达州市投资有限公司与***、曾切排除妨害纠纷一审民事判决书

四川省达州市通川区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川1702民初657号

原告（反诉被告）：达州市投资有限公司，住所地达州市通川区文化街62号，组织机构代码证：72089488-2。

法定代表人：陈珏光，总经理。

委托诉讼代理人：江子辉（该公司员工），男，1977年1月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区。

委托诉讼代理人：周忻，四川法之缘律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1975年12月20日出生，汉族，住四川省广安市华蓥市。

被告（反诉原告）：曾切，女，1973年10月27日出生，汉族，住四川省达川区。

被告（反诉原告）：李彦珍，女，1946年7月15日出生，汉族，初中文化，原达竹矿务局渡市选煤发电厂退休职工，住四川省达州市通川区。

三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王贤元，四川达州正大法律服务所法律工作者。

原告（反诉被告）达州市投资有限公司（以下简称市投资公司）与被告（反诉原告）***、曾切、李彦珍排除妨碍纠纷一案于2016年4月5日立案后，本院经审理于2017年5月5日作出（2017）川1702民初1124号民事判决书，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）***、曾切、李彦珍均不服该判决，向达州市中级人民法院提起上诉。该院经审理后，作出（2018）川17民终175号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。原告（反诉被告）市投资公司与被告（反诉原告）***、曾切、李彦珍排除妨碍纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）市投资公司的委托诉讼代理人江子辉、周忻，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王贤元，被告（反诉原告）李彦珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）市投资公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告（反诉原告）立即腾退其占用的楼顶辅助用房及天台资产交还给原告，并立即拆除在上述区域周围搭建的构筑物；2、判决被告（反诉原告）连带向原告按每天每平方米0.22元计算支付房屋占用费（其中2楼1号附1号房产面积58平方米，占用至2013年5月，金额为0.22元×58平方米×365天×6年＝27944.4元；2楼2号楼顶辅助用房面积56平方米，计算至被告（反诉原告）腾退之日）；3、诉讼费由被告（反诉原告）承担。庭审中，市投资公司增加诉请要求三被告拆除2楼1号附1号的违规搭建并恢复外墙。事实及理由：原告（反诉被告）是一家国有全资公司，达州市通川区西外金兰小区北段2楼1号附1号房产、2楼2号楼顶辅助用房系其拥有独立产权的房产，并已办理房屋权属登记。***、曾切于2007年5月，从房屋业主曾华澜、陈晓丽处承租了金兰小区北段2楼1号附2号以及2楼2号房产从事茶楼经营。因被告（反诉原告）所承租的房产与原告（反诉被告）所拥有的房产相邻（2楼1号附1号房产与2楼1号附2号房产属同一间房屋两区域），被告（反诉原告）在未经原告同意的情况下，擅自对原告（反诉被告）拥有产权的2楼1号附1号房产以及2楼2号辅助用房及楼顶所有天台进行占用。2013年5月，被告（反诉原告）与房屋业主曾华澜的租房合同到期后，双方解除了租赁关系。为有效发挥资产效益，原告（反诉被告）与金兰小区2楼1号附2号业主曾华澜达成一致，将金兰小区北段2楼1号附1号房屋租给了曾华澜。被告（反诉原告）李彦珍为达到使用其搭建物和原告（反诉被告）资产之目的，继续强占2楼2号辅助用房及楼顶天台至今。2018年原审案件上诉中级法院审理期间，被告（反诉原告）李彦珍又在金兰小区2楼外墙擅自违规开门并搭建步梯。从2007年开始，原告（反诉被告）多次请求有关部门责令被告腾退房屋、拆除构筑物，都遭到被告抵制，综上，原告（反诉被告）诉讼来院。

原告（反诉被告）向本院提交以下证据：

1、原告（反诉被告）的营业执照、被告（反诉原告）身份证、***、曾切的结婚证复印件；

2、市投资公司位于通川区临街商业门市房产证、房产证附图、金兰小区各户分户明细表；达州市金兰小区临街商业用房的竣工验收报告、测绘报告；拟证明被告（反诉原告）占用金兰小区北段2楼1号附1号房产及2楼辅助用房系原告（反诉被告）自建，所有权归属原告（反诉被告），2楼1号附1号房产建筑面积58.17平方米，辅助用房建筑面积56平方米；

