杭州顺聚房地产营销策划有限公司与黄山市阳山坞置业有限公司、安徽诚磊建筑工程有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

安徽省歙县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）皖1021民初7号

原告：杭州顺聚房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道铂金名筑商铺8号，统一社会信用代码91330108MA27XBGJ48。

法定代表人：高思功，总经理。

委托诉讼代理人（特别授权）：陈诚，北京金城同达（杭州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人（特别授权）：陈荣，北京金城同达（杭州）律师事务所律师。

被告：黄山市阳山坞置业有限公司，住所地安徽省歙县王村镇横关村下坞组，统一社会信用代码913410216709317015。

法定代表人：朱进寿，总经理。

委托诉讼代理人：项银广，安徽项银广律师事务所律师。

被告：安徽诚磊建筑工程有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区海晶中央名城1单元1302，统一社会信用代码913416003942000395。

法定代表人：怀自磊，总经理。

被告：王华明，男，1963年2月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。

上述两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王勤康，浙江匠造律师事务所律师。

原告杭州顺聚房地产营销策划有限公司（以下简称顺聚公司）与被告黄山市阳山坞置业有限公司（以下简称阳山坞公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，顺聚公司申请追加安徽诚磊建筑工程有限公司（以下简称诚磊公司）、王华明为本案被告，本院经审查予以准许。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告顺聚公司的委托诉讼代理人陈诚，被告阳山坞公司的委托诉讼代理人项银广，被告诚磊公司、王华明共同的委托诉讼代理人王勤康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

顺聚公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除顺聚公司、阳山坞公司于2018年5月30日签订的《包销合作协议》；2.判令阳山坞公司返还保证金600万元，并支付款项占用期间的利息损失148323元（按照银行同期贷款利率暂计至2018年12月31日止，此后至实际支付之日的利息另行计算），为履行合同实际支出费用损失84604元，上述暂共计6232927元；3.诚磊公司、王华明对阳山坞公司的付款义务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、申请费由被告承担。事实与理由：2018年5月30日，顺聚公司、阳山坞公司签订《包销合作协议》一份，约定：阳山坞公司将阳山坞豪园项目（坐落：歙县王村镇横关村下坞组）共计39套商品房交由顺聚公司独家代理销售；顺聚公司应于合同生效之日起7个工作日内向阳山坞公司指定账户（户名：安徽诚磊建筑工程有限公司，账号：20000573432010300000075，开户行：黄山徽州农村商业银行股份有限公司）支付保证金500万元；阳山坞公司确认案涉房屋在合作前已获得销售所需的一切合法手续（包括但不限于预售许可证），且不存在对顺聚公司销售宣传造成负面影响的权利限制。同时约定：如《商品房预售许可证》在2018年6月30日前未取得，或因为其他因素导致顺聚公司无法正常进场代理销售的，阳山坞公司需无条件退还顺聚公司保证金；阳山坞公司或关联公司被宣告破产或者案涉房屋被相关部门查封且阳山坞公司又未能以其他可售房屋替代该等被查封房屋等情形，顺聚公司有权单方解除本协议，阳山坞公司需在顺聚公司发出解除通知后三日内全额返还顺聚公司已经支付的保证金及已销售房屋的全部溢价款，且顺聚公司有权要求阳山坞公司赔偿相应损失并承担违约责任。顺聚公司分别于2018年6月1日和6月8日向阳山坞公司指定账户打款200万元和300万元，共计500万元，用途一栏均注明“顺聚黄山项目保证金”。收款后，阳山坞公司向顺聚公司出示了案涉项目的《商品房预售许可证》。顺聚公司亦为进场代理销售开展了前期准备工作，支出宣传、印刷等费用84604元。为进一步扩大合作范围，顺聚公司根据阳山坞公司要求继续支付了案涉项目二期的代理保证金，分别于2018年6月29日、7月2日向阳山坞公司指定账户打款各50万元，共计100万元，用途一栏均注明“顺聚阳山豪园项目二期代理保证金”。此后，因阳山坞公司一直以各种理由推诿，顺聚公司迟迟未能实际开展代理销售。后经核实发现，阳山坞公司实际于2018年8月14日才取得案涉房屋《商品房预售许可证》，且案涉房屋全部被法院查封，无法对外销售。为此，顺聚公司多次找阳山坞公司协商，要求返还保证金未果。案涉争议款项由阳山坞公司指定汇入诚磊公司账户，诚磊公司明知案涉项目无法销售仍配合收款，且在顺聚公司催讨后，诚磊公司阳山坞项目部负责人王华明出具《回款说明》一份，承诺于2018年11月23日前退回100万元，后期每销售一套房源优先向顺聚公司退回100万元直至600万元保证金全额退回。2019年1月16日，顺聚公司与王华明、诚磊公司达成《和解协议》，约定案涉款项由王华明、诚磊公司偿还，分两期偿还600万元，并承诺若未按时足额支付则承担相应连带清偿责任。

