白山市天誉物业服务有限公司、白山市建友建设工程有限公司与白山市泰达城市投资开发建设有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

吉林省白山市浑江区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉0602民初678号

原告（反诉被告）：白山市天誉物业服务有限公司。住所：浑江区红旗街15-1号一楼。统一社会信用代码：912206017742207525。

法定代表人：余朝曦，该公司董事长。

原告（反诉被告）：白山市建友建设工程有限公司。住所：浑江区红旗街四号残疾人综合设施服务楼门市020室。统一社会信用代码：91220601589461562G。

法定代表人：余朝曦，该公司董事长。

二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：于本连，吉林益汇律师事务所律师。

被告（反诉原告）：白山市泰达城市投资开发建设有限公司。住所：白山市浑江区红旗街星泰园小区A栋122、210室。统一社会信用代码：91220601339996628U。

法定代表人：张秀军，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王继星，白山市浑江区红旗街道法律服务所法律工作者。

原告白山市天誉物业服务有限公司（以下简称天誉物业公司）、白山市建友建设工程有限公司（以下简称建友建设公司）与被告白山市泰达城市投资开发建设有限公司（以下简称泰达建设公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，被告泰达建设公司在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天誉物业公司及原告（反诉被告）建友建设公司法定代表人余朝曦及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人于本连、被告（反诉原告）泰达建设公司委托诉讼代理人王继星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天誉物业公司、建友建设公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告购房价款200万元及违约金（违约利息）（违约利息自2018年1月1日起至款项给付完毕日止，按日万分之五计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月26日，被告与二原告签订《房屋买卖合同》1份，约定二原告将白山市浑江区星泰园小区A栋122、210室（建筑面积893.26平方米）房屋，作价360万元转让给被告。付款方式为合同签订15日内给付160万元，余款200万元用原告租赁被告环卫浴池的租金逐年抵顶。在该合同的鉴于条款中明确环卫浴池作为2016-2017城建公用及市政基础设施建设项目的子项目，由被告以政府购买服务方式进行投资建设，并选定案涉房屋作为项目建设所需房屋。上述《房屋买卖合同》签订后，二原告即将案涉房屋交付给被告，被告也按约定支付了首批购买价款160万元。但是，被告接收上述房屋后，其环卫浴池至今未能租赁给原告经营。原告认为，原、被告之间签订的是《房屋买卖合同》，原告已按约定向被告交付了房屋，被告也向原告支付了首批购买价款，该《房屋买卖合同》合法有效，被告应当向原告支付剩余购买价款。案涉环卫浴池是被告承担投资建设主体责任的项目，其没有在2016-2017年期间建设完成并租赁给原告，且至今不向原告交付租赁物，说明被告已经违反用租金分期支付购房价款的约定，已经用行为明示拒绝履行该合同条款。故原告诉至法院。