3、2007年被告（反诉原告）与曾华澜租赁合同一份；2008年7月30日达市投司函（2008）40号关于退还占有金兰小区北段2层1号部分、2号楼房顶资产的函；拟证明被告（反诉原告）从2007年5月从曾华澜处租用金兰小区北段2楼1号附2号开始，就对原告（反诉被告）所有的及楼顶辅助用房擅自违法占用，原告（反诉被告）于2008年7月函告被告（反诉原告）腾退其占用的资产，并从2007年5月开始缴纳资产占用费；

4、2012年4月11日达市投司函（2012）23号关于退还占用金兰小区北段一层2号顶层辅助用房资产的函及发文登记表；拟证明原告（反诉被告）从2007年6月起多次要求被告（反诉原告）处理违法占用资产事宜。

三被告（反诉原告）辩称，1、市投资公司诉称***、曾切从房屋业主陈晓丽处承租了房产的事实不实。客观事实为：***于2007年3月30日与房产业主李京津订立房屋租赁合同，承租其位于建筑面积270余平方米房产，租期5年，并被明确告知顶楼有使用权无所有权。另承租了相邻业主曾华澜的房产；2、市投资公司诉称金兰小区北段2楼1号附1号房产、2楼2号楼顶辅助用房其拥有独立产权并已办理房屋权属登记的事实不实。在被告从2007年至2013年承租业主李京津以及曾华澜的房产期间，并无独立的明确的房产产权证证明原告对所诉房产拥有独立产权。市投资公司所办理的坐落通川区西外金兰路168号-312号临街商业门市房产证的时间为2014年10月29日，其登记事项中并无所诉房产即2楼1号附1号、2楼2号楼顶辅助用房的明确登记情况。3、市投资公司诉称被告（反诉原告）未经同意擅自对市投资公司拥有产权的2楼1号附1号房产及2楼2号辅助用房及楼顶所有天台进行占用的事实不实。在被告（反诉原告）承租业主李京津及曾华澜房产期间，市投资公司并不具有所诉房产产权的依据，故被告（反诉原告）并未占用市投资公司房产。同时，市投资公司也不享有房屋顶楼、天台的所有权，此系包括业主李京津、曾华澜等全体业主的共用部分；4、市投资公司诉称从2007年开始多次请求有关部门责令被告腾退房屋、拆除构筑物都遭到被告抵制的事实不实。市投资公司在被告（反诉原告）承租他人房屋期间并无诉称房产产权的依据，市投资公司根本无权要求被告腾退房屋及拆除构筑物，也无权请求有关部门责令被告腾退房屋及拆除构筑物；5、若市投资公司有独立的、确切的房产证可以证明其诉请的房产具有产权，并证明楼顶、天台之业主共有部分也有独立产权，可以诉讼请求由被告（反诉原告）立即腾退房屋并拆除所搭建的构筑物，但市投资公司应首先支付被告（反诉原告）在房屋租赁期间为处理屋顶渗漏所支出的费用118000元，因处理该房屋渗漏的费用本应依法由房屋产权人承担；6、市投资公司请求判决被告（反诉原告）按每天每平方米0.22元计算支付房屋占用费无事实及法律依据；7、市投资公司请求被告（反诉原告）支付房屋占用费的诉讼请求已超出诉讼时效；8、案件受理费由市投资公司负担。

三被告（反诉原告）向本院提交以下证据：

1、2007年10月8日曾切与舒某的合同复印件一份、2008年6月20日同意顶板用花岗石的记载复印件一页、收条复印件二张，拟证明被告（反诉原告）维修房屋渗漏的费用为118000元；

2、2007-2008年金兰路306号（原望月阁）屋顶渗漏的情况说明复印件；拟证实被告（反诉原告）就漏水事宜多次向物业公司反映情况；

3、2008年7月30日达市投司函（2008）40号关于退还占有金兰小区北段二层1号部分、2号楼房顶资产的函复印件、2012年4月11日达市投司函（2012）23号关于退还占用金兰小区北段一层2号顶层辅助用房资产的函复印件、2015年12月16日达市投司函【2015】44号关于对《金兰小区A区E区无消防设施大面积房屋漏水的报告》反映情况的复函；拟证明原告（反诉被告）从2007年至2012年多次通知被告（反诉原告）返还房屋，故原告（反诉被告）一直对侵权行为是知情的，故现在起诉超过诉讼时效，同时反映金兰物业公司是市投资公司成立的物业管理公司；

4、廖勤的证明及身份证复印件、2014年10月23日受理报案登记表、2015年11月16日达州市公安局通川区分局朝阳派出所出具的情况说明、现场治安调解协议书复印件；拟证实原告就漏水事宜向物业部门反映要求处理，同时因曾华澜施工发生纠纷；

