某某、民乐县金泰房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0702民初6768号 原告：王XX，男，1957年2月2日出生，住甘州， 公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：杨XX，甘肃沁泽律师事务所律师。 被告：民乐县金泰房地产开发有限公司。住所地：甘肃省张掖市民乐县县城南华路。统一社会信用代码：916207225512866314。 法定代表人：陈XX，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃金都律师事务所律师。 被告：张掖鸿泰建筑安装工程有限公司。住所地：张掖市甘州区滨河新区万寿街景福宁园S9号楼。统一社会信用代码：91620702060645783D。 法定代表人：孟XX，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孟XX。 被告：李X，男，1969年9月6日出生，住甘州，公民身份号码：×××。 被告：张掖市鼎盛节能建材有限责任公司。住所地：甘州区张肃公路以北。统一社会信用代码：91620702576276704C。 法定代表人：李XX，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李X。 原告***与被告民乐县金泰房地产开发有限公司（以下简称民乐金泰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年7月26日立案后，原告***申请追加张掖鸿泰建筑安装工程有限公司（以下简称鸿泰建筑公司）、**、张掖市鼎盛节能建材有限责任公司（以下简称鼎盛建材公司）为共同被告，本院经审查，依法追加鸿泰建筑公司、**、鼎盛建材公司为本案被告，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***，被告民乐金泰房产公司委托诉讼代理人***、被告鸿泰建筑公司委托诉讼代理人***、被告**、被告鼎盛建材公司委托诉讼代理人**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告立即交付位于张掖市××区的房屋给原告，房屋价值546284元，并承担资金占用费163885元（按照546284元＊5％＊6年计算），合计710169元；2．被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2016年，被告在位于张掖市××区施工建房，原告通过第三人介绍与被告相识。同年6月24日经协商同意，原告跟随第三人至被告处，征得被告及原告同意，被告将位于张掖市××区的房屋以每平方米4100元的价格转让售给原告（房屋总价值546284元），并当即为原告出具收款数据一张，用于抵顶第三人与其之间的债权债务。后在原告屡次催促要求被告交付房屋时，被告却以种种理由推诿拒绝交付，严重侵害了原告的合法权益。经多次协商无果，原告遂提起诉讼。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告民乐金泰房产公司立即向原告交付甘州区御景东方小区5号楼1**1401室房屋一套，并给原告办理该套房屋的不动产权证；若被告民乐金泰房产公司不能向原告交付房屋办理不动产权证书，则由被告返还原告该套房屋的价款546284元，并承担资金占用费163885元，合计710169元。 被告民乐金泰房产公司辩称，第一，涉案房屋现已交付案外人居住使用，无法向原告交付。第二，被告不承担原告主张的资金占用费及诉讼费。第三，对原告所诉的事实与理由部分均不认可，实际情况是案涉房屋系顶账房屋，由被告民乐金泰房产公司抵顶给被告鸿泰建筑公司用于抵顶债务，被告鸿泰建筑公司又将案涉房屋抵顶给被告**及鼎盛建材公司。2016年6月24日，被告民乐金泰房产公司按照被告鸿泰建筑公司的要求向原告出具收款收据，待被告鸿泰建筑公司与被告**、被告鼎盛建材公司之间债务履行完毕之后与原告签署房屋买卖合同。在此过程中，原告没有向被告民乐金泰房产公司交付房款，被告鸿泰建筑公司和被告**、鼎盛建材公司之间的顶账未实际形成，后来被告鸿泰建筑公司又将案涉房屋抵顶于案外人，结合原告陈述，原告的房款也是交付于被告**或鼎盛建材公司，被告民乐金泰房产公司在本案中仅是根据被告鸿泰建筑公司的要求和指示向其交付房屋，原告与被告民乐金泰房产公司并未形成实际的房屋买卖合同关系，结合目前房屋已交付他人的现状，交付房屋的事项已无法实现，应由原告向被告**及被告鼎盛建材公司主张返还房款的法律义务。综上，原告要求被告民乐金泰房产公司交付房屋，并承担资金占用费缺乏事实及法律依据，被告民乐金泰房产公司请求驳回原告对其所有的诉请。 被告鸿泰建筑公司辩称，案涉房屋确实是民乐金泰房产公司抵顶给鸿泰建筑公司，鸿泰建筑公司又与**、鼎盛建材公司签有商砼的销售合同，合同约定用案涉房屋抵顶双方之间的债务关系，但是在商砼的供应过程当中，因**、鼎盛建材公司未完全履行供货合同，鸿泰建筑公司遂将案涉房屋收回后另行抵顶给其他人，鸿泰建筑公司与原告***并不认识，鸿泰建筑公司是根据鼎盛建材公司的要求，让民乐金泰房产公司向原告***出具了收款收据。 被告**、鼎盛建材公司辩称，**系鼎盛建材公司的原法定代表人。2016年，**、鼎盛建材公司和鸿泰建筑公司签订了商砼供货合同，签合同时鼎盛建材公司已***建筑公司供应货物，同时约定鸿泰建筑公司向鼎盛建材公司支付20％的现金、抵顶一辆车和一套房。