贵州东正机电设备有限公司、贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

贵州省安顺市中级人民法院

民 事 判 决 书

贵州省安顺市中级人民法院

民事判决书

(2018)黔04民终1197号

上诉人（原审原告）：贵州东正机电设备有限公司。住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路*号。

法定代表人：姚敦学，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托诉讼代理人：何林，贵州黔成起智律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被上诉人（原审被告）：贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区。

法定代表人：杜楠，执行董事兼总经理。

被上诉人（原审被告）：吴秀虎，男，1976年5月11日生，汉族，个体工商户，住四川省资阳市安岳县。

委托诉讼代理人：吴万兴，贵州成济律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人贵州东正机电设备有限公司（以下简称“东正公司”）因与与被上诉人贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司（以下简称“品诚公司”）、吴秀虎房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0422民初2559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人东正公司的委托诉讼代理人何林、被上诉人品诚公司法定代表人杜楠、被上诉人吴秀虎的委托诉讼代理人吴万兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

东正公司上诉请求：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初2559号判决；二、依法改判二被上诉人向上诉人支付欠付的房屋租金634000元；三、依法改判被上诉人吴秀虎向上诉人支付租赁合同到期之日至实际返还房屋期间占有房屋产生的使用费，房屋使用费按上诉人与二被上诉人签订的房屋租赁合同约定租金44500元/月计算；四、依法改判被上诉人吴秀虎向上诉人返还《租赁合同》所涉安顺职业技术学院西秀产业校区学生宿舍架空层生活服务区445平方米铺面；五、一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清，适用法律错误。1、一审法院以二被上诉人解除《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层超市合作经营协议》（以下简称《合作协议》）为由，认定是二被上诉人与品诚公司协商终止三方于2015年1月27日签订的《安顺市职业技术学院西秀产业园校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），与事实相悖。2、一审法院认定被上诉人吴秀虎依据上诉人向其出具的委托书将本案诉争铺面另租赁他人，判决驳回上诉人要求被上诉人返还诉争铺面的请求，无任何证据支持，不能成立。3、一审法院判决仅由上诉人吴秀虎将向品诚公司收取的房屋租金人民币556250元转交上诉人，对上诉人诉请要求二被上诉人支付房屋租金634000元超出部分不予支持，无事实和法律依据。4、租赁期限届满，被上诉人未与上诉人续签租赁合同，也未将涉案铺面返还上诉人，应向上诉人支付房屋使用费至实际返还铺面之日止。二、一审法院遗漏当事人，严重违反法定程序。

品诚公司答辩称：我方已经按时付清了租金、水电费，按照签订的租赁协议支付给了东正公司的委托人吴秀虎。吴秀虎与上诉人的纠纷与我无关。我方与吴秀虎终止协议以后的租金应是谁承租、谁交纳，而不是由我方承担。

吴秀虎辩称：一、吴秀虎借用东正公司的资质签订了安顺职业技术学院学生宿舍管理服务合同，之后吴秀虎又将该项目转让给东正公司，并同时与东正公司大股东姚敦学、严天宏签订项目合作协议书，取得30%的股份成为东正公司事实上的股东。但是姚敦学、严天宏违反三方合作协议，近2000平方米的物业仅有450平方米交由吴秀虎处理，剥夺吴秀虎的一切权利，激化各方矛盾。二、本案中诉争门面以及整个项目资金问题，吴秀虎只是代收诉争门面（450平方米）的租金，其余均由东正公司大股东姚敦学、严天宏代收，上诉人的代理人也承认大股东姚敦学、严天宏有代收行为，只是声明二人所代收的租金均已全部上交到公司财务。但是公司并未告知吴秀虎相关情况，吴秀虎扣下自己租出去的物业所收取的租金是因为姚敦学、严天宏违约在先，吴秀虎行使不安抗辩权。三、上诉人所举证据不能证明吴秀虎是诉争门面的实际经营者，也不能证明吴秀虎代表东正公司与案外人杨喜辉签订的租赁无效。

