北京宜雅博珺投资中心、某某等申请执行人执行异议之诉民事再审民事判决书

山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）**再53号 再审申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：北京宜雅博珺投资中心（有限合伙），住所地北京市东城区东安门大街55号三层303—2。 执行事务合伙人：***。 委托诉讼代理人：***，山东众***（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东众***（济南）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，执行案外人）：**,男,1980年4月4日出生,汉族,住山东省枣庄市峄城区。 委托诉讼代理人：***，山东全和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：枣庄**房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄高新区兴仁街道永福北路东侧898号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：******水处理有限公司，住所地山东省枣庄高新区兴仁街道永福北路东侧898号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，枣庄**房地产开发有限公司推荐。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：枣庄**建筑安装工程有限公司，住所地山东省枣庄高新区兴仁街道永福北路东侧898号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，枣庄**房地产开发有限公司推荐。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：***，男，1949年11月13日出生，汉族，住山东省滕州市。 委托诉讼代理人：***，女，枣庄**房地产开发有限公司推荐。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：***，男，1976年8月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：***，女，枣庄**房地产开发有限公司推荐。 被申请人（一审被告、二审被上诉人，被执行人）：***，男，1965年8月5日出生，汉族，住山东省滕州市。 委托诉讼代理人：***，女，枣庄**房地产开发有限公司推荐。 再审申请人北京宜雅博珺投资中心（有限合伙）（以下简称宜雅博珺投资中心）因与被申请人**、枣庄**房地产开发有限公司（以下简称**公司）、******水处理有限公司（以下简称华***公司）、枣庄**建筑安装工程有限公司（以下简称**建筑公司）、***、***、***申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2020）**终109号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2020年9月29日作出（2020）最高法民申3525号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人宜雅博珺投资中心的委托诉讼代理人***、***，被申请人**的委托诉讼代理人***，被申请人**公司、华***公司、**建筑公司、***、***、***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宜雅博珺投资中心申请再审称，请求撤销本院（2020）**终109号民事判决；依法改判或发回重回；一、二审相关诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：原判决认为被申请人**对于案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，该认定缺乏证据证明。**与**公司签订的《房屋买卖合同》所形成的法律关系并非买卖法律关系而是担保法律关系，其实质上是为办理不动产登记的让与担保行为，因此不应当认为双方之间签订了买卖合同。首先，**与**公司之间签订《商品房买卖合同》的行为并非买卖法律关系。2012年12月27日，**公司开发的御园福邸小区的施工方浙江花园建设集团（***）向**公司出具***，**公司也在***上加盖公章，***中写明：本人为办理融资借款事宜，特向**公司借用**公司开发的御园福邸小区5号楼住宅下从西往东数第三套门市房（后改为第二套门市房）作为借款抵押物。具体操作方法为：***从**处借款。**公司与**签订一次性付款的《商品房买卖合同》，并开具全额收款收据。