邵江、山东华威消防科技有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省威海市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁10民终396号

上诉人（原审被告）：邵江，男，1984年3月30日出生，汉族，住威海市环翠区。

委托诉讼代理人：葛绪强，山东合度律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜爱辉，山东合度律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：山东华威消防科技有限公司，住所地威海市环翠区海滨中路-62-2号-2108室。

法定代表人：王湘朋，经理。

委托诉讼代理人：贾康杰，北京市盈科（威海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱永浩，北京市盈科（威海）律师事务所律师。

原审第三人：廖晶，女，1986年3月12日出生，汉族，住威海市环翠区。

原审第三人：杜徽，男，1984年12月27日出生，汉族，住威海市环翠区。

原审第三人：威海文笔峰房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区主导办事处戚家夼村。

法定代表人：董妮娜，经理。

委托诉讼代理人：伏晓，系该公司员工。

上诉人邵江因与被上诉人山东华威消防科技有限公司（以下简称“华威公司”）及原审第三人廖晶、杜徽、威海文笔峰房地产开发有限公司（以下简称“文笔峰房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2018)鲁1002民初5207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

邵江上诉请求：请求撤销（2018）鲁1002民初5207号民事判决，改判驳回华威公司的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定华威公司法定代表人傅庭远代表华威公司将威海市环翠区颐鑫苑-5号-503室房屋（以下简称“涉案房屋”）卖给了邵江，邵江又将涉案房屋卖给了廖晶、杜徽，故邵江有支付房款及利息的义务。一审法院认定邵江参与了涉案房屋的买卖过程事实不清，证据不足，没有任何直接证据可以证实，书面证明、证人证言无论从程序上、还是从内容上均有瑕疵，均不能作为有效证据使用。1.2019年1月29日，案外人文笔峰建筑公司出具证明“后威海荣威电子有限公司原法定代表人傅庭远又将房屋卖给了邵江。2012年9月12日，傅庭远与邵江在威海文笔峰房地产开发有限公司办理购房手续”。此证明只有公章，没有负责人或经办人签字，形式上存在明显瑕疵，不符合法律法规对书证的形式上的规定，证明内容中，两次表述邵江参与了涉案房屋的买卖过程，且第二次行为还发生在其他公司。同时，在邵江针对此证明提出质疑的情况下，该证人未提交任何能够证明事实发生（即邵江在现场）的有效证据，证明其证明内容的真实性。因此，该证据不能作为有效证据，不应采信。2.文笔峰建筑公司开具的收款收据，交款人处一开始写的是“邵江”，后又将“邵江”的名字划去，改为“廖晶、杜徽”。邵江未到证人处交款，交款人注明是邵江没有依据，且证人未向法庭提交银行转账记录，后将邵江的名字划掉，又改为廖晶、杜徽，这笔房屋买卖与邵江无关，收据有明显涂改痕迹，不能作为有效证据使用。3.一审法院当庭给廖晶、杜徽打电话的取证方式不符合法律规定，打电话的内容因取证程序错误，不能作为有效证据采信。一审法院后追加原为证人身份的廖晶、杜徽作为第三人，其所反映的情况不是证人证言，只能作为当事人陈述，必须有相应证据证实。廖晶、杜徽两次开庭均缺席，对其陈述不应采信。4.一审中法庭当庭给威海大姐家政服务有限公司（以下简称“大姐家政公司”）的宋某、王本学打电话落实涉案房屋的买卖过程，邵江没有印象法庭给该二人打过电话，即使打过电话，取证方式明显违法，其证言内容不应得到采信。5.一审某次庭审结束前，法庭明确通知华威公司下次开庭傅庭远务必到庭作证，如不到庭，应承担举证不能的相应法律后果，但法傅庭远未出庭，应予追究法律后果。华威公司提交的邵江母亲姜艳与傅庭远、陈晓琪的短信记录，只能证明姜艳与傅庭远之间存在经济往来关系，双方之间没有对过账，短信内容与本案争议的房屋买卖无关。一审法院认为姜艳没有在短信中提及涉案房屋未交付的内容，认定华威公司履行了房屋交付义务错误。6.从涉案房屋买卖协议书的实际性质来看，是邵江在华威公司原法定代表人傅庭远的要求下，为规避自身债务而找邵江所签订，名为买卖实为代持。7.涉案房屋的流转存在矛盾之处，廖晶、杜徽提交的房屋认购合同中，出卖人为姜艳，虽然姜艳是邵江的母亲，但房屋的交付主体为邵江，一审法院在无邵江书面授权以及姜艳本人否认签字的情况下，认定系姜艳将房屋出售，没有事实和法律依据。证人宋某的证言仅表述出售过房屋，但并没有房屋登记在谁名下以及房屋具体位置的陈述，不能以证人不确定的表述认定出售的就是涉案房屋，且傅庭远出面至大姐家政公司出售涉案房屋，说明涉案房屋的权利人仍然为华威公司。华威公司于2012年9月10日以60万元价格将房屋出售给邵江，姜艳于10月8日以50万元的价格将涉案房屋出售，又于10月9日出具60万元欠条，明显不符合交易习惯。8.文笔峰房地产公司与威海文笔峰建筑工程有限公司（以下简称文笔峰建筑公司）出具的收据形式上明显不一致，编号为0000618与0000571收据中盖章位置不一致，该二公司向邵江出具收据没有法律依据，不符合交易规则。退一步讲，如果涉案证据均系真实有效的证据，均可以明确文笔峰房地产公司或文笔峰建筑公司均知晓涉案房屋的权利人为邵江，文笔峰房地产公司在无邵江授权的情况下将涉案房屋与廖晶、杜徽签订商品房买卖合同，侵害了邵江的权益。综上所述，一审法院认定邵江参与涉案房屋的买卖过程事实不清、证据不足，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回华威公司的诉讼请求。