5、《房屋建筑工程质量保修办法》，拟证明房屋漏水应当质保5年，原告（反诉被告）应当承担维补费用；

6、2012年4月16日中国银行现金缴款单复印件，拟证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付的10000元租金；

7、李京津与***2007年3月30日签订的房屋租赁合同复印件；

8、舒某、魏应龙、陈军的当庭证词；

9、情况说明复印件、对顾庆的调查笔录；

10、达州市投资有限公司关于将<达州市房权证自权字第××号>房屋所有权证更正换证的申请复印件、2014年10月16日达市投司函【2014】45号关于金兰小区北段1号（金兰路310号）、2号（金兰路312号）等临街商业门市确权办证的承诺函复印件；

11、对江子辉10月10日的函件回文；

12、（2016）川17民终601号民事判决书；

13、2012年4月16日，李彦珍向投资公司去函。

被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、依法判决原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）房屋渗漏处理的费用118000元及利息损失和影响经营的损失；2、反诉受理费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：市投资公司提出对***、曾切、李彦珍排除妨碍纠纷一案，***、曾切、李彦珍认为既然市投资公司作为诉称房产的产权人，要求***、曾切、李彦珍支付房屋占用费和拆除楼顶、天台构筑物，而对自己房屋漏水由房屋的承租人所支付的处理费用及经营损失不管，恐怕没有这个道理，若市投资公司不解决***、曾切、李彦珍的反诉请求费用，***、曾切、李彦珍绝不拆除所搭建的构筑物。

反诉原告反诉中提交证据与本诉一致。

原告（反诉被告）市投资公司辩称，1、被告（反诉原告）提出的反诉是在本诉成立的基础上作出的；2、庭审中，被告（反诉原告）确认其占用涉案房屋，主要争议是房屋权属是属于李京津还是市投资公司，与被告（反诉原告）建立合同关系的人是李京津，即使被告（反诉原告）有李京津交付房屋的证据，也应当将房屋交还给所有权人；3、被告（反诉原告）处理房屋渗漏的费用，因与被告（反诉原告）建立合同关系的是案外人李京津，在租赁合同关系存续期间，房屋漏水无法达到租赁目的的实现，被告（反诉原告）应当向房屋出租人主张权利，其投入维修的费用也应当向出租人主张权利，其投入维修的费用也应当向出租人收取。

反诉被告反诉中提交证据与本诉一致。

本院依职权现场查勘证据有：1、案涉金兰小区北段2楼1号附1号、外墙步梯、2楼2号辅助用房及天台搭建构筑物图像资料共10张；2、现场勘验笔录；3、（2015）通川民初字第3976号案件民事起诉状及民事裁定书。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下：

金兰小区临街商业用房于2003年5月28日开工，建设单位为市投资公司，该工程于2005年竣工验收完毕。2014年10月29日，市投资公司登记办理了上述房产的所有权证，该产权证包含金兰小区北段2楼1号附1号房产（建筑面积58.17平方米）、辅助用房（套内面积56平方米）。金兰小区北段2楼1号附2号（建筑面积58.17平方米）与2楼1号附1号相邻，系曾华澜、王国福夫妇所有，商业用房（建筑面积290.85平米）系李京津所有。

曾切与***于1997年8月15日登记结婚，系夫妻关系。李彦珍系曾切之母。

2007年3月22日，曾切（乙方）与曾华澜（甲方）签订《租房合同》，约定曾华澜将其所有金兰小区北段2楼1号附2号出租给原告使用，租赁期限五年，自2007年5月10日至2012年5月10日止。合同到期后，原、被告双方于2012年4月6日续签《租房合同》，租期一年即2012年5月10日起至2013年5月10日止，年租金15000元。2007年3月30日，***（乙方）与李京津（甲方）签订《房屋租赁合同》，***租用房使用，租赁期间从2007年4月1日至2012年3月31日。曾切与***租赁曾华澜与李京津商业用房时，在未经市投资公司同意的情况下，擅自将市投资公司所有的金兰小区北段2楼1号附1号商业用房和2楼2号辅助用房（原为凉亭样式）及3楼整个天台（原系全开放）进行封闭搭建构筑物并装修用于经营茶楼及老年康养中心。