泰达建设公司辩称，《房屋买卖合同》违反法律规定，应属无效。原被告2016年9月26日签订了《房屋买卖合同》，房屋位于浑江区东兴街星泰园小区A栋122-210号，面积898.26平方米，成交价360万元。被告购买原告房屋的目的是开设“环卫职工浴池”，专门为白山市浑江区环卫职工洗浴服务。《房屋买卖合同》第一条约定“甲方和乙方（原告）保证对所出卖的共有房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因卖方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任。”第四条约定“买卖各方同意以下方式付款：1、自本合同签订之日起15天内，丙方（被告）支付首付款人民币壹佰陆拾万元整(￥1,600，000.00元)给甲方和乙方，并将款项打入甲方和乙方共同指定的帐户。2、剩余房款人民币贰佰万元整采用分期支付方式，甲方和乙方一致同意：用甲方租赁经营丙方的环卫浴池的租金按年度抵顶。租赁经营期满，如甲方不再承租经营，房屋买卖双方已经完成产权过户变更登记手续时，租赁经营双方可进行财务结算，结清欠款后，买方才对该房屋享有独立支配、使用及处置权；如未完成产权过户变更登记手续，财务结算时，将暂留10%总房款（36万元）作为保证金，待产权过户变更登记手续完成后一次性结清。”第五条第2项第3项约定“2、甲方和乙方应当在房屋产权登记机关将共有权属登记变更为丙方权属。3、甲方和乙方应当在取得房地产权属证书(指房屋的《房屋所有权证》或《土地使用权证》)之日起15日内，及时配合丙方将房屋权属登记过户至丙方名下。”第七条违约责任第1项和第3项约定“1、丙方如未按本合同规定的各期时间付款，自本合同规定的各期应付款期限之第二天起至实际付款之日止，丙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。……3、如甲方和乙方违反本合同第五条房屋交付及产权登记的约定，丙方有权选择下列任一种方式处理：a.丙方退房，甲方和乙方在丙方提出退房要求之日起7日内将丙方已付房价款退还给丙方，并按已付房价款的2%赔偿丙方损失，同时按丙方投入房屋装修的费用赔偿丙方的装修的损失。”合同签订后，被告如约履行了160万元首付款的义务，可是原告严重违约，合同已经签订了三年零八个月了，原告始终未能办理产权登记，将房屋权属登记过户至被告名下，导致被告至今不能办理浴池营业执照，造成房款160万元及装修420万元合计580万元损失。被告认为：第一，原告出卖未依法登记领取权属证书的房屋，严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的禁止性规定。原、被告签订的《房屋买卖合同》应属无效。第二，原告不能提供房屋法定文件而违约，直接导致被告无法办理浴池注册登记原告出卖房屋未提供不动产权证书和消防设计审核和消防验收证明，导致不符合《中华人民共和国公司登记管理条例》和《中华人民共和国建设工程消防监督管理规定》的强制性规定，所以被告无法办理浴池注册登记，属于原告违约，按照双方合同第七条约定，被告要求解除合同，原告应在7日内将被告已付房价款160万元退还给被告，并按已付房价款的2%赔偿被告损失，同时按被告投入房屋装修的费用1,637,611.00元赔偿被告的装修的损失。第三，由于原告的违约致使原、被告不能履行合同第四条第2项用租用浴池租金顶账的约定，过错在于原告，所以原告要求被告支付违约金没有事实与法律依据，人民法院不应支持。