东正公司一审诉称：一、判令二被告连带向原告支付房屋租金634000元；二、判令二被告连带向原告支付房屋使用费至返还房屋之日止，截至2018年5月31日，暂计133500元（按原告与二被告签订的房屋租赁合同约定租金44500元/月计算）；三、判令二被告连带向原告支付拖欠的水电费共累计30000元；四、判令二被告及时向原告返还《租赁合同》所涉安顺职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层生活服务区445平方米铺面；五、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2015年1月27日，原告与二被告签订《安顺市职业技术学院西秀产业园校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），原告将位于安顺职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层生活服务区445平方米面积的商铺租赁给二被告经营百货、日用品、办公用品、文具等，主要约定：商铺的租赁期限为三年，自2015年3月1日至2018年2月28日止；商铺的租金为每月份每平方米100元，一年按照10个月计算收取租金，每年租金共计人民币445000元；该商铺的租金交付方式为一年缴纳一次，自甲方原告交付商铺之日甲乙方一次性付清当年租金，次年租金必须在当年租赁期限届满前1个月内交清；乙方在租赁期间必须按照甲方和安顺职业技术学院规定的经营类别进行经营（经营范围为百货、日用品、办公用品文具等），不得经营本协议规定范围之外的其他经营项目；租赁期满后，若乙方需继续租赁，则双方另行商定，但必须在租赁期限前3个月内，甲乙双方签订新的租赁协议，如双方未在约定期限到期前3个月内，甲乙双方签订新的租赁协议，如双方未在约定期限内签订续租协议，则甲方在租赁期满后有权将商铺收回另行出租，经双方结算，截至2018年1月8日2017年12月31日，二被告尚欠原告房屋租金545000元。原告与二被告签订的《租赁合同》期限届满前，原告多次催促二被告缴纳所欠租金并协商续签《租赁合同》事宜，均未果，且二被告也未将该铺面返还原告，时至今日，二被告拖欠原告水电费计30000元亦未缴纳。综上，依照合同法，物权法的规定向人民法院起诉，支持原告诉请。

品诚公司一审辩称：2015年1月27日，经原告法定代表人授权委托书给吴秀虎后，被告餐饮公司与吴秀虎签订了安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层租赁合同，并根据原告出具的告知函缴纳上的内容，将房租支付到吴秀虎账户上，从2015年1月29日起至2017年4月12日分期分5次缴纳556250元的租金，都支付到原告出具的账户，水电费用也是支付完毕的，2017年7月31日我方与吴秀虎双方经营理念出现分歧，双方停止租赁合同，我方已经缴纳水电费完毕，我方应无相应的法律责任。

吴秀虎一审辩称：1、吴秀虎在租赁合同中不是承租方而是出租方，也就是原告法人授权委托代表公司与客户签订合同的身份，所以合同上面的盖章签字是吴秀虎的名字，吴秀虎不是租赁合同的承租方而是出租方；2、本案是一个比较复杂的案子，吴秀虎与原告与另一个案外人在本案中涉及到的安顺职院项目是一种合伙关系，其中吴秀虎占30%的股份，第一被告在经营的过程中与原告解除租赁合同关系后，吴秀虎不是继续承租，只是监督铺面的经营，是代表原告公司，而不是代表承租方，后面产生纠纷是因为学校学生宿管的问题，之前是委托给另外一个公司，费用为每年53万元，吴秀虎也是股东，在与公司商量之后由吴秀虎自己成立公司接手管理，也得到学校方的认可，在结算物业费的时候，吴秀虎成立的佳汇旭物业管理有限公司根据前一个合同加上工人工资算出每年53万元，费用共计1788000元，就因为这个费用产生了争议，才有了本案的产生，要求吴秀虎承担商铺租金。

