怀化市鹤城区城市建设投资有限公司与某某商品房预售合同纠纷二审判决书

湖南省怀化市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘12民终899号

上诉人(原审被告)：怀化市鹤城区城市建设投资有限公司，住所地怀化市鹤城区石门乡阳塘村（鹤城工业集中区阳塘产业园），统一社会信用代码：914312007074594482。

法定代表人：杨曜徽，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：苏丽华，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：邹龙，湖南五湖（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，女，1996年7月10日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。

委托诉讼代理人：周园婷，湖南宪问律师事务所律师。

上诉人怀化市鹤城区城市建设投资有限公司因与被上诉人**商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初8589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。

怀化市鹤城区城市建设投资有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏了部分事实的认定，没有对因新冠疫情不可抗力因素导致上诉人迟延交付房屋和案涉房屋早已完工的事实进行认定。2020年1月23日，根据湖南省××防控工作领导小组决定，湖南省××疫情防控突发公共卫生事件启动一级响应，2020年3月10日应急响应级别由一级调整到二级，2020年4月1日应急响应级别由二级调整到三级。前后半年疫情时间的影响导致上诉人无法安排施工人员进场动工，半年的疫情导致上诉人经济萧条，后续工程进度缓慢，疫情缓和后，上诉人想尽办法融资，尽快将城东一号项目竣工验收后交付，可事与愿违，因新冠疫情不可抗力因素影响了企业的正常发展，导致上诉人无法在案涉合同约定的时间顺利交房。案涉房屋早已完工，除了交房日期延误以外，继续履行合同对被上诉人没有明显不公正或不能实现合同目的，故上诉人不构成根本违约，案涉合同解除条件未成立。二、一审判决遗漏了对被上诉人因新冠疫情影响的事实和案涉房屋早已完工的事实认定而导致一审判决适用法律错误。一审判决认定上诉人已经违约，应当承担违约责任，从而解除双方之间签订的《商品房买卖合同》系法律适用错误。上诉人的违约行为并不会必然导致合同解除，要求上诉人承担违约责任根本毫无依据。退一万步来说，案涉合同解除，并不会导致上诉人承担违约金，上诉人因疫情不可抗力因素影响导致合同解除的，应当免除或部分免除上诉人责任，上诉人不应承担违约金。综上，请求支持上诉人的上诉请求。

**辩称，1.双方签订《商品房买卖合同》的时间是2020年6月22日，在合同中约定交房时间为2020年12月31日前，新冠疫情出现导致武汉进行管控是2020年1月23日，当时怀化并没有受疫情影响导致管控，而且合同签订时，已是2020年6月，疫情早已发生，也已过了疫情防控期，不属于无法预见的因素，被答辩人作为出卖人，对能否按期交房及施工进展情况属于自控范围，约定交房时间也由答辩人决定。且双方在合同中有约定，如遭遇不可抗力，出卖人在事发之日起30日内告知买受人的，可据实予以延期。被答辩人没有提交证据证明其楼盘受疫情影响停工的事实，也没有在30日内通知答辩人出现不可抗力的事实，至今已逾期交房长达16个月。2.双方在合同中约定，交房逾期超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款，并支付违约金。综上，被答辩人的上诉缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

**向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的HH202006220192号《商品房买卖合同》;2、判决被告返还原告购房款401285元、契税5732元、维修基金9103元、办证手续费360元，以上四项共计416480元；并支付资金占用期间的利息至退还全部房款止（以416480元为基数，按年利率3.75%暂计至2021年12月10日已产生11713元）；3、判令被告支付原告违约金4012.85元；4、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告确认第三项诉讼请求计算方式为以总房款1%计算。

