济南黄台煤气炉有限公司与山东建华土木有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁01民终9122号

上诉人（原审被告）：济南黄台煤气炉有限公司，住所地济南市。

法定代表人：卞海峰，董事长。

委托诉讼代理人：王振，男，该公司职工。

被上诉人（原审原告）：山东建华土木有限公司，住所地济南市。

法定代表人：陈孝涛，总经理。

委托诉讼代理人：朱述泉，山东五蕴律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张慧颖，山东五蕴律师事务所律师。

上诉人济南黄台煤气炉有限公司（以下简称黄台公司）因与被上诉人山东建华土木有限公司（以下简称建华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

黄台公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回建华公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由建华公司负担。事实与理由：一审判决适用法律错误，理由如下：第一，根据双方微信往来的记录，明显可以看出建华公司已经认可黄台公司提前终止合同的要求。庭审时，黄台公司提交了公司员工与建华公司的经办人吴士存的微信聊天记录，证明建华公司已经知悉黄台公司欲提前终止合同的主张，并未明确表示反对，而且还在网上重新发布招租信息，安排有承租意向的客户看房，要求黄台公司给予相应的配合，已经以实际行为表明接受黄台公司提前终止合同的主张。吴士存系双方租赁合同的授权代表，其行为可以代表建华公司，不能因为建华公司提出异议就否定了其所作出的全部事实行为。所以在黄台公司搬离房屋后，双方的合同已经解除，建华公司不得再要求黄台公司继续履行合同。第二，黄台公司于2019年2月25日全部搬出房屋后，已经通过书面形式通知建华公司尽快办理交接钥匙。通过吴士存的微信记录也可以看出建华公司已经收到黄台公司的书面通知，建华公司否认收到通知的主张是错误的。由于建华公司一直拒绝领取钥匙及办理交接，应承担相应的责任，因此就以后的房屋租赁费用不能再向黄台公司提出要求。第三，建华公司已经以自己的实际行为认可了双方解除合同的事实。虽然建华公司在庭审时拒绝承认双方租赁合同已经解除的事实，但是在庭审结束后，经黄台公司查询，建华公司已经于一审法院开庭前的2019年5月13日将公司的注册地址申请变更为济南市经十东路8000号龙奥金座大厦3--1701,该地址就是黄台公司原租赁房屋的地址，由此也可以反证出建华公司已经认可双方解除租赁合同的事实。第四，双方于2018年1月5日签订的房屋租赁合同，租赁期限为三年，建华公司未告知黄台公司房屋并不属于历下区的事实。由于黄台公司的经营注册地为历下区，在租期间内，黄台公司多次收到高新区市场监督管理局的通知，告知黄台公司违反跨区域经营的规定，要求黄台公司进行改正，因此该房屋已经无法继续租用，黄台公司只能提前终止合同。

建华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄台公司的上诉请求，维持原判。

建华公司向一审法院起诉请求：1、判令黄台公司继续履行双方于2018年1月5日签订的济南龙奥金座《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》；2、判令黄台公司支付建华公司2019年2月至6月租金513287.5元；3、本案诉讼费用由黄台公司承担。诉讼过程中，建华公司增加诉讼请求为：依法判令黄台公司支付建华公司2019年度的车位租金42000元。

