香港华艺设计顾问（深圳）有限公司、国家开发银行等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民终734号

上诉人（原审被告，执行案外人）：香港华艺设计顾问（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市南山区粤海街道高新区社区科技南八路2号豪威科技大厦1501。

法定代表人：罗亮，该公司董事长。

委托诉讼代理人：万寅敏，海南昌宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张梅，海南昌宇律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告，申请执行人）：国家开发银行。住所地：北京市西城区复兴门内大街18号。

法定代表人：赵欢，该行董事长。

委托诉讼代理人：李星，海南法立信律师事务所律师。

原审被告（被执行人）：国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司。住所地：海南省乐东黎族自治县佛罗镇。

法定代表人：陈顺全，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈佳，男，该公司工作人员。

原审被告（被执行人）：国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司。住所地：海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾项目管理中心。

法定代表人：陈顺全，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙艳，女，该公司工作人员。

上诉人香港华艺设计顾问（深圳）有限公司（以下简称华艺公司）因与被上诉人国家开发银行及原审被告国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（以下简称国信公司）、国信（海南）龙沐湾八爪鱼酒店有限公司（以下简称八爪鱼公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2020）琼民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华艺公司的委托诉讼代理人万寅敏、张梅，被上诉人国家开发银行的委托诉讼代理人李星，原审被告国信公司的委托诉讼代理人陈佳、八爪鱼公司的委托诉讼代理人孙艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华艺公司上诉请求：1.撤销海南高院（2020）琼民初9号民事判决，并改判驳回国家开发银行的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由国家开发银行负担。事实和理由：（一）一审法院遗漏华艺公司与八爪鱼公司之间真实存在的债权债务关系及向国信公司代付购房款的基础事实，得出华艺公司未实际支付购房款的错误结论，属于事实认定错误。1.海南高院（2020）琼执异85号执行裁定已经查明华艺公司与八爪鱼公司之间存在债权债务关系。2.国家开发银行在其起诉状中对执行异议审查阶段查明的上述事实并无异议，且其在一审时提交的《受托付款函》也能证明华艺公司与八爪鱼公司存在代付或抵销关系。因此，华艺公司与八爪鱼公司及国信公司之间产生的房屋买卖合同支付价款的基本事实不存在任何争议。（二）一审法院忽略当事人的实际履行合意，强行赋予当事人法律并未作出强制性规定的明示义务，存在事实认定错误和适用法律错误。国信公司与八爪鱼公司实际为“一套人马、两块牌子”。基于上述事实，即使案涉《受托付款函》没有八爪鱼公司的签字与盖章，也应当视为八爪鱼公司明确知晓该函件内容，八爪鱼公司对函件内容及国信公司后续售房行为未提出任何异议，对于相应的法律后果也一直予以认可，足以认定国信公司与八爪鱼公司、华艺公司已达成代付款的合意。（三）代付款行为只以当事人意思自治为前提，无需附加任何条件即可成立并生效。一审法院强行对此类民事行为赋予其他条件，存在事实认定错误和适用法律错误。案涉《受托付款函》出具前，华艺公司对八爪鱼公司享有到期债权，而八爪鱼公司的代付款行为实际上是为了抵销其与华艺公司之间的到期债权。国信公司已向华艺公司出具了收款收据、增值税发票，随后又向华艺公司实际交付了案涉房屋，证明国信公司对于八爪鱼公司的代付款行为完全予以认可。因此，华艺公司实际上已通过与八爪鱼公司之间的债权债务抵销方式，履行了案涉房屋的全部付款义务。（四）国信公司在华艺公司与八爪鱼公司签订的《龙沐湾国际旅游度假区八爪鱼酒店建设工程设计合同》（以下简称《建设工程设计合同》）时，在甲方处加盖了公章。即使人民法院认定八爪鱼公司代付款不成立，国信公司已加入华艺公司与八爪鱼公司之间的债权债务关系，国信公司亦负有向华艺公司支付设计费的义务，华艺公司基于款项抵销取得的案涉房屋的物权期待权仍足以排除强制执行。据此，恳请判如所请。