一审法院认定事实：2020年6月22日，原告**（买受人）与被告怀化市鹤城区城市建设投资有限公司（出卖人）签订编号为HH202006220192的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的城东一号项目中的第G、J幢1203号房，该商品房的设计用途为住宅。建筑面积共92.89㎡，套内面积73.88㎡，分摊面积19.01㎡；单价每平方米4320元，总金额为401285元。预收款的监管银行为中国银行股份有限公司怀化市城东支行；首付款（含定金）81285元于2020年6月23日支付。剩余房款320000元采用银行按揭方式支付。被告应当在2020年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，可据实予以延期。由于出卖人原因，未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人的房屋按规划用途为住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等内容。上述《商品房买卖合同》签订后，原告**按约于签订合同当日向被告支付购房首付款81285元，后陆续缴纳购房代收费用360元、契税5732.65元、物业专项维修资金9103元。2020年8月3日，怀化市鹤城区城市建设投资有限公司代**向怀化市不动产登记中心缴纳住宅类不动产登记收费80元。后原告**向中国银行股份有限公司怀化市城东支行申请贷款，该支行依约向原告**发放贷款。截止至2021年12月6日，原告共向中国银行股份有限公司怀化市城东支行偿还九期贷款本息。现因被告怠于向原告履行交房义务，原告要求与被告解除合同并退还购房款及其他已付款项未果，双方因此酿成纠纷，原告诉至法院。

一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方均应诚实全面履行各自义务。本案中，原告已经按约履行支付购房款及其他支付义务，被告未能按约履行交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定由于被告原因，未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。故原告主张要求解除与被告签订的编号为HH202006220192的《商品房买卖合同》，该院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”结合本案具体情况，被告应向原告返还已付购房款401285元以及按已付款的1%向原告支付违约金，即4012.85元（401285元×1%）。对于原告要求被告支付违约金4012.85元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。关于原告为其所购房屋向被告支付的购房代收费用360元，其中80元被告已交给怀化市不动产登记中心，故被告应退还原告购房代收费用280元。原告为其所购房屋向相关部门支付的契税5732.65元、物业专项维修资金9103元、80元不动产登记费用，因原告已自行将房屋契税5732.65元、物业专项维修资金9103元或被告代为将不动产登记证费80元缴纳至相关的政府部门，故应由原告自行前往相关政府部门退费。关于原告主张被告支付资金占用费，本案中原告已根据合同约定主张违约金，此二项主张系基于相同基础提出，指向相同的利益主张，故对原告的该诉请，该院不予支持。关于被告辩称其之所以逾期交付的原因是由于疫情的不可抗力因素所致且称原告的损失并非由被告收取，应由原告自行承担。该院认为合同中约定如遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内告知原告的，可据实予以延期。被告未能向本院提交证据证明案涉楼盘受疫情影响停工的事实且被告逾期交房也已超出疫情免责期限，故对于该项辩称意见，该院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告**与被告怀化市鹤城区城市建设投资有限公司签订编号为HH202006220192的《商品房买卖合同》；二、被告怀化市鹤城区城市建设投资有限公司于该判决生效之日起十日内返还原告**购房款401285元、购房代收费用280元，并支付违约金4012.85元；三、驳回原告**的其他诉讼请求。如果被告未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7607元，减半收取3804元，由被告怀化市鹤城区城市建设投资有限公司负担。

二审中，当事人未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。湖南省××疫情防控突发公共卫生事件启动一级响应的时间为2020年1月23日，至2020年4月1日时应急响应级别已调整到三级。而案涉《商品房买卖合同》的签订时间为2020年6月22日，双方当事人约定交房时间为当年的12月31日前，上诉人未能提交充分有效的证据证明其未能按约定期限交房系因疫情或者疫情防控措施所导致，其应承担举证不能的法律后果，故其主张未能按约定期限交房系因新冠疫情的不可抗力因素所致的理由不能成立，本院不予支持。根据双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，上诉人应于2020年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给被上诉人，逾期超过90日，被上诉人有权解除合同，但上诉人至今未能将房屋交付给被上诉人，故一审法院对被上诉人要求解除合同、返还购房款及返还部分购房代收费用的诉讼请求予以支持并无不当。双方当事人还在《商品房买卖合同》中约定，由于出卖人原因，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，故一审法院对被上诉人要求上诉人支付违约金4012.85元的诉讼请求予以支持亦无不当，上诉人主张其不应承担违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人怀化市鹤城区城市建设投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7607元，由上诉人怀化市鹤城区城市建设投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　舒易成

审 判 员　杨立平

审 判 员　夏英姿

二〇二二年四月二十八日

法官助理　张　朗

书 记 员　张　静