若***未能按时偿还**的借款，则到达**公司应当向***支付工程款的时间节点时，该门市房自动视为**公司向***支付了2618400元的工程款，**公司无需再向***支付工程款，***也无需再向**偿还借款。同日，按照***所列明的步骤，**公司与**签订了《商品房买卖合同》，并向**出具了全款支付房款的收据。从上述证据可以看出，***出具***以及**与**公司签订《商品房买卖合同》均为2012年12月27日，签订《商品房买卖合同》的目的是以案涉房产为***从**处的借款提供担保，而非真正的房屋买卖；且从《***》中可以看出，若***偿还了**的借款，则该《商品房买卖合同》以及收据也会收回至**公司处。虽然**未在《***》上签字，但是通过同日**与**公司签订《商品房买卖合同》的行为，可以推断**对该《***》是知晓的。因此，**与**公司之间签订《商品房买卖合同》以及出具收款收据的行为，实际是为案外人***借款提供担保的行为，**与**公司之间并未形成买卖法律关系。其次，在本次抵债行为中，债务人并非**公司，而应该为案外人***，所抵偿的债务应当为***所欠债务而非**公司的债务，**公司与***之间也不存在债权债务的转让，因此原生效判决认定**取得房屋是基于抵债且认为其支付了房屋全部价款，缺乏证据支持。再次，原生效判决认定**已合法占有涉案商铺缺乏证据证明。根据申请人二审所提交的证据，涉案5号楼1010号商铺的交付时间为2016年7月16日，申请人申请法院查封的时间为2014年8月26日，房屋交付时间晚于法院查封时间。因二审采取了书面审理，申请人方的证人无法就两物业公司的承继问题进行当庭说明；就证据二两物业公司法定代表人名称不一致的问题，系**公司笔误所致，两物业公司法定代表人为同一人，通过工商系统查询即可确定。且即使无承继关系，现物业公司处记录的交房时间也不应当被认定为与待证事实之间无关联关系。 **辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应当驳回申请人的再审请求，维持原审判决。一、**与**公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当得到法律支持。原审法院已将2012年2月15日**公司与浙江花园公司签订的《建设工程施工合同》、***出具的《***》、同日**公司与**签订的《商品房买卖合同》的签订背景及内容等基本事实查清。针对申请人认为**与**公司签订的《房屋买卖合同》所形成的法律关系并非买卖关系而是担保法律关系，实质上是为处理不动产登记的让与担保行为的观点，我方不能认同。我方认为，***签订的《***》目的在于通过其消灭**公司欠付***、***欠付**的金钱债权，在**公司、***难以清偿各自债务时，通过将案涉商铺出售给**的方式实现各方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排系当事人之间真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国民法典》规定的禁止的情形，应当认为有效。正是有了上面的前提，***无法偿还**欠款，经***、**及**公司协商一致，以御园福邸5号楼1010号商铺折抵欠款218.2万元。2012年12月27日**公司与**间签订的书面《商品房买卖合同》，且**公司于2013年10月10日取得商品房预售许可证。因此，**与**公司签订合同之日，**公司向***拨付工程款的债务归于消灭、***和**间的借款债务消灭，**与**公司将形成新的商品房买卖合同关系。一、二审法院对该事实的认定是正确、符合事实及法律规定的，应当予以维持。二、***无力偿还**的借款，双方协商以诉争房屋折价218.2万元抵债，经过**公司认可。该事实有**向***2011年8月19日至2011年9月27日四笔转款记录及***的***相互印证，足以证实，转款记录已经在一审开庭时提交法庭。在**公司向**签订商品房买卖合同并向**出具购房付款收据时，**公司向***拨付工程款的债务归于消灭，***和**的借款债务消灭，**向**公司的付款义务已经完成。三、**公司向**交案涉商铺时间早于申请人查封时间。2012年12月27日，**与**公司签订《商品房买卖合同》，于2013年1月20日向**交付时，**发现商铺面积与合同约定不符，经协商更换了房屋，并对合同做了变更，将被申请人购买房屋由御园福邸5号楼从***第三套门市房变更为5号楼从***第二套门市房。如果没有实际交付，也不会发现房屋面积与约定不符。2013年1月20日被申请人接收房屋后，因小区生活设施尚未建设完善，被申请人并没有对房屋进行装修，直到2016年7月16日因小区产权混乱，债权人哄抢房屋，需要物业提供服务才补交了一部分物业服务费。被申请人接收房屋时间和物业提供服务时间是完全不同的事实。申请人以提供物业服务时间来否定被申请人接收房屋时间无事实及法律依据。四、没有进行案涉商铺的网签备案，**不存在过错。