中华人民共和国北京出入境边防检查总站服务中心与北京优美达电梯销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0105民初63076号

原告：中华人民共和国北京出入境边防检查总站服务中心，住所地北京市朝阳区首都机场航安路1号。

法定代表人：李桂杰，主任。

委托诉讼代理人：陈晓记，男，1982年1月13日出生，汉族，中华人民共和国北京出入境边防检查总站服务中心员工。

委托诉讼代理人：闫家喻，天津津瑞律师事务所律师。

被告：北京优美达电梯销售有限公司，住所地北京市丰台区郑王坟南6号D座301。

法定代表人：郁国彬，总经理。

委托诉讼代理人：喻阳，女，1980年9月28日出生，满族，北京优美达电梯销售有限公司职员。

原告中华人民共和国北京出入境边防检查总站服务中心（以下简称原告）与被告北京优美达电梯销售有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人闫家喻、陈晓记，被告之委托诉讼代理人喻阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿违法转租给原告造成的逾期腾房的房屋使用费损失1542465.8元（自2014年10月16日起至2017年11月15日止，标准是每年50万元）；2.要求被告支付违法转租的额外收益300万元，原告将房屋出租给被告的租金标准为每年50万元，而被告将房屋转租给案外人的租金是每年110万元，因此，被告应当将额外的收益支付给原告；3.本案上述费用和保全费用由被告负担，目前保全费用尚未发生。事实及理由：2010年5月5日，原告代表中华人民共和国北京出入境边防检查总站（以下简称北京边防总站）与被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将位于北京市朝阳区酒仙桥三街坊10号楼西侧楼（原老干部活动中心）的房屋（以下简称涉诉房屋）出租给被告用于经营、住宿等事项；租赁期限自2009年10月16日至2014年10月15日；2010年6月1日前，被告向原告支付上半年租金25万元，10月1日前支付下半年租金25万元，以后每年10月15日前将下一年度的租金一次性支付原告；租赁期限届满，被告未将租赁房屋及附带设备交还原告。2010年7月30日，被告在未经北京边防总站及原告允许的情况下，私自与案外人福瑞斯特（北京）酒店管理有限公司（以下简称酒店管理公司）签订《经营场所租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区酒仙桥三街坊10号楼玉鼎华岚酒店的房屋及酒店旁小房四间、独立停车场一个出租给酒店管理公司使用；被告必须协助酒店管理公司办理各种营业执照及特行证；房屋租赁期限自2010年8月10日起至2016年10月10日止；免租期二个月，自2010年8月10日至2010年10月10日，租金为每年110万元。2012年4月18日，被告又在未经原告及北京边防总站允许下私自与酒店管理公司及北京福瑞斯特酒店有限公司（以下简称福瑞斯特公司）签订《关于主体变更的补充协议》，约定，将《经营场所租赁合同》的承租方变更为福瑞斯特公司；本补充协议签署后，酒店管理公司退出该合同关系，由福瑞斯特公司享有《经营场所租赁合同》的全部权利并承担全部义务；合同主体及租赁日期变更后，原合同全部条款不发生变化，由被告及福瑞斯特公司全面履行；《经营场所租赁合同》中出租给酒店管理公司的涉诉房屋，原玉鼎华岚酒店已经注销，实际酒店经营主体变更为福瑞斯特公司。《房屋租赁合同》到期后，原告为收回涉诉房屋与被告联络，才得知被告将涉诉房屋私自转租给他人，原告的工作人员多次与被告及福瑞斯特公司沟通洽谈，始终未能取回涉诉房屋。原告为避免国家财产的继续流失，急于收回涉诉房屋，无奈只能于2016年6月17日以福瑞斯特公司为被告将其诉至法院，请求判令福瑞斯特公司腾房并支付逾期腾房的房屋使用费。2017年4月28日北京市第三中级人民法院作出了（2017）京03民终字5243号民事判决，对原告陈述的上述事实予以确认，判令福瑞斯特公司腾房并以每年50万元为标准，向原告交纳自2014年10月16日起至实际腾退之日止的房屋使用费。判决生效后，福瑞斯特公司拒绝腾房，原告申请强制执行，并于2017年11月1日收回涉诉房屋。截至本案起诉时，福瑞斯特公司共欠付原告房屋使用费152.3万元，经法院执行庭确认，福瑞斯特公司无财产可供执行，已经终结此次执行。原告认为被告未经原告允许即私自将涉诉房屋转租给他人，给原告造成了巨额的损失和不利影响，也间接导致了国家财产的损失及外流，而被告却在非法转租的违法行为中获利高达300万元，被告的行为显然构成了根本违约，现因原告的损失无法求偿，理应由被告向原告承担赔偿巨额损失的违约责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。

