广东景龙建设集团有限公司、广州市彦霖贸易有限公司等确认合同无效纠纷民事一审民事裁定书

广东省广州市天河区人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）粤0106民初10804号之一 原告：广东景龙建设集团有限公司，住所地广州市天河区五山路省农科院土肥所监测楼1楼。 法定代表人：**，总经理。 原告：广州市彦霖贸易有限公司，住所地广州市天河区高普路1021号5楼6264号（仅限办公）。 法定代表人：**。 原告：广东景龙嘉园装饰工程股份有限公司，住所地广州市天河区五山路省农科院土肥所监测楼2楼2A。 法定代表人：徐彬，总经理。 上述原告共同的委托诉讼代理人：***、***，上海市**（广州）律师事务所律师。 被告：北京世邦***物业管理服务有限公司广州分公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心写字楼第8层04A**。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***、***，系广东广信君达律师事务所律师。 被告：瑞安广州中心业主委员会，住所地广州市越秀区北京路374号之二瑞安广州中心二楼。 责任人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1958年8月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 原告广东景龙建设集团有限公司（以下简称景龙建设公司）、广州市彦霖贸易有限公司（以下****贸易公司）、广东景龙嘉园装饰工程股份有限公司（以下简称景龙嘉园公司）与被告北京世邦***物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称世邦***公司）、瑞安广州中心业主委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2022年3月4日立案后，依法适用普通程序由审判员独任审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会2019年9月签订的《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》对原告不发生效力（即对原告没有约束力、对原告无效）；2.判令被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会2019年9月签订的《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》中2.2.9条“会所属于公寓”、4.2.1.1条“本大厦各功能区域的物业管理费收取标准为：地上写字楼部分收取标准：按建筑面积收取人民币28元/月/平方米；地上商业部分收取标准：按建筑面积收取人民币40元/月/平方米”以及4.2.6条“物业管理服务账户中的盈余部分属全体业主”的条款无效；3.判令被告世邦***公司因无效行为、无效条款取得的资金返还原告，即自2019年10月1日起至2022年2月22日原告产权区域所交存的物业管理费，具体以原告产权区域向缴存账户中国银行广州珠江支行67×××70账号交存物业费的对账为准，暂估为1500万元；4.请求依法判令本案的诉讼费、保全费由被告世邦***公司承担。 事实和理由：原告广东景龙建设集团有限公司、原告广州市彦霖贸易有限公司、原告广东景龙嘉园装饰工程股份有限公司是广州市越秀区××之二、之四瑞安广州中心约25381.16平方米写字楼、商铺99套及114个停车位的产权业主，合计拥有瑞安广州中心的213个产权证书，共计26760.88平方米产权面积，原告拥有瑞安广州中心3-19层的写字楼和商场，以及负三层到一层的车位，占瑞安广州中心具有业主大会投票权的建筑总面积43.15%的产权物业。2014年12月3日，原告与瑞安广州中心的开发商广州瑞榕有限公司就购买瑞安广州中心写字楼、商场和停车场事宜签订《备忘录》，约定购买瑞安广州中心写字楼、商场和停车场的签约、付款及租金收益的转移事宜，并在《备忘录》第十一条明确：自原告支付第三期购房款后，开发商广州瑞榕有限公司应将会所管理权与使用权移交原告，并签订书面的移交文件，由原告正式接替开发商广州瑞榕有限公司行使标的物业业主的权利。移交完成当日，在法律许可的范围内开发商广州瑞榕有限公司授权原告行使发展商项下的所有管理权限，包括但不限于物业管理公司的选聘、《业主临时公约》的修订等。瑞安广州中心物业由广州瑞榕有限公司开发建设，被告世邦***公司为前期物业服务企业，被告世邦***公司与广州瑞榕有限公司于2010年11月26日签订《广州市瑞安广州中心会所、办公楼、商场及车库区域物业管理服务合同》，该前期物业合同明确：被告世邦***公司物业收费采取酬金制，约定被告世邦***公司的管理酬金最高为每月人民币3万元。