***、***等委托理财合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省费县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁1325执异3号

异议人：***，男，1993年2月1日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。

诉讼委托代理人：李伯国，山东正格律师事务所律师。

申请执行人：***，男，1952年4月12日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。

被执行人：***，男，1964年11月出生，汉族，居民，住山东。

被执行人：山东坤大建筑安装工程有限公司。

法定代表人：***，经理。

被执行人：费县圣大置业有限公司。

法定代表人：***，经理。

本院在执行申请执行人***与被执行人***、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司委托理财合同纠纷一案中，异议人***不服本院对国电家园二期11号楼1单元501室房产的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开听证进行了审查。异议人***诉讼委托代理人李伯国到庭、申请执行人***通过网络参与听证。本案现已审查终结。

异议人***称：请求法院解除对兰山区的查封并终止执行。事实与理由：2011年4月8日，异议人与费县圣大置业有限公司签订了《商品房内部认购协议》，以504446元价格购买了其开发的涉案房屋。异议人于2011年6月18日付清全部购房款后，于2011年8月领取了涉案房屋钥匙，房屋已经交接并由异议人实际占有使用，异议人购买案涉房屋过程中不存在过错，虽因客观原因没有办理产权登记，但责任不在异议人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议符合相关情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。为此，贵院应解除对涉案房屋的查封并终止执行。

申请执行人***辩称：一、根据《民法典》第五百九十七条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规限制转让的标的物，依照其规定。”被执行人圣大置业有限公司对案涉房产不具有处分权。二、根据《民法典》第六百四十一条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其它义务的，标的物的所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。”异议人未履行《商品房内部认购协议》第六条的义务，对未签订合法有效的《商品房预售合同》和登记备案具有过错。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在（2015)费民初字第6号民事判决书中法院认定：“因原告***对所购涉案房屋未支付全部价款，故无需再论其对未办理房产登记有无过错，原告***所购涉案房屋亦不符合人民法院不得查封的条件，本案对涉案房屋的查封并无不当。”在（2019)鲁1325执异62号执行裁定书中对***提交的购房款证据认定：“该宗证据无法相互印证，不能形成有效证据链，本院对异议人拟证实的事实不予认定。”(2021)《临罗新函字第45号》缴费《催告信》可知，异议人自2019年11月22日补交2019年1-9月份的物业费电费后至今仍未缴纳相关费用。经询问物业管理公司工作人员，工作人员反映一直联系不到***，该房至今一直无人居住。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，异议人在人民法院查封之前并没有签订合法有效的书面买卖合同，也没有在案涉房屋实际居住。据此，根据以上法律规定，请求法院驳回异议人的请求。

经审查查明，申请执行人***与被执行人***、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司委托理财合同纠纷一案，本院于2017年7月17日作出（2017）鲁1325民初3042号民事调解书，其内容为：一、被执行人***、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司于2017年8月17日前给付申请执行人***现金505000元及利息（利息按月息五厘六自2012年2月3日、2012年2月10日、2012年2月20日、2012年2月21日、2012年3月28日、2012年4月6日、2012年4月10日、2012年5月18日，分别以本金50000元、45000元、20000元、150000元、100000元、70000元、50000元、20000元计算）；如逾期，未履行部分分别自委托理财协议签订之日起按年利率百分之二十计算利息；二、被执行人***、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司互负连带清偿责任；三、案件受理费8850元，减半收取4425元，由被执行人***、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司负担。因被执行人未履行该调解书确定的义务，申请执行人***向本院申请强制执行。

本案在执行过程中，于2018年3月8日依据（2017）鲁1325执2017号执行裁定书和协助执行通知书，查封了上述案涉房产。异议人***不服，向本院提出上述异议。本院于2019年12月4日作出（2019）鲁1325执异62号执行裁定书，裁定驳回异议人***的异议请求。异议人不服，向本院提起执行异议之诉，本院于2020年1月7日立案后，案件在审理过程中，申请执行人***向本院申请解除对涉案楼房的查封，本院根据其申请，于2020年11月16日解除对涉案楼房的查封。本院认为根据申请执行人***的申请，本院已解除对执行标的的查封，原告（异议人）据以提出书面异议的依据已不存在，故本案诉讼无需进行，原告之诉应予驳回，遂于2020年12月11日作出（2020）鲁1325民初232号之一民事裁定书，裁定驳回***的起诉。2020年12月28日本院根据申请执行人***的申请，依据（2017）鲁1325执2017号之三执行裁定书再次对涉案房产进行查封。异议人再次提出异议。

