合肥联东金海投资有限公司与安徽三龙建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市包河区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖0111民初927号

原告（反诉被告）：合肥联东金海投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与吉林路交口联东U谷47#楼，统一社会信用代码91340100068083412W。

法定代表人：刘芳茹，总经理。

委托诉讼代理人：李夫彬，该公司员工。

委托诉讼代理人：仇艳，该公司员工。

被告（反诉原告）：安徽三龙建筑安装工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与吉林路交口合肥滨湖国际企业港55号楼1-4层，统一社会信用代码91341500152982111X。

法定代表人：杜庆寿，董事长。

委托诉讼代理人：朱翔，安徽华人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘欣哲，安徽华人律师事务所律师。

原告（反诉被告）合肥联东金海投资有限公司（以下简称“联东公司”）与被告（反诉原告）安徽三龙建筑安装工程有限公司（以下简称“三龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。联东公司的委托诉讼代理人李夫彬、仇艳，三龙公司的委托诉讼代理人朱翔、刘欣哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

联东公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房款1030000元;2.判令被告支付逾期支付房款违约金60345元（暂计算至2019年12月31日,实际计算至被告付款之日）；3.请求被告支付上浮房款192847元；4.请求被告支付上浮房款逾期付款违约金7713.88元（暂计算至2019年12月31日,实际计算至被告付款之日）。以上费用合计1290905.88元。5.请求被告承担本案的诉讼费等费用。当庭变更第一项诉请为：判令被告支付房款30000元；变更第二项诉讼请求为：判令被告承担逾期支付房款违约金75340元（暂计算至2019年12月31日,实际计算至被告付款之日）。事实与理由：2018年12月5日,原告与被告签订了《联东Ｕ谷-合肥滨湖国际企业港楼宇销售合同》（以下简称合同）,约定被告购买原告位于合肥市包河区,房屋面积为1928.47平方米,房屋单价为3360元／平方米,总房价款为6479660元。合同约定付款方式及期限为:被告应于本合同签订之日（2018年12月5日）支付首笔购房款100000元;应于2019年2月1日前支付1849660元;应于2019年4月5日前支付906000元;应于2019年5月5日前支付1359000元;应于2019年9月5日前支付2265000元。合同第四条第3款约定:如被告逾期支付任一笔到期应付款的,则自约定的应付款期限届满次日起至实际支付止,被告应按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金;逾期付款超过90日,原告有权解除合同,并有权要求被告按合同总价款的百分之十向原告支付违约金;如被告逾期付款超过90日,原告不解除合同的或经被告请求原告同意继续履行合同的,则被告应自应付款期限届满之日次日起至实际支付之日止按日计算向原告支付应付款万分之五的违约金,但违约金最高不应超过合同总价款的百分之十。合同第十三条第7款约定,被告应于2019年10月5日前在所购房屋住所地办理完毕企业工商、税务注册登记（或迁移登记,注册资本不低于200万元）,如被告不能按期办理完毕的,则合同项下房屋的销售单价每平米上调100元整,该笔款项须于发生之日起7日内向原告支付,如延期付款,则按本合同第四条第3款执行。原告按照合同约定履行了合同义务,被告却拒绝足额缴纳房款,且未按照合同约定履行工商、税务注册登记义务,也未按照合同约定向原告支付上浮房款。经原告多次催缴一直未果。故原告依据相关法律法规,诉至法院以维护合法权益。

三龙公司答辩称：原告要求支付上浮房款以及上浮房款的逾期违约金，没有事实和合同依据，不应得到支持。1.楼宇销售合同上浮房款以及逾期付款违约金属于格式条款，应作出不利于提供格式条款一方的解释。2.原告通过拆分合同内容的方式出售不动产，将原价格8090000元的房款拆分为两份合同，一份楼宇销售合同，一份咨询顾问合同，损害国家利益，给被告造成的损失应当由原告承担，被告保留向税务机关检举的权利。3.案涉楼宇销售合同中，关于上述房款以及上浮房款、违约金，实质上属于违约金条款，本案中原告没有证据证明其受到的实际损失。4.原告没有证据证明被告逾期入住。5.本案事发于新冠××期间，属于不可抗力，关于违约金条款不应适用。6.原告没有履行房屋质量的维修义务，被告暂未支付30000元房款不构成违约，履行的是不安抗辩权。7.原告未能及时开具税票，造成了被告税金损失，应由原告承担。综上，我方认为本案中原告的诉请没有合同依据和事实依据，事实上是原告未能按合同履行构成违约，请求驳回原告的诉请。