被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。原告一直主张对被告转租不知情，但被告调取了此前二审案件的卷宗。在企业信息网上查到酒店管理公司的注册地就在租赁房屋处，原告不可能对此不知情，且在卷宗中也有一张原告给酒店管理公司出具的发票。关于合同的履行，被告与原告签订的《房屋租赁合同》已经于2014年10月15日到期，在合同存续期间，被告完全按照合同约定履行相关义务，并不存在任何违约的情形。原告以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，称被告构成根本违约，被告完全不予认可。关于所谓非法获利。原告与被告的合同自2009年10月16日起，而被告实际找到承租方福瑞斯特公司并签订合同是在2010年7月30日，合同签订后又提供给福瑞斯特公司两个月的免租期，这11个月的空置期，所产生的需要向原告支付的租金，也是由被告承担的。原告称被告非法转租获利的陈述完全不属实，经核算，被告如果让福瑞斯特公司正常经营到2016年10月10日才可能收回总投资并略有盈余，而原告在2014年10月15日后没有与被告续签合同，导致被告无法按原计划收回投资并获得收益。关于福瑞斯特公司非法占用的赔偿。针对福瑞斯特公司于2014年10月之后的占用涉诉房屋行为，原告已经于2016年6月17日以福瑞斯特公司为被告起诉至法院，并得到了法院的支持，因此原告再就同一笔费用要求被告支付于法无依。

原告就其主张向本院提交了如下证据：1.（2016）京0105民初35645号民事判决书；2.（2017）京03民终5243号民事判决书；3.《房屋租赁合同》；4.（2017）京0105执13183号执行裁定书；5.北京市建设工程开工证；6.建设工程规划许可证；7.房屋租赁证；8.文件领取单；9.签到表；10.福瑞斯特公司向被告支付租金的银行转账凭证和收据。被告对原告提交的上述证据的真实性均予以认可。

被告向本院提交了如下证据：1.被告与酒店管理公司签订的《经营场所租赁合同》；2.福瑞斯特公司的工商登记信息打印件；3.原告出具的付款单位为福瑞斯特公司的房费专用发票；4.照片打印件，欲证明被告给福瑞斯特公司70天的免租期。

原告对被告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，但对其证明目的不认可；对证据2的真实性认可，但对其证明目的不认可，并称企业注册在哪儿与是否合法转租不是一个概念；对证据3的真实性不予认可，并称即使该证据属实，也无法反映是转租所交付的房屋租金，同时该证据可以证明涉诉房屋转租行为没有告知原告，如果原告知道并允许被告转租，那么此后的全部租金都应当由福瑞斯特公司直接向原告交纳，还有这张发票有可能是被告委托福瑞斯特公司代交的租金；对证据4的真实性不予认可，该材料系被告自行制作。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。

本院根据现有证据依法确认如下事实：2010年5月5日，原告代表北京边防总站作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方用于经营、住宿等事项；租赁期限自2009年10月16日至2014年10月15日；2010年6月1日前，乙方向甲方支付上半年租金25万元，10月1日前，支付下半年租金25万元；以后每年10月15日前将下一年度的租金一次性以现金或支票方式交付甲方；租赁期限届满，乙方将租赁房屋及附带设备交还给甲方。

2010年7月30日，被告作为甲方与酒店管理公司作为乙方签订《经营场所租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥三街坊10号楼玉鼎华岚酒店的房屋及酒店旁小房四间、独立停车场一个出租给乙方使用；甲方必须协助乙方办理各种营业执照及特行证；该房屋租赁期共6年，自2010年8月10日起至2016年10月10日止；免租期二个月，自2010年8月10日至2010年10月10日为装修期，免收租金；租金为每年110万元。

2012年4月18日，被告与酒店管理公司、福瑞斯特公司签订《关于＜经营场所租赁合同＞主体变更的补充协议》，约定：将《经营场所租赁合同》的承租方变更为福瑞斯特公司；本补充协议签署后，酒店管理公司退出该合同关系，由福瑞斯特公司享有《经营场所租赁合同》的全部权利并承担全部义务；合同主体及租赁日期变更后，原合同全部条款不发生变化，由被告及福瑞斯特公司全面履行；《经营场所租赁合同》中出租给酒店管理公司的涉诉房屋，原玉鼎华岚酒店已经注销，实际酒店经营主体变更为福瑞斯特公司。