顺聚公司为支持其主张，向本院递交如下证据：

证据一、《包销合作协议》复印件，证明顺聚公司、阳山坞公司于2018年5月30日签订《包销合作协议》，双方约定了保证金的支付及返还，合同解除条件以及违约责任；

证据二、网银电子回单，证明顺聚公司分别于2018年6月1日、6月8日向阳山坞公司指定账户支付200万元和300万元作为案涉项目一期代理保证金；又分别于同年6月29日和7月2日向阳山坞公司指定账户支付50万元和50万元，作为案涉项目二期代理保证金；

证据三、商品房预售许可证，证明1.阳山坞公司实际取得《商品房预售许可证》的时间是2018年8月14日，已超过合同约定期限；2.案涉项目坐落、预售面积等具体情况；

证据四、网银电子回单三份、扣款业务自助回单一份及宣传照片、结算清单，证明顺聚公司为代理销售开展前期推广宣传，实际支出65000元；

证据五、回款说明，证明诚磊公司案涉项目经理王华明出具《回款说明》，承诺于2018年11月23日前退回保证金100万元，后期每销售一套房源，向顺聚公司优先退回100万元，直至600万元保证金全额退回；

证据六、和解协议，证明顺聚公司、诚磊公司及其项目负责人王华明三方于2019年1月16日签订《和解协议》，诚磊公司及王华明自愿分期退还案涉保证金600万，并承担若未按时足额支付则承担相应连带清偿责任。

阳山坞公司辩称，一、阳山坞公司已于顺聚公司起诉前，即2018年8月14日取得案涉房屋《商品房预售许可证》，顺聚公司提供的关于广告费的支出以及王华明的《回款说明》证明顺聚公司在阳山坞公司延迟取得《商品房预售许可证》的情况下仍愿意继续履行合同；二、法律规定解除合同应当书面告知，但阳山坞公司未收到书面告知，顺聚公司要求解除合同缺乏依据；三、案涉保证金仅有500万元，即使判决返还保证金，利息也应从合同解除的三日内计算；四、顺聚公司提供的关于实际费用支出的证据只有转账凭证，没有其他关联性证据，且广告照片反映的是徽州世家项目广告费用支出，非阳山豪园项目支出。

诚磊公司、王华明辩称，一、案由是商品房委托代理销售合同纠纷，合同相对人是顺聚公司与阳山坞公司，与诚磊公司、王华明无关；二、《回款说明》中签字的是王华明，与诚磊公司无关；其次，该内容所涉及的对象是顺聚公司和阳山坞公司之间的房屋代理销售关系，所以王华明的身份是代表阳山坞公司，法律后果由阳山坞公司承担。顺聚公司、阳山坞公司所签订的《回款说明》，可以看成是双方就《包销合作协议》达成的补充协议，是对合同内容的变更，当顺聚公司发现阳山坞公司于2018年8月14日才延迟取得《商品房预售许可证》，案涉房屋全部被法院查封，已无法对外销售，由顺聚公司阳山坞项目负责人毕玉刚调整双方的销售模式改成佣金分成模式，价格下调至10800元/㎡，并在10800元/㎡内提取6%佣金，在10800元/㎡之外五五分成，顺聚公司在明知《商品房预售许可证》延迟取得的情况下重新作出调整，并且采用优先退回保证金的方式返还。且顺聚公司提供的网银电子回单所有时间均发生在取得预售许可证之后，顺聚公司是非常清楚案涉房屋情况的，所以顺聚公司依照《包销合作协议》第3.1条和第8.3条第2款，要求解除协议及返还保证金不成立；三、诚磊公司、王华明的连带清偿责任，前提是顺聚公司的主债务得到法院认可，但是顺聚公司要求解除合同且返还保证金的要求不能得到认可，则连带清偿责任不能得到认可；四、诚磊公司收到的600万元是阳山坞公司支付给诚磊公司的工程款，合法有据；五、顺聚公司提供的《和解协议》仅有王华明的签字，诚磊公司的盖章并不是公司对外签订合同用章，王华明是项目负责人，但不能证明王华明的签字能代表诚磊公司。