三龙公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人立即对反诉人所有的合肥市包河区质量问题进行修复，或赔偿损失20万元（暂估，以司法鉴定确定的金额为准）及利息（自反诉之日起，以司法鉴定确认的金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息自起诉之日起计算至实际全部清偿之日止）；2.判令被反诉人立即向反诉人开具数额为8089831元的不动产增值税专用发票并立即支付原告税金损失71957.44元；3.判令被反诉人承担本诉、反诉案件受理费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年签订《联动Ｕ谷-合肥滨湖国际企业港楼宇销售合同》（以下简称“案涉合同”），约定由反诉人购买被反诉人位于合肥市包河区（以下简称“案涉房产”）。合同签订后反诉人已经支付了购房款，被反诉人向反诉人交付了案涉房产。案涉房产经查看，确认存在“顶层屋面墙角漏水、墙体开裂、窗台外墙比内墙高导致窗台漏水、窗户把手缺失、消防栓无水”等多达数十处房屋质量问题，被反诉人却迟迟未见修缮，以致反诉人遭受严重损失。购房时被反诉人为转嫁税费负担，反诉人与被反诉人签订“案涉合同”外，被反诉人要求反诉人与其关联公司天津市成隆瑞祥企业管理咨询有限公司（以下简称成隆咨询公司）签订《市场调研及企业管理股份服务合同》，将原定购房款8099574元中1619914元作为“服务费”拆分后支付给成隆咨询公司，变相逃税，且将加重反诉人税负。反诉人已付购房款8089831元，仅收到成隆咨询公司开具等额服务业6%税率的增值税专用发票，造成反诉人税率差额损失55571.66元。而被反诉人收到6479660元购房款至今未开具等额的不动产增值税专用发票，导致反诉人税金损失合计71957.44元（含税率差额损失55571.66元），被反诉人的上述行为不仅违约且违法。为维护自身合法权益，反诉人特反诉至法院，望判如所请。

联东公司答辩称：不同意反诉人的全部反诉请求。1.本案所涉房屋不存在质量问题，反诉人所称房屋需要维修，并没有提供相应的证据证明，更没有向我方提供维修要求，如果房屋存在质量瑕疵的问题，双方应现场进行确认后再进行维修。而我方在反诉人提起反诉请求之后，多次要求反诉人到房屋现场对房屋现状进行核查，反诉人均予以拒绝。因此，房屋是否存在质量问题或者质量瑕疵问题，截止本案开庭之日无法核实。2.反诉人主张的开具8089831元增值税专用发票，以及支付反诉人税金71957.44元没有事实依据和合同依据。因为我方与反诉人签署的楼宇销售合同，约定的总房款是6479660元，而不是反诉人所称的8089831元。反诉人与我方签署的楼宇销售合同，我方均按照该合同履约，不存在违约行为，不应当承担任何违约责任。3.反诉人不存在任何税金损失，反诉人与被反诉人在楼宇销售过程当中未对开具发票事宜进行明确约定，应当另行协商具体的开票时间。4.被反诉人不存在拆分楼宇销售合同款项事宜，反诉人提供的楼宇销售合同以及咨询服务合同均为反诉人真实的意思表示，反诉人在签署合同时对合同条款均已知悉，上述两份合同的主体，我方以及天津市成隆瑞翔企业管理咨询有限公司均按照签署的合同履约，未对反诉人造成任何损失。请求驳回反诉人全部的反诉请求。