华威公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求依法判决驳回邵江的上诉请求。在一审的多次庭审中，邵江陈述其将房屋转手卖给廖晶、杜徽，后又陈述要求华威公司交付房屋，自相矛盾。

文笔峰房地产公司述称，一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求依法判决驳回邵江上诉请求。

廖晶、杜徽未陈述意见。

华威公司向一审法院起诉请求：1.判令邵江支付华威公司房款600000元及利息暂计为190273.33元（自2012年12月10日至2018年7月5日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2018年7月5日至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2.诉讼费由邵江承担。

一审法院认定事实：华威公司前身为威海荣威电子工程有限公司，法定代表人原为傅庭远，于2016年9月13日更名为山东华威消防科技有限公司。2012年9月10日，华威公司与邵江签订房屋买卖协议书，约定，邵江购买华威公司合法拥有的坐落于威海市，建筑面积94.73平方米、草厦子17.03平方米、地下停车位1个的房产一套；双方议定上述房屋出售合计总价为人民币陆拾万元整，此房价款为净价，华威公司不支付交易中的任何费用；华威公司、邵江双方应积极配合办理过户手续，因双方任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。后邵江于2012年10月9日出具欠条一份，载明“今欠威海荣威电子工程有限公司傅庭远人民币陆拾万元整（600000元）”房款。华威公司主张其向邵江交付房屋后，邵江未支付房款，而邵江主张因华威公司并未向其交付房屋并过户至其名下，房屋买卖合同并未实际履行，故其亦未向华威公司支付房款，向华威公司出具欠条系应华威公司要求出具，华威公司称其对外业务谈判需要，以此证实有经济实力，双方发生争议。华威公司于2018年8月17日诉至一审法院，要求处理。

位于威海市房屋系文笔峰房地产公司开发建设，该房屋原坐落名为海苑小区5号楼503室。2019年1月28日，文笔峰房地产公司出具证明一份，载明“兹证明文笔峰房地产公司将海苑小区（现颐鑫苑小区）5号楼503室抵顶给文笔峰建筑有限公司作为工程款”。2019年1月29日，案外人文笔峰建筑公司出具证明，载明“威海文笔峰建筑工程有限公司将文笔峰房地产公司抵顶的海苑小区（现颐鑫苑小区）5号楼（含草厦子、地下停车位一个），又抵顶给威海荣威电子有限公司作为工程款，后威海荣威电子有限公司原法定代表人傅庭远（370112195603248011）又将房屋卖给邵江。2012年9月12日，傅庭远与邵江在威海文笔峰房地产开发有限公司办理购房手续”。2012年10月16日，杜徽、廖晶与文笔峰房地产公司签订威海市商品房预售合同，约定杜徽、廖晶以471074元的价格购买颐鑫苑小区5号楼503室。后涉案房屋办理不动产登记证书，登记的权利人为杜徽、廖晶，现涉案房屋由杜徽、廖晶占有、使用。

