烟台卓安电子科技有限公司与山东软通动力技术服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省烟台高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0692民初132号

原告（反诉被告）：烟台卓安电子科技有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街**。

法定代表人：王宁，经理。

委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李敬琳，山东西政律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：山东软通动力技术服务有限公司，住，住所地烟台高新区科技大道**/div>

法定代表人：张晓，董事长。

委托诉讼代理人：刘晓，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张洁磊，北京市盈科（烟台）律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）烟台卓安电子科技有限公司与被告（反诉原告）山东软通动力技术服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张中磊、被告的委托诉讼代理人刘晓、张洁磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告装修损失460397元、搬迁费损失20000元、返还保证金20000元、律师费损失30000元，共计530397元。事实和理由：2017年7月10日，原、被告签订《承诺书》，约定原告承租被告有权使用的软通大厦8层房屋，面积874平方米，租赁期间为2017年9月1日至2022年12月31日，租金共计603304元，保证金20000元，租金年付。自2019年1月1日开始计租。被告在承诺书中承诺如因被告原因导致原告无法正常享受本协议服务的，原告有权解除协议，因此给原告造成的损失，被告应给予赔偿。2019年6月17日被告书面通知原告于2019年6月30日前搬离软通大厦，2019年8月10日原告搬离承租房屋。原告多次请求赔偿损失，被告一直拒绝支付，构成违约。

被告辩称，其与原告没有签订《承诺书》，双方签订有《乐业空间入驻协议》，租赁期限是2018年7月1日至2018年12月31日。租赁期间原告未交纳物业费、水费、电费、场地使用费，故原告的请求不应支持。

被告向本院提出反诉请求：1.请求判令原告向被告支付自2019年1月1日起至2019年8月10日止的场地费184450.01元及暂计至2020年4月13日的利息5155元，并承担以184450.01元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月14日起计算至实际给付之日止的利息。2.判令原告向被告支付已垫付的物业费98695.687元、水电费24807.71元，共计123503.4元及以123503.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自反诉之日起（2020年4月16日）至实际给付之日止计算的利息。事实和理由：自2016年起被告接受产权人委托，负责蓝色智谷项目的运营。自2017年9月起原、被告就入住事宜开始沟通并实际入住软通大厦8层。双方于2018年7月正式签署《乐业空间入住协议书》，有效期自2018年7月1日至2018年12月31日，场地费为0元。合同期满后，因被告与软通大厦产权人合同变动，被告与原告协商搬离事宜，原告继续占用房屋至2019年8月10日，应支付场地费。原告在入住期间未交纳任何水电费、物业费，相关费用均由被告垫付，原告构成不当得利，应予以返还。

原告对被告的反诉请求辩称，被告要求支付自2019年1月1日至2019年8月10日的场地费184450.01元及利息5155元，无事实和法律依据。2017年7月10日《承诺书》约定2019年全年场地费为94392元，每天约258.6元。利息损失在《承诺书》中没有约定，不应支持。原告提交的2018年5月14日被告代表孙竹平、吕钱与原告总经理王振波的谈话中表示放弃场地费，被告已无权要求支付。被告要求支付物业费和水电费123503.4元证据不足。根据《承诺书》约定2017年9月至2018年12月31日前的物业费原告无需交纳，自2019年1月1日起按照全年41952元的标准交纳，被告要求原告支付的该期间的物业费不符合约定，且数额明显过高。被告没有证据证明已代原告支付了水电费，原告在使用房屋过程中没有任何单位向其主张过水电费，水电费没有经过原告确认。原告不同意水费10层楼均摊，主张水费应按软通大厦全部业主户数及承租的面积确定分摊费用，且被告主张的水电费数额不符合物价部门定价标准。请求驳回被告的反诉主张。

经审理查明，2016年10月25日，被告与软通大厦的产权人烟台新地置业有限公司（以下简称新地置业公司）签订《蓝色智谷租赁合同》，约定新地置业公司出租给被告的房屋位于烟台国家高新技术产业开发区蓝色智谷项目12号楼（即软通大厦），租赁期限为三年，自2016年11月25日起至2019年11月24日止。