被告世邦***公司在每年十二月一日前向甲方提交下一年度的《管理费年度收支预算方案》进行审定及批准。于每月二十五日前向甲方提交下个月的《管理费月度收支预算计划》进行审定及批准。《管理费年度收支预算方案》，预计各方面的开支，包括经常性开支与非经常性开支。《管理费年度收支预算方案》应设立四个独立物业财务账户，分别是会所、办公楼、商场及车库。支付个别独立账户管理费的业户只应负责该部分的管理开支。管理费的厘定是以能够支付各项目物业的公共开支和费用为限。经书面批准后才可生效。瑞安广州中心除原告所拥有的写字楼、商场和车位外，其余部分为公寓，公寓由21层到46层，每层有11个**，公寓总计286个**，公寓**面积由86.7237到177.8208平方米不等。公寓大堂、出入口、电梯等均与办公楼、商场及车库分开，公寓有单独门牌编号，公寓门牌号为××之三，公寓部分的前期物业管理合同为《广州市瑞安广州中心公寓区域物业管理服务合同》，按前期物业合同单独管理、单独建账，单独核算、单独审计。原告在购买上述物业之前，已经与开发商广州瑞榕有限公司通过《备忘录》约定，原告自支付有关款项后，开发商广州瑞榕有限公司与原告进行物业管理权移交，由原告行使物业业主权利。在原告购买物业，成为瑞安广州中心办公楼、商场及车库业主后，被告世邦***公司与开发商广州瑞榕有限公司恶意串通，滥用民事权利，不仅违反《备忘录》规定，在原告已经履行完毕购房义务，获得有关房屋所有权，成为业主，收取出租物业租金后，私自变更前期物业管理协议，违反《物权法》76条规定，未经业主共同决定，与并非业主的广州瑞榕有限公司于2016年11月签订《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》。对前期物业合同——《广州市瑞安广州中心会所、办公楼、商场及车库区域物业管理服务合同》的收费标准、费用审批、服务内容等进行重大改变，违反前期物业合同的核算、审批及管理原则，严重损害原告利益。在被告世邦***公司已经明知原告为43.15%的产权物业业主情况下，2016年11月违规签订的《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》因违反《物权法》第76条和《合同法》第52条而无效。对于该《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》无效，原告已经另案提起诉讼。2016年7月12日，在原告的配合下，瑞安广州中心首次业主大会会议筹备组得以成立，原告希望成立一个兼顾各方利益的业委会，筹备组由公寓业主主导，直至2017年12月29日，在原告未参加的情况下，强行推动召开首次业主大会，原告于2018年1月5日，向筹备组和越秀区北京街道办事处提出异议和诉求，但北京街道办事处未予纠正。2018年1月6日，筹备组收到原告诉求当日，回复称业委会的“13人定额中，贵司3人，公寓9人，公寓只是写字楼的两倍，而贵司的权票只有3人，公寓的权票是259票，公寓是写字楼的86.3倍，贵司的比例是100%，这已经是最大限度之比了，公寓的比例只有3.5%不到，显而易见，这样悬殊之比已是向贵司倾斜，怎么还能说对贵司不公平呢?”。被告瑞安广州中心业主委员会的筹备组在原告没有参加的瑞安广州中心首次业主大会后的2018年1月6日，向北京街道办事处提交的《备案基本情况表》，当中，业主投票权人数为263人，与其同日回复原告所称业主为262人明显不符，同时，在同意人数和面积上，也存在着明显的随意编造情况，如《管理规约》的同意面积达89.73%，而原告所占面积就达43.15%，在原告未参加的情况下，即使其他业主全部同意，同意面积也只能达56.85%，而主任“**”的同意业主人数比为99.17%，按263个业主，也就是有261个业主同意，但其面积比为52.77%，数据完全对应不上。可以看出，在被告瑞安广州中心业主委员会成立之初，就存在严重的无视和侵害原告利益，违反法律规定和弄虚作假的情况。同时，2018年1月6日，被告瑞安广州中心业主委员会筹备组为获取业委会成立的备案，利用原告的候选人***、***、***，以其名义向北京街道办事处提交《备案基本情况表》，称已选出含原告的候选人***、***、***在内的13名委员和另外两名候补委员，被告瑞安广州中心业主委员会的筹备组申请业委会15名委员含候补委员备案，2018年1月10日，被告瑞安广州中心业主委员会取得北京街道办事处《业主委员会备案回执》，该回执中业主委员会13名委员名单为：**主任、***副主任、**副主任、***委员、***委员、***委员、***委员、***委员、***委员、***委员、***委员、***委员、***委员。