本院经审理认定事实如下：2018年12月5日,出卖人（甲方）联东公司与买受人（乙方）三龙公司签订了《联东Ｕ谷-合肥滨湖国际企业港楼宇销售合同》，合同约定：甲方将位于包河区出售给乙方，总房价款6479660元；乙方应在合同签订日支付首笔购房款10万元，于2019年2月1日前支付房价款1849660元，剩余房款453万元由乙方向银行申请按揭贷款支付并应于2019年4月5日前到达甲方指定账户；乙方逾期支付任一笔到期应付款的，则自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，乙方应按日计算向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，如甲方逾期付款超过90日，甲方不解除合同或经乙方请求甲方同意解除合同的，则乙方应自应付款期限届满之次日起至实际支付之日至按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金；甲方应于2019年4月5日前将该楼宇交付乙方使用，若乙方未能付清到期应付款项的，甲方有权顺延交付时间且不承担逾期交房的责任；乙方应于入住之日起180日内（即2019年10月5日前），在所购房屋住所地办理完毕企业工商、税务注册登记（或迁移登记，注册资本不低于200万元），如买受人不能按期办理完毕的，则合同项下房屋的销售单价每平方米上调100元整，该笔款项须于发生之日起7日内向出卖人支付，如延期付款，则按本合同第四条第3款执行。后双方就按揭贷款事宜达成补充协议，一致变更同意剩余购房款4530000元的支付方式为：乙方于2019年4月5日前支付906000元，于2019年5月5日前支付1359000元，于2019年9月5日前支付2265000元。上述合同签订后，三龙公司于2019年9月5日前累计支付购房款4949660元、逾期付款违约金18257.31元，于2019年9月11日支付购房款50万元。

另查明，2018年12月1日，甲方天津市成隆瑞祥企业管理咨询有限公司（以下简称“瑞祥公司”）与乙方三龙公司签订一份《市场调研及企业管理顾问服务合同》，约定乙方聘请甲方为其提供产业市场调研及企业管理顾问服务，乙方于2018年12月5日前向甲方一次性支付服务费1619914元。2018年12月12日，甲方瑞祥公司、乙方三龙公司、丙方联东公司签订一份《三方协议》，乙方确认其通过甲方服务以优惠的价格购买坐落于包河区角的房产，并与丙方签订了《销售合同》，目标房产的原价为8099574元，优惠价格为人民币6479660元。2018年12月5日，三龙公司向瑞祥公司支付了1619914元。

再查明，联东公司于2019年4月5日入驻案涉房屋，并与物业公司办理了房屋及设备验收手续，发现四层墙面有开裂情况，急待维修。2020年3月30日，三龙公司完成了工商登记信息变更登记，将公司住所地变更为案涉房屋所在地。

本案诉讼过程中，三龙公司于2020年1月20日支付购房款50万元，于2020年2月11日支付购房款50万元，于2020年7月7日支付购房款3万元，购房款已全部付清。2020年4月8日，三龙公司向联东公司发出律师函，要求其立即开具购房款发票、赔偿税金损失，并对“顶层屋面墙角漏水、墙体开裂、窗台外墙比内墙高导致窗台漏水”等房屋质量问题履行维修义务。同时，三龙公司向本院提出鉴定申请，要求对案涉房屋存在的质量问题进行勘验并就质量瑕疵修复所需费用进行鉴定。

上述事实有双方当事人当庭陈述和联东公司提交的《联东U谷-合肥滨湖国际企业港楼宇销售合同》、补充协议、银行回单以及三龙公司提交的《市场调研及企业管理顾问服务合同》、《三方协议》、照片、律师函及邮寄回单、营业执照等证据材料在卷佐证，本院对其证明效力予以确认。

本院认为，依据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1.联东公司主张的购房款、逾期付款违约金、上浮房款及上浮房款违约金是否应当支持；2.三龙公司要求联东公司对房屋质量问题进行维修或赔偿损失是否应当支持；3.三龙公司要求联东公司开具不动产增值税专用发票并赔偿税金损失71957.44元是否应当支持。

