某某、山东永建建筑安装有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济宁市任城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0811民初11337号

原告：***，女，1974年2月28日出生，汉族，住济宁市任城区。

委托诉讼代理人：张艳芬（特别授权），山东公明政和律师事务所律师。

被告：山东永建建筑安装有限公司，统一社会信用代码：913708111661634672，住所地：济宁市任城区秦庄路37号。

法定代表人：苑显明，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：冯志刚（特别授权），男，1966年4月29日出生，汉族，系该公司职工，住济宁市任城区。

第三人：王新，男，1982年2月1日出生，汉族，住济宁市任城区。

原告***与被告山东永建建筑安装有限公司（以下简称永建公司），第三人王新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人张艳芬，被告永建公司的法定代表人苑显明及其委托诉讼代理人冯志刚，第三人王新到庭参加诉讼。因原告申请了司法鉴定程序，本院裁定将该案转为适用普通程序审理。2021年12月14日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了第二次审理。原告***及其委托诉讼代理人张艳芬，被告永建公司的委托诉讼代理人冯志刚，第三人王新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付房屋或赔偿原告购房损失750000元；2、判令被告承担本案诉讼、保全、担保费用。第二次庭审中变更诉讼请求第一项为：请求解除原、被告之间签订的山东济宁市农资农机公司工程款抵房协议书，要求被告返还部分购房款17万元并赔偿损失约333700元（503700元-17万元），并承担评估费6000元。事实与理由：被告将其承接的山东省济宁市农资农机公司东五里营宿舍楼工程，交由第三人王新实际施工。2013年11月8日原告与第三人和被告商议工程款抵房款事宜，并签订《山东济宁市农资农机公司工程款抵房协议书》，协议约定：被告将农资公司3号楼西单元602室约75平方米的房屋，按每平3000元抵付原告。原告按协议如约支付的房款，现得知被告将案涉房屋交付给他人，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望依法支持原告的各项诉请。

被告永建公司辩称，1、山东济宁市农资农机公司工程款抵房协议书不是我公司的签订，超过了我公司权限的，系无效合同，答辩人从未授权任何人刻制和使用山东省济宁市农资农机公司项目部合同专用章及山东永建建筑安装有限公司“生资项目部章”，答辩人山东永建建筑安装有限公司是施工单位，系承接山东省农资生产资料公司济宁分公司职工集资建房工程，答辩人山东永建建筑安装有限公司无权出售该房屋，按照相关法律和《九民会议纪要》的规定，第三人王新出售山东省农业生产资料公司济宁分公司的房屋系超过其授权范围，是无效行为；2、原告***与其提交的证据与本案无关，答辩人山东永建建筑安装有限公司至今没有收到原告***的任何款项，原告***提交的证据即“收据”中载明“交款单位为孙玉琴，收款事由为付钢材款，金额：17万元”，“收据”载明的“孙玉琴”与本案原告“***”不能证明是同一人，经答辩人山东永建建筑安装有限公司查明至今未收到原告***的任何款项，亦说明没有发生任何业务关系。

第三人王新陈述，山东永建建筑安装有限公司的会计刘军带着原告购买案涉房屋，“山东济宁市农资农机公司工程款抵房协议书”是我和原告***签订的，协议书上的公章也是我加盖的（该公章是我施工案涉工程的项目部的章），不是被告的公章。购房款是替山东永建建筑安装有限公司付给的工程款，案涉房屋单价具体由谁确定我不清楚，原告已经交付给我的17万元，我再给山东永建建筑安装有限公司出具了收到工程款17万元的单据，山东永建建筑安装有限公司又给原告出具了交纳购房款的收据。原告曾去我所施工的项目工地，表明不要案涉房屋，我和原告协商过将房屋给原告，让原告再交纳一部分房款，经多次协商未达到一致意见。原告要求退房款，因为我和农资公司和山东永建建筑安装有限公司的帐没有算完毕，到底是谁向原告退房款没有确定，所以一直拖延至今。曾与原告商定原告交17万元，退给其17万元。该17万元我已经向山东永建建筑安装有限公司出具了收到工程款的单据，我认为不应承担责任。第一次庭审后我回去查询了我的银行卡，没有***向我的转款记录。我在2017年底时就通知***交纳房款并且选房，但是***一直没有来，大约2018年初，***给我说不要这个房子了，然后又让会计转告我不要案涉房屋了。

本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2009年4月，被告永建公司通过政府招标平台承接了山东省济宁市农资农机公司位于任城区的施工工程，并将该工程交由第三人王新实际施工。2013年11月8日，原告***与第三人王新签订《山东济宁市农资农机公司工程款抵房协议书》，协议约定：房号3号楼西单元602室；房屋面积：约75平方米；房屋单价：3000元／平方米；抵房款金额：100000元；在备注栏处注明：房产证在上房之日起一年内由农资农机公司办理。原告***在乙方处签名；第三人王新在甲方处加盖“山东永建建筑安装有限公司生资项目部”的印章。2013年11月8日，第三人王新向原告开具10万元收据，载明收款事由：农资公司集资建房购房款，收据未加盖印章。2013年12月6日，山东永建建筑安装有限公司向孙玉琴（芹）出具17万元的收据，载明收款事由：付钢材款，收据加盖山东永建建筑安装有限公司财务专用章。庭审中，原告、第三人王新均认可2013年12月6日的17万元的收据（付钢材款）中包含2013年11月8日***交给第三人王新的10万元。

