十堰朝阳建设工程有限责任公司、十堰泽众物业服务有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

湖北省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鄂民终29号

上诉人（原审被告、申请执行人）：十堰朝阳建设工程有限责任公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区河北路33号。

法定代表人：杨艳，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨国圣，男，1954年10月6日出生，汉族，该公司股东，住湖北省十堰市茅箭区。

委托诉讼代理人：罗天兴，湖北紫霄律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、案外人）：十堰泽众物业服务有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路9号。

法定代表人：余成杰，该公司经理。

委托诉讼代理人：徐博，湖北今天（十堰）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱延祯，湖北今天（十堰）律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：十堰市万隆基房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路9号。

法定代表人：余清泰，该公司董事长。

上诉人十堰朝阳建设工程有限责任公司（以下简称朝阳建工公司）因与被上诉人十堰泽众物业服务有限公司（以下简称泽众物业公司）、原审第三人十堰市万隆基房地产开发有限公司（以下简称万隆基公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2021）鄂03民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

朝阳建工公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审，或者查清事实，依法改判，判决驳回泽众物业公司的诉讼请求；2、二审上诉费由泽众物业公司承担。事实和理由：1、原审判决对案涉房屋形成的事实认定错误。案涉房屋的规划设计是通往二楼的大厅，在不动产登记信息管理系统登记的用途就是公共设施，系手扶电梯改为人行步梯后多余出来的面积。再由泽众物业公司将该面积出租给租户，并由租户把一侧围起来后形成了一间门面。但该门面仍然为大厅面积的一部分，属于公共设施，任何人均不得占用。2、原审判决认定泽众物业公司对案涉房屋享有临时所有权错误。3、原审判决认定泽众物业公司有权代表全体业主维持共同享有的相关权利错误。泽众物业公司是万隆基公司聘请，没有权利代表业主，只能依法提供物业服务。4、万隆基公司、泽众物业公司恶意串通排除执行明显错误。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。因此，2019年1月30

日，泽众物业公司向万隆基公司提交申请书要求对共同部分进行改造，万隆基公司加盖其公章并同意由泽众物业公司受益，系双方恶意串通排除执行。此外，万隆基公司与泽众物业公司之间的《商业物业委托管理合同》已经到期，在诉讼过程中，万隆基公司仍出具证明双方已达成口头委托物业管理协议，继而委托泽众物业公司进行物业管理，双方的行为系故意排除法院的强制执行。

泽众物业公司辩称，1、原审判决对案涉房屋的形成过程及实施认定清楚。原审查明了案涉房屋坐落于大堂，案涉房屋位置双方没有争议，一审认定事实没有错误。2、大堂是公共设施，该设施不是万隆基公司的财产，不管搭建还是改造，所处位置是在公共位置上，登记中载明的亦是公用设施，当然不能认定为被执行人万隆基公司的财产。3、泽众物业公司提交的证据足以排除强制执行。泽众物业公司有权代表业主行使权利，为了全体业主的安全进行改造房屋也是为了维护业主的利益，物业公司与业主的权利义务分摊问题不是本案审理范围，原审判决认定案涉租金不能执行正确，请求驳回朝阳建工公司的上诉请求，维持原判。

泽众物业公司一审诉讼请求：1.判决不得执行湖北省十堰市茅箭区五堰铭锦镗商店（祝仕香）的房租；2.本案诉讼费用朝阳建工公司由负担。

一审法院认定事实：2016年4月20日，万隆基公司（甲方）与泽众物业公司（乙方）签订《商业物业委托管理合同》，约定甲方将十堰市茅箭区朝阳中路9-1号“鼎盛阁”负2-5层商业物业

及楼盘周围停车场委托乙方实行物业管理。该合同约定：第一条物业基本情况。坐落位置：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路9-1号；建筑面积：以房屋现状面积为准；车位数量：负2楼至负一楼及大楼周围。第二条委托管理事项：1.商业建筑共用部位的养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；2.商业建筑共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、水泵房、消防设施、配电设施、电梯、冷暖空调管网及设备设施等；3.商业部分的公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运等；4.商业部分的安全物业管理；5.负责向商业业主及商业物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）水电费；（3）取暖费、空调费；（4）其他相关费用；第三条物业管理期限：委托管理期限为五年，自2016年4月20日起至2021年4月19日止。第四条本商业物业承包费为每年10万元，签订合同之日起一次性支付5年承包费，以现金现款方式支付等等。2021年10月8日，万隆基公司出具证明：上述合同到期后，双方达成口头协议，继续委托泽众物业公司进行物业管理。