一审法院向杜徽进行询问，杜徽称，其与廖晶自二手房买卖网上知晓涉案房屋的卖房信息，当时电话联系，由案外人大姐家政公司工作人员接电话并带杜徽、廖晶看房、协商价格，协商完毕后，在大姐家政公司签订房地产认购合同，签订合同时合同中卖房人处的署名姜艳已经签好，其不认识姜艳，大姐家政工作人员称姜艳系其公司老总的朋友，涉案房屋由大姐家政代卖。合同签订后，大姐家政公司工作人员带其到文笔峰房地产公司办理更名手续并签订预售合同，当时办理更名手续时向文笔峰房地产公司缴纳了更名手续费10000元，谁交纳的不清楚。在文笔峰房地产公司签订预售合同并在房管部门备案后，大姐家政公司工作人员要求将涉案房屋购房款转入王姓人员账户。对于上述陈述，杜徽向法庭提交证据一、房地产认购合同一份，合同中载明的甲方为姜艳，身份证号为，乙方为杜徽，丙方为大姐家政公司，约定甲方委托丙方将位于威海市及草棚按照人民币五十万元出售给乙方。合同落款甲方代理人处有署名为“姜艳”的签名，丙方处盖有大姐家政公司印章。证据二、2012年11月16日交通银行个人（存款）回单，载明自廖晶账户向案外人王本学账户转款290000元。证据三、收款收据八份，其中2012年9月12日文笔峰建筑公司出具的收款收据载明“交款单位为邵江，金额为222971元，交款事由为收取颐鑫苑小区5#503室房款（包括草棚）”；当日，文笔峰房地产公司出具的收款收据载明“交款单位为邵江，金额为471074元，交款事由为收取5#503室房款（包括草棚）”，后交款人处变更为杜徽、廖晶；2012年10月16日，威海市环翠区竹岛办事处戚家夼居委会出具收款收据，载明廖晶、杜徽支付变更劳务费壹万元。2012年10月8日大姐家政公司出具收款收据载明杜徽交纳颐鑫苑5号503室代理费贰仟元整。对此，华威公司对证据真实性均无异议。邵江对证据一的真实性不予认可，且姜艳也否认落款处系由其签名。对证据二系向案外人王本学转款，是否与本案有关不清楚。对证据三收款收据没有相应的合同及转账凭证作证，不清楚交易是否存在。文笔峰房地产公司质证称，因时间较久，房屋更名费由谁缴纳无法查清，其仅系根据缴费人要求填写名称，但可以证明廖晶、杜徽在文笔峰房地产交款由邵江过户给本人。对于抵顶给华威公司后的房屋的其他流转情况不清楚。

一审法院对邵江之母姜艳（身份证号码为）进行询问，姜艳称杜徽所提供的房地产认购合同中的签字并非本人所签。其并未委托大姐家政公司买卖涉案房屋，此前其与傅庭远到过该公司，应系傅庭远卖房。

诉讼过程中，一审法院与大姐家政公司法定代表人宋某电话联系，其称涉案房屋由其原工作人员董芳娟具体负责，因董芳娟离职，无法联系到，故具体情况不是很清楚。其与姜艳相识，此前姜艳与傅总（不清楚具体名字）到大姐家政公司，出售房屋，具体坐落记不清楚。王本学系大姐家政公司工作人员，在代为出售房屋时，有的房款直接转入卖房人账户，有的转入王本学、周威伟等人的账户后，再转入卖房人账户。后一审法院与王本学电话联系，王本学称其系大姐家政公司员工，但2012年转款的情况记不清，无法得知收取的款项最终转款情况。

一审庭审中，邵江主张华威公司称其急需资金流通，要邵江帮忙将涉案房屋买下来，所以邵江就买下涉案房屋，买后欲转手对外出售，结果华威公司一直未交付涉案房屋，故未支付购房款，后又称因价格合适而购买房屋用于居住。而华威公司主张涉案房屋系抵顶而来，协议签订后，华威公司即将涉案房屋交付邵江。对于办理过户手续，虽合同中约定协助办理过户，但并未约定办理至谁名下。且因涉案房屋登记在文笔峰房地产公司名下，房屋交付邵江后邵江亦欲将涉案房屋出售，现涉案房屋已经由邵江过户至杜徽、廖晶名下，表明华威公司已经完成合同中约定的相关义务。华威公司为证实其房屋已经交付的主张，向法庭提交证据一、邵江母亲姜艳与华威公司法定代表人短信记录打印件，证明邵江母亲认为不应当起诉邵江，并称人不死账不烂，指定能还上，并未提及房屋未交付的情况。证据二、邵江与华威公司原法人女婿陈晓琪短信记录打印件，证明邵江在短信中要去华威公司撤诉，并称双方之间的账目可以对一对等，亦未提及房屋未交付的情况。对此，邵江质证称，因上述证据无原始载体，对真实性有异议，不予质证。