鼎盛建材公司在供货的同时，鸿泰建筑公司就将案涉房屋交付给**及鼎盛建材公司，**则在2016年6月24日将案涉房屋出售给***，***也向**付款并打了条具；被告鼎盛建材公司在***建筑公司供货期间，鸿泰建筑公司告知**要将案涉房屋收回并另行出售给其他人，**当时并未同意，**遂让***找到民乐金泰房产公司询问情况，当时开具的收据还在民乐金泰房产公司放着；另外鼎盛建材公司和鸿泰建筑公司的供货合同、供货关系也一直在履行，双方并没有解除合同。 本院经审理认定事实如下：被告**原系鼎盛建材公司的法定代表人，于2022年3月1日由**变更为现在的法定代表人***。2016年6月21日，被告鸿泰建筑公司与被告鼎盛建材公司签订《预拌混凝土销售合同》一份，约定鼎盛建材公司***建筑公司承建的金城国际小区会所、大门供应混凝土，合同第七条约定鸿泰建筑公司的付款方式为：1．以20％现金，80％以御景东方现房和大众途安小车一辆抵顶（车价款14万）；2．现金根据进度付款；3．商硂款于2016年12月30日前付清。合同还对其他事项进行约定。合同履行过程中，鸿泰建筑公司预将由民乐金泰房产公司抵顶的××区房屋另行抵顶给鼎盛建材公司用于支付工程货款。 另查明，2016年6月24日，原告***表示愿意购买案涉抵账房屋，被告**遂和原告实地查看甘州区御景东方小区5号楼1**1401室房屋。当日，被告民乐金泰房产公司向原告出具《收款收据》一份，内容为：收到***546284元房款，备注：“5#1**1401室，单价4100元，抵顶***14#工程款”。 2016年6月25日，原告***向被告**指定户名为“**”的账户转账25万元。当日，**向原告***出具借条一张，内容为：今借到***现金25万元，年息千分之三，还本付息。2016年7月9日、2016年7月10日，原告分别向被告**指定的“**”账户转账10万元、9万元，合计19万元。2016年7月9日，被告**向原告***出具借条一张，内容为：今借到***现金20万元，月息千分之二十五，还本付息，此款转入**农商行账户。2016年7月30日，被告**向原告***出具借条一张，内容为：今借到***现金5万元，此款月息千分之二十。同时原告与被告**口头约定，若案涉房屋手续不能办理至原告名下，**则以借款方式向原告偿还借款，并承担利息。 再查明，2017年8月14日，被告鸿泰建筑公司的员工***向被告民乐金泰房产公司出具承诺书一份，内容为：民乐金泰房产公司抵顶给鸿泰建筑公司御景东方小区5号楼1**1401室房屋一套作为工程款，2016年6月24日，***建筑公司抵顶给鼎盛商砼款，房款收据户名为***，由于本人不能及时给鸿泰建筑公司供应商砼，导致本人联系不上。现将5号楼1**1401室此房屋***建筑公司强制收回，房款收据未列（票号：0000244）。此之后该房款收据所产生的经济纠纷及法律责任均***建筑公司全权承担。后案涉房屋由民乐金泰房产公司、鸿泰建筑公司交付案外人居住使用。 上述事实，有原、被告及委托诉讼代理人的当庭陈述，原告提交的《收款收据》原件一张，借条原件三张、甘肃省农村信用社转款回单原件六张；被告民乐金泰房产公司提交的承诺书原件一份；被告鸿泰建筑公司提交《预拌混凝土销售合同》复印件一份等证据在卷佐证，足以证实。 本院认为，关于原告要求被告民乐金泰房产公司交付张掖市甘州区御景东方小区5号楼1**1401室的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，本案中，被告民乐金泰房产公司已按照被告鸿泰建筑公司的要求将案涉房屋交付于案外人居住并使用，在事实上已无法再次向原告***交付房屋。原告***在明知案涉房屋系顶账房，在房屋交易前期亦对案涉房屋无法交付的后果及责任承担主体同被告**达成合意，故对原告要求被告民乐金泰房产公司立即向其交付案涉房屋并办理房屋过户手续的主张，依法不予支持。 关于原告主张被告返还房屋价款的诉讼请求，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付货款的合同。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。本案中，原告以被告民乐金泰房产公司向其开具了收款收据，据此认为民乐金泰房产公司应向其履行交付房屋或者退还房款的义务，通过原、被告的当庭***所提交的证据，可以证实案涉房屋在各被告之间存在一系列的抵顶关系，原告就案涉房屋的买卖与被告民乐金泰房产公司之间的任何人没有进行过沟通和意思表示，案涉房屋交易前期的磋商、看房，房屋交易过程中的价格商定、房款的交付，至房屋后期无法交付的责任承担主体及还款形式等，均由原告与**相互达成合意并已部分履行。综上，虽然被告民乐金泰房产公司向原告开具了房款的手续，但原告与被告民乐金泰房产公司之间并不存在真实的房屋买卖合同法律关系，同原告形成真正法律关系的相对方主体认定为**符合本案查明的事实和证据链条证实的法律关系。因此，经本院向原告释明是否对其诉讼请求、责任承担主体、法律关系、事实理由进行明确或变更，原告仍要求由被告民乐金泰房产公司承担交付房屋或退还房款的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据，原告提交的证据，不能直接支持或印证原告的事实主张。因此，原告应承担法律规定的不利后果。 综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王XX的诉讼请求。 案件受理费10902元，由原告王XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判长　刘　艳 审判员　*** 审判员　王　婧 二〇二三年三月二十八日 书记员　***