江苏华方建设有限公司与湖南省郴州保盛房地产开发有限公司、某某等建设工程合同纠纷执行异议裁定书

湖南省郴州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）湘10执异66号

案外人：李平月，女，汉族，1962年11月23日出生，住址湖南省宜章县。

案外人：罗广忠，男，汉族，1959年10月20日出生，住址湖南省宜章县。

案外人：罗祥靖，男，汉族，1986年10月17日出生，住址湖南省宜章县。

以上三位案外人共同委托诉讼代理人：杨雷华，湖南尚友律师事务所律师。

以上三位案外人共同委托诉讼代理人：江亚琼，湖南尚友律师事务所律师。

申请执行人：江苏华方建设有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道农石路88号。

法定代表人：李正兴，该公司执行董事。

被执行人：湖南省郴州保盛房地产开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇平头岭。

法定代表人：黄生学，系该公司执行董事。

被执行人：***，男，1962年4月9日出生，汉族，住湖南省宜章县。

被执行人：黄民华，男，1983年5月15日出生，汉族，住湖南省宜章县。

被执行人：曹欢，女，1989年10月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。

被执行人：吴柯伽，男，1984年6月29日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。

被执行人：黄芳香，女，1984年11月7日，汉族，住江苏省无锡市锡山区。

被执行人：***，男，1965年8月6日出生，汉族，住湖南省宜章县。

被执行人：黄镓茂，男，1992年1月28日出生，汉族，住湖南省宜章县。

被执行人：刘倩，女，1992年4月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。

被执行人：黄生学，男，1969年6月8日出生，汉族，住湖南省宜章县。

被执行人：唐桂爱，女，1967年9月21日出生，汉族，住湖南省宜章县。

被执行人：黄丹霞，女，1990年7月30日出生，汉族，住湖南省宜章县。

被执行人：黄民繁，男，1988年9月20日出生，汉族，住湖南省宜章县。

被执行人：黄民盛，男，1992年7月9日出生，汉族，住湖南省宜章县。

被执行人：黄东环，女，汉族，1965年8月9日出生，住湖南省宜章县。

本院在执行申请执行人江苏华方建设有限公司（以下简称华方建设公司）因与被执行人湖南省郴州保盛房地产开发有限公司、***、黄民华、曹欢、吴柯伽、黄芳香、***、黄东环、黄镓茂、刘倩、黄生学、唐桂爱、黄丹霞、黄民繁、黄民盛建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人李平月、罗广忠、罗祥靖对本院查封位于湖南省宜章县（产权证号为：0××0）房产提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人李平月、罗广忠、罗祥靖提出异议称，一、在本院查封之前案外人与黄东环已经签订了合法有效的房屋买卖合同。本院于2021年7月19日作出（2021）湘10执206号执行裁定书，同年8月4日作出（2021）湘10执206号协助执行通知书，对案涉房屋进行查封。而案外人与黄东环签订《房屋转让合同书》的时间为2011年4月6日，合同约定黄东环将位于湖南省宜章县的房屋以50万元的价格转让给案外人。因此在本院查封之前案外人与黄东环就已签订合法有效的《房屋转让合同书》。二、在本院查封之前案外人已合法占有案涉房屋。2011年4月6日案外人与黄东环签订《房屋转让合同书》之后，黄东环就将案涉房屋交付给了案外人，案外人便一直合法占有使用案涉房屋至今。三、案外人已支付购买案涉房屋的全部价款。案外人与黄东环签订《房屋转让合同书》的当日，案外人便向黄东环支付了全部购房款，有银行转账凭证、收款收据等证据证明。四、并非因案外人自身原因未办理案涉房屋的过户登记。根据《房屋转让合同书》第五条规定，合同签订后，案外人多次向湖南省宜章县规划、国土部门申请对案涉房屋进行改建，但因当时政策不允许，所以一直未能对案涉房屋进行改建，因此一直未办理案涉房屋的过户登记。经案外人多次申报，直到2021年7月26日，湖南省宜章县中心城区国土领域历史遗留问题清理整顿工作领导小组办公室才出具《关于为县中心城区国土领域历史遗留问题清理整治案件补办手续的函》（宜清整办函［2021］178号），认定案涉房屋已按规定缴清土地价款及相关税费，同意以罗祥靖为权利人办理国有出让土地不动产登记相关手续，案外人系办理案涉房屋过户登记时才发现该房屋刚被本院查封。综上，本案符合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《九民纪要》第一百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故请求：依法裁定中止对湖南省宜章县（茅栗村）房屋（宜房权证城关字第0××0号）的执行，并解除对该房屋的查封。

