兰州弘业节能门窗装饰有限公司、兰州新九合建设开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院

民事案件民事判决书

（2019）甘01民终1334号

上诉人兰州弘业节能门窗装饰有限公司（以下简称弘业公司）因与被上诉人兰州新九合建设开发有限公司（以下简称九合公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2018）甘0122民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

弘业公司上诉请求：1.撤销甘肃省皋兰县人民法院（2018）甘0122民初908号民事判决，判令九合公司立即履行土地使用权变更登记义务；2.判令九合公司向弘业公司支付2015年1月27日至2018年9月17日期间逾期办理土地使用权证书的滞纳金1056555元;3.判令九合公司向弘业公司支付自2018年9月17日起至土地使用权证书办理完毕之日止的滞纳金；4.判令九合公司承担一、二审诉讼费、保全费、保全保险费。事实和理由：2013年7月17日，弘业公司与九合公司签订《入园协议》，《入园协议》约定九合公司将开发建设的皋兰县九合镇九合村“九合小微企业园区”的土地交弘业公司使用，并承诺自交付土地后一年半内为弘业公司办理好土地使用权证。2013年7月27日，九合公司向弘业公司交付土地，弘业公司向九合公司付清土地转让款。在《入园协议》约定的时间内，九合公司没有给弘业公司办理好土地使用权证，在随后的四年时间九合公司仍未办好，遂酿成本案纠纷。一审法院判令九合公司在一审判决生效后6个月内履行土地使用权变更登记义务完全违背双方当事人的初衷和约定。弘业公司与九合公司签订《入园协议》时，本着相互合作、相互理解的态度，约定自土地交付之日起一年半内九合公司履行土地使用权变更登记义务，一年半后九合公司又拖延了四年之久，所以不应再给予九合公司自一审判决生效以后6个月的时间，应判令九合公司立即履行土地使用权变更登记义务。弘业公司与九合公司签订《入园协议》后，弘业公司依约履行了付款义务，完成了合同约定的主要义务，九合公司在约定的一年半的时间及后期的四年时间还是没有履行完毕约定义务。一审法院以“弘业公司在此期间内并未协助九合公司向有关部门提交相关办证所需的手续与资料”及“因政府相关部门对涉案土地园区规划影响未能及时办理土地产权证书”为由，仅让九合公司承担31966.5元的违约金完全不当。其实，九合公司未能向上诉人办理土地使用权证书的真实原因是九合公司将所转让的土地办理了抵押贷款，所以不能办理土地使用权变更登记。另外双方明确约定，是由九合公司负责办理好土地使用权证书，该约定在《入园协议》中达五处之多，弘业公司请二审法院判令九合公司向弘业公司支付1056555元滞纳金。弘业公司在一审起诉时，将滞纳金计算至2018年9月17日，在一审诉讼期间，必然继续产生滞纳金，如果不支持此项诉求，完全对弘业公司造成不公。关于一、二审诉讼费、保全费、保全保险费的问题，本案完全是因九合公司不诚信行为引发的诉讼，弘业公司为维护其合法权益而发生的费用应当全部由九合公司承担，故恳请二审法院依法支持弘业公司的上诉请求。

九合公司辩称，其自始至终是愿意进行变更登记的，因为规划变更，导致土地变更登记没法进行。九合公司愿意向土地相关部分申请变更，能否变更取决于规划部门或旅游部门，九合公司愿意提出申请提供相关资料。九合公司认为对土地的变更并非九合公司单方过错造成的不能变更，对于滞纳金九合公司不应当承担。且对于滞纳金计算内容，滞纳金计算过高，弘业公司一共交了两百五十多万的土地转让费用，所计算的滞纳金达到了一百零五万，如果到执行完全能覆盖弘业公司所缴纳的全部土地转让费，九合公司已经完全履行了其他义务，土地交付是实际交付了的。滞纳金计算期限应当按照入园协议所约定的第七条第四项所规定的期间计算，因为这一天弘业公司可以选择解除协议或者继续履行协议，弘业公司进行认可的情形下滞纳金的计算应当是停止的。弘业公司对滞纳金的起诉有部分超出诉讼时效，从2015年1月27日开始计算滞纳金，应按两年计算时效，超出了诉讼时效，这部分不应当是得到支持的。

弘业公司向一审法院起诉请求：1.判令九合公司履行土地使用权变更登记义务；2.判令九合公司向弘业公司支付2015年1月27日起至2018年9月17日期间逾期办理土地使用权证书的滞纳金1056555元；3.判令九合公司向弘业公司支付自2018年9月17日起至土地使用权证书办理完毕之日止的滞纳金；4.判令九合公司承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。