根据《广州市物业管理暂行办法》第53条规定，业委会备案应当有业主大会的会议记录和会议决定，经查，上述备案资料中并没有业主大会会议记录和会议决定，并且，在瑞安广州中心业主大会筹备组填报的《广州市越秀区业主委员会备案基本情况表》中选举业委会成员表决情况表中显示：仅有**、***、**、***、***、***等6人达到当时实施的《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条规定的业委会委员“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的“双过半”条件，其他人员包括***、***、***、***、***、***、***和候补委员**、***均未达到“专有部分占建筑物总面积过半数”的条件。且主任“**”和委员“***”并不是业主，也不具备业主委员会委员资格。被告瑞安广州中心业主委员会筹备组在申请备案之前的2017年12月29日，被告世邦***公司就与筹备组配合出具业委会委员物业费缴费情况证明，称“***委员、***委员、***委员”物业费尚未缴清，而事实上，原告的写字楼部分业主在2017年底管理费结余超过200万元，而公寓部分业主集体亏空管理费超过20万元，事实上是公寓业主的管理费不足。被告世邦***公司配合被告瑞安广州中心业主委员会故意出具虚假的管理费情况，以共同串通实现利用完原告名义组建业委会后，将来排除原告业委会候选人的目的，以恶意损害原告利益。被告瑞安广州中心业主委员会也确实在骗取获得北京街道办事处对业委会备案后，立刻将原告候选人名义获得的业委会委员进行变更，迫不及待排除原告的人员。2018年1月18日，被告瑞安广州中心业主委员会即申请将原告公司的委员代表***委员、***委员、***委员终止委员职务。2018年1月19日，北京街道办事处作出的《业主委员会备案事项变更回执》，备案事项变更内容为：1、业主委员会委员名单：**主任、***副主任、**副主任、***委员、***委员、***委员、***委员、***委员、***委员、***委员、**委员；2、业主委员会候补委员名单：***。经查，上述变更备案的资料仅为2018年1月18日瑞安广州中心业主委员会筹备组盖章的一份《公告》，公告称“***、***、***等3人因欠交物业管理费，不具备当选业主委员会委员资格，根据行政主管部门指示，须终止其业主委员会委员职务；另，原业委会成员***经常出差，根据本人意愿调至候补委员，原候补委员***、**补递为业委会成员”。根据《广东省物业管理条例》和当时实施的《广州市物业管理暂行办法》第60条，应当提请业主大会决定终止其委员职务。但该《业主委员会备案事项变更回执》并没有业主大会的会议记录和会议决定。在被告瑞安广州中心业主委员会操控下，2018年1月被告瑞安广州中心业主委员会成立之初，被告瑞安广州中心业主委员会就与被告世邦***公司串通，在利用完原告名义欺骗北京街道办事处组建业委会后，就滥用民事权利，将原告代表赶出业委会，使被告瑞安广州中心业主委员会得以完全把控业委会，被告瑞安广州中心业主委员会的组成委员中没有原告的任何代表，被告瑞安广州中心业主委员会可以完全不顾及原告权利和利益，被告世邦***公司也获得与被告瑞安广州中心业主委员会共同侵害原告合法权益的便利。原告2015年购买瑞安广州中心物业后，全部物业均用于租赁，租户按原告指示向被告世邦***公司中国银行广州珠江支行667×××70号每月交存28元/平方米的管理费，但被告世邦***公司未明确管理区域内建筑物及其附属设施费用的分摊和收益分配等事项。原告曾于2019年5月30日，明确告知被告瑞安广州中心业主委员会不同意与被告世邦***公司签署《物业管理合同》，被告瑞安广州中心业主委员会2019年6月2日回函称属于基本延续前期合同内容，但未明确前期合同内容。原告的前期合同为《广州市瑞安广州中心会所、办公楼、商场及车库区域物业管理服务合同》，被告瑞安广州中心业主委员会的前期合同为《广州市瑞安广州中心公寓区域物业管理服务合同》。2021年9月开始，原告因发现被告瑞安广州中心业主委员会包括主任余权在内的至少3名委员不具备业主资格，并将有关问题向越秀区北京街道办事处提出要求处理，原告也函告被告世邦***公司有关情况，并提出为妥善解决物业管理问题，维护业主利益，确保有关物业管理工作有序开展的处理意见。原告就物业管理事宜多次与被告世邦***公司沟通，寻求解决方案。2022年1月12日，原告与被告世邦***公司召开会议，被告世邦***公司同意原告审计写字楼物业账户收支，改进服务等事项。2022年1月14日，被告世邦***公司提出无法与原告沟通解决，并提供《广州市越秀区物业服务合同备案回执》(越房物合备【2019】1003号)，提出两被告已经自2019年10月1日起，被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会签订《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》，但未向原告提供该《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》。2022年2月23日，原告委托代理人申请信息公开后，取得广州市越秀区房屋管理局《政府信息公开答复书》(越房公开[2022]2号)，获得被告世邦***公司2019年提交的瑞安广州中心物业合同备案申请表、备案材料和备案结果信息。