原告在本案立案阶段提交的山东济宁市农资农机公司工程款抵房协议书原件中加盖的“山东永建建筑安装有限公司生资项目部”印章，庭审中，原告提交的另一协议书原件中加盖的“山东永建建筑安装有限公司生资公司项目部合同专用章的印章”，原告解释系原协议书丢失后要求第三人补签订协议书，内容一致。第三人对此没有异议。被告辩称，上述两枚印章均系第三人单方刻制的印章，被告不知情。

案涉争议房屋所在的3号楼系案外人山东省济宁市农资农机公司作为贫困企业，为解决贫困企业职工住房而申请政府批准的在该企业名下国有划拨土地上由职工集资所建设的房屋，原告非山东省济宁市农资农机公司的职工。第三人王新陈述系与被告及案外人山东省济宁市农资农机公司商议由第三人出售部分房屋折抵第三人部分工程款，因而出售了3号楼部分房屋（包括出售给原告的房屋）。2018年底，该3号楼部分购房户陆续上房，原告所购买的3号楼西单元602室已被他人占有（具体占有人原、被告及第三人均不知情）。第三人王新陈述，两年前即2018年底曾与原告协商退购房款事宜，未果。

本案诉讼程序中，原告向本院提出司法鉴定，申请对涉案房屋所在同地段、同面积、同规格的房屋的价值进行评估。以确定其损失数额。本院技术部分委托了济宁京杭土地房地产资产评估有限公司进行评估。2021年12月3日，济宁京杭土地房地产资产评估有限公司出具了济京杭估字（2021）第1203136号房地产估价报告，估价价值时点为2021年11月15日，市场价值评估为：人民币503700元，单价6716元每平方米。原告对该房地产估价报告没有异议，被告及第三人均认为该报告与本案无关，不予质证。原告支付鉴定费6000元。

本案争议焦点为：1、案涉“山东省济宁市农资农机公司工程款抵房协议书”是否具备解除的条件？2、向原告赔偿损失的责任主体？3、原告具体的损失数额？

关于焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告所购房屋已被他人占有，其合同目的无法实现，依据上述法律规定，原告与山东永建建筑安装有限公司生资项目部所签山东济宁市农资农机公司工程款抵房协议书依法应予以解除。

关于焦点2，本院认为，依据“山东省济宁市农资农机公司工程款抵房协议书”、被告及第三人出具的收款收据，当事人陈述，可认定第三人王新在实际施工被告所承接的工程中，以山东永建建筑安装有限公司生资项目部与原告***签订山东济宁市农资农机公司工程款抵房协议书，构成了房屋买卖合同关系并收取了房款的事实。根据加盖了“山东永建建筑安装有限公司财务专用章”“付钢材款”的收款收据，可视为被告永建公司对与第三人王新之间的“付工程款”的约定及对上述“山东济宁市农资农机公司工程款抵房协议书”的认可，从而成立了永建公司与***之间的合同关系。被告永建公司承担应承担返还原告购房款17万元及赔偿房屋差价损失的民事责任。

关于焦点3，本院认定如下：1、房屋的差价数额，原告购房时的单价为3000元/平方米，（2021）第1203136号房地产估价报告鉴定2021年11月15日的房屋单价为6716元/平方米，二者差价3716元/平方米。案涉房屋面积约为75平方米的差价损失为：278700元｛（6716元/平方米-3000元/平方米）×75平方米｝。2、原告2013年11月所购房屋总价为225000元，原告实际所交房款170000元，所实交房款占其应交纳总房款的比例为75.6%（170000元÷225000元），其所交170000元购房款对应的损失数额为：210697.2元（278700元×75.6%）。3、原告明知案涉房屋为山东省济宁市农资农机公司职工集资建房，其非该公司职工不具有购房资格，仍签订协议购买案涉房屋，在签订合同时没有尽到高度注意、审慎义务，存在过失，对其不能占有所购房屋所造成的损失应承担部分责任；同时，原告及第三人均认可在两年前即2018底即协商退款事宜，在各方协商不成的情况下，原告应在及时采取救济措施对其所可能遭受的损失及时减损。况且，与本案原告同时期购买同类型房屋的其他购房户在2019年度通过司法程序解除了购房协议，并且法院判令本案被告赔偿了各购房户所交购房款的利息损失（利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。本案原告在本案中要求被告赔偿其购房损失，根据上述情况的分析认定，本院认定原告对其损失的扩大应自行承担部分损失，本院酌情其承担30%的损失即63209元（210697.2元×30%）。综上，原告的损失数额本院认定为：147488元（210697.2元-63209元）。

综上所述，本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起解除原告***与山东永建建筑安装有限公司生资项目部所签订的山东省济宁市农资农机公司工程款抵房协议书；

二、被告山东永建建筑安装有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***购房款170000元，赔偿原告损失147488元。

三、鉴定费6000元，由被告永建公司承担3000元，于本判决生效之日起十日内支付给原告。

四、驳回原告其他的诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11300元，由原告承担5238元，由被告山东永建建筑安装有限公司负担6062元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审　判　长　　孔翠峰

人民陪审员　　张　健

人民陪审员　　王冬运

二〇二二年一月二十日

书　记　员　　朱艺园