一审法院经审理查明：2014年11月28日，原告东正公司出具《委托书》一份交被告吴秀虎，内容为兹委托吴秀虎（身份证号），代表贵州东正机电设备有限公司与安顺职业技术学院签订《安顺职业技术学院西秀产业园区校区一期学生宿舍管理及相关服务合作协议》，并负责《安顺职业技术学院西秀产业园区校区一期学生宿舍管理及相关服务合作协议》的全部合作项目。同日，原告东正公司与安顺职业技术学院签订《安顺职业技术学院西秀产业园区校区一期学生宿舍管理及相关服务合作协议》，约定：……甲方安顺职业技术学院以“整体打包，服务外包”形式将其西秀产业园区一期学生宿舍（1至4栋）管理及相关服务委托给乙方东正公司管理。第一条项目名称及内容：（一）项目名称，安顺职业技术学院西秀产业园区一期学生宿舍1至4栋管理及相关服务项目（以下简称学生宿舍管理服务）。（二）项目内容，……2、经营服务，安顺职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍一期（1至4栋）共28195.84平方米的洗澡热水和饮用水经营;一楼架空层2300平方米的服务经营管理。第二条合作协议期限，合作协议期限为七年，从2015年3月1日至2023年3月1日……，吴秀虎在该合同乙方处作为委托代理人签名并有东正公司印章。该合作协议签订后，2015年1月27日原告东正公司又出具《法定代表人授权委托书》交被告吴秀虎，内容为：兹委托吴秀虎（身份证号），代表本公司签订安顺职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层商铺（445平方米）租赁合同。本次授权仅限于签订超市商铺租赁合同，被授权人签署的租赁合同，本公司予以认可。同日，贵州东正机电设备有限公司与被告品诚公司、吴秀虎签订《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》约定：……第一条、租赁商铺概况，租赁商铺位于安顺职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层生活服务区，商铺面积为445平方米，商铺面积依照安顺职业技术学院批复的学生宿舍架空层规划图面积计算。第二条、租赁商铺用途，租赁商铺的用途为经营百货、日用品、办公用品、文具等。第三条、商铺的租赁期限为三年，自2015年3月1至2018年2月28日止。第四条、租金及其交付事宜，1、租金标准，该商铺的租金标准为每月每平方米100元，一年按照10个月计算收取租金，每年租金共计人民币肆拾肆万伍仟元（445000元）。2、租金交付期限，该商铺的租金交付方式为一年缴纳一次，自甲方交付商铺之日乙方一次性付清当年租金，次年租金必须在当年租赁期限届满前1个月内交清。……4、租赁期满后，若乙方需继续租赁，则双方另行商定，但必须在租赁期限到期前3个月内甲乙双方签订新的租赁协议，如双方未在约定期限内签订续租协议，则甲方在租赁期满后有权将商铺收回另行出租……。被告吴秀虎在甲方处法人代表处签名并有原告印章，乙方处有被告贵州品诚校园餐饮投资服务有限公司及法人代表杜楠印章，被告吴秀虎的签名及手印，原告东正公司出具《告知函》交2015年1月27日被告品诚公司，内容为：致贵州品诚校园餐饮投资有限公司：贵公司与我公司签订安顺职业技术学院西秀工业园区校区学生宿舍架空层超市商铺（445平方米）租赁合同，所需缴纳我公司商铺租金请汇入如下账户，账户中国工商银行贵州省分行，卡号62×××46，户主吴秀虎，贵公司汇入此账户资金作为缴纳商铺租金，我公司予以认可，如有变更，请以我公司书面告知为准，2015年1月27日被告品诚公司作为甲方，被告吴秀虎作为乙方签订了《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层超市合作经营协议》……第一条、合作超市概况，合作超市位于安顺职业技术学院西秀产业园区学生宿舍架空层生活服务区，超市面积445平方米，面积依照安顺职业技术学院批复的学生宿舍架空层规划图面积计算。第二条、合作期限、超市的合作期限为七年，自2015年2月1日至2022年3月1日止……。第三条、超市经营范围、超市合作经营内容，超市主要经营日用百货、办公用品、文具、副食品等，合作超市投资总额估算为捌拾万元，甲方投资肆拾叁万元，占总额的50%；乙方投资肆拾叁万元，占总额的50%；甲乙方的出资资金于2015年元月30日以前交齐……，由甲方负责超市的日常经营与管理，乙方享有对财物账目的监管权利。第四条、盈余分配与债务承担，1、经营所得盈利，扣除员工工资、水电费、税费、租金等所有日常支出费用后，所得的剩余利润，甲方获50%；乙方获得50%……。被告品诚公司、吴秀虎与原告签订租赁合同后，使用该商铺面积为445平方米，经营百货、日用品、办公用品、文具等，租用该房屋至2017年7月31日，经原告方与二被告协商终止贵州东正机电设备有限公司与被告品诚公司、吴秀虎于2015年1月27日签订的《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》，被告使用房屋期间品诚公司通过银行转账的方式共交纳房屋租金556250元给原告指定的户主（名）为吴秀虎中国工商银行贵州省分行，卡号62×××46的账户，吴秀虎将该商铺面积为2018年2月28日445平方米另行出租给案外人杨喜辉。

上述事实有原被告的陈述，有原被告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、吴秀虎的身份证、被告品诚公司提供的《委托书》、《法定代表人授权委托书》、《告知函》、《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层超市合作经营协议》、房租缴纳银行转款凭证、水电费缴纳证明、架空层商铺合租说明及原被告提供的《安顺职业技术学院西秀产业园区校区一期学生宿舍管理及相关服务合作协议》、《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》、吴秀虎作为甲方与杨喜辉作为乙方签订的《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。原告提供的股东支投资款、与吴秀虎对账单，与本案无关联，提供的架空层水电费收取明细、告知书、达不到其证明目的；被告吴秀虎提供的装饰装修施工合同、空气能热水及饮用水设备系统安装工程合同、授权委托书、后勤服务项目转让书、解除后勤服务项目转让书、合作协议书、学生宿舍管理和服务合同书、通知、国家企业信息报告与本案无关联。