一审法院认为，结合华威公司的庭审陈述及文笔峰房地产公司、案外人文笔峰建筑公司出具的收款收据、证明，可以认定涉案房屋系文笔峰建筑公司自文笔峰房地产公司处抵顶而来后，抵顶与华威公司，华威公司有权处分涉案房屋。依据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。华威公司对外出售涉案房屋，邵江认为价格合适购买涉案房屋，说明华威公司、邵江双方就涉案房屋买卖签订的房屋买卖协议书，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。对于涉案合同的履行情况，邵江主张华威公司并未向其交付涉案房屋，故其未支付购房款，但综合考虑文笔峰房地产公司出具的收款收据及提交的证明中载明涉案房屋由邵江过户给杜徽、廖晶，及杜徽提交的房地产认购合同中署有邵江之母的签名，且邵江之母称其曾与华威公司原法定代表人至大姐家政公司的陈述，上述证据可以形成完整的证据链，能够证实系邵江将房屋出售与杜徽、廖晶，即表明华威公司已将涉案房屋交付邵江。华威公司按合同约定履行交付房屋的义务后，作为买受人的邵江应承担支付房屋价款的义务。庭审中，邵江认可并未向华威公司支付购房款，故其应按合同约定向华威公司支付购房款600000元。但因双方合同及欠条中对于房款的支付期限并未明确约定，华威公司亦无证据证实其曾向华威公司主张相应权利，故利息应当自起诉之日起开始计算。

综上所述，华威公司诉请中的合理部分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、邵江邵江于判决生效后十日内向华威公司山东华威消防科技有限公司支付购房款600000元及利息（以600000元为本金，自2018年8月17日起至本判决确定的履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回华威公司其余诉讼请求。如邵江未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11702元，由华威公司负担1902元，邵江负担9800元。

二审中，本院对华威公司原法定代表人傅庭远进行询问，并组织当事人对询问笔录进行了质证。傅庭远陈述，在其担任华威公司法定代表人期间，从别处抵顶了涉案房屋，因房屋不好出售，而邵江的母亲姜艳表示其有途径出售，故姜艳要求其儿子邵江与华威公司签订房屋买卖协议，亦是姜艳要求其儿子邵江向华威公司出具欠条，经傅庭远了解，涉案房屋系姜艳委托大姐家政公司出售，房款未向华威公司支付。邵江质证认为，对该询问笔录的真实性没有异议，傅庭远承认房屋并非出售给邵江，而是出售给姜艳或姜艳成立的公司，涉案房屋系邵江代华威公司代持。华威公司质证认为，对该询问笔录的真实性没有异议，能够证明邵江与华威公司成立房屋买卖合同关系，而非代持关系，无论涉案房屋由谁出售均系以邵江名义出售，故邵江应当承担支付价款的义务。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，华威公司与邵江签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，应认定有效。合同签订后，双方应当按照合同约定履行自己的义务，邵江作为买方应当向华威公司支付房款600000元。邵江于2012年10月9日向华威公司出具欠付涉案房屋600000元房款的欠条，亦可以证明邵江本人认可应当向华威公司支付房款。邵江主张该欠条系应对方要求而出具，名为买卖实为代持，但未提交证据证明，且邵江作为完全民事行为能力人，应当对其行为负责，邵江向华威公司出具欠条的行为即表明邵江认可其应当承担支付房款的义务。邵江主张华威公司未将涉案房屋交付邵江，亦未登记至邵江名下，本院认为，双方签订的房屋买卖协议中并未明确约定将涉案房屋交付何人，且结合姜艳与杜徽和大姐家政公司签订的房地产认购合同、大姐家政公司法定代表人关于姜艳与傅总到该公司出售房屋的陈述、邵江在房地产认购合同签订的第二日即向华威公司出具欠条以及二审中傅庭远关于姜艳要求邵江与华威公司签订房屋买卖协议及欠条的陈述等，可以推定邵江对涉案房屋再次出售的事实知晓并同意。邵江虽对房地产认购合同中姜艳签字的真实性不予认可，但未申请鉴定，亦未提交相反证据证明，邵江以上述理由拒绝支付房款，于法无据，本院不予支持。

综上所述，邵江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9800元，由邵江负担。

本判决为终审判决。

审判长　　万景周

审判员　　张丽萍

审判员　　蒋　涛

二〇二〇年五月十三日

法官助理郎冰

书记员江嘉鑫