国家开发银行辩称，（一）华艺公司与国信公司签署的商品房买卖合同应为无效合同。在执行过程中，要同时满足被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益等条件，才可以进行“以物抵债”。华艺公司与八爪鱼公司、国信公司就案涉房屋的抵债行为没有经过司法程序，且损害国家开发银行的合法权益，当属无效。（二）根据已查明的事实，华艺公司并未向国信公司支付任何购房款，其并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的情形。（三）一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，请求驳回华艺公司的上诉请求。

国信公司、八爪鱼公司述称，国信公司、八爪鱼公司为关联公司。八爪鱼公司与华艺公司之间存在真实的合同关系，并且华艺公司、八爪鱼公司、国信公司就八爪鱼公司拖欠华艺公司的设计费抵扣全部购房款已形成合意。华艺公司购买的案涉房屋符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，华艺公司就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

国家开发银行向一审法院起诉请求：1.请求判令恢复对位于海南省乐东黎族自治县（以下简称乐东县）佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓房产（海景公寓二期项目），房屋所有权证号为乐东县房权证乐字第Ｇ××7号中的Ｇ××2（幢）××（层）××号房和Ｇ××5（幢）××（层）××房的执行；2.本案的诉讼费由华艺公司、国信公司、八爪鱼公司负担。

一审法院认定事实：国家开发银行与国信公司、八爪鱼公司金融借款合同纠纷一案，因国家开发银行向海南高院提出财产保全申请，海南高院于2017年11月20日作出（2017）琼财保12号民事裁定书，裁定：查封国信公司名下，位于乐东县××镇××公寓房产（海景公寓二期项目），房屋所有权证号分别为：乐东县房权证乐字第Ｇ××3号、乐东县房权证乐字第Ｇ××4号、乐东县房权证乐字第Ｇ××5号、乐东县房权证乐字第Ｇ××6号、乐东县房权证乐字第Ｇ××7号。海南高院于同日向海南省乐东县住房保障与房产管理局出具（2017）琼执保18号协助执行通知书，请求该局协助执行：查封国信公司名下，位于海南省乐东县××镇××公寓房产（海景公寓二期项目），房屋所有权证号分别为：乐东县房权证乐字第Ｇ××3号、乐东县房权证乐字第Ｇ××4号、乐东县房权证乐字第Ｇ××5号、乐东县房权证乐字第Ｇ××6号、乐东县房权证乐字第Ｇ××7号。查封期限为三年，自2017年11月20日起至2020年11月20日。