2018年6月1日，朝阳建工公司（甲方）与余贤雨、吴绪芬（乙方）就甲方商铺相关事宜签订《商铺租赁合同》租赁商铺十堰市朝阳路9号鼎盛阁综合楼二楼靠后1120平方米房屋（具体位置在原万隆食府）商铺面积约1120平方米，租赁期限6年，至2021年5月31日。泽众物业公司自愿为乙方履约提供连带责任保证，

担保范围包括租金、违约金、赔偿金等乙方全部责任；担保期限为履约期限届满之日起3年。

2019年1月30日，泽众物业公司向万隆基公司提交申请书，内容为：“位于万隆广场二楼的房屋现租赁给蓝迪培训学校，由于消防规定必须安有逃生安全通道。我物业公司现申请将一楼至三楼的扶梯暂时拆除。将此位置改建成为逃生安全通道，使用时间为十年。十年后如不需要，由本物业公司恢复该设施。改造后多余房屋面积，作为我物业公司物业用房。如果对外出租，租金由物业公司余贤雨收取，用来支付改造费用”。万隆基公司的胡丹丹在该申请书上签字同意并加盖万隆基公司印章。之后泽众物业公司对电梯一楼进行拆除，并搭建临时用房一间。

2019年4月28日，朝阳建工公司委托十堰市金泽停车服务有限公司余贤雨对二楼电梯所在位置进行改造，改造费用由余贤雨全部承担。同年4月29日，余贤雨向朝阳建工公司作出承诺：1.现有旧电梯拆除过程中涉及的—切经济纠纷及安全责任由余贤雨自己承担，一切责任均与朝阳建工公司无关。2.余贤雨保证改造楼梯设计符合消防安全指标并能通过消防安全验收，并承诺楼梯改造交由相应资质的单位进行设计及施工，电梯改造费用由余贤雨本人全部承担。改造后的楼梯在使用过程中涉及的经济责任和安全责任均由余贤雨全部承担，朝阳建工公司不承担任何经济和法律责任。3.余贤雨承诺不得以电梯拆除及楼梯改造为由向朝阳建工公司收取任何费用。4.余贤雨对改造后的楼梯使用及安全

终身负责，并确保一楼至二楼公共通道及楼梯永久畅通。

2019年6月28日，泽众物业公司与祝仕香就上述临时用房签订了《房屋租赁合同书》，约定租金每年50000元，租赁期限5年自2019年8月1日起至2024年7月31日止。泽众物业公司于2020年7月10日收取2020年8月1日-2021年8月1日的租金45800元。于2021年7月21日收取2021年-2022年租金50000元，其中，祝仕香通过自己建行信用卡62×××57和中国银行62×××12卡号分别转给个体户王鑫林各25000元，共计50000元，后王鑫林扣除ＰＯＳ手续费300元将剩余的49700元转给余贤雨。

另查明，泽众物业公司于2016年4月18日成立，有3个股东，其中余贤雨持股33%，担任公司经理职务。余贤雨同时是十堰市金泽停车服务有限公司的股东。

2021年6月16日，一审法院在执行朝阳建工公司与万隆基公司拆迁补偿、房屋租赁纠纷一案中，作出（2019）鄂03执恢27号之四执行裁定，冻结十堰市茅箭区五堰铭锦堂商店（祝仕香）的房租，并向祝仕香送达了（2019）鄂03执恢27号之五协助执行通知书，泽众物业公司向一审法院提出书面异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案涉房屋虽

系异议人将万隆广场一至三楼的扶梯拆除后改建为安全逃生通道所形成，但其对该房屋并不享有所有权。其提供的证据不能认定十堰市五堰铭锦堂商店（祝仕香）与异议人之间房屋租赁合同的真实履行情况，故异议请求不能成立，于2021年6月16日作出（2021）鄂03执异57号执行裁定：驳回案外人泽众物业公司的异议请求。泽众物业公司不服，故而成诉。

一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，共有部分包括电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线、建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。业主在行使共同管理时，可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。经一审法院查明，涉案出租房屋系泽众物业公司在拆除公用设施人行电梯后搭建的临时用房屋，虽然搭建在第三人万隆基公司所有的建筑物内，但在房屋建筑规划设计中并无该房屋，在房管部门也无备案，且涉案房屋所处的位置系公共部分，泽众物业公司在公共区域搭建的该间房屋，属于对建筑物公共区域空间用途的改变及再利用，其产生的收益应属于全体业主共同享有，涉案房屋不能认定为由万隆基公司独自享有所有权，根据泽众物业公司与万隆基公司签订的物业管理合同，泽众物业公司有权对“鼎盛阁”负2-5层商业物业及楼盘周围停车场实行物业管理，有权代表全体业主维护共同享有的相关权利。本案中，案涉房屋确系泽

