某某与某某（枣庄）经济开发投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

山东省枣庄市薛城区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鲁0403民初1381号

原告（反诉被告）：***，工人。

委托诉讼代理人：董运彦，山东金尊律师事务所律师。

被告（反诉原告）：**（枣庄）经济开发投资有限公司，住所地：枣庄市新城黄山路东侧（市公安局北侧）。

法定代表人：周雷，总经理。

委托诉讼代理人：陈伟，山东龙头律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷建伟，山东龙头律师事务所律师。

原告（反诉被告）***诉被告（反诉原告）**（枣庄）经济开发投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***及委托诉讼代理人董运彦，被告（反诉原告）**（枣庄）经济开发投资有限公司的委托诉讼代理人陈伟、殷建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因未取得工程综合验收合格证即交付房屋的违约金6,342元（自2015年10月30日起至2015年12月30日止共计62天，按日支付全部已付房款511,438元万分之二的违约金）；2、判令被告立即为原告办理燃气开通达到使用条件，并赔偿原告损失915元（每天按5元计算，自2015年10月30日起至2016年4月30日止共计183天）；3、判令被告立即为原告办理房屋所有权证，并自2016年1月29日起至2016年4月30日止共计93天，按日支付原告已付购房款511,438元万分之零点一的违约金476元；4、判令被告赔偿原告因不能安装直饮水系统给原告造成的损失8,000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将优山美地小区17号楼2单元303室的住房出售给原告，合同总价款517,808元，交房日期为2015年10月30日。合同签订后，原告依约支付了全部房款，按照合同约定，被告应在2015年10月30日前应向原告交付经验收竣工合格的房屋，小区基础设施燃气、直饮水系统等均应在2015年10月30日达到设计使用条件，并在房屋交付使用后90日内为原告办理房产证，但被告至今未按照合同约定的期限办理。为此，原告多次要求被告办理，但被告总以种种理由推脱敷衍。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，给原告的生活等造成极大影响。现原告为维护自身合法权益，特依法诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。

被告**（枣庄）经济开发投资有限公司辩称，1、被告交付原告的住房符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告不存在未取得工程综合验收合格证就交付房屋的情形，因此，被告不存在违约，不需要支付原告违约金，并且原告已接收房屋，依法不应当再主张逾期交房违约金；2、被告已经按照合同约定办理燃气开通，已经符合燃气开通条件，原告作为公民应该自行到燃气公司办理燃气开通，且原告要求因燃气未开通造成的损失按照每天5元计算也没有相关依据；3、原、被告签订的《商品房买卖合同》约定安装的是户内直饮水系统，现被告仍然愿意给原告安装该直饮水系统。而原告要求安装户外直饮水系统没有事实根据，并且原告主张8,000元的损失亦无相关依据；4、被告已于2016年6月18日取得涉案房产房屋初始登记证，可以为原告办理房屋所有权证，故原告主张的逾期办证违约金应计算至该日；5、被告对原告枉诉部分的诉讼费不予承担。

反诉原告**（枣庄）经济开发投资有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金13,020元（以300,000元为基数，从2014年1月19日起至2014年2月17日止共计30天，按日万分之五计算违约金，从2014年2月18日起至2014年7月9日止共计142天，按日万分之二计算违约金）；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告经友好协商签订《商品房买卖合同》一份，约定：反诉被告购买反诉原告在薛城区井冈山路66号环秀星城17号楼2单元303室的住房一套；房屋总价款517,808元，首付款217,808元，余款300,000元向银行贷款支付，贷款最迟在2014年1月18日前办理完毕；交房时间为2015年10月30日。合同附件第九条约定逾期付款未超过30日的，买受人以逾期应付款为基数，按每日万分之五计算向出卖人支付逾期付款违约金。逾期超过30日的，买受人以逾期应付款为基数，按每日万分之二计算向出卖人支付逾期付款违约金。反诉被告直至2014年7月9日才向反诉原告支付余款，已构成违约，应承担违约责任。因反诉被告向法院起诉反诉原告要求反诉原告承担逾期交房、逾期办证违约金及相应的经济损失，为维护自身合法权益，反诉原告亦提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。

反诉被告***对反诉原告**（枣庄）经济开发投资有限公司的反诉辩称，1、反诉被告已履行完毕付款义务，不存在违约；2、办理贷款何时符合标准、何时达到办理要求开发商即反诉原告需进行通知，且办理贷款时间长短，作为购房者的反诉被告是无法掌控的，而且贷出的款项直接打入反诉原告的账户，故反诉原告现无证据证明反诉被告违约，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。