乐业空间系被告运营的软通大厦的空间总称。2017年7月10日软通动力烟台乐业空间作为甲方，原告作为乙方，双方签订《承诺书》，甲方承诺有权使用软通大厦，如因甲方原因导致乙方无法正常享受本协议服务的，乙方有权解除协议。因此给乙方造成的损失，甲方应给予赔偿。赔偿包括但不限于原告公司注册发生费用，用于装修办公室的费用、搬迁费用、对公司运营造成的损失及因搬迁产生的其他额外损失。乙方须在11月中旬之前完成施工，在12月之前入住办公。场地位置：软通大厦8层，面积874平方米，服务期间：2017年9月1日至2022年12月31日，服务费合计608304元。其他费用（如有）：夏季空调制冷和冬季取暖，根据市场价单独收取服务费，电费等其他费用，根据实际费用缴纳。另外：乙方安装9楼卫生间下水管，在总费用中再减免5000元。场地费、物业费按面积数收费，租赁面积874平方米，租赁期间：2017年9月1日至2018年12月31日免收场地费和物业费，2019年1月1日至2019年12月31日，场地费每月每平方米9元，年场地费94392元，物业费每月每平方米4元，年物业费41952元，付款时间为2018年12月31日。《承诺书》同时备注：以上为双方合作条件备忘，正式合同审批流程完成后签订。《承诺书》落款甲方处有刘创、李梓璇的签名，乙方处盖有被告的公章。原告主张入住软通大厦时被告安排李梓璇、刘创负责招商、接待及签订合同工作。被告认可李梓璇、刘创系其单位员工，但主张《承诺书》没有加盖被告印章不予认可。

2017年9月原告开始对涉案房屋进行装修，2017年12月正式入住。2018年1月12日，原告向被告交纳20000元押金。2018年7月1日原、被告签订《乐业空间入驻协议书》，约定：服务期间自签署之日起6个月，基础服务费0元，增值服务费双方另行签署相关协议，其他费用无，保证金20000元。

2019年6月14日，被告与软通大厦产权人新地置业公司签订《解除协议》，协商解除双方签订的《蓝色智谷租赁合同》，被告应于2019年7月31日将软通大厦返还给新地置业公司。

2019年6月17日被告向原告发送告知函，告知函载明原告于2017年9月入住软通大厦，期间签订了2018年7月1日至12月31日合同，截止本函发出之日，原告未向被告缴纳过任何入驻、水电物业等费用，也未与我司签署续租、补租协议。鉴于原告的上述行为及目前软通大厦运营主体变更等原因，请原告于2019年6月30日前搬离软通大厦。原、被告因违约问题、赔偿问题等无法协商一致。2019年8月10日原告搬离涉案房屋。

关于原告主张的搬迁费，原告主张支出22000元，要求被告赔偿20000元，提供银行转账回单、发票证明。2019年8月13日原告通过银行转账向芝罘区隆顺搬家服务部付款11000元，2019年12月4日烟台卓安网络信息科技有限公司通过银行转账向芝罘区隆顺搬家服务部付款11000元，2019年8月10日芝罘区隆顺搬家服务部向原告开具金额为26000元的发票。被告主张2019年12月4日的付款人是烟台卓安网络信息科技有限公司，与发票上记载的原告名称不一致，对发票记载的费用是否用于搬家有异议。原告主张其与烟台卓安网络信息科技有限公司系关联公司，法定代表人相同。2019年12月4日的付款是原告对新场地进行改造后安装拆除下来的定制家具的费用。26000元发票中超过22000元的部分是芝罘区隆顺搬家服务部给原告搬运其他货物的费用。因原告发票短缺且协商好了搬家安装费用，芝罘区隆顺搬家服务部于2019年8月10日提前开具了发票。