申请执行人华方建设公司答辩称：案外人的主张没有事实依据，不符合相关法律规定。一、《房屋转让合同书》载明买受人系罗祥靖，而非李平月、罗广忠。李平月、罗广忠既不是本案的当事人，也不是本案执行行为的利害关系人，因此，李平月、罗广忠不是适格的执行异议提出主体，无权提出本案的执行异议。同时，《房屋转让合同书》的真实性无法确定，结合现金交款单、收条及相关证据来看，该合同系事后编造、伪造，请求法院严格审查该合同的形成过程，如存在涉嫌伪造证据或虚假诉讼的犯罪行为，则请求法院依法移送公安机关查处，并追究相关行为人的法律责任。二、现金交款单、收条与本案不具有关联性，因为收款人载明的是郴州市竹源房地产开发有限公司，而非黄东环。并且载明的交款人除李平月外，还有王义红，王义红更与本案无关。因此，案涉证据不能证明罗祥靖已支付案涉房屋的全部购房款。三、供水开户审批表的申请时间是2010年9月16日，在签署《房屋转让合同书》之前，不符合逻辑。该证据不但不能证明罗祥靖在案涉房屋查封前已经实际入住，反而证明《房屋转让合同书》是伪造的。四、案涉用户税费历史记录、水费发票、宜章县自来水公司用户开户协议与本案不具有关联性，且宜章县自来水公司用户开户协议不完整，而且上述证据所载明的用户并非罗祥靖，而是罗广忠，但罗广忠非本案的利害关系人。五、有线电视用户证明、有线网络收款收据与本案不具有关联性，并与罗祥靖无关，更不能证明罗祥靖已经实际入住案涉房屋。六、危房鉴定报告不完整，与本案不具有关联性。七、税费计算汇总表、税费计算表2及其他证据，不能证明案涉房屋系因国家政策，从而导致案涉房屋无法办理过户登记，且根据案外人的陈述，也仅系因国家政策原因不能办理案涉房屋的改建手续，而并非不能办理过户手续，这两者之间具有区别。请求驳回案外人的异议请求。

被执行人黄东环对案外人的异议申请没有意见。。

本院审查过程中,案外人李平月、罗广忠、罗祥靖提交如下证据用以证明其请求:

证据一、身份证、户口本，复印件与原件核对无异，拟证明：案外人身份信息。

证据二、江苏华方建设有限公司基础信息，拟证明：江苏华方建设有限公司身份信息。

证据三、房屋转让合同书、案涉房屋的房权证、案涉房屋的国有土地使用证，调查笔录，复印件与原件核对无异，拟证明：2011年4月6日，黄东环与罗祥靖已经签订《房屋转让合同》。

证据四、现金缴款单、收条，复印件与原件核对无异，拟证明：案外人已经支付了该房屋的全部价款。

证据五、申请供水开户审批表、用户水费历史记录、宜章县自来水公司用户开户协议、水费交费发票、湖南有线宜章网络有线公司有线电视用户证明，复印件与原件核对无异，拟证明：黄东环在2011年就将案涉房屋实际交付给了案外人，案外人一直合法占有使用案涉房屋至今。

证据六、危房鉴定报告、宜章县中心城区国土领域历史遗留问题清理整治办税费计算汇总表1/2、缴费通知书、完税证明、湖南省非税收入一般缴款书、《关于为县中心城区国土领域历史遗留问题清理整治案件补办手续的函》、证明、不动产落宗情况表，复印件与原件核对无异，拟证明：因国家政策原因，案外人无法对案涉房屋进行改建才没有办理过户登记。2021年7月26日，宜章县中心城区国土领域历史遗留问题清理整治工作领导小组才做出《关于为县中心城区国土领域历史遗留问题清理整治案件补办手续的函》同意以罗祥靖为权利人办理国有出让不动产登记相关手续。案外人在办理案涉房屋过户登记过程中，案涉房屋被人民法院查封。

证据七、宜章县公安局出具的户口变动信息，拟证明：罗广忠、李平月是本案适格的主体。

综合全案事实以及提交的证据,本院认定如下事实:

一、关于申请执行人华方建设公司因与湖南省郴州保盛房地产开发有限公司、***、黄民华、曹欢、吴柯伽、黄芳香、***、黄东环、黄镓茂、刘倩、黄生学、唐桂爱、黄丹霞、黄民繁、黄民盛建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年3月15日作出（2021）湘10民初211号民事判决书，判决：“一、被告湖南省郴州保盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告江苏华方建设有限公司保盛?幸福城工程款124,832,009元，利息自2020年7月11日起按年利率15.4%计算至实际清偿之日止；二、被告湖南省郴州保盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告江苏华方建设有限公司保盛?江南府工程款及周材损失合计4,800,000元，利息自2020年11月10日起按贷款市场同期报价利率计算至实际清偿之日止；三、***、黄民华、曹欢、吴柯伽、黄芳香、***、黄东环、黄镓茂、刘倩、黄生学、唐桂爱、黄丹霞、黄民繁、黄民盛为湖南省郴州保盛房地产开发有限公司上述一、二项债务承担连带偿还责任。”