一审法院查明事实：2013年7月17日，弘业公司与九合公司双方签订了《入园协议》，约定九合公司将开发建设的皋兰县九合镇九合村“九合小微企业园区”的土地交弘业公司占用，并承诺向弘业公司交付土地后一年半内为弘业公司办理土地使用权。2013年7月27日，九合公司向弘业公司交付土地，弘业公司开始建设厂房直至开工建设，并按约定付清钱款。根据约定，九合公司应当在2015年1月27日前为弘业公司办理该土地使用权证，但时至今日，九合公司仍未履行该项义务，故酿成纠纷。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，弘业公司按照双方签订的《入园协议》约定，已经付清了土地转让款，且弘业公司已于2013年7月27日实际占用了涉案土地，故九合公司应当向弘业公司履行土地使用权变更登记义务，根据弘业公司与九合公司签订的《入园协议》第六条第二款的约定，九合公司应当在将土地向弘业公司交付后一年半内为弘业公司办理土地使用权证书，但至今涉案土地并未过户到弘业公司名下，九合公司应当按照协议约定，将涉案土地过户至弘业公司名下。关于弘业公司违约金的诉请，一审法院认定如下，本案九合公司违约天数为1329天，按照约定，违约金为每天795元，即1329天×795元=1056555元，九合公司在与弘业公司签订协议后，并未依约办理土地过户手续，应当按照协议约定承担违约金，但同时，弘业公司在此期间内并未协助九合公司向有关部门提交相关办证所需的手续与资料，也应承担部分责任，本案中，双方已按照合同约定，弘业公司已实际占有使用涉案土地，因政府相关部门对涉案土地园区规划影响，未能及时办理土地产权证书，故对于违约金认定由九合公司承担违约总额的30%，即316966.5元；关于弘业公司诉请的保全费、保全保险费，因并未实际产生，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条规定，判决：一、兰州新九合建设开发有限公司于本判决生效之日起六个月内，履行与兰州弘业节能门窗装饰有限公司合同书约定的土地使用权变更登记义务；二、兰州新九合建设开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付兰州弘业节能门窗装饰有限公司违约金316966.5元；三、驳回兰州弘业节能门窗装饰有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14310元，减半收取7155元，由兰州新九合建设开发有限公司负担5000元，由兰州弘业节能门窗装饰有限公司负担2155元。 二审中，弘业公司围绕其上诉请求提交了皋兰县不动产登记事务中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》一份，证明2016年12月到2017年12月、2017年12月到2018年12月九合公司前后两次将案涉土地使用权抵押，导致弘业公司不能按约取得土地使用权。九合公司二审中提交的证据有:1.兰州市人民政府关于兰州树屏丹霞旅游景区总体规划（2016-2030）的批复的复印件一份，证明在兰州树屏丹霞旅游景区规划范围内的土地使用权转让被政府严格控制，无法办理过户手续；2.兰州树屏丹霞旅游景区总体规划图（2016-2030）复印件一份，证明本案争议土地位于一般控制区范围内，土地过户手续要经过土地、旅游、规划等部门的批准，难以办理；3.兰州树屏丹霞旅游景区总体规划（2016-2030）附件说明复印件一份、皋兰县人民政府于2019年4月29日作出的皋政报（2019）号关于申请批复《兰州市九合片区控制性详细规划》的请示复印件一份、规划方案新闻复印件一份，证明对兰州树屏丹霞旅游景区总体规划（2016-2030）的说明，本案争议土地在一般控制区范围内，受规划影响，无法及时办理过户手续；4.国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复一份，证明土地登记手续虽未办理变更但已经实际占有使用的，应当承担相关税收的规定表明，土地的主要使用价值在于占有使用而不是是否办理过户，因此九合公司已经履行了土地交付义务的情况下，再承担滞纳金不符合公平原则；5.弘业公司购地付款违约利息计算表一份，证明九合公司未收到全部转让款而受到的损失，九合公司没有违约的动机。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。九合公司对弘业公司提交的证据质证意见为，对弘业公司提交证据材料的真实性没有异议，对证明目的有异议。九合公司确实进行了两次抵押，但抵押随时可以撤销，并没有因为抵押影响对土地变更的进程，而最根本的原因是当地土地规划的变更，弘业公司的证据不能达到其证明目的。弘业公司对九合公司提交的证据质证意见为，对证据1、2、3真实性有异议，没有看到证据原件，且这些材料不能够说明案涉土地是被包含在丹霞旅游景区的范围内，也没有证据能直接说明土地因为规划原因是禁止办理过户的；对证据4真实性有异议，且与本案没有关联性；对证据5，由于合同约定尾款在土地使用权证办好后交付，弘业公司不存在违约情况。本院经审核认为，弘业公司提交皋兰县不动产登记事务中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》落款盖章处没有落款时间，不符合证据形式；九合公司提交的证据材料均是复印件，且不能证明在九合公司已经申请变更登记的情形下由于规划原因不能办理案涉土地使用权的变更登记手续，亦不能证实系弘业公司存在违约行为致使涉案土地使用权的变更登记手续不能办理。故本院对弘业公司与九合公司提交的前述证据材料均不作为本案二审认定案件事实的证据采信。 经二审审理查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”也即民事主体在民事活动中要诚实守信，依照协议约定内容积极全面的行使权利和履行各自的义务。本案中，九合公司与弘业公司就案涉土体使用权的转让事宜经双方友好协商，本着平等、自愿、互利互惠、诚实信用原则，签订了《入园协议》，该协议内容系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方理应受《入园协议》内容的约束。现弘业公司已经向九合公司支付了265万元，九合公司虽然将案涉土地交付给九合公司使用，然九合公司却没有依照协议约定的“土地交付给乙方（弘业公司）1年半内”将案涉土地使用权办理到弘业公司名下，遂酿成本案纠纷。依据双方签订的协议内容，九合公司未能在双方协议约定的期限内将案涉土地使用权办理变更登记，九合公司即存在违约情形。九合公司虽提出系由于土地主管部或主管旅游部门的因素致使无法办理变更登记，但九合公司提交的证据均不能客观反映其约定的期限内已经完成了土地使用权变更登记的申请，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”基于该规定，九合公司应对其举证不能承担不利后果，也即九合公司应依据协议约定内容承担违约责任。关于弘业公司诉请九合公司支付自2015年1月27日至2018年9月17日期间滞纳金1056555元及支付自2018年9月17日起直至土地使用权证书办理完毕之日止的滞纳金能否全部支持的主张，本院认为，九合公司虽然没有履行协议约定办理土地使用权变更登记的义务属于违约行为，然根据双方签订《入园协议》第七条四项“若甲方（九合公司）未能在本协议约定期限内将土地使用权办理在乙方（弘业公司）或乙方（弘业公司）新设公司名下，每超过一日按乙方（弘业公司）已付款的万分之三向乙方（弘业公司）支付滞纳金。若甲方（九合公司）逾期1年仍不能办理土地使用权证的，乙方（弘业公司）有权单方面解除协议（是否解除协议由弘业公司决定），若乙方（弘业公司）选择解除协议，甲方（九合公司）应按照本条第一项规定向乙方（弘业公司）承担责任”的规定，双方对九合公司不能按期办理且逾期一年的情形下，弘业公司有选择继续履行或解除的权利，而对九合公司逾期一年未办理土地使用证情形下弘业公司选择继续履行时九合公司如何承担违约责任并未作出约定，因此，弘业公司要求按照逾期未办理每超过一日按照已付款的万分之三支至2018年9月17日期间滞纳金1056555元及支付自2018年9月17日起直至土地使用权证书办理完毕之日止滞纳金的请求缺乏合同约定，对其该请求合理部分予以支持。九合公司应当按照协议约定承担一年的滞纳金290175元（2650000元×3?天×365天），而一审判决确定的316966.5元滞纳金虽然与合同约定不符，但九合公司并未提出上诉，系九合公司对自身民事权利的处分行为，本院予以确认，即九合公司向弘业公司支付316966.5元滞纳金。关于弘业公司认为一审判决确定九合公司履行办理土地使用权证义务期限过长的意见，鉴于九合公司逾期履行持续时间较长的事实，一审判决确定在判决生效后六个月内履行变更登记义务确实不妥，对此本院予以纠正。关于弘业公司要求九合公司支付财产保全保险费的意见，因一审卷宗并未有保全措施和保全费的相关证据，故一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。基于以上事实和理由，弘业公司的部分上诉意见成立，本院予以采纳；九合公司在二审中提出弘业公司诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上所述，弘业公司的上诉请求部分成立。一审判决对本案协议约定违约责任的事实未予查清，且确定九合公司履行土地使用权变更登记义务的期限过长，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第一百七十五条规定，判决如下：