关于原告主张的房屋装修损失，原告主张涉案房屋装修损失为460397元，提供山东法正资产评估有限公司出具的装修工程评估报告书证明。被告对该评估报告书不予认可，主张系原告单方委托所做，评估时未告知被告，且评估报告上无评估机构盖章和评估师签字，不具有法律效力。2017年8月25日，原告与莱山区优瑞装饰设计工作室签订《工装设计合同》，约定原告委托莱山区优瑞装饰设计涉案房屋，设计费总价30000元。2017年8月28日、2017年10月16日原告总经理王振波通过银行转账向莱山区优瑞装饰设计工作室负责人袁瑞支付装修设计费30000元。2017年9月6日，原告与烟台嘉恒家居有限公司就涉案房屋签订《装饰装修工程承包合同》，约定工程总造价300000元。后因追加工程项目，双方约定增项款为75000元，其中5000元作为质保金于2019年1月前支付。2017年9月7日、2017年9月30日、2017年10月30日王振波通过银行转账向烟台嘉恒家居有限公司的法定代表人宫秉强支付装修款300000元。2018年1月4日，原告通过银行转账向烟台嘉恒家居有限公司支付装修款70000元，余质保金5000元至今未付。

关于原告主张的律师费，原告主张因本案诉讼支出律师费30000元，提供原告与山东西政律师事务所签订的委托代理合同、增值税专用发票证明。被告认为律师费不应由其承担。另，原告主张按《承诺书》约定原告自行安装软通大厦9楼卫生间下水管需在总费用中减免5000元，被告不予认可。

关于被告反诉主张的场地费，被告主张其与原告的《乐业空间入驻协议》于2018年12月31日期满后，双方未再续签，原告继续占用房屋没有合同依据，应当向被告支付场地费。比照周边房屋的租赁费，按每年每平方米350元计算，2019年1月1日至2019年8月10日的场地费为184450.01元。原告主张按《承诺书》约定的场地费计算标准2019年全年的场地费是94392元。原告应支付的2019年1月1日至2019年8月10日期间的场地费被告已明确表示放弃，原告不需支付。

关于被告反诉主张的水电费，原告承租的涉案房屋有单独的电表，没有单独的水表。原告认可在承租期间没有交纳过水电费，亦未对水电费进行过确认。被告主张电费包含办公用电费和电梯用电费。被告提供用电抄表记录、水电费缴费通知单、能源服务费缴费通知单、其向软通大厦的供应水电单位交纳水电费的付款记录、发票证明2017年7月至2019年8月2日软通大厦8层的办公用电费为18729.28元、整栋楼的电梯用电费为16088.5元、整栋楼的水费为44695.8元。被告主张电梯用电费、水费均应按10层楼均摊，原告应支付电梯用电费1608.85元、水费4469.58元。原告对被告提供的水电费证据的真实性无异议，但主张发票无法证明被告代付相关费用，按照《承诺书》的约定电费应由原告承担，原告不认可未经核对的电表度数确定的电费，不认可被告对水费的计算标准和依据。

关于被告反诉主张的物业费，被告主张按照其与物业公司签订的《物业服务协议》所约定的标准，原告应支付自2017年9月开始装修时起至2019年8月10日搬离时止的物业费为98695.687元。原告提供服务费用付款申请、物业费发票、付款记录证明被告向物业公司交纳物业费。原告对物业费证据的真实性无法确认，主张按照《承诺书》约定物业费在2018年12月31日前是免收的，之后应按《承诺书》约定的标准交纳。

上述事实，有原、被告的举证材料、本院的庭审笔录等在卷为凭，足以认定。

本院认为，原告提供的《承诺书》系被告员工与原告签订，被告以《承诺书》未加盖印章为由否认其真实性，但该《承诺书》中对入住时间、场地费、物业费的计算标准及付款时间进行了明确约定。原告按照《承诺书》的约定使用涉案房屋并享受免收租金及物业费的权利，被告并未提出异议，并且2018年7月1日双方所签订的《乐业空间入驻协议》对权利义务的约定也与《承诺书》的约定保持一致，因此说明被告认可《承诺书》的内容并实际履行，两员工系代表被告的职务行为，故被告以《承诺书》未加盖公章为由否定其真实性，本院不予支持。《承诺书》虽约定正式合同审批流程完成后签订，但双方此后未能再签订正式合同的责任并不在原告，该《承诺书》作为预约合同，对原、被告的权利义务约定明确，对双方具有约束力。《承诺书》约定租赁期间自2017年9月1日至2022年12月31日，而被告与涉案房屋产权人签订的《蓝色智谷租赁合同》租赁期限至2019年11月24日届满，导致原、被告的租赁合同提前解除，对此被告负有过错，其行为构成违约，应按照《承诺书》的约定赔偿原告的相关损失。原告因对《承诺书》约定的租赁期限所产生的合理信赖才投入大量资金对涉案房屋进行装修，原告提供的证据能够证明其为装修涉案房屋支出设计费30000元、装修费370000元。因房屋的装修费用在租赁期满时出租人不予补偿，故应视为其价值在租赁期满时经过折旧归于无。故原告从2018年1月1日装修之后正式使用涉案房屋至2019年8月10日搬离时涉案房屋的装修剩余价值为271400元，被告应予赔偿。原告提供的装修工程评估报告书系其单方委托，且对涉案房屋评估的装修价值也超出原告实际支出的装修费用，该报告本院不予采信。原告根据装修工程评估报告书主张装修损失460397元，本院不予支持。原告提供的证据能够证明支出搬迁费22000元，该费用系因被告违约给原告造成的实际损失，原告主张被告赔偿搬迁费20000元，本院予以支持。原、被告未对律师费的承担进行过明确约定，对原告主张的律师费，本院不予支持。