泰达建设公司向本院提出反诉请求：1、确认双方2016年9月26日签订的《房屋买卖合同》无效；2、反诉被告返还给反诉原告房款160万元；3、反诉被告按已付房价款160万元的2%承担违约金3.2万元；4、反诉被告赔偿反诉原告房屋装修费1,637,611.00元；上述款项合计：3,269,611.00元；5、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：双方2016年9月26日签订了《房屋买卖合同》，房屋位于浑江区东兴街星泰园小区A栋122-210号，面积898.26㎡，成交价360万元。合同约定，反诉原告购买房屋的目的是开设“环卫职工浴池”，专门为白山市浑江区环卫职工洗浴服务。《房屋买卖合同》第一条约定“甲方和乙方（反诉被告）保证对所出卖的共有房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因卖方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任。”第四条约定“买卖各方同意以下方式付款：1、自本合同签订之日起15天内，丙方（反诉原告）支付首付款人民币壹佰陆拾万元整（1,600,000.00元）给甲方和乙方，并将款项打入甲方和乙方共同指定的帐户。2、剩余房款人民币贰佰万元整采用分期支付方式，甲方和乙方一致同意：用甲方租赁经营丙方的环卫浴池的租金按年度抵顶。租赁经营期满，如甲方不再承租经营，房屋买卖双方已经完成产权过户变更登记手续时，租赁经营双方可进行财务结算，结清欠款后，买方才对该房屋享有独立支配、使用及处置权：如未完成产权过户变更登记手续，财务结算时，将暂留10%总房款(36万元)作为保证金，待产权过户变更登记手续完成后一次性结清。”第五条第2项第3项约定“2、甲方和乙方应当在房屋产权登记机关将共有权属登记变更为丙方权属。3、甲方和乙方应当在取得房地产权属证书（指房屋的《房屋所有权证》或《土地使用权证》）之日起15日内及时配合丙方将房屋权属登记过户至丙方名下。”第七条违约责任第1项和第3项约定“1、丙方如未按本合同规定的各期时间付款，自本合同规定的各期应付款期限之第二天起至实际付款之日止，丙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。3、如甲方和乙方违反本合同第五条房屋交付及产权登记的约定，丙方有权选择下列任一种方式处理：a.丙方退房，甲方和乙方在丙方提出退房要求之日起7日内将丙方已付房价款退还给丙方，并按已付房价款的2%赔偿丙方损失，同时按丙方投入房屋装修的费用赔偿丙方的装修的损失。”合同签订后，反诉原告如约履行了160万元首付款的义务，可是反诉被告严重违约，合同已经签订了三年零八个月了，反诉被告始终未能办理产权登记，将房屋权属登记过户至反诉原告名下，导致反诉原告至今不能办理浴池营业执照，造成房款160万元及装修1,637,611.00元合计3,237,611.00元损失。反诉原告认为：第一，反诉被告出卖未依法登记领取权属证书的房屋，严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的禁止性规定。双方签订的《房屋买卖合同》应属无效。第二，反诉被告不能提供房屋法定文件而违约，直接导致反诉原告无法办理浴池注册登记。反诉被告出卖房屋未提供不动产权证书和消防设计审核和消防验收证明，导致不符合《中华人民共和国公司登记管理条例》和《中华人民共和国建设工程消防监督管理规定》的强制性规定，所以反诉原告无法办理浴池注册登记，属于反诉被告违约，按照双方合同第七条约定，反诉原告要求解除合同，反诉被告应在7日内将反诉原告已付房价款160万元退还给反诉原告，并按已付房价款的2%赔偿反诉原告损失，同时按反诉原告投入房屋装修的费用1,637,611.00元赔偿反诉原告的装修的损失。第三，由于反诉被告的违约致使双方不能履行合同第四条第2项用租用浴池租金顶账的约定，过错在于反诉被告，所以反诉被告要求反诉原告支付违约金没有事实与法律规定，人民法院不应支持。综上所述，被告提起反诉事实清楚，证据确实充分且于法有据，望人民法院查明事实，依法支持反诉原告的反诉请求。

天誉物业公司、建友建设公司辩称，一、根据最高人民法院已有判例，反诉原告的反诉请求及理由不能成立，应当依法予以驳回。从（2019）最高法民终1812号民事裁定书的裁判观点看本案：1、人民法院在审理我方提起的本诉诉讼请求过程中，必然涉及《房屋买卖合同》效力的审查，即反诉原告关于《房屋买卖合同》效力确认的请求，已经被包含在本诉之中，无须独立提出，故反诉原告的该项请求不构成反诉请求。2、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”如前所述，本案本诉必然涉及对《房屋买卖合同》效力的审查，反诉原告提起反诉的事项属于本诉必须审理的范围。现反诉原告提起的反诉与答辩人提起的本诉符合后诉与前诉当事人相同，诉讼标的相同，后诉的诉讼请求实质为前诉包含的情形，故反诉原告在本案中提起的反诉属于民诉法上的重复起诉，人民法院应裁定不予受理；已经受理的，应裁定驳回。3、针对我方在本诉中提起的要求反诉原告承担合同责任的诉讼请求，如果反诉原告认为合同无效不应承担责任，可以作为抗辩理由提出，由人民法院予以审查。反诉原告是本案被告，依照民诉法的规定，其享有陈述观点，收集、提供证据，进行辩论等诉讼权利，人民法院不受理其要求确认合同无效的反诉请求，并不会导致其诉讼权利无法行使或相关事实不能全面审查的结果。鉴于上，答辩人认为，本案应当参照（2019）最高法民终1812号民事裁定书的裁决结果，认定反诉原告的反诉请求不能成立，依法予以驳回。二、反诉原告是在充分了解案涉房屋现状的情况下与答辩人签订《房屋买卖合同》的，不存在合同无效、返还房款、支付违约金、赔偿装修损失的法定事由。1、案涉房屋是反诉原告按照白山市政府采购中心的采购程序，通过单一来源采购方式公示采购的。采购前，反诉原告对案涉房屋的现状是明知且认可的。否则，就是反诉原告未尽到审慎的注意义务，存在主观上的过错和过失。2、案涉《房屋买卖合同》鉴于部分的第5项明确“本合同项下房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理。”主文第五条第3项约定“甲方和乙方（我公司）应当在取得房地产权属证书(指房屋的《房屋所有权证》或《土地使用权证》)之日起15日内，及时配合丙方（反诉原告）将房屋权属登记过户至丙方名下”。但是对于答辩人何时取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》，该合同并未做出明确约定。可见，签订合同时，反诉原告对案涉房屋尚没有《房屋所有权证》和《土地使用权证》，不确定何时能够取得该两证的事实也是明知且认可的。3、案涉房屋虽然尚未取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》（现合并为《不动产权证书》），但并不等于不能办理产权证书，不等于我方没有所有权和处分权。因为该房屋是经人民法院生效裁判文书裁决归我方所有的。依据《中华人民共和国物权法》的规定，我方对案涉房屋是拥有所有权和处分权的。进一步说，案涉房屋是我方的合法财产，是可以依法转让给反诉原告的。所以，反诉原告关于《房屋买卖合同》因我方尚未办理产权证书而无效的诉讼观点没有事实与法律依据。4、关于反诉原告至今未能用案涉房屋开办环卫浴池的原因，反诉原告应当予以举证证明，而不能仅凭陈述予以认定。即使是因为反诉原告的所谓答辩人“未提供不动产权证书和消防设计审核和消防验收证明”,其过失和过错也不在答辩人而在反诉原告。因为案涉房屋尚未办理不动产权证书是反诉原告明知且认可的，没有开办浴池的“消防设计审核和消防验收证明”本身就是反诉原告自己的责任，与我方无关。综上，我方认为，反诉原告的反诉请求和所依据的事实理由不能成立，人民法院应当依法予以驳回。