2008年7月30日，市投资公司作出《关于退还占有金兰小区北段二层1号部分、2号楼房顶资产的函》【达市投司函（2008）40号】,内容为：望月阁曾切：你擅自占用的金兰小区北段二层1号部分、2号顶子系由政府授权我司经营管理的国有资产。我司于2007年6月起多次通知协商解决此擅自占用国有资产的行为。截止目前，你仍未与我司达成任何协议……请你见函后立即停止使用该资产并退还我司。同时我司将通过相应手段催收自2007年5月起你所占用的租赁费用。曾切于2008年7月31日签收该函。

2012年4月12日，市投资公司作出《关于退还占用金兰小区北段一层2号顶层辅助用房资产的函》【达市投司函（2012）23号】，内容为：***（望月阁曾切）：金兰小区北段二层2号顶层辅助用房系由政府授权我司建设经营管理的国有资产，该资产自你于2007年4月租用金兰小区北段二层2号资产时一直被你擅自占用至今。期间，我司自2007年6月起多次通过电话和书面通知，要求你前来我司协商解决擅自占用国有资产的行为。……将所占金兰小区北段二层2号顶层辅助用房即时退还我司，同时补交2007年4月起至腾退之日你所占资产的占用费。否则，我司将采取相应措施向你追偿占用费用。同日，李彦珍签收该函。

2012年4月16日，李彦珍向市投资公司出具函件，内容为：“尊敬的投资公司信访办：我是金兰小区306号原租房人的家人，原租房人***因无法经营而房主李津津又不同意转让的情况下我在经营，故我经营这两年我按我处左1号的价位给投资公司楼顶子（一样的平方）现金壹万元，决不是强占补款，如有争论，请求组织面谈。现我按我同意的决定去交款，但没承认他们发给的文件。此致李彦珍2012年4月16日”。同日，曾切通过中国银行向达州市投资公司转款10000元，款项来源载明为房租。关于2012年4月16日转款的1万元，庭审中，市投资公司代理江子辉陈述：“李彦珍刚刚陈述了2012年到2013年楼顶她单独是交了1万元的租金，我方请求被告方支付占用费的依据就是依据之前被告缴纳租金的方式”“这是被告方到我司来谈诉争区域有偿使用费，我方与被告没有达成一致，这是被告方自行去缴纳的，不是我公司同意的价格。我们谈的是之前每一年的使用费。被告方占用很多年，李彦珍说她女儿占用的她不管，她只负责她占用的一年的费用，这是我们谈期间给李彦珍的公司账户。”李彦珍陈述：“2012年到2013年楼顶我单独是交了1万元的租金”“这是我用的2012年到2013年的租金。因为上下2层各5000元，所以我交的1万。本诉原告开始要的1.5万元，本来上层5000元，下层5000元，为什么要收我1.5万元。投资公司的这个账号是江子辉给我的”。

2007年6月曾切、***承租房后，3楼天台地面即2楼屋顶开始大面积漏水，漏水原因系天台地面有空壳。在物业公司多次简单处理均无效后，2007年10月，曾切在未征求建设单位市投资公司同意的情况下，自行雇请证人舒某处理案涉3楼天台地面防水，花去费用3万元。2008年上半年又因做防水，曾切再次自行雇请证人舒某,2008年11月30日舒某向曾切出具收条，内容为：今收到铺花钢石和人工，所有材料88000元（捌万捌仟元整）。证人舒某出庭证实其因处理顶楼漏水收到防水款118000元，证人魏应龙证实该防水工程中房屋的天盖防水灰匠是他在做。舒某、魏应龙均证实防水铺设花岗岩比做普通防水成本更高。

2013年12月30日，金兰小区物业公司职工舒立在《2007-2008年金兰路306号（原望月阁）屋顶渗漏的情况说明》批注“上述情况在2007年-2008年时，望月阁老板向物业公司提及过，物业公司现场察看，并做出简单处理，处理效果不好。若全面处理费用极大，业主自行处理，具体以后再说。舒立电话137783383332013.12.20”。

另查明，金兰小区北段2楼1号附1号房产从2007年5月至2013年5月由曾切占用。2018年下半年间至今，李彦珍又将2楼1号附1号房产擅自砌墙占用13.932㎡（墙高2.5ｍ），同时在外墙搭建步梯，墙体开门。辅助用房、案涉3楼天台及周围违规搭建的构筑物从2007年4月至2011年由曾切、***占用，从2012年至今由李彦珍占用。案涉3楼天台非建筑物专有部分，其所对应的临街商铺除2楼1号附1号外，均向案外人销售完毕。2015年11月11日,市投资公司起诉曾切、***、李彦珍要求其腾退诉争区域并支付占用费，本院依法受理后，市投资公司于2015年12月28日申请撤诉，2015年12月29日本院作出（2015）通川民初字第3976号民事裁定书准许市投资公司的撤诉。