众物业公司将万隆广场一至三楼的扶梯拆除后改建为安全逃生通道所形成，其对该房屋享有临时所有权。其提供的房屋租赁合同和收款收据和银行交易明细等证据足以证实十堰市五堰铭锦堂商店（祝仕香）与泽众物业公司之间存在房屋租赁合同关系并实际履行，故泽众物业公司主张排除执行的理由成立，予以采纳。

一审法院据此判决：不得执行十堰市茅箭区五堰铭锦堂商店（祝仕香）的房屋租金。一审案件受理费1050元，由朝阳建设公司负担。

二审中，朝阳建工公司向本院提交了四组证据。

证据一：十堰市不动产登记信息查询结果。拟证明：案涉不动产104号房产的用途是公共设施。

证据二：测绘图两张。拟证明：案涉不动产104号房产的规划设计就是用于电梯的公共设施，与证据一相印证。

证据三：图片三张。

证据四：视频光盘一张。

证据二至四拟证明：电梯改造后的状况，即案涉出租房屋就在104房屋的大堂之内，不需另外搭建。

泽众物业公司质证认为，证据一至四的真实性无异议，证据一、二在一审中已经质证不属新证据。但需要说明的是本案涉案房屋确实属于公共设施，且朝阳建工公司主张的104号房屋面积是100多平米，而本案涉案房屋只有20平方米，故朝阳建工公司主张的104号房屋与本案涉案房屋不是一回事，并且朝阳建工

公司在大堂内拆除电动扶梯之后形成的空间只有通过砌墙围挡才能形成涉案房屋，故证据一至四不能达到朝阳建工公司证明目的。

本院认为，对上述证据的真实性予以认定，但能否达到其证据目的，本院将结合其他事实予以评判。

二审查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，案涉出租房屋虽然系泽众物业公司在拆除公用设施人行电梯后搭建的临时用房，且搭建的房屋亦属登记在万隆基公司名下104号房屋大堂内的区域，但根据朝阳建工公司提交的《十堰市不动产登记信息查询结果》得知，包括案涉搭建房屋（案涉出租房屋）在内的104号房屋均为公共设施用房。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。因此，案涉104号房屋虽然登记在万隆基公司名下，但案涉房屋的性质属于公共设施用房，属于全体业主共有，不属于万隆基公司所有。同时。在二审中，朝阳建工公司提交的四组证据主要是证明案涉出租房屋系在104房屋的大堂之内，不需另行搭建。因该事实与一审法院查明的事实基本一致，该组证据不能达到案涉出租房屋系万隆基公司所有的目的。

关于泽众物业公司管理涉案房屋是否合法的问题。根据《物业管理条例》第二十二条第一款“建设单位应当在销售物业之前，

制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”及第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，万隆基公司作为案涉房屋的建设单位在销售物业之前，与泽众物业公司签订物业管理合同，符合上述条例规定。同时，泽众物业公司作为物业合同的相对方，依据合同的约定，取得了对“鼎盛阁”负2-5层商业物业及楼盘周围停车场等实行物业管理的权利，有权代表全体业主维护共同享有的相关权利。朝阳建工公司上诉主张泽众物业公司未获得案涉房屋物业管理权利的理由不能成立，本院不予支持。

关于泽众物业公司提交的证据能否阻却法院的强制执行问题。根据《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。本案中，前已述及，案涉房屋系全体业主所有，且泽众物业公司已提交了充分证据证实其对案涉房屋具有合法的服务管理权限。泽众物业公司也提交了房屋租赁合同、房屋收款收据、银行交易明细等证据，能够证实十堰市五堰铭锦堂商店（祝仕香）与泽众

物业公司之间存在案涉房屋的租赁合同关系并已实际履行。至于泽众物业公司收取案涉房屋租金的行为是否有效系另一法律关系，并不影响案涉房屋及其收益归全体业主所有的事实。因此，朝阳建工公司申请执行案涉出租房屋的租金没有事实和法律依据，其此节的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，朝阳建工公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由十堰朝阳建设工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　徐　翠

审判员　周常芳

审判员　张　浩

二〇二二年三月二十三日

书记员　何正浩