一、二审法院审理时，**公司明确认可由于**公司未能将购房款存入监管帐户，致使案涉商铺无法进行网签备案，亦不能办理物权变更登记，而并不是**怠于行使该权利，非**自身原因所致，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，**与**公司自愿签订《商品房买卖合同》，**以债务抵消行使向**公司支付全部购房款，**公司向其出具购房收据，并于查封前向**交付了案涉商铺。申请人申请法院查封时**已经实际占有、使用案涉商铺，因**公司原因使**无法办理买卖合同网签备案。 **公司、华***公司、**建筑公司、***、***、***辩称，同意**的意见。补充意见：1.涉案商铺在2012年办理给***，***以浙江花园的名义承建楼盘，在2013年1月31日由于***欠账太多，不能按照施工合同继续施工，在2013年1月31日退出，所以涉案商铺**公司全部以工程款所抵。2.申请人在2014年8月26日查封涉案房屋，但在2013年已经将涉案房屋作为工程款结算给浙江花园公司，这些房屋应当归被申请人所有，不能因查封就归申请人。因为**公司和被申请人**签订了商品房买卖合同，有法律效力，且以房抵顶了工程款。3.关于涉案商铺不动产产权问题，楼盘在2014年8月26日由于资金链断裂，楼盘就停滞了。目前为止，整个楼盘还没有全部竣工验收，且买房的业主经常上访，所以整个楼盘都没有办理不动产权证。综上，该涉案房屋应归被申请人**所有，请求驳回申请人的再审请求。 宜雅博珺投资中心向一审法院起诉请求：1、准许执行**以房抵债的御园福邸项目小区5号楼1010号商铺；2、本案诉讼费、保全费由**、**公司、华***公司、**建筑公司、***、***、***全部承担。 一审法院经审理查明，2012年2月15日，**公司作为发包人与承包人浙江花园公司签订《建设工程施工合同》一份，约定，工程名称:**?御园福邸，工程内容:**?御园福邸1-8＃楼及商铺、地下车库，合同价款120000000元，发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项;所欠应付工程款按双倍同期银行贷款利息计息；原由江西华景公司施工的前期工程量自本合同正式签订之日起视为浙江花园建设集团有限公司(以下简称浙江花园公司)承建，以后凡涉及本项目的所有审计、结算工作均与浙江花园来往等内容。 2012年8月20日，浙江花园公司向**公司出具《告知函》，载明，贵公司发包的**?御园福邸工程由我公司负责承建，具体项目承包人为***，凡涉及到本项目的工程质量、进度、工程量增减、现场签证等相关事概由***负责联系解决。本项目承包人原则上不再调整，确因施工需要调整项目经理的，则我方会预先告知贵公司，并取得贵公司的认可。 2012年12月27日，***出具《***》载明，本人为办理融资借款事宣，特向**公司开发的御园福邸小区5号楼住宅下从***数第三套门市房(建筑面积约2108.2平方米)，作为借款抵押物。操作方式为:由**公司与**签订该商业用房一次性付款购房合同，平方单价为1000元/m2，房屋总价为2182000元，并开据全额收款收据;该合同仅供本人借款融资用。如因本操作出现其他事宜，责任均由本人及我方承担，御园福邸工程达到约定付款节点，如本人不能归还该合同及收款收据，该商品房自动视为**公司以房抵付我方工程款，此商品房总价值为:2018.2×12000=2618400元，即:视作已支付我方工程款贰佰陆拾壹万捌仟肆佰元整。我方及本人无条件办理相应收款手续。**公司按相应销售政策及时间办理该房正式销售手续。该***下方有“此房屋由于已交**已抵，现改为5＃楼从***数第二套门市房，面积为283.52米。2013.1.20”字样，在该字样上方加盖了**公司的公章。同日，出卖人**公司(甲方)与买受人**(乙方)签订《商品房买卖合同》一份，合同编号:YYFD—28，载明出卖人以拍卖的方式取得位于永福南路地块的土地使用权，在上述士地建设商品房，暂定名御园福邸;乙方向甲方购买门市商品房，建筑面积共218.2平方米，该商品房为第5幢西数3号房，单价10000元，金额218200元;乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按同期存款利率付给利息；乙方按一次性付款方式付款；该商品房经综合验收合格后将付乙方使用等内容。签订合同当日，**公司向**出具收据一份，载明交款单位**，人民币:2182000元，收款事由:房款5幢西数3号门市。2014年6月份，**公司将涉案商铺交付给**。**与**公司双方就上述房屋未办理网签及产权登记手续。**主张其分别于2011年8月、9月，向***出借款项共计340万元。 2013年7月18日，建设方***、施工方***、监理方***在《2012年度已完成工程量》上签名确认。 2013年10月10日，**公司取得(枣)房预售证第1388号《商品房预售许可证》，载明，售房单位:**公司，项目名称:**?御园福邸1＃、2＃、4＃、5＃、6＃楼，房屋用途性质:商品房等内容。 