各方当事人争议的焦点是：1、李彦珍、曾切、***是否有权占有金兰小区北段2楼1号附1号房产、辅助用房及在天台搭建构筑物；2、市投资公司是否存在损害后果及主张损害赔偿是否超过诉讼时效；3、曾切、***、李彦珍主张市投资公司赔偿其处理房屋渗漏的费用118000元及利息损失和影响经营的损失的诉讼请求是否成立。

本院认为，本案需厘清以下几个事实：

首先，关于市投资公司与案涉金兰小区北段2楼1号附1号房产、2楼2号楼顶辅助用房及天台的关系。金兰小区临街商业用房由市投资公司出资承建，虽于2014年10月29日才颁证确权，但在未进行出售的情况下，其所建房屋自建成就归建设单位市投资公司所有。因此，李彦珍、曾切、***关于“市投资公司诉称金兰小区北段2楼1号附1号房产、2楼2号楼顶辅助用房其拥有独立产权并已办理房屋权属登记的事实不实”辩称意见，无事实和法律依据，本院不予采信，案涉金兰小区北段2楼1号附1号房产及2楼2号楼顶辅助用房系市投资公司单独所有。关于3楼天台的归属，经查，3楼天台非金兰小区临街商铺的专有部分且案涉3楼天台所对应的商业用房除2楼1号附1号外均已出售给其他案外人，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，案涉3楼天台应归属于其所对应的金兰小区临街商业用房全体业主共同所有，非市投资公司单独所有。

其次，关于2012年4月16日转款的1万元的性质及用途。根据庭审中市投资公司及李彦珍的陈述、2012年4月16日李彦珍向市投资公司出具函件和转款1万元及投资公司未对1万元提出异议的事实可知：2012年4月市投资公司向曾切、***发函并由李彦珍签收后，双方对2楼1号附1号房产及2楼2号楼顶辅助用房的前期占用费及后续使用费进行过协商，但未达成一致。2012年4月16日李彦珍向市投资公司去函并通过曾切转款后，市投资公司未提出异议。因此，该1万元系李彦珍向投资公司支付的2楼2号楼顶辅助用房2012年至2013年为期1年的租金。

再次，关于2013年12月30日金兰小区物业公司职工舒立在《2007-2008年金兰路306号（原望月阁）屋顶渗漏的情况说明》批注。曾切、***、李彦珍认为该批注系物业公司同意其自行处理防水的依据。对于该批注，本院认为金兰小区物业公司与市投资公司分别系独立的法人，物业公司的意见不能代表市投资公司的意见。舒立并非物业公司法定代表人，该批注上也未加盖物业公司公章，其意见也不能代表物业公司的意见。同时,舒立的批注未明确业主自行处理后的处理费用由谁承担，如何承担。批注出具时间也是曾切自行处理后的2013年12月20日，这并非事前同意，而是事后对已发生事实的确认。因此，该批注只能客观证实案涉房屋屋顶漏水、物业公司多次简单处理效果不好后由业主自行处理的事实。

最后，关于2007年至2008年间曾切、***承租曾华澜所有的房屋漏水维修费责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”及第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担······”的规定，2007年至2008年间，曾切、***处理承租房屋漏水的维修费应由出租人曾华澜、李京津承担。同时，金兰小区临街商铺于2005年竣工验收，屋面质量保修期为五年。2007年至2008年间2楼屋顶漏水系因3楼天台地面空壳导致，且发生在质保期内，该维修责任应由建设单位市投资公司承担。故，2007年至2008年间曾切、***处理漏水的维修费应由曾华澜、李京津承担后再向建设单位市投资公司主张。为避免当事人诉累，本案中将一并处理，由市投资公司按责任承担曾切、***主张的漏水维修费。