但并没有瑞安广州中心业主大会会议材料和会议决议的信息。原告通过政府信息公开得知，2019年9月，被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会签订《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》，约定：甲(被告瑞安广州中心业主委员会)、乙(被告世邦***公司)双方在平等、自愿、协调一致的基础上，甲方委托乙方作为物业委托管理服务单位。《瑞安广州中心管理规约》、《瑞安广州中心业主大会议事规则》及《瑞安广州中心业主委员会财务管理制度》作为《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》的三个合同附件。原告认为：一、被告瑞安广州中心业主委员会与没有经过业主大会依法选聘，与被告世邦***公司签订的《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》，对原告没有约束力。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条(现已被吸收为《民法典》第939条)规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。评判业主委员会与物业服务企业签订的合同对业主是否具有约束力，前提之一，即该业主委员会签订的物业服务企业，必须经过业主大会依法选聘的法定程序。选聘物业企业作为需要业主共同决定的事项，应当符合法定程序并依法通过表决程序决定。根据《物业管理条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，业主大会依法选聘物业服务企业必须同时满足两个条件：第一，“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，这是业主大会选聘物业时参加面积和参加人数的要求，这是业主大会召开的前提条件和形式要件。第二，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。这是业主大会议题得以通过的实质要件。即业主大会议题通过必须有应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。违反上述规范要求，损害的是建筑区划范围内所有业主的公共利益，因此具有强制性效力，必须遵循。2、2017年12月29日的瑞安广州中心《业主大会议事规则》第十六条也规定：“业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加。(一)书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见结果的明细列表在物业管理区域内公示30日以上(明细列表应包括专有部分的房号、面积；业主的赞同、反对或弃权意见等)，业主有权查阅相关资料。”3、原告并不知悉，也未参加过关于续聘物业的业主大会，因原告物业管理区域内专有部分占建筑物总面积的43.15%，由于公寓物业和车位分散为259名业主持有，专有部分占建筑物总面积的56.85%，在原告不参加业主大会的情况下，平均需要约220名业主以上参与才能达到业主大会依法召开“过半数面积”参加的形式条件。从公寓业主的分散构成看，不可能实现有220名业主参加。也没有证据证明在没有原告参加的情况下，依法召开过业主大会，并有220名以上业主参加。4、在原告一直明确反对选聘被告世邦***公司及与被告世邦***公司签订物业委托管理服务合同，没有合法召开业主大会的证据，且未有证据证明经专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主参加的情况下，被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》的签订程序不符合最高法院关于业主委员会签订对业主具有约束力合同的前提条件，被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会签订的合同依法对原告不具有约束力。二、被告瑞安广州中心业主委员会与被告世邦***公司签订《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》的行为，属于滥用民事权利。该行为违反《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”该民事行为不能产生相应法律效果，并且该行为损害了原告的合法权益，该行为无效。被告瑞安广州中心业主委员会未按规范召开业主大会，未告知原告召开业主大会，不让原告参加业主大会的情况下，与被告世邦***公司配合，滥用民事权利，损害原告合法权益。