原告陕西秦能电力科技股份有限公司与被告陕西秦川电力器材实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

西安市未央区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）陕0112民初4022号

原告（反诉被告）陕西秦能电力科技股份有限公司。住所地：陕西省西安市未央区明光路**凯瑞****。统一社会信用代码91610000684772588H。

法定代表人蒋标，董事长。

委托代理王涛，陕西锦路（深圳）律师事务所律师。

被告（反诉原告）陕西秦川电力器材实业有限公司。住所地：。住所地：西安经济技术开发区草滩十路信用代码91610132735052792H。

法定代表人杨福民，董事长。

委托代理人齐精智，陕西明乐律师事务所律师。

原告陕西秦能电力科技股份有限公司与被告陕西秦川电力器材实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王涛，被告委托代理人齐精智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告与其签订《企业厂房转让协议书》，将位于西安市经济技术开发区草滩十路333号的2号厂房及配套场地转让给其，并约定被告在收到定金后应限期办理厂房和配套场地产权相关审批手续。其依约向被告支付定金及购房款合计476.4万元后，被告却未依约办理相关手续，致使合同目的无法实现。诉请：被告退还已付房款476.4万元；返还定金306万元；诉讼费由被告承担。

被告辩称，定金条款属于实践合同，双方在协议中确实约定了定金条款，但原告并未在约定期限内交清定金，定金条款未实际履行。根据城市房地产管理法的规定，涉案厂房未取得房产证书，买卖合同无效，定金条款也不能使用。

反诉原告诉称，其与反诉被告签订《企业厂房转让协议书》，反诉被告应依约向其交纳定金306万元后，由其办理厂房产权相关手续。其已将厂房交付反诉被告，但反诉被告在限期内并未履行定金交付义务。反诉被告于2017年2月27日向其发出通知，通知解除了《企业厂房转让协议书》，就无理由继续占用厂房。反诉诉请：反诉被告搬离西安市经济技术开发区草滩十路333号的2号厂房及配套场地；诉讼费由反诉被告承担。

反诉被告辩称，由于合同已经解除，应适用同时履行抗辩权的法律规定，其在腾房的同时反诉原告应当向其返还已付款项及双倍返还定金，在反诉原告未返还其已付款及双倍定金前，其有权拒绝腾房，请求驳回反诉原告的反诉请求。

经审理查明，2015年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《企业厂房转让协议书》，约定甲方将位于西安市经济技术开发区草滩十路333号的2号1栋5层，约5000㎡厂房及配套场地转让给乙方，单价3400与元/㎡，总价1700万元；在协议签订后，乙方支付甲方定金306万元（占转让总价款的18%）。甲方收到定金后，应用于办理厂房和配套场地相关审批手续。如因甲方将该资金用于其他方面，导致在2016年4月30日前不能办理完建筑工程规划许可证，或者在2017年10月30日前不能办理完厂房和配套场地产权相关手续时，乙方有权在解除该协议后，要求甲方退还乙方已支付全部款项，并要求甲方双倍返还定金；协议签署时，双方应就厂房及附属设施的状况等进行确认移交，甲方应于厂房验收完毕，最晚于2016年2月30日前交付乙方。合同签订次日，原告转账支付被告146万元，并自2016年3月24日至6月28日，合计支付被告购房款170.4万元。2016年6月22日，双方签订《厂房转让合同附件》，被告将涉案厂房移交给原告，确认2016年6月22日为厂房交付日。但被告至今未办理建筑工程规划许可证、厂房和配套场地产权相关手续。2016年11月9日，原告向被告发出“往来款询证函”，载明：截止2016年10月31日，尚欠被告1223.6万元。被告在信息证明无误栏盖章确认。2017年2月，被告因欠款被列入失信被执行人名单，涉案厂房被法院依法查封，导致双方合同无法继续履行。原告遂向被告发出“解除《企业厂房转让协议书》通知”，解除了涉案合同。

另查明，双方在签订《企业厂房转让协议书》之前，就存在借贷关系，被告于2014年5月29日向原告借款60万元，10月20日借款80万元，10月27日借款20万元，合计借款160万元。被告于2014年4月15日取得了涉案厂房场地的土地使用权。

庭审中，原告称被告借款160万元未还，故在签订《企业厂房转让协议书》次日，向被告转账支付了146万元，两项合计306万元，双方口头约定将借款转化为了购房定金。自2016年3月24日至6月28日，其又分期支付了原告购房款170.4万元，加定金，合计支付被告476.4万元。购房款1700万元-已付款476.4万元=1223.6万元。其欠被告购房款1223.6万元，被告不持异议，由此可以印证其已按约定付清了购房款定金。由于被告根本违约，导致合同目的无法实现，要求被告退还购房款476.4万元，并应承担双倍返还定金责任，返还定金306万元。在被告履行了退款和双返定金的责任后，同意退还被告厂房。被告则坚持涉案房产未办理产权证，双方买卖无效，原告应退还厂房。且原告未支付定金，不同意双倍返还定金。

上述事实，有《企业厂房转让协议书》，《厂房转让合同附件》，“解除《企业厂房转让协议书》通知”，“往来款询证函”，银行转账凭证，执行裁定书，法院查封公告，土地使用权证及双方当事人陈述在卷佐证。

本院认为，原、被告平等自愿签订的《企业厂房转让协议书》，系双方真实意思表示，转让的厂房虽未办理建审手续，但已取得了工业用地使用权，该转让关系与法不悖，应为有效。因被告的原因导致合同不能继续履行，原告已通知被告解除了合同，被告无异议。原告提交的证据，可以证明原告依约履行了支付定金306万元的义务。被告未依约履行合同义务，已构成违约，原告要求被告退还已付定金及购房款476.4万元，并依据合同约定，承担双倍返还定金306万元的责任，依法有据，应予支持。且双方约定的定金未超过总价款的20%。合同解除后，被告反诉要求原告退还厂房，依法应予支持。原告同意在被告承担了退还房款的责任后退还被告厂房，符合法律规定，应予准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：

一、被告陕西秦川电力器材实业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告陕西秦能电力科技股份有限公司定金及购房款476.4万元。

二、被告陕西秦川电力器材实业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告陕西秦能电力科技股份有限公司定金306万元。

三、原告陕西秦能电力科技股份有限公司自被告陕西秦川电力器材实业有限公司履行了上述两项义务之次日，返还西安市经济技术开发区草滩十路333号的2号厂房及配套场地。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费66568元（原告已预交），由被告承担，于上述付款时间一并给付原告。反诉费50元（被告已预交），由原告承担，于上述付款时间一并给付被告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审　判　长　　王　琦

人民陪审员　　马建青

人民陪审员　　樊魁元

二〇一七年五月十二日

书　记　员　　叶　娟