另查明，弘业公司已向九合公司支付合同约定的土地使用权转让费265万元，九合公司于2013年7月27日向弘业公司实际交付了案涉土地，弘业公司于2013年8月1日在场地验收交接单上签字确认。该事实有弘业公司在一审中提交的中国银行转账支票存根、个人客户境内人民币汇款申请书、跨行汇款凭证、场地验收交接单及当事人在二审中的陈述笔录在卷佐证。本院予以确认。

一、撤销甘肃省皋兰县人民法院（2018）甘0122民初908号民事判决； 二、兰州新九合建设开发有限公司于本判决生效之日起30日内履行与兰州弘业节能门窗装饰有限公司协议书约定的土地使用权变更登记义务（兰州新九合建设开发有限公司向案涉土地主管变更登记的职能机构提交办理土地使用权变更登记的相关资料）； 三、兰州新九合建设开发有限公司于本判决生效之日起30日内向兰州弘业节能门窗装饰有限公司支付逾期履行办理土地使用权变更登记义务的滞纳金316966.5元； 四、驳回兰州弘业节能门窗装饰有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审减半收取的案件受理费7155元，二审案件受理费11196元，共计18351元，由兰州新九合建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

审 判 长　刘宝成 审 判 员　张海军 审 判 员　杨　清

法官助理　何丽霞 书 记 员　杨　倩