金华市浙师大后勤服务有限公司与某某合同纠纷一审民事判决书

浙江省金华市婺城区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0702民初5501号

原告（反诉被告）金华市浙师大后勤服务有限公司，住所地金华市婺城区新狮街道浙师大校内老行政楼201-221室。

法定代表人丁敢真，董事长。

委托代理人孟卫华，金华市务诚法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）***，男，1966年1月8日出生，汉族，住金华市婺城区。

委托代理人蒋杭民，浙江婺源律师事务所律师。

原告（反诉被告，以下简称原告）金华市浙师大后勤服务有限公司为与被告***（反诉原告，以下简称被告）合同纠纷一案，于2018年4月26日向本院起诉，本院当日受理后，依法适用简易程序独任审理。被告***在答辩期间提起反诉。本院于同年6月13日公开开庭进行了审理。原告金华市浙师大后勤服务有限公司的委托代理人孟卫华、被告***及委托代理人蒋杭民到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解。本案现已审理终结。

原告金华市浙师大后勤服务有限公司诉称：原、被告于2015年7月8日签订《经营服务用房经营管理合同》一份，约定：被告承租美食苑东106室1间营业房；租赁期限自2015年7月8日至2018年7月7日止；租金总额为453300元，分三次缴纳，第一次于中标通知书规定时间前支付151100元，第二次于2016年7月8日前支付151100元，第三次于2017年7月8日前支付151100元，逾期未交租金的，按日向原告支付年租金5‰的违约金，合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，被告支付了第一年租金，第二年通过结算扣除租金121733.29元，第三年租金未支付，至今尚欠租金150246.71元未予支付。请求判令被告：1、支付原告租金150246.71元，并承担违约金30466.02元（违约金已计算至2018年4月7日，此后的违约金按月利率2%另行计算至实际履行日止）；2、承担本案诉讼费用。

被告***辩称：原告主体不适格；原告诉称租金分3次支付与事实不符，合同未约定支付租金的内容，即使要主张租金也应当由房屋产权所有人主张；按合同约定奶茶仅由被告独家经营，合同约定管理费67995元，被告承租后原告违约在先，没有履行承诺，奶茶不是由被告独家经营，被告存在违约，违约金计算没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被告***反诉称：2014年1月起，被告经投标，向浙江师范大学后勤集团租用美食苑东106室营业房开设“马克积木”奶茶店。2015年7月8日，经招投标，原、被告再次签订《经营服务用房经营管理合同》，合同明确招标文件、投标文件均规定，整个美食苑仅限被告一家开设奶茶店经营咖啡、奶茶、饮料。自2016年起，美食苑中有“美尚堡”、“大堂美食”等多家店铺经营销售奶茶、现调饮料。为此，被告多次找原告反映，要求对其他店铺的超范围经营情况予以制止整治，但原告未按规定追究违约责任，致其他店铺超范围经营的情况一直持续到现在，由此造成了被告营业额下降，造成被告经济损失40余万元。反诉请求：1、判决原告赔偿被告经济损失422740元；2、本案诉讼费用由原告承担。

原告金华市浙师大后勤服务有限公司对反诉辩称：本案所涉的合同系第二轮合同，原告并未对外招标第二家奶茶店，也未与第二家商铺签订相关合同；被告确实向原告反映有商铺超范围经营，原告也出面制止，但制止的并非是经营奶茶与咖啡，而是糖水粥；原告仅仅是对房屋进行招租，被告是自主经营；40余万元的损失也没有依据。