原告作为占专有面积43.15%业主，对共有部分享有共有和共同管理的权利，原告已经明确不同意签订物业合同的情况下，被告世邦***公司未采取上门或邮寄等方式告知原告参加业主大会，保障原告主张权利，而是利用原告不在瑞安广州中心办公，物业均用于出租的情况，采取原告无法注意到的方式与被告瑞安广州中心业主委员会签订《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》，属于滥用民事权利，该行为严重损害了原告的合法权益，该行为无效。三、被告瑞安广州中心业主委员会与被告世邦***公司签订的《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》，也属于恶意串通，损害原告利益的无效合同。首先，根据《物权法》和《物业管理条例》，决定物业管理的方式、选聘、解聘物业服务企业系业主大会的职责，被告瑞安广州中心业主委员会作为业主委员会无权自行决定续聘物业公司。被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会在签订《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》的过程中，明确清楚原告作为占有43.15%的产权物业的业主，物业合同的内容对原告有重大影响，原告对合同是否能签订也具有重要的决定作用，且原告已经明确表示对签约的异议。此时，被告世邦***公司和被告瑞安广州中心业主委员会不按《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定在物业管理区域的显著位置公告。采用不同于***基金使用公示的方式，在与原告分立的公寓悄悄开展签约活动。同时，被告瑞安广州中心业主委员会续聘被告世邦***公司的活动本身与被告世邦***公司有严重利害关系，但被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会密切勾连配合，共同组织签约活动，被告世邦***公司在与被告瑞安广州中心业主委员会的合作中，不仅严重行违反了利益相关方应承担的回避义务，而且代被告瑞安广州中心业主委员会行使职权，由被告世邦***公司在不让原告知情的情况下，进行回收、计票、唱票等工作，被告世邦***公司和被告瑞安广州中心业主委员会明显具有侵害原告利益的故意。更令人不解的是，被告世邦***公司和被告瑞安广州中心业主委员会在签约活动尚未开始前就已然确定双方一定能签约，并已开展签约后的如审批等工作。因此，可以认定在签署物业合同过程中，因被告世邦***公司和被告瑞安广州中心业主委员会对原告的状况是非常清楚的，对原告存在异议情况也清晰了解，对原告所述物业的交存物业费用情况也清楚，对于使用性质相同的物业，被告世邦***公司交存3元/平方米的管理费与原告交存28元/平方米的管理费形成的盈亏情况也应当清楚。被告世邦***公司和被告瑞安广州中心业主委员会清晰知道，依据《物业管理条例》的面积和人数“双过半”参加，面积和人数“双过半”方能通过续聘物业企业的规定，原告存在异议的情况下，难以通过，因此故意排除原告参加的情况下被告世邦***公司和被告瑞安广州中心业主委员会签订了《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》，双方存在明显的恶意，且损害了原告的利益。其次，被告瑞安广州中心业主委员会与被告世邦***公司《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》签订时，明确知悉瑞安广州中心为商服用地性质，房屋性质为商务办公用房，公寓部分也大量开办公司，与写字楼使用性质并无区别，且时任被告瑞安广州中心业主委员会主任的**本人自2010年2月就在瑞安广州中心公寓的3607房开办公司，开展经营活动，包括业委会委员***的2609房、***委员的4408房均为公司开办场所，开展经营活动。据不完全统计为，2019年时，约有180多家企业在公寓部分(广州市越秀区北××三)登记注册并开展经营活动。被告瑞安广州中心业主委员会与被告世邦***公司强行约定与写字楼使用性质和实际利用情况相同的公寓为3元/平方米，而将原告所专属的物业规定畸高的费用，写字楼28元/平方米、商场40元/平方米的管理费的标准，而原告与公寓业主均有份的车场管理费定为较低的180元/月，明显有将所有费用负担强加于原告的故意。同时，被告世邦***公司在明知被告瑞安广州中心业主委员会所代表的公寓部分管理费支出至迟自2015年已经出现亏损，而写字楼部分存在较大额盈余的情况下，被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会以明显不合理低价约定公寓管理费，以明显超高的价格约定原告所专属拥有物业的管理费，足以证明被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会在签订《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》时具有主观恶意，属恶意串通，且该合同的履行将足以损害原告的利益。