吉林省君林实业集团有限公司
吉林省君林实业集团有限公司、**房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
吉林省长春市南关区人民法院
民事判决书
（2021）吉0102民初1680号
原告：吉林省君林实业集团有限公司，住所地吉林省长春净月高新技术产业开发区生态大街与福祉大路交汇君临东方。
法定代表人：王海林，董事长。
委托诉讼代理人：宋宏，该公司职员。
委托诉讼代理人：陈姣姣，北京大成（长春）律师事务所律师。
被告：**，男，1971年6月23日出生，汉族，原住吉林省长春市宽城区兴业街道立山委867组，。
第三人：长春市嘉宏房地产开发有限公司，住所地吉林省长春经济技术开发区东南湖大路636号1楼106室。
法定代表人：胡晓飞，总经理。
委托诉讼代理人：聂菲，吉林华盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王阳，吉林华盟律师事务所实习律师。
第三人：长春市信德汽车服务有限公司，住所地吉林省长春市南关区西二道街2-2号全安小区307栋101室。
法定代表人：施宇。
原告吉林省君林实业集团有限公司与被告**、第三人长春市嘉宏房地产开发有限公司、长春市信德汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林省君林实业集团有限公司的委托诉讼代理人宋宏、陈姣姣，第三人长春市嘉宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人聂菲、王阳到庭参加诉讼。被告**经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人长春市信德汽车服务有限公司经传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林省君林实业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方《房屋租赁补充合同》，被告立即腾退房屋；2.判令被告支付陈欠租金至合同解除，暂计至2020年12月31日为353,000元（260,000元＋280,000元÷12个月×4个月）；3.判令被告承担违约金，其中260,000元按照日万分之五从2019年9月1日开始至实际支付之日，暂计至2020年12月31日为63,310元，280,000元按照日万分之五从2020年9月1日开始至实际支付之日，暂计至2020年12月31日为17,080元；4.被告在合同解除后迟延腾退的，按日计收占用费767元/日（280,000元÷365天）至腾退之日，第三人长春市信德汽车服务有限公司作为次承租人，对前述占用费承担共同给付责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过以房顶账方式从长春市嘉宏房地产开发有限公司获得长春市南关区二道街2-2号全安小区307栋（米兰社区）约1281.6平方米一层商业用房产。该房屋原本由长春市嘉宏房地产开发有限公司（法定代表人胡晓飞签署相关合同）出租给被告，鉴于以房顶账事实，三方重新签订《房屋租赁补充合同》，约定由被告向原告承租该房产。《房屋租赁补充合同》约定租期为2019年9月1日至2022年8月30日，被告从2019年9月1日至2022年8月30日的租金向原告支付，租金及付款方式为第一年租金人民币260,000元，第二年租金280,000元，第三年租金300,000元，交付方式为年交，每年8月15日前一次性支付整年租金。根据《房屋租赁补充合同》的约定，被告应当将第一、二年度的租金共计540,000元向原告付清。但是经原告多次催要，被告仍尚未支付任何租金。根据《房屋租赁补充合同》第六条第二款的约定，如被告不能按期缴纳租金，逾期一日按租金总额的万分之五给付原告滞纳金并正常补缴租金，超过十日，原告有权解除合同，收回房屋，并由被告承担违约责任。鉴于被告逾期未支付，已经严重违反双方租赁合同的相关约定，原告有权要求解除《房屋租赁补充合同》。原告多次向被告发送解除合同的通知，被告逃避不接，导致原告合法权益持续受损。故原告特提起本诉讼，要求解除双方租赁合同，被告支付陈欠租金、违约金并及时腾退。同时，因被告存在未经原告同意转租的行为，目前该房产由第三人长春市信德汽车服务有限公司实际占用，第三人长春市信德汽车服务有限公司应于合同解除后配合腾退，否则应承担支付占有使用费的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。综合以上，请求人民法院判如所请，维护原告合法权益。
**未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。
长春市嘉宏房地产开发有限公司陈述，我公司已将案涉房屋转让给原告，本案原、被告之间的房屋租赁合同纠纷与我公司无关。