本院经审理认定事实如下：2013年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的环秀星城（现称优山美地）17号楼2单元303室的住房一套。该合同主要约定内容如下：诉争房屋预测建筑面积为106.48平方米，单价为每平方米4,862.96元，总金额517,808元整；原告以公积金贷款作为付款方式，首期支付全部房价款的42%，共计217,808元，其余价款向银行借款支付，贷款最迟在2014年1月18日前办理完毕；原告未按约定时间付款的，逾期在30日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向被告支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，原告愿意继续履行合同的，经被告同意后，合同继续履行，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向被告支付违约金；被告应在2015年10月30日前向原告交付该商品房。该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程验收合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。4、遭遇不可抗力，且被告在发生日起六十日内告知买受人的，被告可以据实延期；本项目内相关设施、设备（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2015年10月30日达到设计使用条件，其中燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意根据实际情况，另行协商解决处理；除不可抗力外，被告未按照约定将该商品房交付原告的，逾期在30日之内的，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列方式处理：1、原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。2、原告若选择解除合同，应在被告将商品房交付使用后90日届满之次日起30日内书面通知被告，逾期视为原告不解除合同。

同时，该合同附件五约定了直饮水系统：除了市政供水外，另配备了户内直饮水系统，接至户内厨房处止（但不提供安装插卡水表）。

该合同附件九《商品房买卖合同补充协议》约定如下：原、被告签订合同前所提供的广告资料、宣传资料和复印资料仅作为原告的参考依据，不作为合同的任何组成部分，也不作为也不应被视为是双方签订合同及本补充协议的决定因素或重大影响因素，不构成合同条款；被告在本项目工程竣工备案完60个工作日内向本地产权权属登记机关办理房屋所有权初始登记，后被告在报纸上以公告形式通知原告按公告期限内前来领取办理权属登记所需由被告提供的资料，由原告于公告通知之日起60个工作日内自行向当地房地产权属登记机关办理房屋所有权证等内容。房屋付款方式及期限约定的主要内容修改如下：1、原告在签订合同时选择向银行申请按揭贷款付款支付的，原告必须在签订合同时提供完整的按揭资料并在被告通知时间的25日内办理好按揭贷款手续。原告选择申请公积金按揭贷款支付的，原告必须在被告通知时间的25日内申请办理公积金按揭贷款的一切手续。（以上通知时间指被告以电话或邮件等方式告知原告，任何方式均有效）。2、原告所申请的按揭贷款的具体金额、贷款利率及按揭年限以贷款银行或公积金部门最后审批为准，若因原告原因造成按揭银行不批准或批准金额达不到原告申请的贷款金额，原告应在被告通知之日起15日内，以现金的形式一次性付清余额或差额款，否则视为违约。逾期30日内，按未付金额日万分之五的标准向被告支付违约金，逾期超过30日后，被告有权解除合同，收回房屋另行出售，且原告应以总房价款的5%向被告支付违约金。

上述合同签订后，原告于2013年12月22日按合同约定向被告支付了首期购房款217,808元。2014年7月9日原告通过住房公积金贷款向被告支付了剩余购房款300,000元。2015年10月28日，被告通知原告交房。2015年11月1日，原、被告按房屋实际建筑面积结算后，被告向原告出具了金额为511,438元的收款收据一张，原告接收了房屋。

2015年10月26日，本案诉争的环秀星城（一期）17号楼经验收工程竣工，验收合格。后被告于2016年3月7日就该涉案住宅楼取得房地产开发项目竣工综合验收备案证。2016年6月18日，被告办理了涉案住宅楼房屋所有权初始登记，并于2016年6月21日在枣庄日报上以公告形式通知业主申请办理个人房屋所有权证。

对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

双方争议的事实是：1、涉案房屋燃气何时达到开通使用的条件；2、原、被告在合同中约定的由被告安装的直饮水系统为室外直饮水系统还是室内直饮水系统。

关于原、被告争议的涉案房屋燃气何时达到开通使用的条件的问题。被告向本院提供《管道燃气工程建设安装合同》一份及枣庄华润燃气有限公司出具的证明一份，予以证明本案诉争的环秀星城（一期）燃气工程已在2015年10月23日接入市政燃气主管网，经验收合格达到使用条件。原告经质证对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据不能证明燃气系在2015年10月23日达到使用条件，并主张其系在2016年6月中旬才接到通知燃气具备使用条件。被告对于原告关于燃气系在2016年6月中旬达到使用条件的主张不予认可，并坚持燃气在2015年10月23日达到使用开通条件，而原告没有开通燃气与被告无关。本院认为，被告提供的上述证据合法有效，本院依法予以采信。被告主张燃气系在2016年6月中旬达到使用条件的抗辩，未提供相关证据证明，本院依法不予采信。据此，本院认定，涉案环秀星城（一期）配套燃气设施于2015年10月23日接入市政燃气主管网达到使用条件。