第三，《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》签订后，一直未告知原告，也未告知原告合同履行情况，对于原告物业区域的管理费支出，也未按酬金制要求“按实结算，按比例分摊”，没有将原告物业区域交存的资金使用按民法典》第283条和原《物权法》第80条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”进行分摊。而是将所有费用支出全部由原告交存账户支出，致使出现业委会安排对瑞安广州中心2019年和2020年的审计显示，2019年物业管理费用10681187.73元，写字楼预交管理费7940703.28元，公寓预交管理费116127.69元，年末结余写字楼12451267.32元，公寓结余1067221.97元。2020年物业管理费用8874671.79元，写字楼预交管理费7788573.7元，公寓预交管理费1168167.29元，年末结余写字楼12630956.07元，公寓结余2372193.89元。也就是，管理费用支出绝大多数为写字楼支出，公寓部分甚至2020年一分钱没支出，甚至账户资金超过其交存管理费的情况。由于依法按面积分摊费用将造成公寓所预交的物业费不仅不能覆盖成本，而且面临巨额的亏损，该亏损本应有公寓业主承担，但由公寓业主组成的被告瑞安广州中心业主委员会与被告世邦***公司一直不解决该问题，持续损害原告利益，也造成矛盾激化，不可调和。第四，从被告瑞安广州中心业主委员会业委会的组成和运作的公开资料看，瑞安广州中心第一届成立就是以利用原告，在原告反对并提出异议的情况下，仍打着原告与原告方代表名义欺骗北京街道办事处成立的，成立后即将原告方的委员代表悉数赶出业委会，使业委会11名委员中，无任何原告方代表。但在第一届业委会成立和第二届业委会成立的过程中可以看出，两届业委会的主任和多名委员均不是业主。而签订本案《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》时，业委会没有任何原告方代表，故意排除原告，实现在无原告知悉的情况下，将合同强加于原告，损害原告利益。第五，从《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》履行情况看，被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会之间存在高度默契并高度配合，被告瑞安广州中心业主委员会对被告世邦***公司的违规行为放任纵容，并打压原告对有关权利行使。依据《物业管理条例》第15条，被告瑞安广州中心业主委员会的职责之一为“及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”，但被告瑞安广州中心业主委员会并不向原告了解意见和建议，也不对被告世邦***公司进行监督，而是完全协助和配合被告世邦***公司共同牟取利益，被告世邦***公司在与被告瑞安广州中心业主委员会的签订《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》时对物业费的支出和盈亏情况是明知的。《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》约定的原告专属部分畸高的物业费，而没有规定原告具有按专有部分面积分摊费用的权利，28元、40元的费用，与被告世邦***公司所代表的公寓部分3元的费用相差巨大。公寓部分已经亏损的情况下，没有按酬金制规定由相关交费业主承担盈亏，反而共同使用原告所属物业交存的资金。被告世邦***公司的员工均与被告世邦***公司签有《劳动合同》，并以此劳动关系作为酬金制下工资支出的依据，但被告世邦***公司员工工资全部由原告交存物业费的中国银行广州珠江支行667×××70号转至被告世邦***公司上海公司后再由上海公司发放，而被告世邦***公司也未购买员工社保，员工社保费由“广东南油对外服务有限公司”缴纳，被告瑞安广州中心业主委员会本应清晰了解和监管涉及原告账户支出的员工工资和社保情况，但被告瑞安广州中心业主委员会均一致配合被告世邦***公司违法转移工资和社保资金，即增加成本，也给被告世邦***公司提供虚列人员费用的巨大空间。双方配合，损害原告利益。从始自终，都共同侵害原告利益，一直未告知原告。因此，被告世邦***公司与被告瑞安广州中心业主委员会签订的《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》，属恶意串通，损害原告利益的合同。根据合同法第五十二条第二项的规定，应当认定无效。四、《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》中2.2.9条“会所属于公寓”的权属约定无效。