二、本院（2021）湘10民初211号民事判决发生法律效力后，被执行人均未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人华方建设公司向本院申请强制执行，本院于2021年6月15日依法立案执行，于2021年7月19日作出（2021）湘10执206号执行裁定书，裁定：“划拨（冻结）被执行人湖南省郴州保盛房地产开发有限公司、***、黄民华、曹欢、吴柯伽、黄芳香、***、黄东环、黄镓茂、刘倩、黄生学、唐桂爱、黄丹霞、黄民繁、黄民盛的银行存款130505312.97元及迟延履行期间加倍债务利息或扣留、提取其在其他单位数额相同的收入。如银行存款、收入不足则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”并于2021年8月4日作出（2021）湘10执206号协助执行通知书，请宜章县不动产登记中心查封了黄东环所有的玉溪镇环城西路平头岭（竹源新村22栋）190—022栋109（产权证号：××）；玉溪镇文明北路102—099栋101—301室（产权证号为：0××0）。同时，本院于2021年9月3日作出（2021）湘10执206号之二执行裁定书，裁定：“湖南省郴州市中级人民法院（2020）湘10民初211号民事判决由湖南省宜章县人民法院执行。湖南省宜章县人民法院应在收到本裁定书及相关材料后及时通知有关当事人。本裁定立即执行。”

三、宜章县公安局城关派出所出具户籍证明，罗广忠、李平月系夫妻，罗祥靖系他们的儿子。2011年4月6日，黄东环（甲方）与罗祥靖（乙方）签订了案涉房屋的《房屋转让合同》，转让房屋位于宜章县，所有权证证号：0××0，即现为宜章县玉溪镇文明北路102—099栋101—301室（产权证号：0××0）。合同签订后,罗祥靖按合同约定付清了购房款,并收房管理、使用至今。

本院认为,本案的争议焦点是案外人对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权利。

一、关于罗广忠、李平月是否系本案适格主体的问题。根据宜章县公安局出具的《户口变动信息》可知，罗广忠与李平月系夫妻关系，罗祥靖系罗广忠、李平月之子。对于李平月代罗祥靖所缴纳的这笔购房款，应当视为罗广忠和李平月、罗祥靖家庭共有财产。李平月作为罗祥靖的母亲，为罗祥靖出资购买案涉房屋符合常理。故罗广忠、李平月与案涉房屋具有利害关系，系本案的适格主体。

二、关于《房屋转让合同书》是否合法有效的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”本案中，《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的效力性强制性规定，且宜章县中心城区国土领域历史遗留问题清理整治办税费计算汇总表1/2中载明案涉房屋是黄东环转罗祥靖，同时税收完税证明中也载明罗祥靖已于2021年7月12日缴纳了案涉房屋的契税，上述证据足以证实《房屋转让合同书》系合法有效。

三、关于案外人是否在本院查封之前已经合法占有案涉房屋的问题。根据湖南有线宜章网络有限公司出具的有线电视用户证明，表明案外人在本院查封之前已经占有使用案涉房屋。

四、关于案外人是否已全额支付案涉房屋购房款的问题。虽然现金交款单以及收条中所载明的交款人是李平月和王义红，收款人是郴州市竹源房地产开发有限公司，但基于前述论证，李平月作为罗祥靖的母亲，为罗祥靖缴纳案涉房屋的购房款亦符合常理。同时现金交款单和收条中所载明的日期不仅与《房屋转让合同书》中载明的日期相吻合，黄东环还与罗祥靖同时在2021年7月12日缴纳了案涉房屋的印花税、契税及财产转让所得税，足以证明案外人已经全额缴纳了案涉房屋的购房款。

五、关于案外人是否因自身原因未办理案涉房屋过户登记的问题。《房屋转让合同书》第五条规定：乙方（罗祥靖）付款后，甲方（黄东环）将房产证、土地使用证交给乙方。因房屋陈旧乙方准备改建，其将房产、土地手续暂不过户，待乙方改建后，再办理过户手续，其过户手续全部费用由乙方承担。双方明确约定了待案涉房屋改建后再办理案涉房屋的过户登记。又根据危房鉴定报告、宜章县中心城区国土领域历史遗留问题清理整治办税费计算汇总表1／2、缴费通知书、完税证明、湖南省非税收入一般缴款书及《关于为县中心城区国土领域历史遗留问题清理整治案件补办手续的函》，在此情况下，本院认为根据高度可能性的证据优势原则，可以认定案外人在购买案涉房屋后，一直在积极办理该房屋的过户登记手续。虽然案涉房屋未完成过户登记，但并不是案外人自身原因，不能归责于案外人。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。应中止对位于湖南省宜章县（产权证号为：0××0）房屋的执行。

综上,案外人李平月、罗广忠、罗祥靖关于排除本院对涉案房屋执行的异议主张成立,本院予以支持,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条之规定,裁定如下:

一、中止对位于湖南省宜章县（产权证号为：0××0）房屋的执行；

二、驳回李平月、罗广忠、罗祥靖的其他异议请求。

案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当按照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　黄肖**

审 判 员　杨爱华

审 判 员　邹　敏

二〇二一年十月二十六日

法官助理　巫执坤

书 记 员　唐曜耀

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议,经审查,按照下列情形分别处理:

(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的,裁定驳回其异议;

(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的,裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内,人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。

人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。

人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。