一审法院认定事实：2018年1月5日，建华公司（甲方）与黄台公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南龙奥金座3号楼17层（总建筑面积为1123.64平方米）内的房屋现状租赁给乙方使用。租金和租赁期限1、租赁楼层北半部分房屋的单位租金按房屋的建筑面积每平方每天人民币2.5元计算，套内面积320.14平方米，建筑面积557.7平方米，（龙奥金座3号楼17层平面图标注为1、10、11、12、13、14、15、16房间），年租金为人民币508901元；租赁楼层南半部分单位租金按房屋建筑面积每平方每天人民币3.5元计算，套内面积325.04平方米，建筑面积565.94平方米（龙奥金座3号楼17层平面图标注为2、3、4、5、6、7、8、9房间），年租金为人民币722988元；每年租金为1231889元（甲方应乙方提供正规发票，乙方应承担相应税金）。该房屋租金经双方商定为每陆个月支付一次，每次支付租金为615945元。第一次支付时间为2018年1月5日前甲方收到款当日内交钥匙，出租日期实际按租金到账柒日后开始计算出租日期。第二次支付时间2018年6月12日前；第三次支付时间2018年12月12日前依次类推。租赁期为3年，出租方从2018年1月12日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年1月11日止。（实际按租赁款到账7日后开始计算满3年）。3、乙方同意预交（人民币）保证金50000元（大写伍万元整）（合同签订之日交付，甲方开具收据），合同终止交房并无配套设施损坏时，无息退还。若乙方违反合同租赁期限或租赁款不按约定时间到账时甲方不予退还保证金。因租用该房屋所发生的水电费、物业费、卫生费、通讯费等均由乙方承担。建华公司与黄台公司在该合同上盖章予以确认。同日，建华公司（甲方）与黄台公司（乙方）签订《济南龙奥金座车位租赁合同》。合同约定：甲方将位于济南龙奥金座3号楼地下车位330、337、338、329、3152、3151、3151（现状）租赁给乙方使用。租金和租赁期限租赁车位租金按每个车位每月人民币500元计算，共计七个车位，年租金为人民币42000元；该租金经双方协商定为每年支付一次，每次42000元。租赁费2018年1月5日起支付，第二次支付时间2019年2月1日前。租赁期为3年，出租方从2018年3月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年2月29日止。双方签订的《房屋租赁协议》条款适用于本合同，具有相同的法律效力。因租用车位所发生的水电费、物业费、卫生费、管理费等均由乙方承担，合同签订后因其他原因发生的管理费用由乙方承担。乙方对车库的使用权仅包括存放车辆。不允许使用该车库存储交易性商品：不允许乙方利用车库进行违规、违法或涉及车库违规、违法行为，否则后果自行承担。在车库租赁期间，由于乙方原因造成的损失，均由乙方承担，对甲方造成的损失均需赔偿。上述合同签订后，黄台公司支付了2018年1月5日至2019年2月5日的租金，并支付了2018年全年度的车位租金及保证金5万元。

庭审中，黄台公司陈述其房屋租金交至2019年2月12日，其于2019年2月24日搬离租赁地，因建华公司一直没有来办理交接，故双方还未办理交接手续。建华公司对黄台公司租金交至2019年2月12日予以认可，对黄台公司陈述的其他内容不予认可。

一审法院认为，建华公司与黄台公司签订的《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同真实有效，予以确认。对于建华公司要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》《济南龙奥金座车位租赁合同》的诉讼请求，黄台公司辩称，因建华公司在签订合同时未告知其涉案房屋注册地属于高新区、物业管理不到位等问题其已于2019年1月通过微信告知建华公司解除合同，该租赁合同已经解除，但其未提交有效证据予以证实，在搬出房屋后亦未与建华公司办理交接手续。且黄台公司单方解约行为既不符合法律规定，也不符合合同约定，其无权要求单方解除合同，建华公司亦未同意解除。故建华公司要求继续履行《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》的诉讼请求，予以支持。关于建华公司要求黄台公司支付2019年2月至6月租金513287.5元的诉讼请求，因建华公司与黄台公司签订的《房屋租赁合同》约定黄台公司于2018年12月12日前支付2019年1月12日至7月11日的房屋租金615945元，黄台公司仅将房租支付至2019年2月12日，剩余房屋租金未支付，故黄台公司应当支付建华公司2019年2月13日至6月30日期间的租金（102657.5元×4个月+102657.5元÷28天×16天）=469291元。建华公司要求黄台公司支付2019年度的车位租金42000元，按照《济南龙奥金座车位租赁合同》约定，2019年2月1日前黄台公司应当向建华公司支付2019年全年的车位租赁费，故对建华公司的该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条规定，判决：一、黄台公司继续履行与建华公司签订的《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》；二、黄台公司于判决生效之日起十日内支付建华公司2019年2月13日至6月30日期间的租金469291元；三、黄台公司于判决生效之日起十日内支付建华公司2019年度的车位租金42000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8933元，减半收取计4466.5元，由建华公司负担354元，由黄台公司负担4112.5元。