开发商广州瑞榕有限公司在售卖公寓的《广州市商品房房屋买卖合同(一手房现售)》的附件四第八条第5点中，已经与购房人明确约定“5、未计入共有分摊续筑面积的部分，包括但不限于停车场及会所部分属甲方所有，甲方有权决定该部分的占有、使用、收益、处分：停车场部分的出租、出售、使用、管理以及收益均由甲方自行支配，与乙方无涉，乙方清晰理解并同意”，并且，会所的合法建造人为开发商广州瑞榕有限公司，根据《物权法》30条中关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，该会所为开发商建造，权属为开发商所保留，并不属于公寓，且根据原告与开发商签订的《备忘录》，已经明确会所移交由原告使用管理，被告世邦***公司和被告瑞安广州中心业主委员会并非会所的所有权人，无权约定会所属于公寓，该权属约定无效，并侵害了原告利益。五、被告世邦***公司和被告瑞安广州中心业主委员会在物业管理中并无商务办公用房各部分之间(即公寓、办公楼、商场、停车场及会所)的管理界面约定，也无费用分摊约定情况下，加重原告责任的条款无效。第一，《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》中4.2.1.1条“本大厦各功能区域的物业管理费收取标准为：地上写字楼部分收取标准：按建筑面积收取人民币28元/月/平方米；地上商业部分收取标准：按建筑面积收取人民币40元/月/平方米”的条款无效。瑞安广州中心土地用途为商服用地，第3-19层为商业办公用房，第20层为架空层，第21-46层为酒店式公寓(与商务办公用房兼容)，写字楼与酒店式公寓均为商务办公用房。被告世邦***公司和被告瑞安广州中心业主委员会在物业管理中并无商务办公用房各部分之间的管理界面约定和费用分摊约定，根据《物权法》第80条(《民法典》第283条)：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。该法律规定明确了业主负担建筑物及其附属设施的费用的原则，这规定明确有关费用分摊在没有约定的情况下，并不是按照房屋价值、楼层、朝向、用途等确定，而是按业主专有建筑面积确定。在土地用途和房屋类型均为商务办公用房情况下，该条款明显加重了原告的责任，剥夺了原告公平负担建筑物及其附属设施费用的权利。第二，瑞安广州中心前期物业开始即为酬金制，管理费采取“按实结算，按比例分摊的原则”，不能在没有实际费用和分摊的情况下，加重原告写字楼业主责任，剥夺原告写字楼业主“按实结算，按比例分摊”的权利。瑞安广州中心物业收费从2010年开始即为酬金制，2017年12月29日的《瑞安广州中心管理规约》第六条也规定“物业服务收费采取酬金制”，但该《瑞安广州中心管理规约》对酬金制内容无具体规定，但在与被告世邦***公司物业服务有关的开发商售楼时与购房者签订的《瑞安广州中心业主临时管理规约》中，对酬金制有具体规定，第三十条规定：“物业管理费收费标准应由物业管理公司根据国家相关法律、法规规定收取。物业管理公司应遵循合理、公开、质价相符的原则，并根据物业的性质和特点，就大厦内各使用用途之实际营运成本就物业管理开支作出全年预算合理估定。实际费用将根据费用产生所涉及之物业区域进行分摊。物业管理公司须设立独立财务账户(包括但不限于公寓、办公楼、商场、停车场及会所)。物业管理公司保留在国家相关法规、规定发生变更时重新修订物业管理费收费标准的权利。”第三十二条规定：“业主就业主物业的管理应按物业管理公司所估定公布的管理费(该金额可根据下述第三十四条的规定调整)按月分摊支付，业主应于每月一日(以下简称“付费日”或之前预付当月的管理费。)第三十三条规定：“物业管理公司可随时根据管理帐目财政状况及其合理估算并在取得发展商之事先书面同意后调整管理费，但须提前一个月事先通知业主。管理费本着取之于业主，用之于业主，按实结算，按比例分摊的原则，若有盈余，则转拨入下一年度使用”。酬金制下，物业服务企业收取酬金，管理费采取“按实结算，按比例分摊的原则”，物业管理公司估定公布管理费，经权利人(开发商、业主)同意后，提前一个月事先通知业主。酬金制下，开支按实际费用结算。第三，该收费条款在没有任何依据的情况下，将写字楼物业费故意与公寓有巨大悬殊，写字楼费用为公寓近10倍，商场与公寓差别为13倍多，被告瑞安广州中心业主委员会完全由公寓业主组成，在被告瑞安广州中心业主委员会把持下，以侵害原告利益的方式，与被告世邦***公司串通，制定加重原告责任，排除原告权利。并且，根据被告世邦***公司提供的《瑞安广州中心历年盈余情况20211217(kelly)》，即使按收入比例分摊(公寓17%，写字楼78.7%)，而不是按面积比例分摊费用的情况下，至2020年底，原告所拥有的办公楼部分盈余仍有13522452.21元，而公寓部分自2015年就已经亏损，至2020年亏损额为1564089.09元。也就是说，一直以来，都是用原告写字楼的资金承担被告瑞安广州中心业主委员会代表的公寓业主的费用和亏损。