤凰山庄”项目的土地出让金底价为1083.6616万元。根据上述文件，十堰市国土资源局已经依法收回“凤凰山庄”项目土地使用权，并准备通过招拍挂程序解决,项目用地变为出让用地的条件已经具备，但被告至今未履行办理“凤凰山庄”项目用地土地性质的变更手续义务（包括报名摘牌），并支付相应的土地出让金，致使“凤凰山庄”项目办证的历史遗留问题至今尚未解决。另外，截至我公司起诉之日，被告仅向我公司支付利润款343万元，还欠我公司应分配的利润款1276550元。为了妥善解决“凤凰山庄”项目办证问题，避免国有资产流失，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告瀚翔公司辩称：一、原、被告签订的《联合建房合同》属无效合同。1.本案《联合建房合同》所涉及的土地至今土地所有权类型仍为“划拨”,依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地所有权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第十六条规定,《联合建房合同》属无效合同。2、依据《联合建房合同》《联合建房补充协议》的约定,在联合建房过程中原告不承担任何经营风险,只收取固定收益(即:被告按照实际建筑面积向原告支付300元/m的包干利润),依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地所有权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第二十四条规定,原、被告之间的法律关系应认定为“土地使用权转让合同”关系。而依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地所有权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第十一条规定,因所转让的土地性质为划拨地,转让行为至今未获批准,双方之间的合同应认定为无效。3、依据2004年湖北省高级人民法院民事审判会议纪要第(二)条“关于房地产合作开发合同效力的认定问题”的第1条,双方联合建房的土地至今未能经有批准权的人民政府批准或依法办理土地出让手续,违反《城镇国有土地出让与转让暂行条例》第四十四条、四十五条,《联合建房合同》属无效合同。二、依据原告的诉讼请求,可以认定原告的主体不适格,其诉请不属人民法院民事诉讼受案范围。1.原告的第一项诉讼请求为“办理土地性质变更手续、为购房户办理房屋权属登记手续”,办理土地性质变更及办理房屋权属登记手续是政府土地主管部门和不动产登记部门的依法履行的行政职能,不属民事诉讼受案范围,人民法院应当不予受理。2.本案中联合建房完成后所建房屋已经由原告全部出售给自己的员工,并办理了房屋所有权证书,原告主张为购房户办理权属登记手续显然其不是权属登记的权利主体,重复办理权属登记没有法律依据。3.原告的第二项诉讼请求没有主张向谁支付土地出让金、规划报建费用,属诉讼请求不明确,请法庭要求原告明确该项诉讼请求。征收土地出让金、规划报建费用是行政机关依法履行行政管理的职责,不属民事诉讼受案范围。原告不具有主张土地出让金、规划报建费用的主体资格。4.被告按照300元/㎡支付给原告的包干利润款,已经超出当时该块土地的土地出让金。三、因《联合建房合同》无效,原告主张利润不应支持,违约责任约定无效。1、《联合建房合同》因违反法律强制性规定,属无效合同,合同无效后对双方没有约束力,双方也就没有义务再按照合同约定履行,原告再主张利润分成就没有依据了,同样道理原告主张违约金更没有依据。2、原告至今仍扣留400m的车库不让我公司销售,原告所扣留车库的价值远远大于原告主张的利润分成部分,所以不存在被告违约支付利润分成。3、因合同无效故约定的违约责任为无效条款,原告主张违约金不应支持。四、双方签订合同时间是2005年2月,房屋竣工、交付时间为2007年,原告的诉讼请求显然已经超过了法律规定的诉讼时效。综上所述,本案原、被告签订的《联合建房合同》因违反法律强制性规定应认定为无效合同,原告的诉讼请求不属民事受案范围,原告的主体资格不适格,请法院依法驳回原告的诉讼请求。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年2月25日，原告与被告签订《联合建房合同》，合同约定双方联合开发建设东风公司工业工程公司东岳南村职工住宅。甲方（原告）出地，即甲方提供十堰市车城路东岳南村原报废楼，面积约为6626.4平方米。乙方出资，即该工程所需全部建设资金（除本合同约定由甲方出资的项目外）均由乙方负责投入。该工程以甲方名义报建,甲乙双方联合开发建设按照本合同约定的利益分配办法进行分配,甲乙双方按照本合同约定的办法,分享利益并承担约定的责任和义务。甲方的责任及义务：1.甲方负责提供市车城路东岳南村甲方原报废楼处的建设用地,以及划拨土地使用权证和宗地图。2.甲方负责提供该项目所需的全部合法有效证件及其它相关资料,在委托乙方办理前期手续时,如需签章,甲方负责提供印章的使用。乙方的责任及义务：1.乙方负责办理该工程项目的计划立项批文,项目报建手续。包括……。2.乙方负责办理该工程项目用地的变更手续,即由划拔地变为出让地并办理土地使用权登记,领取土地使用权证书。……。5.乙方应在国家有关部门规定的期限内,或与购房户在签订购房合同时约定的期限内,负责为购房户办理该商品房权属登记并办理房屋产权证。费用的承担及利润分配：1.费用承担:甲方责任及义务的第一至第六项所发生的全部费用由乙方承担。办理该工程所需土地的出让手续,交纳土地出让金及规划报建等前期手续所发生的全部费用均由乙方全部承担。……。利润分配：项目建成后的销售收入归乙方所有，甲方按照实际建筑面积每平方米300元包干获取利润，剩余部分归乙方所有。违约责任：乙方不得以任何理由拖欠甲方第四条第2项、第3项约定的利润提取方式。若迟延支付，乙方还需向甲方支付违约金，该违约金计算办法是按合同约定的应付利润款的日千分之一。若乙方因此给甲方造成其他经济损失，还需赔偿甲方的经济损失。2006年2月16日，原、被告签订《联合建房合同补充协议》，就双方的责任承担问题进行补充约定。