另查明，一审法院在审理宜雅博珺投资中心与**公司等借款合同纠纷一案过程中，于2014年8月26日以(2014)枣民保字第16号民事裁定预查封了**公司开发的御园福邸小区7套商铺，其中包括涉案5号楼1010号商铺，并向枣庄市**区房地产交易监理所送达了协助行通知书。后该案件进入执行程序，一审法院继续查封了涉案房屋，案外人**对行标的提出书面异议，一审法院于2017年9月28日作出(2017)鲁04执异78号执行异议裁定，裁定中止对涉案商铺的执行。宜雅博珺投资中心不服该裁定，提起本案诉讼。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是:1.涉案《***》的效力；2.**对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于第一个焦点问题。从2012年12月27日的《***》内容来看，**公司作为涉案御园福邸工程的发包方提供案涉商铺，以向**销售商铺的方式为涉案工程进行融资借款，到付款节点，***、**公司可以选择拨付工程款、以该商铺抵扣工程款的方式进行结算。从该协议的履行情况来看，在签订该协议当天，**公司与**签订了《商品房买卖合同》，并向其出具收款收据；且在2011年，**已将借款340万元交付***;2013年7月18日，***与建设方、监理方在《2012年度已完成工程量》上签名确认后，***未再继续施工，其确认的目的应是为了结算工程款；***未归还涉案房屋，**公司亦未向施工人拨付工程款，按照《***》约定，涉案商铺应冲抵**公司应拨付的工程结算款，且**公司亦认可该商铺已抵冲其所付***的工程款。综上分析，该《***》本质上是以商铺抵债协议，目的在于通过其消灭**公司欠付***、***欠付**的金钱债权，是在**公司、***难以清偿各自的债务时，通过将案涉商铺出售给**的方式，实现各方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。 关于第二个焦点问题。其一，如上所述，***与**公司在2012年12月27日签订《***》，约定以案涉商铺冲抵工程款，且**公司已于2013年10月10日取得商品房预售许可证，因而双方以房抵工程款的约定并不违反法律规定。**公司应付***工程款，***应付**借款，三方协商以案涉商铺冲抵借款，并约定由发包方**公司与***指定的第三人即本案被告**签订《商品房买卖合同》，以此抵销各自的债务，并不损害**公司的合法权益。此时，工程款给付之债已经归于消灭，双方之间的法律关系转化为商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》项下购房款支付义务已实际履行。故可以认定，**公司与**于2013年11月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该《商品房买卖合同》合法有效。2014年8月26日，宜雅博珺投资中心与**公司等借款合同纠纷一案中，法院预查封了案涉房屋。可以认定，**公司与**在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其二，**与**公司签订《商品房买卖合同》当日，**公司向**出具了购房款收据，后将案涉商铺交付给**，**已实际享有该商铺的使用权。故可以认定在人民法院查封前，**已合法占有案涉商铺。其三，**与**公司签订《商品房买卖合同》，购买**公司开发的案涉商业用房，**公司向**出具购房款收据，并在购房款收据中注明工程款抵房，表明**已通过冲抵工程款的方式支付商品房买卖合同项下全部价款。其四，**公司主张，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉房屋未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。且现有证据亦不能证明张**怠于行使权利导致房屋未办理物权变更登记。故可以认定案涉房屋案涉房屋未能办理物权变更登记并非**自身原因所致。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。因此，**对案涉房屋享有的权利可以排除宜雅博珺投资中心申请的强制执行。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回宜雅博珺投资中心诉讼请求。案件受理费24256元，由宜雅博珺投资中心负担。 宜雅博珺投资中心上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用由**、**公司、华***公司、**建筑公司、***、***、***承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宜雅博珺投资中心提交证据：1.2013年9月26日**公司与山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司签订的《御园福邸前期物业管理合同》；2.2016年9月23日，**公司与枣庄市顺意物业服务有限公司签订的《御园福邸小区物业服务合同》；3.2020年2月2日枣庄市顺意物业服务有限公司出具的证明，其上法定代表人处签名为种浩，证明人处签名为**，后附《授权委托书》一份，加盖枣庄市顺意物业服务有限公司公章及种浩签字，证明**为枣庄市顺意物业服务有限公司员工。