二审中，黄台公司提交如下新证据：1.国家企业公示系统查询结果一份，载明建华公司于2019年5月13日将公司登记地变更为经十东路8000号龙奥金座大厦3号楼17层，用以证明建华公司承认双方已经解除租赁合同的事实；2.增值税发票一宗，用以证明建华公司存在违约。建华公司对证据的真实性无异议，但对查询结果的证明目的有异议。经审查，上述证据客观真实，来源合法，与本案待证事实有关联，本院予以认定。关于黄台公司一审提交的其工作人员与建华公司工作人员吴士存的微信信息记录，建华公司以证据无法证明聊天人员的身份信息，不符合证据的形式要件为由对证据不予认可。本院认为，黄台公司虽未提交证据证明该聊天人员的身份信息，但证据所显示的微信名称是吴士存，微信聊天记录涉及涉案房屋租赁合同解除的相关内容，且微信中有建华公司财务的电话，吴士存作为租赁合同的代理人、建华公司的前期委托诉讼代理人，建华公司无反驳证据提交。本院对该证据依法予以认定。

依据当事人的陈述及经本院审查认定的证据，二审另查明，2017年12月27日左右，黄台公司开始与建华公司协商房屋解除事宜。微信记录中显示，2019年1月7日09：28，吴士存回复：本着建华公司能接受的原则，尽快拿出解除合同的方案；09:57，吴士存回复我在网上挂出出租信息了，有看房子的，麻烦配合下。2019年3月4日，黄台公司工作人员告知吴士存其已经于2月25日搬离承租房屋。3月6日，吴士存回复，请贵公司尽快拿出龙奥金座17层房租合同的解决方案，否则我公司将进行诉讼程序。3月8日，黄台公司将关于解除房屋租赁合同的联络函以照片传送的形式告知吴士存，要求建华公司当日回复，不予回复的，视为同意黄台公司的意见。吴士存当日回复：公司领导说法庭见吧。

再查明，2019年5月13日，建华公司将公司住所地变更为济南市。建华公司已按合同约定为黄台公司开具增值税发票，但未交付黄台公司。

二审查明的其他事实与一审一致。

本院认为，建华公司和黄台公司签订的房屋租赁合同和车位租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。合同中未约定黄台公司行使合同解除的条件，且双方未就合同的解除达成一致，黄台公司以搬离租赁物的行为表明其实质不再租赁房屋，该种行使合同解除的行为违反了合同约定，亦违反了诚实信用原则，应承担建华公司因此造成的损失。从建华公司工作人员与黄台公司的聊天记录中可以看出，双方自2019年1月开始协商合同的解除，并且建华公司已经开始对外招租，说明建华公司已经积极通过再次出租的形式减少租金损失。但直至2019年3月8日，黄台公司才以书面形式向建华公司提出解除合同，应认为在此之前黄台公司仍占有使用涉案房屋，应按合同约定支付租金。2019年5月13日，建华公司将公司住所地变更至租赁房屋1701室，客观上黄台公司已无法将该房屋作为其经营地。依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十九条“公司变更住所的，应当在迁入新住所前申请变更登记”的规定，黄台公司如继续使用涉案房屋需进行工商变更登记，租赁合同实质上已不存在继续履行的基础。如要求黄台公司继续履行租赁合同亦不符合公平原则。故，本院认定双方的租赁合同自2019年5月13日解除，解除前的租金应按合同约定支付。因黄台公司提前解除合同，应赔偿建华公司因此造成的损失，本案酌定房屋及车位租金损失按租金标准，自2019年5月14日计算至2019年6月30日。因黄台公司至今未与建华公司进行房屋交接，对5万元保证金本院不予处理。

综上所述，黄台公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初1630号民事判决及案件受理费的负担；

二、上诉人济南黄台煤气炉有限公司与被上诉人山东建华土木有限公司签订的《房屋租赁费合同》《济南龙奥金座车位租赁合同》自2019年5月13日解除；

三、限上诉人济南黄台煤气炉有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人山东建华土木有限公司房屋租金及经济损失共计469291元；

四、限上诉人济南黄台煤气炉有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人山东建华土木有限公司车位租金及经济损失共计19483元；

五、驳回被上诉人山东建华土木有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费8933元，减半收取4466.5元，由被上诉人山东建华土木有限公司负担516元，上诉人济南黄台煤气炉有限公司负担3950.5元；二审案件受理费8933元，由被上诉人山东建华土木有限公司负担1072元，上诉人济南黄台煤气炉有限公司负担7861元。

本判决为终审判决。

审判长　　武绍山

审判员　　王立强

审判员　　孙　磊

二〇一九年十一月二十五日

书记员　　曹　鸿