某某省海丰建筑有限公司、某某买卖合同纠纷民事一审民事判决书

**省**市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉0602民初46号 原告：**省海丰建筑有限公司，住所地：**省长春市净月开发区彩宇大街森工泰壮大厦1、2、3幢1604号房，统一社会信用代码：91220101081944600Q。 法定代表人：**，系经理。 委托诉讼代理人：***，**审航律师事务所律师。 被告：**，男，1971年3月16日生，汉族，住**省**市浑江区。 委托诉讼代理人：***，**理对理律师事务所律师。 第三人：**市**房地产开发有限公司，住所地：**省**市浑江区八道江街138号505室，统一社会信用代码：912206017325761528。 法定代表人：**发，系经理。 委托诉讼代理人：***，男，1965年9月16日生，汉族，住**省**市浑江区。 第三人：***，男，1960年9月4日生，汉族，住**省**市浑江区。 委托诉讼代理人：***，**理对理律师事务所律师。 第三人：沈阳**消防安装工程有限公司**分公司，营业场所：**省**市浑江区汇鑫佳园1020门市，统一社会信用代码：91220602339892108C 负责人：***。 委托诉讼代理人：王成，男，1978年6月12日生，汉族，住**省临江市 原告**省海丰建筑有限公司诉被告**、第三人**市**房地产开发有限公司、***、沈阳**消防安装工程有限公司**分公司买卖合同纠纷一案，本院于2023年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、被告**的委托诉讼代理人***，第三人**市**房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***、***委托诉讼代理人***、沈阳**消防安装工程有限公司**分公司委托诉讼代理人王成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 **省海丰建筑有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告给付原告**市浑江区大都汇6**1901室（产籍号：03-0028-0237-0056-061901，面积148.83平方米）房屋价款678，665元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为**市大都汇小区项目的总承包人，2019年1月24该项目的开发商即第三人**市**房地产开发有限公司以大都汇小区6**1901室房屋作价678，665元抵顶原告的工程款678，665元，原告给**公司出具了工程款收据。原告于2019年1月25日将该房屋出售给被告，房屋价款678，665元，由**公司与被告签订房屋买卖合同。房屋出售给被告时，被告称因为大都汇小区为烂尾工程，房屋又是顶账房，在确定能够办理产权证照时再给原告付房款。因被告是经熟人介绍，彼此信任，所以原告便同意延期至房屋能够办理产权证照前付款。2022年11月原告得知大都汇小区开始办理产权证照，**公司已为被告开具了办理证照的全部手续，原告负责人李可找被告索要房款，被告拒绝付款。综上，案涉房屋系原告以抵顶工程款方式从第三人**市**房地产开发有限公司取得，被告取得该房屋所有权后未按约定向原告支付对价款的行为已构成违约，因此，原告现依据我国《民事诉讼法》之规定，提出上述请求，请依法支持。 **抗辩称，一，海丰公司的起诉内容违背客观事实。**并非直接与海丰公司之间发生房屋买卖交易。**取得房屋，是通过一系列的债务转移，最终实际上以相互抵顶的交易方式取得案涉房屋所有权；二、**取得房屋的具体过程为：首先2017年10月20日，***向**借款50万元，之后沈阳**消防安装工程有限公司**分公司为建设海丰公司负责的维多利亚项目，向***借款150万元，用于施工建设，其中包含了**借给***的50万元。由于海丰公司没有现金给付拖欠沈阳**消防安装工程有限公司**分公司的工程款，于是将**公司抵顶给海丰公司的案涉房屋以69万元的价格抵顶拖欠沈阳**消防安装工程有限公司**分公司的工程款，**公司又以50万元的价格将该房屋抵顶给***，***又以50万元的价格将该房产抵顶给**，并通过**公司直接签订购房合同，作价678，665元，并办理了产权过户手续；三、海丰公司自称由于该房屋系烂尾楼，所以在取得产权证明之前不需要缴纳房款，明显违背常理，因案涉房产在签订协议时已经建设完毕，并且可以办理入户手续，进行安装。正常情况下办理产权证明之前，最多留下一部分尾款，不可能分文不收，就让**入住，并办理产权证明，只有通过一系列相互之间顶账的方式，才可能发生案涉房屋交易。综上所述，原被告双方之间不存在直接的房屋买卖关系，实际上是通过一系列债务转移，最终用案涉房产抵顶了***欠**的50万元借款。现在由于海丰公司与**公司之间因工程款结算问题发生争议，海丰公司拒不承认当初各方同意的债务转移事实，违背诚实信用原则，不应得到法律支持。对于海丰公司与**公司之间的工程款纠纷，应另行解决，不应影响已经完成的房屋交易事实。 第三人**市**房地产开发有限公司辩称，公司经过原告同意为被告办理房屋过户手续，用我们欠付原告的工程款抵顶房屋的价款，我们没有收到被告的房款，关于原被告之间如何抵顶房款，第三人不清楚。 