关于原、被告在合同中约定的由被告安装的直饮水系统为室外直饮水系统还是室内直饮水系统的问题。本院认为，根据原、被告提交的《商品房买卖合同》附件五规定：直饮水系统系除了市政供水外，另配备户内直饮水系统，接至户内厨房处止（但不提供安装插卡水表）。根据该条的文义解释被告为原告安装的系户内直饮水系统。原告主张被告在宣传中宣传的系户外直饮水系统，被告对此不予认可。本院认为，原告对其该项主张未提供相关证据证明，且在双方签订《商品房买卖合同补充协议》中约定原、被告签订合同前所提供的广告资料、宣传资料和复印资料仅作为原告的参考依据，不作为合同的任何组成部分，也不作为也不应被视为是双方签订合同及本补充协议的决定因素或重大影响因素，不构成合同条款。据此，原、被告应以双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容为履行各自权利及义务的依据。故本院认定，被告为原告安装的直饮水系统按照合同约定应为户内直饮水系统。

本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应在2015年10月30日前向原告交付符合条件的商品房。2015年10月28日，被告通知原告交房，原告后于2015年11月1日接收房屋。据此，本院认为，相关法律及原、被告签订的商品房买卖合同中已明确约定了涉案商品房的交付条件，在有关条件尚不具备时，原告有权拒绝接收房屋或者要求被告承担违约责任，但原告现已接收房屋，且该房屋已经过竣工验收，故原告接收房屋的行为系其对自身权利的处分，现原告再行要求被告支付因未取得工程综合验收合格证即交付房屋的违约金的诉请，本院依法不予支持。

对原告要求被告立即为原告办理燃气开通达到使用条件并赔偿原告915元损失的诉请，本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。依据双方签订的《商品房买卖合同》的相关内容，本项目内的燃气等应于2015年10月30日达到设计使用条件，之后需要原告自行办理开通使用手续。现被告已提供枣庄华润燃气有限责任公司出具的证明证明被告开发的环秀星城（一期）配套燃气设施已于2015年10月23日接入市政燃气主管网达到使用条件，而原告未提交相应证据证明其住房未通燃气系由被告的原因所造成，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

而原告要求被告立即为其办理房屋所有权证，并自2016年1月29日起至2016年4月30日止共计93天，按日支付原告已付房款511,438元万分之零点一的违约金476元的诉请。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条的协议内容，被告现已办理了房屋所有权初始登记，并在报纸上以公告形式通知了原告，原告应于公告通知之日起60个工作日内自行向当地房地产权属登记机关办理房屋所有权证，故对原告要求被告立即为其办理房屋产权证的请求，本院认为，在被告现已办理了房屋所有权初始登记的情况下，原告对其所有的商品房办理房屋产权证系其个人义务，被告作为房屋出卖人具有协助原告办理房屋所有权证的辅助义务。故对原告的该项诉请，本院酌情认定为被告在判决生效后三十日内依据合同约定协助原告办理房屋所有权证。对原告要求被告支付未按约定期限办理房屋所有权证的应支付其违约金的请求，本院认为，原告该项诉请，合法有据，本院予以支持。

关于原告要求被告赔偿其因不能安装直饮水系统给原告造成的损失8,000元的诉请。本院认为，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持，原告可按照合同约定要求被告继续履行相关合同内容。

关于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金13,020元的诉请。本院认为，反诉原告与反诉被告在《商品房买卖合同补充协议》中对房屋付款方式及期限约定的主要内容已进行修改，协议规定反诉被告选择申请公积金按揭贷款支付的，反诉被告必须在反诉原告通知时间的25日内申请办理公积金按揭贷款的一切手续。故反诉被告办理公积金按揭贷款支付房款的先决条件为反诉原告已对反诉被告履行了通知的义务。庭审中，反诉原告未能提供相关证据证明其在何时通知了反诉被告，故反诉原告的该项诉请，证据不足，本院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告**（枣庄）经济开发投资有限公司于本判决生效后十日内向原告***支付逾期办理房屋所有权证的违约金476元，并于本判决生效后三十日内协助原告***办理房屋所有权证；

二、驳回原告***的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告**（枣庄）经济开发投资有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费193元，减半收取97元，由原告***负担承担47元，被告**（枣庄）经济开发投资有限公司负担50元，反诉案件受理费126元，减半收取63元，由反诉原告**（枣庄）经济开发投资有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。

审判员　张　琪

二〇一六年九月二十二日

书记员　胡安敏