针对本案的争议焦点：

第一，关于李彦珍、曾切、***是否有权占有金兰小区北段2楼1号附1号房产、辅助用房在天台搭建构筑物。从李彦珍、曾切、***提供的***与李京津的合同看，该合同约定租赁的房产为房，曾切与曾华澜签订合同看，该合同约定租赁的房产为金兰小区北段2楼1号附2号，同时李彦珍、曾切、***并未与市投资公司就金兰小区北段2楼1号附1号房产、辅助用房签订租赁协议或经其许可。故李彦珍、曾切、***的举证无法证实其有权占有金兰小区北段2楼1号附1号房产、2楼2号辅助用房。市投资公司作为金兰小区北段2楼1号附1号房产、2楼2号辅助用房的建设方及所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，市投资公司有权主张侵权人排除妨碍，腾退其占用的楼顶辅助用房；拆除2楼1号附1号房产搭建构筑物。对市投资公司主张曾切、***、李彦珍腾退天台资产、拆除在上述区域周围搭建的构筑物（包含2楼2号楼顶辅助用房周围搭建的构筑物）并恢复2号2楼房产外墙的请求，因案涉天台及2号2楼房产外墙非其专有部分且未同其他利害关系业主的共同起诉，同时2楼2号楼顶辅助用房与天台的搭建构筑物系一体，无法单独拆除，故本院对该诉请不予支持。市投资公司待商请其他利害关系业主后，可要求对违章搭建有管理权的行政职能部门予以处理或共同另案主张。

第二，关于市投资公司是否存在损害后果及主张损害赔偿是否超过诉讼时效问题。对金兰小区北段2楼1号附1号房产的房屋占用费，曾切于2007年5月无权占用至2013年5月，市投资公司提供了2008年7月30日作出的达市投司函（2008）40号函证实其主张权利后就未有证据证实其另行主张过权利，故市投资公司主张按每天每平方米0.22元计算曾切、***、李彦珍占有金兰小区北段2楼1号附1号房产至2013年5月，金额为27944.4元(0.22元×58平方米×365天×6年)的诉讼请求已超过诉讼时效,本院不予支持。

对曾切、***2007年4月起至2011年无权占有辅助用房的损失，市投资公司提供了（2008）40号函及2012年4月12日作出的达市投司函（2012）23号函证实其主张权利后就未有证据证实其另行主张过权利，故对辅助用房2007年4月起至2011年的损失，诉讼请求已超过诉讼时效,本院不予支持。

2012年李彦珍支付辅助用房租金1万元。

李彦珍从2013年1月1日起至今无权占用辅助用房，2015年11月11日,市投资向本院起诉曾切、***、李彦珍要求腾退并拆除案涉诉争区域及其搭建构筑物并支付占用费，故从2013年1月1日起至今的占用费的诉讼时效未超过，实际侵权人李彦珍应当支付占用费。庭审中市投资公司主张占用费按0.22元／天／㎡计算，该标准不超过2012年至2013年李彦珍支付租金1万元的标准（0.49元／天／㎡≈10000元÷365天÷56㎡），本院对该标准予以确认。因此，辅助用房（56㎡）从2013年1月1日至今的占用费应由李彦珍支付，计算标准为从2013年1月1日起按12.32元／天计算至腾退之日止。

第三，关于曾切、***、李彦珍主张市投资公司赔偿其处理房屋渗漏的费用118000元及利息损失和影响经营的损失的诉请。2007年曾切、***发现房屋漏水向物业公司反映处理无效后，自行雇请证人舒某处理防水开支3万元确系事实，该3万元防水维修费由市投资公司承担。对2008年曾切、***继续在未征得市投资公司许可雇请舒某做防水开支的8.8万元，本次防水为先做油膏后加卷材再铺设花岗岩的方式，其造价成本高于普通防水，且2008年天台铺设花岗岩后更有利于曾切、***占用整个3楼天台经营茶楼，故对该8.8万元的防水费用，本院酌定市投资公司承担3万元，曾切、***自行承担5.8万元。曾切、***、李彦珍诉请的利息损失和影响经营损失无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、七十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）李彦珍在本判决生效后起十日内拆除金兰小区北段2楼1号附1号商业用房搭建墙体、封闭其开凿的门洞，并将该标的物交还原告；

二、被告（反诉原告）李彦珍在本判决生效后十日内腾退其占用的楼顶辅助用房，并从2013年1月1日起按12.32元／天支付占用费至腾退之日止；

三、原告（反诉被告）达州市投资有限公司在本判决生效后十日内支付曾切、***防水处理费用60000元；

四、驳回原告（反诉被告）达州市投资有限公司的其它诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）曾切、***、李彦珍的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1454元，由达州市投资有限公司承担727元，李彦珍承担727元，反诉案件受理费2660元，减半收取1330元，由曾切、***承担676元，达州市投资有限公司承担654元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。

审　判　长　　施文荣

审　判　员　　寇　菊

人民陪审员　　蒲家平

二〇一九年十一月十二日

书　记　员　　陈　凤