2016年6月17日，北京边防总站作为涉诉房屋的所有权人以福瑞斯特公司为被告，以本案被告为第三人起诉至本院，并基于返还原物纠纷为由要求：1.福瑞斯特公司立即返还位于北京市朝阳区酒仙桥三街坊10号楼西侧楼（原老干部活动中心）的房屋（即涉诉房屋）；2.福瑞斯特公司支付房屋使用费，以每年50万元为标准，自2014年10月16日起计算至福瑞斯特公司实际返还房屋之日止。本院于2016年12月作出（2016）京0105民初35645号民事判决，判决：“一、北京福瑞斯特酒店有限公司于判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区酒仙桥三街坊10号楼西侧楼（原老干部活动中心）的房屋腾退交还中华人民共和国北京出入境边防检查总站；二、北京福瑞斯特酒店有限公司于判决生效之日起七日内向中华人民共和国北京出入境边防检查总站支付房屋使用费，以每年50万元为标准，自2014年10月16日起计算至北京福瑞斯特酒店有限公司实际腾退之日止。”福瑞斯特公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2017年4月28日作出（2017）京03民终5243号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，北京边防总站向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法向被执行人福瑞斯特公司发出执行通知书、报告财产令，并依法传唤了福瑞斯特公司。2017年11月16日将涉诉房屋强制腾退并交付北京边防总站。另，经在全国网络查控系统和北京市高级人民法院网络财产查询系统中查询，未发现福瑞斯特公司有足额可供执行的财产。本院已对福瑞斯特公司采取限制消费措施。北京边防总站也无法提供可供执行的财产线索。本案已实现债权金额为0元，本院已将案件执行情况、采取的财产调查措施以及福瑞斯特公司的财产情况等信息告知北京边防总站。北京边防总站同意终结本次执行程序。本院于2019年5月24日作出了（2017）京0105执13183号执行裁定，裁定：终结本次执行程序。

庭审中，原告称其要求被告承担逾期腾房损失的依据是《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条的规定，即“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。”原告称此次起诉被告是要求作为承租人的被告承担终局的赔偿责任。另，原告就其主张要求被告返还转租收益的依据表述为：第一，被告转租行为给原告带来了侵害；第二，基于不当得利返还的要素；第三，涉诉房屋属于国家财产，原、被告的租赁并非普通的商业行为，原、被告订立合同时约定的租金标准远低于市场价，是基于对房屋稳定性以及国有资产稳定不流失的考虑才形成的约定，而被告违法转租行为实际导致国有资产流失。第四，原告是涉诉房屋合法产权人，被告非法转租给原告造成了间接损失或者期待利益损失。此外，原、被告均确认在双方签订的《房屋租赁合同》中没有关于转租的约定。原告主张被告违法转租的依据为《中华人民共和国合同法》第二百二十四条。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

本案中，原、被告所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在《房屋租赁合同》中并无禁止被告将涉诉房屋对外转租之约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”庭审中，原告称其不知道被告将涉诉房屋转租给其他人，根据原、被告提交的证据，可以认定，原告知道被告将涉诉房屋转租给他人的情况，但在六个月内未提出异议，因此，即便原告以未经其同意为由请求解除合同或认定转租合同无效均无法得到法院的支持。虽然原告向本院提交了（2016）京0105民初35645号民事判决书及（2017）京03民终5243号民事判决书，本院及北京市第三中级人民法院均支持了北京边防总站要求福瑞斯特公司腾退房屋的诉讼请求，但所依据的法律及法律规范并非基于被告未经原告同意将涉诉房屋转租这一事实，而是基于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。关于原告依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，要求认定被告违法转租的主张，因依据不足，故本院不予采纳。

房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。北京边防总站作为涉诉房屋的物权人，要求次承租人福瑞斯特公司腾退房屋，并获得了法院的支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。北京边防总站作为涉诉房屋的物权人，要求次承租人支付逾期腾房的房屋使用费，该请求亦获得了法院的支持。就涉诉房屋的逾期腾房的使用费已经由人民法院的生效判决所支持，现原告要求被告赔偿违法转租给原告造成的逾期腾房的房屋使用费损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。

承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，不予支持。本案中，原告要求被告支付违法转租的额外收益300万元的诉讼请求，因依据不足，故本院亦不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告中华人民共和国北京出入境边防检查总站服务中心的全部诉讼请求。

案件受理费21570元，由原告中华人民共和国北京出入境边防检查总站服务中心负担（已交纳）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　史　震

二〇一九年十二月三十一日

书记员　邓嘉男