第三人***、沈阳**消防安装工程有限公司**分公司辩称，案涉房屋系重庆海丰建设工程集团有限公司经原告同意以物抵债的方式抵顶给沈阳**消防安装工程有限公司**分公司，沈阳**消防安装工程有限公司**分公司将案涉房屋抵顶给**，**通过合法方式在原告同意的情况下办理了物权登记，依法应予以保护，故应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，**省海丰建筑有限公司（曾用名为重庆海丰建设工程集团**有限公司）系**市浑江区隆府大厦（大都汇）的施工方，**市**房地产开发有限公司系隆府大厦的开发商，工程结束后，因**市**房地产开发有限公司拖欠**省海丰建筑有限公司的工程款，双方经协商同意以位于隆府大厦6**1901室，建筑面积为148.83平方米的房屋，抵顶**市**房地产开发有限公司拖欠**省海丰建筑有限公司的678，665元工程款，2019年1月24日，**省海丰建筑有限公司向**市**房地产开发有限公司出具了678，665元工程款收据。此后，在**省海丰建筑有限公司的要求下，**市**房地产开发有限公司将上述抵顶工程款的房屋开具在**的名下，2019年1月25日，**市**房地产开发有限公司向**出具了盖有其财务专用章的房款收据，并与**签订了《商品房买卖合同》。2019年合同签订后，**装修并入住了该房屋，2022年11月，**在**市**房地产开发有限公司的配合下，完成了上述房屋的产权过户手续，取得了房屋的所有权。另查明，沈阳**消防安装工程有限公司**分公司，负责人为***，2017年9月12日，重庆海丰建设工程集团有限公司与沈阳**消防安装工程有限公司**分公司签订《维多利亚工程消防施工合同》，约定由沈阳**消防安装工程有限公司**分公司为维多利亚承建小区的消防工程。2019年工程结束后，重庆海丰建设工程集团有限公司将案涉房屋作价69万元抵顶拖欠沈阳**消防安装工程有限公司**分公司的工程款。另，截至2018年12月，沈阳**消防安装工程有限公司**分公司拖欠***借款100万元，***于2017年10月20日向**借款50万元，**通过抚松县仙人桥镇永盛煤炭经销处向***账户汇款50万元。2019年1月10日，沈阳**消防安装工程有限公司**分公司作为甲方，***作为乙方，**作为丙方，签订三方顶账协议，约定将案涉房屋作价50万元抵顶给丙方，抵顶后甲方相应减少欠乙方钱款，乙丙双方的债务两清。协议签订后，**在沈阳**消防安装工程有限公司**分公司负责人***的协调帮助下，将重庆海丰建设工程集团有限公司抵顶给沈阳**消防安装工程有限公司**分公司的案涉房屋办理在**名下，并最终取得了顶账房屋的所有权。 以上事实，有原被告的陈述、转账记录、《商品房买卖合同》《顶账协议》、收款收据、证明及庭审笔录等证据在卷为凭，经本院审核足资认定。 本院认为，本案争议的焦点为**省海丰建筑有限公司是否有权向案涉房屋所有权人**主张支付购房款。本案中**省海丰建筑有限公司与**之间并不存在合同关系，**省海丰建筑有限公司主张与**之间存在口头协议，但并未提供相关证据予以证明，且**入住案涉房屋达四年之久，从未向**省海丰建筑有限公司交付过任何购房款，**省海丰建筑有限公司亦从未向**主张过权利，这与事实及常理相悖。依据谁主张谁举证的举证规则，**省海丰建筑有限公司提供的证据无法证明其主张，故对其诉讼请求，本院不予支持。本院认为，沈阳**消防安装工程有限公司**分公司、***、**于2019年1月10日签订的《顶账协议》，其实质为债权转让合同，即将***对沈阳**消防安装工程有限公司**分公司的50万元债权转让给**，用**偿***拖欠**的50万元债务，并约定沈阳**消防安装工程有限公司**分公司以案涉房屋作价50万元抵顶该债务。虽然签订协议时，沈阳**消防安装工程有限公司**分公司并未取得案涉房屋的所有权，但是事后经相关债权人同意得到了**市**房地产开发有限公司的追认，并办理了房屋过户手续，取得了案涉房屋的所有权，合同目的得以实现，即**系支付了合理对价取得了案涉房屋的所有权。另，本案中**省海丰建筑有限公司（曾用名为重庆海丰建设工程集团**有限公司）与重庆海丰建设工程集团有限公司之间的关系，重庆海丰建设工程集团有限公司是否有权将案涉房屋抵顶给沈阳**消防安装工程有限公司**分公司以及两公司之间的债权债务关系，本案不做审查，**省海丰建筑有限公司的损失可向相对方另行主张权利。 综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第三百一十一条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定判决如下： 驳回**省海丰建筑有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10，586.00元，减半收取计5，293.00元，由**省海丰建筑有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于**省**市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或者推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或者拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判员　郝　冰 二〇二三年一月十一日 书记员　***