2018年6月25日，海南高院作出（2018）琼民初2号民事判决，判令：一、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4600403292010020054的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金19400万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金19450万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金19400万元为基数；2017年10月28日起至本金19400万元实际偿清之日止，按年利率4.9%上浮150%的标准计算即年利率7.35%计算；对应付未付的利息按年利率7.35%计收复利）；二、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4600403292010020056的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金26900万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金26950万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金26900万元为基数；2017年10月28日起至本金26900万元实际偿清之日止，按年利率4.9%上浮150%的标准计算即年利率7.35%计算；对应付未付的利息按年利率7.35%计收复利）；三、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4600403292010020057的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金800万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金850万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金800万元为基数；2017年10月28日起至本金800万元实际偿清之日止，按年利率4.9%上浮150%的标准计算即年利率7.35%计算；对应付未付的利息按年利率7.35%计收复利）；四、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4600403292010020061的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金46400万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金46450万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金46400万元为基数；2017年10月28日起至本金46400万元实际偿清之日止，按年利率4.9%上浮150%的标准计算即年利率7.35%计算；对应付未付的利息按年利率7.35%计收复利）；五、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4600403292010020062的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金32400万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金32450万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金32400万元为基数；2017年10月28日起至本金32400万元实际偿清之日止，按年利率4.9%上浮150%的标准计算即年利率7.35%计算；对应付未付的利息按年利率7.35%计收复利）；六、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4600403292011020063的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金71900万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金71950万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金71900万元为基数；2017年10月28日起至本金71900万元实际偿清之日止，按年利率4.9%上浮150%的标准计算即年利率7.35%计算；对应付未付的利息按年利率7.35%计收复利）；七、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4600403292011020064的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金8900万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金8950万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金8900万元为基数；2017年10月28日起至本金8900万元实际偿清之日止，按年利率4.9%上浮150%的标准计算即年利率7.35%计算；对应付未付的利息按年利率7.35%计收复利）；八、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4610201201100000071的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金33900万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率5.145%标准计算，以本金33950万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率5.145%标准计算，以本金33900万元为基数；2017年10月28日起至本金33900万元实际偿清之日止，按年利率5.145%上浮150%的标准计算即年利率7.7175%计算；对应付未付的利息按年利率7.7175%计收复利）；九、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4610201201100000111的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金38900万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金38950万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.9%标准计算，以本金38900万元为基数；2017年10月28日起至本金38900万元实际偿清之日止，按年利率4.9%上浮150%的标准计算即年利率7.35%计算；对应付未付的利息按年利率7.35%计收复利）；十、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4610201301100000293的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金49900万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.75%计算，以本金49950万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.75%标准计算，以本金49900万元为基数；2017年10月28日起至本金49900万元实际偿清之日止，按年利率4.75%上浮150%的标准计算即年利率7.125%计算；对应付未付的利息按年利率7.125%计收复利）；十一、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4620201401100000039的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金9900万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率4.75%计算，以本金9950万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率4.75%标准计算，以本金9900万元为基数；2017年10月28日起至本金9900万元实际偿清之日止，按年利率4.75%上浮150%的标准计算即年利率7.125%计算；对应付未付的利息按年利率7.125%计收复利）；十二、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行偿还编号为4620201401100000059的《人民币资金借款合同》项下尚欠的借款本金34500万元及利息（自2017年9月21日至2017年10月22日的利息按年利率5.145%标准计算，以本金34550万元为基数；自2017年10月23日至2017年10月27日的利息按年利率5.145%标准计算，以本金34500万元为基数；2017年10月28日起至本金34500万元实际偿清之日止，按年利率5.145%上浮150%的标准计算即年利率7.7175%计算；对应付未付的利息按年利率7.7175%计收复利）；十三、如国信公司到期不履行该判决第三项即编号为4600403292010020057的《人民币资金借款合同》项下、第七项即编号为4600403292011020064的《人民币资金借款合同》项下、第八项即编号为4610201201100000071的《人民币资金借款合同》项下、第九项即编号为4610201201100000111的《人民币资金借款合同》项下、第十项即编号为4610201301100000293的《人民币资金借款合同》项下、第十一项即编号为4620201401100000039的《人民币资金借款合同》项下、第十二项即编号为4620201401100000059的《人民币资金借款合同》项下的还款义务，国家开发银行有权对国信公司名下的位于海南省乐东县××镇，土地证号为佛罗国用（2011）第2××6号土地使用权及地上在建工程龙沐湾国际旅游度假区滨海度假酒店主楼和附属别墅楼88幢；土地证号为佛罗国用（2012）第0××2号土地上房产证号为乐东县房权证乐字第Ｇ××3号、乐东县房权证乐字第Ｇ××4号、乐东县房权证乐字第Ｇ××5号、乐东县房权证乐字第Ｇ××6号、乐东县房权证乐字第Ｇ××7号房产及在建工程龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓××期Ｇ××2、Ｇ××3、Ｇ××4、Ｇ××5幢；土地证号为佛罗国用（2011）第2××8号土地使用权及房产证号为乐房权证佛罗字第2××3号、乐房权证佛罗字第2××4号、乐房权证佛罗字第2××5号、乐房权证佛罗字第2××6号、乐房权证佛罗字第2××7号、乐房权证佛罗字第2××8号房产折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；十四、如国信公司到期不履行该判决第一项即编号为4600403292010020054的《人民币资金借款合同》项下、第二项即编号为4600403292010020056的《人民币资金借款合同》项下、第四项即编号为4600403292010020061的《人民币资金借款合同》项下、第五项即编号为4600403292010020062的《人民币资金借款合同》项下、第六项即编号为4600403292011020063的《人民币资金借款合同》项下的还款义务，国家开发银行有权对国信公司名下的位于海南省乐东县××镇太阳城，土地证号为佛罗国用（2012）第0××4号、佛罗国用（2011）第2××1号、佛罗国用（2011）第2××3号、佛罗国用（2011）第2××4号、佛罗国用（2011）第2××5号、佛罗国用（2011）第2××6号、佛罗国用（2011）第2××8号土地使用权折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；十五、限国信公司于该判决生效之日起十日内向国家开发银行支付国家开发银行为实现该案债权和抵押权而支出的律师费30万元，国家开发银行可就该30万元律师费对前述第十三及第十四项判项中的抵押物折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；十六、如国信公司到期不履行该判决第十二项即编号为4620201401100000059的《人民币资金借款合同》项下的还款义务，国家开发银行有权对国信公司收取的龙沐湾国际旅游度假区滨海度假酒店项目的销售收入优先受偿。如未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18955744.14元，保全费10000元，由国信公司负担。国信公司不服，提起上诉。最高人民法院于2018年12月3日作出（2018）最高法民终940号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364699.66元，由国信公司负担。