诚磊公司、王华明为支持其主张，向本院递交如下证据：

工程款支付函照片，证明款项是600万元是阳山坞公司支付给诚磊公司的工程款。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对顺聚公司提供的证据三，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对顺聚公司提交的证据一、证据二、证据四、证据五、证据六及诚磊公司提交的证据，本院认定如下：1.《包销合作协议》系顺聚公司、阳山坞公司自愿签订，协议真实有效，本院予以认定；2.顺聚公司向诚磊公司打款的网银电子回单四张，2018年6月1日、2018年6月8日顺聚公司向阳山坞公司指定诚磊公司账户支付200万元、300万元，共计500万元，该款与《包销合作协议》约定内容相互印证，本院予以认定。2018年6月29日、2018年7月2日顺聚公司向诚磊公司账户支付50万元、50万元，共计100万元，该款顺聚公司仅备注用途“顺聚阳山豪园项目二期代理保证金”，但并未提供其他相关证据佐证其用途，故本院对这两笔款项的真实性予以认定，对款项用途不予采信；3.顺聚公司向黄山市新安华广告传媒有限公司、黄山中视文化传播有限公司、杭州湘印广告有限公司汇款的网银电子回单、黄山市新安华广告传媒有限公司的扣款业务自助回单、徽州世家项目宣传照片、黄山市新安华广告传媒有限公司的结算清单等证据，上述证据能够相互印证顺聚公司为推广宣传阳山坞项目而支出的费用65000元，本院予以认定；4.王华明出具的回款说明，回款说明由王华明签名捺印确认，真实有效，本院予以认定；5.顺聚公司、诚磊公司、王华明达成的和解协议，该协议由王华明、顺聚公司代理人毕玉刚及诚磊公司黄山阳山坞项目部印章或签名确认，该协议真实合法有效，法律效力及于诚磊公司，本院予以认定；6.工程款支付函照片，该证据未提交原件，本院不予采信。

本院2019年1月7日调查笔录，内容为：阳山坞公司法定代表人朱进寿认可顺聚公司打入诚磊公司账户500万元，是阳山坞公司收取的保证金，对另100万元不予认可。阳山坞公司对调查笔录无异议。顺聚公司、王华明、诚磊公司对调查笔录中朱进寿关于100万元的陈述有异议，认为该款系阳山坞二期项目保证金。本院对该调查笔录予以认定。

经审理查明：2018年5月30日，阳山坞公司委托顺聚公司独家代理销售阳山豪园项目商品房，双方签订《包销合作协议》，协议约定顺聚公司按照12000元/㎡的价格对阳山豪园项目进行底价包销并于协议生效七个工作日内向阳山坞公司指定收款账户（户名：安徽诚磊建筑工程有限公司，账号：20000573432010300000075，开户行：黄山徽州农村商业银行股份有限公司）支付保证金500万元。顺聚公司分别于2018年6月1日、2018年6月8日向阳山坞公司指定账户转账200万元和300万元；后又分别于2018年6月29日、2018年7月2日向上述账户转账50万元和50万元，备注“顺聚阳山豪园项目二期代理保证金”。《包销合作协议》第3.1条第二款约定：“如本项目《商品房预售许可证》在2018年6月30日前未取得，或因为其他因素导致乙方无法正常进场代理销售的，甲方需无条件退还乙方保证金。”《包销合作协议》第8.3条约定：“下列情况出现时，乙方有权单方面解除本协议，甲方需在乙方发出解除通知后叁个工作日内全额返还乙方已经支付的保证金及支付乙方已销售房屋的全部溢价款项，并乙方有权要求甲方赔偿相应损失并承担违约责任……（2）甲方或关联公司经营发生严重困难的其他情形，包括但不限于甲方或关联公司被宣告破产或者标的房屋被相关部门查封且甲方又未能以其他可售房屋替代该等被查封房屋等情形。”阳山坞公司于2018年8月14日,取得《商品房销售许可证》，案涉房屋被多家法院轮候查封。诚磊公司阳山坞项目负责人王华明于2018年11月9日向顺聚公司出具《回款说明》，载明：“我方于2018年11月23日前通过原账户退回壹佰万元整。关于后期项目销售佣金及溢价分成，原则上按照6%的基础佣金及溢价五五分成进行结算，并每销售一套房源，贵方优先退回壹佰万元整，直至陆佰万元保证金全额退回。特此说明（整体均价按照10800元/㎡排屋）。”顺聚公司、王华明、诚磊公司作为甲、乙、丙三方于2019年1月16日签订《和解协议》，载明：“一、乙方和丙方同意代黄山市阳山坞置业有限公司（以下简称：阳山坞公司）向甲方退还本案案涉款陆佰万元，分两期支付：首期壹佰伍拾万元，于2019年1月25日前支付至甲方指定账户；剩余和解款项肆佰伍拾万元，于2019年3月31日付清……三、若乙方和丙方未按约足额支付上述任何一期款项，乙方、丙方对案涉陆佰万元保证金及相应利息承担连带清偿责任。若乙方、丙方按本协议将陆百万元履行完毕，甲乙丙三方均不得就本案再向对方主张任何权利、要求对方承担任何义务和责任。”