根据签订《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》时实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009)》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”规定，该对原告加重责任，排除原告主要权利的收费条款无效。六、《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》中4.2.6条“物业管理服务账户中的盈余部分属全体业主”的条款因擅自处分他人财产而无效。目前物业收费存在两种计费方式，即包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。由于酬金制下，物业服务企业物业管理账户中资金为缴费业主财产权所转化，根据《物业服务收费管理办法》(发改价格(2003)1864号)第十二条“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有”的规定，被告世邦***公司获得的原告物业内预存预交的管理费，属于代管性质，为交纳业主的个人财产，并不会变为共同财产。“物业管理服务账户中的盈余部分属全体业主”的条款侵犯了原告的财产权，排除了原告预交费用形成的财产权利，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009)》第二条规定，该条款因排除交费业主财产权而无效。七、被告世邦***公司根据对原告无拘束力的合同、无效合同条款所收取的物业费，根据合同无效的返还原则，应当返还原告。暂估返还金额为1500万元，具体以原告所有区域物业交存物业费的对账为准。综上，由于被告瑞安广州中心业主委员会的组成本身在成立之初就存在重大缺陷，多名业委会委员不符合“双过半”的法定要求，业委会主任**自己也不是业主，行政监管指导也不到位，因此，并不能实现业委会和业主大会的规范运作，在此情况下，被告瑞安广州中心业主委员会与被告世邦***公司滥用民事权利，违法签订的《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》，对原告不具有拘束力；《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》的多个条款也因违法而无效，被告世邦***公司应当承担依据无效合同、无效合同条款收取原告所有物业费用的财产返还义务，望判如所请! 本院经审查认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项之第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。根据前述法律规定，业主委员会所作决定往往是涉及全体业主共同利益的事项，具有约束全体业主的特殊性，故在业主认为业主委员会作出的决定侵害业主合法权益而产生争议时，及时定分止争，更有利于保障广大业主的合法权益和维护小区的稳定、和谐，因此，业主应当依法、合理、及时行使法律所赋予的权利。本案中，原告主张瑞安广州中心业主委员会与世邦***公司签订的《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》对原告不发生效力（无效），以及该合同部分条款无效，实质上是认为瑞安广州中心业主委员会侵害其合法权益，理应依照前述《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定申请人民法院予以撤销，然而，原告并未举证证明其依法行使了撤销权。其次，《瑞安广州中心物业全权委托管理服务合同》的效力，涉及到小区全体业主的权益，其后果亦约束全体业主，须依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第（四）项的规定，经过全体业主讨论决定，并经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。原告提供的广州市越秀区房屋管理局出具的《广州市越秀区物业服务合同备案回执》载明物业项目名称瑞安广州中心，选聘单位为瑞安广州中心业主委员会，物业总建筑物面积为73068平方米，而原告主张其所有产权面积合计26760.88平方米，同时，原告以三名业主的身份要求确认涉及全体业主权益的合同对其无效以及部分条款无效，均未达到前述法律规定的专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的条件，故原告亦不具有诉讼主体资格。综上，原告提起本案诉讼不符合法律规定，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回原告广东景龙建设集团有限公司、广州市彦霖贸易有限公司、广东景龙嘉园装饰工程股份有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　　** 二〇二二年七月二十二日 本 书记员　　**