一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条及第一百六十八条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。本案被告吴秀虎接受原告的委托以原告的名义同被告品诚公司及吴秀虎签订《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》，结合原告的诉请：要求二被告连带向原告支付房屋租金634000元看，是原告对吴秀虎作为承租人的追认。故原告与二被告签订的《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》依法成立并生效。被告按照该租赁合同约定使用房屋至2017年7月31日经原告委托代理人吴秀虎与被告协议同日终止了该租赁合同。被告品诚公司交纳房屋租金556250元给原告指定的户主（名）为吴秀虎中国工商银行贵州省分行，卡号62×××46的账户。故原告要求被告品诚公司连带向原告支付房屋租金的诉求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。被告吴秀虎作为原告的受托人收取品诚公司缴纳的房屋租金556250元，应当将该租金转交给原告。原告诉请要求被告向原告支付房屋租金634000元超出部分不予支持。关于原告诉请要求判令二被告连带向原告支付房屋使用费至返还房屋之日止，截至2018年5月31日，暂计133500元（按原告与二被告签订的房屋租赁合同约定租金44500元/月计算）；要求判令二被告及时向原告返还《租赁合同》所涉安顺职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层生活服务区445平方米铺面的问题，因原被告已约定终止了租赁合同，且原告东正公司出具给被告吴秀虎的《法定代表人授权委托书》，内容为：兹委托吴秀虎（身份证号），代表本公司签订安顺职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层商铺（445平方米）租赁合同。本次授权仅限于签订超市商铺租赁合同，被授权人签署的租赁合同，本公司予以认可。该授权委托书没有载明代理期限，被告吴秀虎依据该委托书已将安顺职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层生活服务区445平方米铺面另租赁他人，故原告的该项诉求不符合法律规定，本院不予支持。原告要求判令二被告连带向原告支付拖欠的水电费共累计30000元，因原告未提供二被告拖欠水电费的证据，按照谁主张谁举证的原则，原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第四百零四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告吴秀虎收取的房屋租金人民币556250元转交支付给原告贵州东正机电设备有限公司（本判决生效后15日内支付）。二、驳回原告贵州东正机电设备有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11826元，减半收取5913元，由被告吴秀虎负担3913元，原告负担2000元。该诉讼费原告已预交，本判决生效后15日内由被告吴秀虎直接支付给原告。

二审庭审中，上诉人提交如下证据：一、吴秀虎和严某2018年10月7日通话录音，拟证明超市到10月份仍然是吴秀虎在运营；二、证人胡某和严某证人证言，拟证明到目前为止超市仍然由吴秀虎在经营。品诚公司、吴秀虎质证认为与本案无关联性。

被上诉人吴秀虎提交《安顺市职业技术学院超市转让合同》，拟证明超市已经转让给杨喜辉。东正公司质证认为被上诉人提交的这一份合同与一审提交的合同不一致，对真实性不予认可。品诚公司认为与己无关。

本院确认一审法院查明的事实。

综合双方当事人的诉讼请求及答辩意见，二审争议焦点为:1、吴秀虎与品诚公司是否应当共同支付租金；2、本案是否遗漏当事人；3、上诉人的上诉请求是否成立。

本院认为：2015年1月27日,东正公司出具《法定代表人授权委托书》，委托吴秀虎代表公司签订租赁合同。同日，东正公司与品诚公司、吴秀虎签订《安顺市职业技术学院西秀产业园区校区学生宿舍架空层商铺租赁合同》，该合同对东正公司与品诚公司产生法律效力。吴秀虎作为东正公司的委托代理人，虽然也在合同承租人栏签名，但其真实身份应为东正公司的委托代理人，而非共同承租人。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条的规定，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，虽然东正公司诉讼中追认并进行起诉，但从该合同的履行来看，吴秀虎并未作为共同承租人按照合同缴纳租金，而是作为东正公司的委托代理人收取品诚公司租金，且品诚公司也按照合同约定与作为东正公司委托代理人的吴秀虎协商解除了合同并独自缴纳了租金。

品诚公司与东正公司协商解除合同后，将房屋交还吴秀虎，吴秀虎继续占用房屋与本案租赁合同系另一法律关系，且吴秀虎与东正公司及其股东存在其他法律关系，本案中，不能一并处理，当事人可以另诉解决，故一审判决并未遗漏当事人。

吴秀虎与东正公司之间系委托合同关系，一审判决由吴秀虎将收取的房屋租金人民币556250元转交支付给东正公司，被上诉人对此服判，本院不予审查。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。

二审案件受理费11826元，由上诉人贵州东正机电设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　谢　　　晖

审 判 员　程　芳　芳

审 判 员　黄　光　美

二〇一八年十二月二十日

法官助理　孙　　　南

书 记 员　杨艳（代）

当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：

（一）承担加倍罚息或迟延履行金。

（二）被强制进行审计。

（三）被限制出境。

（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。

（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。

（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。

（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。

（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。