上述法律文书生效后，国家开发银行向海南高院申请强制执行。海南高院于2019年1月22日立案执行，案号为（2019）琼执8号。执行中，华艺公司对海南高院查封的案涉房屋提出了执行异议。海南高院经审查认为，华艺公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，遂于2020年3月30日作出（2020）琼执异85号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。国家开发银行不服，向一审法院提起了申请执行人执行异议之诉，遂成本案。2020年11月9日，海南省海口市中级人民法院作出（2020）琼01执80号之四执行裁定书，裁定：继续查封国信公司名下，位于海南省乐东县××镇××公寓房产（海景公寓二期项目），房屋所有权证号分别为：乐东县房权证乐字第Ｇ××3号、乐东县房权证乐字第Ｇ××4号、乐东县房权证乐字第Ｇ××5号、乐东县房权证乐字第Ｇ××6号、乐东县房权证乐字第Ｇ××7号；继续查封期限为三年，自2020年11月21日至2023年11月20日。

海南省乐东县住房保障与房产管理局于2014年12月23日对国信公司为房屋所有人的证号为乐东县房权证乐字第Ｇ××3号、乐东县房权证乐字第Ｇ××4号、乐东县房权证乐字第Ｇ××5号、乐东县房权证乐字第Ｇ××6号、乐东县房权证乐字第Ｇ××7号的房产办理了房地产抵押贷款登记，他项权证号为乐房他证佛罗字第2××9号。国家开发银行三亚市分行向海南省乐东县国土资源局不动产登记中心提交的《抵押登记情况表》第15项载明：国信公司名下的证号为乐东县房权证乐字第Ｇ××3号、乐东县房权证乐字第Ｇ××4号、乐东县房权证乐字第Ｇ××5号、乐东县房权证乐字第Ｇ××6号、乐东县房权证乐字第Ｇ××7号的抵押财产为海南省乐东县××镇××公寓56827.13平方米房屋所有权。海南政和资产评估土地房地产估价有限公司于2014年10月7日出具政和房评〔2014〕1001号《房地产抵押估价报告》载明：一、评估项目名称为“温泉海景公寓Ａ区”二期项目Ｇ1、Ｇ2、Ｇ3、Ｇ4、Ｇ5号楼未出售的房地产（743套，建筑面积96772.26平方米）；二、该评估报告第7页载明：本次评估的是二期未出售房地产的价值，根据委托方提供的资料，二期总套数827套，可售建筑面积107205.75平方米，已售签约套数35套，已售签约建筑面积4078.48平方米，签约49套，签约建筑面积6450.41平方米，剩余743套，剩余建筑面积99676.86平方米。