经审理查明：白山市浑江区人民法院于2013年9月2日作出（2013）浑执备字第336、337号《执行裁定书》，裁定：将被执行人白山市晟诚房地产开发有限公司所有的白山市浑江区星泰园A栋（122、210室）1、2层洗浴（1,348.26平方米）中的1层全部和2层中的从西向东部分面积共计898.26平方米（以产权部门测绘为准），每平方米2,400元的价格共计2,155,824.00元房屋抵顶给二申请执行人天誉物业公司、建友建设公司。白山市政府采购中心于2016年9月27日向天誉物业公司、建友建设公司出具《中标通知书》，通知该两公司如下内容：白山市政府采购中心于2016年6月28日至7月4日对该两公司环卫浴池用房实施政府单一来源采购项目进行公示，经公示后无异议，该两公司的法定代表人或其书面授权的代理人于7日内持该通知书到市政府采购中心签订合同事宜；采购编号：bszfcg-2016DY010；采购价格360万。天誉物业公司、建友建设公司与泰达建设公司于2016年9月26日签订《房屋买卖合同》，主要约定：环卫浴池项目作为2016-2017城建公用及市政基础设施建设项目（45项）的子项目，由泰达建设公司以政府购买服务方式进行投资建设，根据项目建设需要，泰达建设公司按照政府采购程序（项目编号：bszfcg-2016DY010）选定了项目建设所需房屋；泰达建设公司自愿购买天誉物业公司与建友建设公司共同共有的位于白山市浑江区星泰园小区A栋122、210室、面积为一层469.06平方米和二层中策从西向东部分面积429.20平方米，共计898.26平方米；上述房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理；房屋交易总价为360万元；本合同签订之日起15天内泰达建设公司支付首付款160万元，剩余房款200万元采用分期支付方式：用天誉物业公司租赁经营泰达建设公司的环卫浴池的租金按年度抵顶，如果未完成产权过户变更登记手续，财务结算时将暂留10%总房款（36万元）作为保证金，待产权过户变更登记手续完成后一次性结清；天誉物业公司和建友建设公司应当在取得房地产权属证书（指房屋的《房屋所有权证》或《土地使用权证》）之日起15日内，及时配合泰达建设公司将房屋权属登记过户至泰达建设公司名下；泰达建设公司如未按本合同规定的各期时间付款，自本合同规定的各期应付款期限之第二天起至实际付款之日止按日向天誉物业公司支付逾期付款万分之五的违约金。该合同签订后，泰达建设公司陆续向建友建设公司支付了房款共计160万元。余款至今未付。2018年11月5日白山政专发[2014]41号关于“研究确定历史遗留房屋不动产登记有关事宜”的《市政府专题会议纪要》中载明：星泰园小区，6栋，610户，建筑面积50,440平方米，由白山市晟诚房地产开发公司开发，由业主委员会代为申请，土地为划拨用地，规划、消防、住建无籍房审批手续齐全，未开具不动产发票，会议确定可以办理不动产登记。