长春市信德汽车服务有限公司未到庭，亦未提交书面陈述意见及证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年10月9日，胡晓飞（甲方、出租方）、吉林省君林实业集团有限公司（乙方、买受方）、**（丙方、承租方）签订《房屋租赁补充合同》，该补充合同第一条约定甲方将位于长春市南关区二道街2-2号全安小区307栋（米兰社区）约1281.6平方米一层商业用房产转让给乙方，现将转让后事宜协商如下：1. 2018 年甲方与丙方签订的《房屋租赁合同》，由乙、丙双方继续履行《房屋租赁合同》，原2018年7月1日签订的《房屋租赁补充协议》三方盖章后，原合同自动终止，执行此《房屋租赁补充协议》，本合同一式陆份，甲、乙、丙三方各贰份，此协议盖章后生效。如本协议在执行中如有争议，可协商解决，协商不成，双方共同指定由长春仲裁委员会仲裁。2.丙方从2019年9月1日至2022年8月30日的租金向乙方交纳房租。第二条约定租赁房屋用途为汽修、美食。第三条约定租赁期限为三年（自2019年9月1日至2022年8月30日止）。第四条约定租金及付款方式为第一年租金260,000元，第二年租金280,000元，第三年租金300,000元，房屋押金10,000元，由甲方给与乙方，待合同终止后，一次性返还丙方。租金支付方式为年交，每年8月15日前一次性支付整年租金，同时乙方开具等额房屋收据。另该补充合同还约定了共同约定条款、违约责任、争议的解决等事项，其中违约责任第二项约定如丙方不按期缴纳租金，逾期一日按租金总额的万分之五给付乙方滞纳金并正常补缴租金，超过十日，乙方有权解除合同，收回房屋，并由丙方承担违约责任。
庭审中，长春市嘉宏房地产开发有限公司认可将案涉租赁房屋抵账给吉林省君林实业集团有限公司的事实，并认可法定代表人胡晓飞系代表其公司签订的上述《房屋租赁补充合同》。另吉林省君林实业集团有限公司表示长春市信德汽车服务有限公司已于2021年1月14日迁出案涉租赁房屋，放弃第一项诉讼请求中的腾退房屋部分和第四项诉讼请求。
本院认为，长春市嘉宏房地产开发有限公司、吉林省君林实业集团有限公司、**三方签订的《房屋租赁补充合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人均应按此合同履行各自的义务。**在签订上述合同后，未能按照合同约定履行支付房屋租金的合同义务，其行为已构成违约，现吉林省君林实业集团有限公司主张解除上述房屋租赁补充合同有事实及法律依据，本院应予支持。关于吉林省君林实业集团有限公司主张**欠付的租金数额问题，**经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，可依吉林省君林实业集团有限公司诉讼主张的事实以及其在庭审中自认长春市信德汽车服务有限公司于2021年1月14日迁出租赁房屋的事实认定**欠付2019年9月1日至2021年1月14日期间的房屋租金364,328.77元（2019年9月1日至2020年8月31日期间租金260,000元+2020年9月1日至2021年1月14日期间租金280,000元÷365天×136天），并以此数额对吉林省君林实业集团有限公司主张的租金予以支持。关于吉林省君林实业集团有限公司主张的逾期支付租金违约金问题，吉林省君林实业集团有限公司举证的《房屋租赁补充合同》的签订时间为2020年10月9日，并据此合同向**主张合同权利，表明吉林省君林实业集团有限公司认可该合同，**亦应依据该合同约定履行支付租金义务。**在签订《房屋租赁补充合同》时第一年度、第二年度的租金均已到支付期限，故**应于《房屋租赁补充合同》签订时履行向吉林省君林实业集团有限公司支付第一年度、第二年度房屋租金的合同义务，并承担逾期支付房屋租金的违约责任。关于吉林省君林实业集团有限公司主张的违约金计算标准，三方签订《房屋租赁补充合同》对此虽有明确约定，但约定的违约金计算标准过高，可以**欠付租金364,328.77元为基数，自2020年10月9日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息予以调整。关于吉林省君林实业集团有限公司在庭审中放弃部分诉讼请求问题，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，吉林省君林实业集团有限公司自愿放弃部分诉讼请求不违反法律规定。关于**支付的房屋押金10,000元，《房屋租赁补充合同》被解除后，吉林省君林实业集团有限公司应将房屋押金返还给**，现**欠付吉林省君林实业集团有限公司房屋租金，该房屋押金可抵付其欠付的房屋租金。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除长春市嘉宏房地产开发有限公司、吉林省君林实业集团有限公司、**于2020年10月9日签订的《房屋租赁补充合同》；
二、**于本判决生效后立即向吉林省君林实业集团有限公司支付其拖欠的租金354,328.77元（欠付的租金364,328.77元扣除已付房屋押金10,000元）；
三、**于本判决生效后立即向吉林省君林实业集团有限公司支付逾期支付租金的违约金（以欠付的租金364,328.77元为基数，自2020年10月9日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算利息）；
四、驳回吉林省君林实业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13,004元，由**负担12,200元，吉林省君林实业集团有限公司负担804元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 张忠国
人民陪审员 王昆
人民陪审员 郭春卓
二〇二一年八月二十三日
书 记 员 隋汉