4.**公司出具情况说明一份，说***顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司合同到期后，由该分公司原人员成立的枣庄市顺意物业服务有限公司继续为该小区服务。上述证据共同证明涉案商铺交交付时间晚于查封时间。 **质证称，**的证言与本案无关，其证言不具有真实性，也未出庭作证，山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司与枣庄市顺意物业服务有限公司系两个独立法人，不能达到上诉人的证明目的，**接受房屋的时间与物业提供服务的时间不同，不能以提供物业服务的时间否定接房屋的时间。**公司的情况说明没有经办人和负责人签字，不符合证据的形式，且**公司称种峰成立了枣庄市顺意物业服务有限公司，而该公司出具的证明法定代表人为种浩，二者存在矛盾。 本院认为，对于宜雅博珺投资中心提交的两份证据，**均不予认可，并且该两组证据中载明的物业公司名称并不一致。宜雅博珺投资中心无证据证明两物业公司主体之间存在承继关系。另外，宜雅博珺投资中心亦无证据与2020年2月2日枣庄市顺意物业服务有限公司出具的证明相印证。因此，该两份证据与宜雅博珺投资中心主张的待证事实之间无关联关系，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院二审认为，本案二审争议焦点为：**对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案**主张其系通过以房抵债方式占有涉案商铺，其属于商品房消费者之外的一般买受人，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对**是否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。根据该条规定，**对执行标的应当满足四种情形方可排除强制执行，即一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余款项按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，根据一审查明事实，2012年12月27日，出卖人**公司与买受人**签订《商品房买卖合同》，将包括涉案执行标的在内的商铺转让。2014年8月26日，宜雅博珺投资中心与**公司等借款合同纠纷一案中，一审法院预查封了涉案执行标的。因此，一审法院认定**公司与**在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。第二，根据一审查明事实，2014年**公司将涉案商铺交付给**。现**公司于**对于交付事实均无异议。宜雅博珺投资中心亦未提交充分证据对该事实予以推翻。因此，一审法院认定在人民法院查封前，**已合法占有案涉商铺并无当。第三，根据一审查明事实，**公司与***协商以商铺作为工程款担保，并协商可以以商铺出售款项抵顶工程款，如果***不能归还合同及收款收据，涉案房产视为**公司以房抵工程款，并由**与**公司签订《商品房买卖合同》，**公司对于该抵账事实予以认可。现宜雅博珺投资中心无证据证明以房抵债的事实虚假，另外结合**公司向**交付了涉案执行标的的事实，应当认定**公司对于**向其足额支付了涉案标的价款无异议。因此，一审法院认定**已支付价款并无不当。第四，一审中**公司主张，其在2013年10月取得预售许可证后，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉案执行标的未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。根据本院前文分析，**通过以房抵债的方式已经将房款足额交付**公司。宜雅博珺投资中心主张系因**原因导致未能办理过户证据不足，本院不予支持。一审法院认定并非**原因未能办理过户并无不当。综上所述，宜雅博珺投资中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24056元，由上诉人北京宜雅博珺投资中心（有限合伙）负担。 再审庭审中，宜雅博珺投资中心提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宜雅博珺投资中心提交了以下证据:由枣庄建筑工程质量监督站**分站出具的证明一份，该证据来源于枣庄市**区建筑工程质量服务中心，拟证明案涉商铺所在楼体验收时间为2015年2月3日，在验收前被申请人不可能合法占有，且该时间也晚于查封时间。 **质证称，该证据无法证明**区分站和**区建筑质量服务中心是同一个单位，且没有经办人及单位负责人签字，没不符合证据规则的形式要件。从内容看，该证明应附有竣工验收报告来印证，该单位不具备向外出示该证据的职能。由于该项目在建设过程中实际施工人***大量融资，项目结束后，债权人与**公司达成了房屋买卖协议，**公司向其交付房屋，并不是以竣工验收的程序确定房屋交付的时间。 **公司、华***公司、**建筑公司、***、***、***质证称，1.对该证据的真实性没有异议，该证据原件在**公司处，是质量站出具的，当时办证时需要有这个证据。该证据只是证明组织了竣工验收，只验收了1-6号楼，但竣工验收报告并没有出来，所以整个楼盘都没有做竣工验收；2.2013年10月**公司取得了商品房预售许可证，在2014年4月陆续交付房屋，该证据不能作为交付房屋的证据，因相关职能部门没有给我们出具竣工验收报告。 本院认为，**公司虽认可该证明是质量站所出具，但该证明并非竣工验收报告，不能作为认定交付房屋的依据，亦不足以否认原审查明的房屋交付时间，对该证据本院不予采信。 本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致。 案经调解，双方当事人未达成一致意见。 本院再审认为，本案再审争议的焦点问题是：**对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，**主张其系通过以房抵债方式占有涉案商铺，并提供了相应的证据。对于现有在案证据能否证实**对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形进行审查判断。首先，根据查明的事实，涉案房屋系**公司开发，且已经取得商品房预售许可证。从2012年12月27日***出具的《***》来看，***与**公司协商由**公司提供涉案商铺，以向**销售商铺的方式为涉案工程进行融资借款，同时协商可以以商铺出售款项抵顶工程款，如果到付款节点***不能归还合同及收款收据，涉案商铺视为**公司以房抵付工程款。**公司于当日与**签订《商品房买卖合同》，并向其出具收款收据，**公司对该抵账事实予以认可。另据原审查明，在2011年**已将借款340万元交付***。2013年7月18日，***与建设方、监理方在《2012年度已完成工程量》上签名确认后，***未再继续施工，其确认的目的应是为了结算工程款。由于***未按《***》约定归还涉案合同及收款收据，**公司亦未向施工人***拨付工程款，因此涉案商铺应冲抵**公司应拨付给***的工程结算款，且**公司亦认可该商铺已抵冲其所付***的工程款。综合以上情况看，**公司应付***工程款，***应付**借款，三方协商以涉案商铺冲抵借款，并约定由**公司与***指定的**签订《商品房买卖合同》，以此抵消各自的债务。**公司、***、**以此种方式抵消各自的债务并达成合意，并不违反法律规定。此时，工程款给付之债已经归于消灭，双方之间的法律关系转化为商品房买卖合同关系。因一审法院预查封涉案商铺的时间为2014年8月26日，原审据此认定**公司与**在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。宜雅博珺投资中心主张**与**公司签订《商品房买卖合同》所形成的法律关系是担保法律关系的理由不能成立。其次，**与**公司签订《商品房买卖合同》，购买**公司开发的涉案商铺，**公司向**出具购房款收据，表明**已通过冲抵工程款的方式支付《商品房买卖合同》项下全部价款，原审据此认定**已支付涉案商铺价款并无不当。再次，根据查明的事实，**公司将涉案商铺交付**的时间为2014年6月份，而一审法院预查封涉案商铺的时间为2014年8月26日，虽然**公司在本案原审及再审中陈述的商铺交付时间有差异，但从宜雅博珺投资中心提交的证据看，均不足以否认**已实际享有该商铺使用权的事实，原审结合本案实际认定**在人民法院查封之前已合法占有涉案商铺并无不妥。最后，一审中**公司认可因其公司未将购房款存入监管账户，导致涉案商铺未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记，而现有证据也不能证明**怠于行使权利导致涉案商铺未办理物权变更登记。原审据此认定并非**自身原因未能办理涉案商铺过户登记并无不当。综上，现有在案证据能够证实**对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，宜雅博珺投资中心的再审理由及再审请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2020）**终109号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　初乐坤 审判员　　*** 二〇二一年四月二十三日 书记员　　***