2005年4月,原告以划拨方式取得位于十堰市张湾区××街××居委会6626.4平方米国有土地使用权,土地用途为办公。2005年9月29日，原告取得东岳南村住宅楼的《建筑工程施工许可证》，2007年6月28日取得《建设工程规划许可证》。后被告在案涉土地上开发建设了“凤凰山庄”住宅项目，建成后全部出售，并办理了分户《房屋所有权证》。因在该楼盘报建过程中原、被告均未按规定申请办理改变土地用途的相关手续，致使所建住宅出售后至今无法办理分户土地证，购房户多次上访要求解决此事。2011年1月13日，东风汽车公司十堰管理部向十堰市人民政府报送了《十堰管理部关于办理东风汽车公司工业工程公司单身公寓、东岳南村职工住宅分户土地证的请示》，恳请市政府酌情解决工业工程公司单身公寓和东岳南村职工住宅相关土地手续问题。2018年4月17日，十堰市国土资源局向十堰市人民政府报送《市国土资源局关于解决东风汽车工业工程公司“凤凰山庄”历史遗留问题处理建议的报告》，十堰市国土资源局建议收回上述6626.4平方米划拨土地使用权，以出让方式供地。2018年9月3日，十堰市国土资源局向十堰市人民政府呈报了案涉土地公开出让的批准书，建议案涉土地按现状公开挂牌方式供地，制定起始价为1084万元，竞买保证金为1084万元，加价幅度10万元，在挂牌文件中约定“该地块为化解历史遗留问题以现状供地，不得再进行新的开发建设”。十堰市人民政府审批“依法办理”。被告已向原告支付了利润款343万元。因案涉土地的土地性质至今未办理变更，改变土地用途的土地出让金未缴纳、被告未依合同约定足额向原告支付利润款，故而原告诉至本院，诉讼请求如前所述。

本院认为，案涉土地系原告以划拨方式取得的土地，在其向本院提起诉讼的2019年5月16日前未经有批准权的人民政府批准，以划拨地作为投资与被告订立合作开发房地产合同，违反了国家法律法规的规定，应当认定合同无效。依据原、被告签订的《联合建房合同》和《联合建房合同补充协议》的约定，原告在与被告合作开发房地产中仅是按每平方米收取固定利益,不承担经营风险,该《联合建房合同》应认定土地使用权转让合同。在原告向本院提起诉讼前亦未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故该《联合建房合同》亦应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，原告诉请判令被告继续履行《联合建房合同》，承担合同义务，不符合法律规定，本院不予支持。原告向本院提交的十堰市国土资源局2018年9月4日填报的《储备土地公开出让呈报批准书》仅是国土部门向人民政府呈报有关事项的行政文书，并不是有批准权的人民政府批准原告以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发房地产或将案涉划拨土地转让给他人的批准决定，且国土部门在《储备土地公开出让呈报批准书》的意见是将案涉土地按现状公开挂牌，以起始价1084万元的价格竞卖，并无批准原告以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发房地产或将案涉划拨土地转让给他人的的意思表示，故该《储备土地公开出让呈报批准书》不能证明案涉土地已经人民政府批准，原告意欲以此证明与被告签订的《联合建房合同》及《联合建房补充协议》有效，不符合法律的规定，本院不予采信。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告东风汽车公司工业工程公司的诉讼请求。

案件受理费127647元由原告东风汽车公司工业工程公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递

交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

审判长　　骆红梅

审判员　　张　珣

审判员　　李　艳

二〇一九年十月十七日

书记员　　王　婷

附：本案适用的相关法律依据

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效

第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。