广东景龙建设集团有限公司、广州市彦霖贸易有限公司等确认合同无效纠纷民事一审民事裁定书

广东省广州市天河区人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）粤0106民初17927号之一 原告：广东景龙建设集团有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路省农科院土肥所监测楼1楼。 法定代表人：**，总经理。 原告：广州市彦霖贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区高普路1021号5楼6264号。 法定代表人：**。 原告：广东景龙嘉园装饰工程股份有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路省农科院土肥所监测楼2楼2A。 法定代表人：徐彬，总经理。 上述原告共同的委托诉讼代理人：***、***，上海市**（广州）律师事务所律师。 被告：北京世邦***物业管理服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心写字楼第8层04A**。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***、***，系广东广信君达律师事务所律师。 第三人：广州瑞榕有限公司，住所地广东省越秀区东风东路836号2座2301B。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***、***，广东金领律师事务所律师。 原告广东景龙建设集团有限公司（以下简称景龙建设公司）、广州市彦霖贸易有限公司（以下****贸易公司）、广东景龙嘉园装饰工程股份有限公司（以下简称景龙嘉园公司）与被告北京世邦***物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称世邦***公司）、第三人广州瑞榕有限公司（以下简称瑞榕公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2022年4月29日立案后，依法适用普通程序由审判员独任审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告2016年11月签订的《瑞安中心物业全权委托服务合同》无效；2.判令被告向原告返还自2016年12月1日起至2019年9月30日在原告产权区域所收取的物业管理费，暂估为2500万元，具体以被告所收取预存预交原告产权区域物业费的对账为准；3.判令本案的诉讼费、保全费由被告世邦***公司承担。 事实和理由：原告广东景龙建设集团有限公司、广州市彦霖贸易有限公司、广东景龙嘉园装饰工程股份有限公司2015年7月从开发商广州瑞榕有限公司处购买瑞安广州中心写字楼、商场和停车场并办理产权登记成为业主，是广州市越秀区北京路374号之二、之四瑞安广州中心约25381.16平方米写字楼、商场99套及114个停车位的产权业主，合计拥有瑞安广州中心的213个产权证书，共计26760.88平方米产权面积，原告自2015年7月即成为占瑞安广州中心的建筑总面积43.15%的产权物业业主。瑞安广州中心物业由广州瑞榕有限公司开发建设，被告为前期物业服务企业，被告与广州瑞榕有限公司开发建设于2010年11月26日签订《广州市瑞安广州中心会所、办公楼、商场及车库区域物业管理服务合同》，该前期物业合同明确：被告物业收费采取酬金制，约定被告的管理酬金最高为每月人民币3万元。被告在每年十二月一日前向甲方提交下一年度的《管理费年度收支预算方案》进行审定及批准。于每月二十五日前向甲方提交下个月的《管理费月度收支预算计划》进行审定及批准。《管理费年度收支预算方案》，预计各方面的开支，包括经常性开支与非经常性开支。《管理费年度收支预算方案》应设立四个独立物业财务账户，分别是会所、办公楼、商场及车库。支付个别独立账户管理费的业户只应负责该部分的管理开支。管理费的厘定是以能够支付各项目物业的公共开支和费用为限。经书面批准后才可生效。瑞安广州中心其余部分为公寓，公寓大堂、出入口、电梯等均与办公楼、商场及车库分开，有单独门牌编号，××之三，前期物业管理合同为被告的《广州市瑞安广州中心公寓区域物业管理服务合同》，按前期物业合同单独管理、单独建账，单独核算、单独审计。原告在购买上述物业之前，已经与开发商广州瑞榕有限公司约定，原告自支付有关款项后，开发商广州瑞榕有限公司与原告进行物业管理权移交，由原告行使物业业主权利。在原告购买物业，成为瑞安广州中心办公楼、商场及车库业主后，被告违反按照《物权法》76条规定，未经业主共同决定，与并非业主的广州瑞榕有限公司于2016年11月签订《瑞安广州中心物业全权委托服务合同》。对前期物业合同——《广州市瑞安广州中心会所、办公楼、商场及车库区域物业管理服务合同》的收费标准、费用审批、服务内容等进行重大改变，违反前期物业合同的核算、审批及管理原则，严重损害原告利益。在被告已经明知原告为43.15%的产权物业业主情况下，2016年11月违规签订的《瑞安广州中心物业全权委托服务合同》因违反《物权法》第76条和《合同法》第52条而无效。根据《合同法》第58条和59条，被告应将取得的财产返还原告。 本院经审查认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项之第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”本案中，原告主***公司与世邦***公司签订的《瑞安中心物业全权委托服务合同》无效，该合同的效力涉及到小区全体业主的权益，其后果亦约束全体业主，须依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第（四）项的规定，经过全体业主讨论决定，并经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。原告提供的《瑞安中心物业全权委托服务合同》载明物业项目名称瑞安广州中心，位于广州市越秀区北京路374号之二至四，总建筑面积为73068平方米，而原告主张其所有产权面积合计26760.88平方米，同时，原告以三名业主的身份要求确认涉及全体业主权益的合同无效，均未达到前述法律规定的专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的条件，故原告不具有诉讼主体资格。综上，原告提起本案诉讼不符合法律规定，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回原告广东景龙建设集团有限公司、广州市彦霖贸易有限公司、广东景龙嘉园装饰工程股份有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　　** 二〇二二年八月十七日 书记员　　**