另查明，根据异议人***提交的其与被执行人费县圣大置业有限公司签订的商品房内部认购协议，签订日期为2011年4月8日，其内容为：乙方（异议人***）同意购买甲方（被执行人费县圣大置业有限公司）开发的国电家园二期11号楼1单元501室，建筑面积为183.13平方米，单价每平方米2754.5元，总计房款504446元。付款方式为分期付款，首付房款20万元；剩余房款304446元，若办理银行按揭，自通知之日起5日内提供真实、有效的银行按揭手续，否则自通知之日起5日内一次性付清剩余房款。若乙方不按时付款视乙方放弃购买，甲方有权将该房产转售且首付款不予退还，归甲方所有；如出现乙方中途退房，会扣除其房款人民币2万元整。

根据异议人上次听证中提交的3份银行业务凭据和2份收据，其中中国工商银行沂蒙支行个人业务凭证（填单）1份，时间为2011年4月8日、汇入户名为临沂圣大置业有限公司、金额为20万元。中国建设银行沂蒙路支行转账凭条2份，付款方户名均为郭翠英，收款方户名均为***，时间均为2011年6月18日，金额分别为285696元、18750元，以上3份凭据金额共计504446元。2份收据其开具日期分别为2011年4月8日、2011年6月18日；金额分别为20万元、304446元；收款方式均为现金。异议人还提交了2014年12月5日费县圣大置业有限公司出具的房屋交付（钥匙发放）及交款明细各1份，拟证实已全部结清购房款及异议人***于2011年8月到现场领取钥匙，完成了房屋的实际交付。另外，还提交了水电费收缴单和物业费收据各1份，时间分别为2012年6月3日、2018年10月8日;金额分别为218.25元、1722元。

申请执行人在上次听证时提交了山东省新建商品房买卖合同（预售）复印件1份；2019年8月17日、11月20日国电家园金管家物业办公室视听证据2份，证明涉案房产11号楼501室一直无人居住，也未交水电费、物业费等费用。2019年8月17日国电家园11号楼401室房主视听资料1份，证明内容为501室一直无人居住。2019年6月3日金管家公司对11号楼1单元501室业主的缴费通知复印件1份。听证后又提交了2019年11月23日国电家园金管家物业办公室视听证据2份；2019年11月22日金管家物业公司出具的水电费、物业费、卫生费等收款收据复印件3份。本次听证又提交了2021年8月30日顺弘物业管理有限公司缴费通知、（2021）临罗新函字第45号物业费催缴通知，拟证实异议人***未实际居住以上案涉房屋。

上述事实，主要根据本院关于本案的民事调解书、（2019）鲁1325执异62号执行裁定书、（2020）鲁1325民初232号之一民事裁定书、（2020）鲁1325民初3099号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证，听证笔录及商品房内部认购协议、收据等证据认定的，其证据材料均收集、记录在卷。

本院认为，本院于2018年3月8日查封了上述案涉房产后，异议人***不服，向本院提出上述异议，本院于2019年12月4日作出（2019）鲁1325执异62号执行裁定书，裁定驳回异议人***的异议请求。异议人不服，向本院提起执行异议之诉，案件在审理过程中，申请执行人***向本院申请解除对涉案楼房的查封，本院根据其申请解除对涉案楼房的查封。于2020年12月11日作出（2020）鲁1325民初232号之一民事裁定书，裁定驳回***的起诉。后根据申请执行人***的申请，本院再次对涉案房产进行查封，该查封属于新的执行行为，异议人对此再次提出异议，符合法律规定。经本院再次听证审查，本案争议的焦点问题仍然是本院对案涉房产的查封是否符合法律规定。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该规定明确了对被执行人出售的不动产进行查封时，第三人必须同时满足“已经支付全部价款”、“实际占有”并且“对未办理过户登记手续没有过错”这3个要件，人民法院才不得查封。本案中，异议人***虽然提交了交款收据及上次听证时提交的转账凭条及账户明细用以证实购房款已全部交清，但其提交的《商品房内部认购协议》中房屋面积183.13平方米、每平方米单价2754.5元计算结果（183.13×2754.5＝504431.59元），与该协议约定的房款504446元不符；建设银行转账凭条中付款人并非异议人本人，付款方“郭翠英”将款转入“***”个人账户，而非圣大置业公司账户；以及收据中注明的收款方式（现金）与转账凭条显示的付款方式（转账）不一致；凭条中的总金额504446元是否包括暖气、燃气开口费及维修基金等18750元，内部购房协议中并无此项规定。故该宗证据无法相互印证，不能形成有效证据链，本院对异议人拟证实的事实不予认定，相关实体问题需通过审理程序确认。其次，异议人并未实际居住，事后补交了水电、物业等有关费用，但至今仍拖欠物业费等费用，且在其主张于2011年8月领取钥匙后，至2013年7月法院首封前较长时期内未办理案涉房屋不动产登记手续，对此应存有一定过错。据此，本院对该争议房产的查封并无不当；异议人***的异议请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（十一）项、第二百三十四条的规定，裁定如下：

驳回异议人***的异议请求。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。

审判长　　王兆海

审判员　　孙　侠

审判员　　张文尧

二〇二二年一月二十四日

书记员　　孟令珠