本院经审理认定，2014年1月始，被告经投标，向浙江师范大学后勤集团租用美食苑东106室营业房开设“马克积木”奶茶店。2015年7月8日，经招投标，浙江师范大学后勤集团（甲方）与被告***（乙方）签订《经营服务用房经营管理合同》一份，约定：乙方租用甲方坐落于美食苑东106室1间，约40平方米的经营服务用房，甲方同意乙方在该场所开展合法经营活动，经营种类为奶茶；租赁期限从2015年7月8日起至2018年7月7日止；乙方交给甲方占用费249315元、管理费203985，两项合计45330元。第一次缴纳资产占用费、管理费合计151100元，费用按中标通知书规定的时间前缴纳。第二次缴纳资产占用费、管理费合计151100元，费用于2016年7月8日前付清。第三次缴纳资产占用费、管理费合计151100元，费用于2017年7月8日前付清；合同期限内，乙方逾期未交租金的，按日向甲方支付违约金，每日违约金按年租金5‰计算；如乙方未按合同约定时间缴纳相关款项，甲方有权在一卡通营业收入中直接扣除；……；本合同在履行过程中，需要对合同进行必要的修改、变更或补充的，双方应根据国家法律、法规、管理办法规定程序，双方协商一致，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同不一致的以补充协议为准等等。合同签订后，被告按约支付了第一年的租金。2015年11月10日，金华市浙师大后勤服务有限公司（甲方）与被告***（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方每月从乙方的营业额中扣缴管理费，原则上扣点比例为50%。确有需要，扣点比例根据乙方实际经营情况，甲方可进行调整；乙方向甲方缴纳不少于6万元的目标营业额指标保证金，承诺在约定场所开展经营，并完成目标营业额302200元。乙方完成目标营业额的，甲方返还乙方目标营业额指标保证金并不再扣缴管理费。乙方未我完成目标营业额的，造成甲方收取的管理费未达到规定的目标营业额扣点总额，甲方有权从乙方目标营业额指标保证金、一卡通营业额中扣缴，或由乙方交纳现金等形式补足等等。2016年6月26日至2017年10月31日期间，原告从被告一卡通中扣款共计121733.29元。被告***按约应缴纳第二次、第三次的租金分别为135990元（151100元×90%＝135990元），扣除原告已从一卡通中扣除的121733.29元，被告尚欠第二次租金14256.71元、第三次租金135990元未予支付，两项共计150246.72元。

另查明，2009年4月11日，浙江省教育厅、浙江省财政厅、浙江省人事厅、浙江省工商行政管理局、浙江省人民政府国有资产监督管理委员会、浙江省劳动和社会保障厅联合下发浙教计（2009）58号《关于普通高等学校校办企业实行规范化管理的通知》，其中载明：“坚决清理冠用校名行为。除高校资产公司、大学科技园以外，资产公司新组建的控股、参股企业的名称一律不得冠用校名。”浙江省教育厅2015年2月11日印发的《浙江省教育厅关于同意浙江师范大学后勤集团改制方案的批复》中载明：“一、同意浙江师范大学后勤集团改制方案，将非公司制企业性质调整为有限责任公司。二、按照已经批准的改制方案，同意将浙江师范大学后勤集团改制为浙江师范大学后勤服务有限公司，……。三、改制工作中涉及国有资产处置、国有股权设置的，须按照规定报我厅审核并报省财政厅审批，浙江师范大学后勤集团所涉及的债权债务关系及未尽事宜由改制后成立的公司继承。”浙江省财政厅2015年3月11日印发的《浙江省财政厅关于浙江师范大学后勤集团企业改制资产评估及国有股权设置的复函》中载明：“……按照已经批准的改制方案，同意将浙江师范大学后勤集团改制为浙江师范大学后勤服务有限公司，……，股权由浙江师范大学资产经营有限责任公司100%持有。浙江师范大学后勤集团改制前的全部债权债务以及自资产评估基准日起至新公司成立日止实现的盈亏，由改制后的公司承接”。2015年7月8日，浙江师范大学资产经营有限责任公司注册成立金华市浙师大后勤服务有限公司。

2015年5月的《浙江师范大学后勤集团美食苑商铺招租项目招标文件》中载明：“……经营范围，奶茶店：限经营奶茶、咖啡、饮料；其他小吃餐饮店：不得经营奶茶、咖啡，自制饮料不得用可带走的一次性容器分装，现调饮料（用现调饮料机调制的雪碧、可乐、汽水）不得事先分装、摆售……”。

本院认为：2015年7月8日，浙江师范大学后勤集团与被告签订的《经营服务用房经营管理合同》以及2015年11月10日原、被告签订《补充协议》成立，且合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。浙江师范大学后勤集团经批准改制为金华市浙师大后勤服务有限公司，改制前的全部债权债务应由改制后的公司承接，故本案中原告主体适格。原告要求被告按约支付租金以及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称，美食苑中“美尚堡”、“大唐美食”等多家商铺经营销售奶茶、现调饮料，但仅凭被告提供的现有证据，尚不能达到其证明目的，故对于被告***的抗辩意见，本院不予采信。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效后十日内，支付原告金华市浙师大后勤服务有限公司2016年7月8日至2017年7月7日期间的租金14256.71元，2017年7月8日至2018年7月7日期间的租金135990元，两项合计150246.72元。

二、被告***于本判决生效后十日内，支付原告金华市浙师大后勤服务有限公司逾期付款违约金（14256.71元租金的违约金自2016年7月9日始按月利率2%计算至实际履行之日止；135990元租金的违约金自2017年7月9日始按月利率2%计算至实际履行之日止）。

三、驳回被告***的反诉请求。

如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5607元（已减半收取，其中本诉受理费1957元，反诉受理费3650元），由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审 判 员　　罗　华

二〇一八年九月二十日

代书记员　　叶晓盼