本院认为，顺聚公司与阳山坞公司签订的《包销合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行权利义务。阳山坞公司未能在约定期限内取得《商品房预售许可证》且案涉房屋一直处于法院轮候查封状态，无法销售，顺聚公司要求解除合同合法有据，本院予以支持，阳山坞公司应返还保证金500万元。顺聚公司另向诚磊公司账户转账的100万元，未提供充分证据证明该款系其主张的“阳山豪园项目二期代理保证金”，且阳山坞公司尚无二期项目，故对于顺聚公司主张该款为“二期代理保证金”由阳山坞公司予以返还的诉请，本院不予支持。《和解协议》由顺聚公司代理人毕玉刚与王华明、诚磊公司黄山阳山坞项目部印章、签名确认，项目部是诚磊公司设立的临时机构，不具备独立承担民事责任的能力，其相应民事责任应由诚磊公司承担，故该协议所产生的法律效力及于诚磊公司。王华明、诚磊公司代阳山坞公司归还顺聚公司600万元不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王华明、诚磊公司未在《和解协议》约定的第一期付款期限即2019年1月25日前付款，未付款额已达到全部价款的五分之一，顺聚公司有权就全部款额一并起诉，利息应按银行同期贷款利率从第一期付款到期之日的次日即2019年1月26日起计算，故王华明、诚磊公司对阳山坞公司应返还的500万元保证金及利息承担连带清偿责任。另王华明、诚磊公司还应返还顺聚公司100万元及利息。顺聚公司为阳山坞项目推广宣传实际支出费用65000元，根据《包销合作协议》第8.3条第二款中约定，顺聚公司有权要求阳山坞公司赔偿因履行合同实际支出的费用损失65000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告杭州顺聚房地产营销策划有限公司与被告黄山市阳山坞置业有限公司签订的《包销合作协议》；

二、被告黄山市阳山坞置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州顺聚房地产营销策划有限公司保证金500万元及利息（利息按银行同期贷款利率从2019年1月26日起计算至款清之日止），被告安徽诚磊建筑工程有限公司、王华明就上述款项承担连带清偿责任；

三、被告黄山市阳山坞置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州顺聚房地产营销策划有限公司因履行合同实际支出的费用损失65000元；

四、被告安徽诚磊建筑工程有限公司、王华明于本判决生效之日起十日内返还原告杭州顺聚房地产营销策划有限公司100万元及利息（利息按银行同期贷款利率从2019年1月26日起计算至款清之日止）；

五、驳回原告杭州顺聚房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费55430元，保全费5000元，由原告杭州顺聚房地产营销策划有限公司负担2000元，由被告黄山市阳山坞置业有限公司、安徽诚磊建筑工程有限公司、王华明共同负担58430元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黄山市中级人民法院。

审　判　长　　程文国

审　判　员　　李　峰

人民陪审员　　沈来生

二〇一九年三月二十六日

法官　助理　　张文峰

书　记　员　　黄君芳

附相关法条：

《中华人民共和国民法总则》

第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。

分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。