关于争议焦点一。原告联东公司与被告三龙公司签订的《联东U谷-合肥滨湖国际企业港楼宇销售合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。三龙公司未能按约支付购房款，理应依法承担继续履行、支付违约金等违约责任。因三龙公司在本案诉讼过程中已将购房款全部付清，故本院对联东公司主张剩余购房款3万元的诉讼请求不予支持。关于逾期付款违约金，联东公司主张逾期付款超过90日的欠款部分按照日万分之五计算，超过了法律保护的范围，本院调整为按照双方合同约定的日万分之三计算，即三龙公司应承担逾期付款违约金46767元（分段累计：自2019年9月5日至2019年9月11日，以联东公司主张的5万元为基数；自2019年9月5日至2020年1月20日，以103万元为基数；自2020年1月21日至2020年2月11日，以53万元为基数；自2020年2月11日至2020年7月7日，以3万元为基数）。关于上浮房款及上浮房款违约金，虽然合同约定三龙公司应于2019年10月5日前在案涉房屋所在地办理完毕工商信息变更登记，但三龙公司入驻时，案涉房屋存在墙面开裂等问题，联东公司未能提供证据证明其履行了相应的维修义务，双方约定的工商登记变更期限理应相应顺延。另一方面，违约金的认定以当事人遭受的实际损失为基础，联东公司未能提供证据证明三龙公司逾期办理工商税务登记对其造成了房价上涨损失或其他任何损失，故联东公司主张的上浮房款及上浮房款违约金缺乏依据，本院不予支持。

关于争议焦点二。联东公司系案涉房屋的出卖人，其理应依法承担房屋维修义务。案涉房屋于2019年4月5日交付，尚在质保期内，三龙公司认为案涉房屋存在墙面开裂等房屋质量问题，并提供了照片等证据予以证明，联东公司理应在合理期限内对此予以维修。同时，三龙公司应积极履行共同勘验现场、维修后进行验收等协助义务，以便维修事宜顺利解决。因三龙公司在本案诉讼中首次提出维修问题，联东公司也同意予以维修，故三龙公司要求对维修费用进行鉴定并直接由联东公司赔偿维修损失的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于争议焦点三。收取购房款后开具购房款发票既是出卖人联东公司税法上的义务，也是合同的附随义务，现案涉房屋房款已全部付清，联东公司理应开具6479660元的相应购房款发票。因双方在合同中并未约定发票开具时间，三龙公司也未能提供证据证明其在税率调整前要求联东公司开具发票而遭到拒绝，故本院对三龙公司主张的因税率调整造成的税差损失不予支持。另三龙公司认为联东公司将原定购房款8099574元中的1619914元作为服务费拆分后支付给瑞祥公司，变相逃税，造成其税率差额损失55571.66元，但案涉楼宇销售合同、三龙公司与瑞祥公司签订的服务合同以及三方协议均是各方当事人自愿签订，系真实意思表示，三龙公司在合同签订时对购房款发票与服务费发票的抵扣税率不同理应明知，其在案涉合同实际履行后，又重新要求联东公司赔偿税率差额损失，缺乏事实依据，同时也违反了诚实信用原则，本院不予支持。如联东公司确实存在逃避税收行为，该行为亦不属于民事案件审判范围，三龙公司可依法向有关行政主管部门行使权利。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下：

一、被告安徽三龙建筑安装工程有限公司于本判决生效后五日一次性支付原告合肥联东金海投资有限公司逾期付款违约金46767元；

二、反诉被告合肥联东金海投资有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告安徽三龙建筑安装工程有限公司开具6479660元购房款发票；

三、反诉被告合肥联东金海投资有限公司于本判决生效后六十日内对位于合肥市包河区房屋存在的房屋质量问题予以维修完毕，反诉原告安徽三龙建筑安装工程有限公司予以协助；

四、驳回原告合肥联东金海投资有限公司其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告安徽三龙建筑安装工程有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5888元、减半收取计2944元，由原告合肥联东金海投资有限公司负担2494元、由被告安徽三龙建筑安装工程有限公司负担450元；反诉案件受理费2689元，由反诉原告安徽三龙建筑安装工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　　马海平

二〇二〇年七月二十三日

书记员　　钟　丹

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。