《承诺书》约定2017年9月1日至2018年12月31日期间免收场地费、物业费，对被告请求原告支付2018年12月31日前的场地费、物业费及利息的诉讼请求，本院依法不予支持。《承诺书》约定2019年1月1日至2019年12月31日年场地费94392元，故2019年1月1日至2019年8月10日期间的场地费为57411.42元。原告提供的与被告员工的录音不足以证明被告放弃主张场地费。《承诺书》约定原告安装软通大厦9楼卫生间下水管在总费用中减免5000元，故原告应向被告支付的场地费为52411.42元。《承诺书》约定2019年场地费的付款时间为2018年12月31日，原告未按期支付，应承担自2019年1月1日起的场地费利息。被告请求参照周边地区的租赁费标准计算场地费没有依据，本院不予支持。《承诺书》约定2019年1月1日至2019年12月31日年物业费41952元，按照该标准计算，原告应向被告支付2019年1月1日至2019年8月10日期间的物业费25516.68元。被告请求按照其与物业公司签订《物业服务协议》所约定的标准计算物业费没有依据，本院不予支持。原告入住涉案房屋期间的水电费应由其自行承担，被告提供的证据能够证明其向水电供应单位交纳软通大厦的水电费。因原告所承租的软通大厦8层系独立空间，具有独立电表，其在使用期间没有交过电费，原告应向被告支付2017年7月至2019年8月期间的电费18729.28元。因双方对于电梯用电费用如何承担没有特别约定，故按照日常生活经验，电梯用电费应包含在物业费和房租之中，不能单独计费。被告请求原告支付电梯用电费，本院不予支持。虽软通大厦8层没有独立的水表，但原告入住期间实际用水且未交纳过水费，被告主张水费按照10层楼均摊，公平合理，原告应向被告支付2017年7月至2019年8月期间的水费4469.58元。原告未向被告支付物业费、水电费，应承担自被告反诉之日（2020年4月16日）起的利息。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百五十七条及相关法律法规之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）山东软通动力技术服务有限公司于判决生效后十五日内向原告（反诉被告）烟台卓安电子科技有限公司赔偿房屋装修费271400元、搬家费损失20000元、返还保证金20000元。

二、原告（反诉被告）烟台卓安电子科技有限公司于判决生效后十五日内向被告（反诉原告）山东软通动力技术服务有限公司支付场地费52411.42元及利息（以52411.42元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

三、原告（反诉被告）烟台卓安电子科技有限公司于判决生效后十五日内向被告（反诉原告）山东软通动力技术服务有限公司支付电费18729.28元、水费4469.58元、物业费25516.68元，合计48715.54元及利息（以48715.54元为基数，自2020年4月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

四、驳回原告（反诉被告）烟台卓安电子科技有限公司的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）山东软通动力技术服务有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9104元，减半收取4552元，由原告（反诉被告）烟台卓安电子科技有限公司负担1880元，被告（反诉原告）山东软通动力技术服务有限公司负担2672元。反诉案件受理费2999元，由被告（反诉原告）山东软通动力技术服务有限公司负担2014元，原告（反诉被告）烟台卓安电子科技有限公司负担985元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审判员　　张燕华

二〇二〇年五月六日

书记员　　杨　茹