以上案件事实，有当事人陈述和经过庭审质证的《执行裁定书》、《中标通知书》、《房屋买卖合同》、《市政府专题会议纪要》、记账凭证、业务回单和收款存根等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。

本院认为，天誉物业公司、建友建设公司与泰达建设公司自愿签订《房屋买卖合同》，虽然案涉房屋尚未办理产权证书，房屋的物权未转移，但并不影响合同的效力，因此，上述《房屋买卖合同》有效。

关于本诉部分，对于泰达建设公司是否应当支付200万元购房款的问题，天誉物业公司与建友建设公司已经将案涉房屋交由泰达建设公司使用，泰达建设公司也对案涉房屋予以装修，天誉物业公司与建友建设公司已经按《房屋买卖合同》的约定完成了部分合同义务，泰达建设公司也应当完成交付房款的义务。泰达建设公司至今仅支付了160万元房款，因至今未将浴池交由天誉物业公司经营，导致剩余房款未支付。由于双方并未对何时将浴池交付经营作出明确约定，支付剩余房款的期限无法确定，因此，天誉物业公司及建友建设公司有权要求泰达建设公司一次性支付剩余房款，但按照上述合同约定，由于案涉房屋的产权证书尚未办理，应当预留36万元的保证金，因尚未达到约定支付该36万元的条件，故该36万元本案不作处理。故泰达建设公司应当支付164万元（200万元-36万元=164万元）房款。对于违约金的诉讼请求，因双方此前对剩余房款支付期限约定不明确，天誉物业公司和建友建设公司通过本次诉讼对剩余款项的支付方式和时间做出变更，因此，本院酌定从本院立案之日起（2020年5月12日）开始至款付清之日止按约定的每日万分之五计算164万元房款的违约金。

关于反诉部分，虽然合同效力问题是案件审理过程中必须审查的问题，但泰达建设公司的反诉请求不仅仅是主张合同无效，其还要主张因合同无效而导致的价款返还及损害赔偿，该反诉与本诉系基于相同法律关系，符合提起反诉的要件，因此，本院应当受理，对天誉物业公司和建友建设公司认为不应受理反诉，该反诉为重复起诉的抗辩理由本院不予支持。如上所述，案涉《房屋买卖合同》有效，且应当继续履行，泰达建设公司的证据不足以证明天誉物业公司和建友建设公司至今未将案涉房屋的产权过户至泰达建设公司名下能够导致案涉合同无法继续履行，因此，对于泰达建设公司要求确认合同无效、返还房款、赔偿装修费并承担违约金的反诉请求本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第二百三十三条第一款、第二款“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”之规定，判决如下：

一、白山市泰达城市投资开发建设有限公司于本判决发生法律效力后立即向白山市天誉物业服务有限公司和白山市建友建设工程有限公司支付164万元房款，并从2020年5月12日起至款付清之日止按每日万分之五支付该款的违约金。

二、驳回白山市泰达城市投资开发建设有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费22,800元减半收取，由白山市天誉物业服务有限公司和白山市建友建设工程有限公司负担2,052元，白山市泰达城市投资开发建设有限公司负担9,348元。

反诉案件受理费32,952元减半收取，由白山市泰达城市投资开发建设有限公司负担16,476元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。

审判员　　于青平

二〇二〇年六月三十日

书记员　　牛晓牧