2020年11月6日，海南省乐东县国土资源局不动产登记中心出具编号为202011603《不动产登记资料查询结果证明》，载明案涉房屋无抵押登记记录（仅在乐东县不动产登记范围内查询）。

另查明，2016年12月30日，华艺公司与国信公司分别签订两份《乐东县商品房买卖合同》，约定华艺公司购买两处案涉房屋，其中Ｇ05幢8层802房产总金额为2378424元，Ｇ02幢6层606房产总金额为1831375元，签署合同时一次性支付全部购房总价款。两份《乐东县商品房买卖合同》均载明买受人购买的房屋为现房，已办理房屋所有权证，证号为乐东县房权证乐字第Ｇ××7号，并载明国有土地使用权证号为佛罗国用（2012）第0××3号。同时，上述合同第二条显示“该商品房土地［无］设定抵押”。合同签订当日，国信公司向华艺公司出具了温泉海景公寓销售收款专用收据，载明收到华艺公司交纳的案涉房屋全部购房款。2017年12月29日，国信公司为华艺公司分别开具了两处房产的增值税专用发票。2017年8月22日，华艺公司办理了案涉房屋的收房手续，交纳了维修基金、燃气初装费、有线电视入网费等费用，并与第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司乐东分公司签订了《温泉海景公寓前期物业服务协议》。2017年8月22日，第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司乐东分公司分别向华艺公司开具了总金额为7191元、7283.4元的案涉房屋物业管理费发票。2020年4月15日，华艺公司取得案涉房屋的印花税、契税税收完税证明。

一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点为华艺公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，支付了全部或者大部分款项的消费者的权益优先于抵押权。《执行异议和复议规定》第二十九条的规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，系是对前述“支付了全部或者大部分款项的消费者”所应具备条件的具体规定，故《执行异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。因此，虽然《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，从法律逻辑上看，不动产买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。但如果申请执行人对执行标的物享有担保物权，则应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，判断不动产买受人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。因此，确定本案参照适用的法律应首先判断国家开发银行对案涉房屋是否享有抵押权。首先，根据审理查明的事实，海南省乐东县住房保障与房产管理局于2014年12月23日对国信公司为房屋所有人的证号为乐东县房权证乐字第Ｇ××3号、乐东县房权证乐字第Ｇ××4号、乐东县房权证乐字第Ｇ××5号、乐东县房权证乐字第Ｇ××6号、乐东县房权证乐字第Ｇ××7号办理了房地产抵押贷款登记，他项权证号为乐房他证佛罗字第2××9号；《抵押登记情况表》第15项载明：国信公司名下的证号为乐东县房权证乐字第Ｇ××3号、乐东县房权证乐字第Ｇ××4号、乐东县房权证乐字第Ｇ××5号、乐东县房权证乐字第Ｇ××6号、乐东县房权证乐字第Ｇ××7号的抵押财产为海南省乐东县××镇××公寓56827.13平方米房屋所有权；而根据政和房评［2014］1001《房地产抵押估价报告》内容可知，上述五个不动产权证所对应的房产面积为107205.75平方米。因此可知，上述五个不动产权证项下的房产并未全部抵押给国家开发银行，因此不能确定案涉房屋已被抵押给国家开发银行。其次，虽然国家开发银行提出案涉房屋属于乐东县房权证乐字第Ｇ××7号不动产权证中一套房产，而Ｇ××7号不动产权证属于乐房他证佛罗字第2××9号他项权证项下的抵押房产，但国家开发银行未能提供乐房他证佛罗字第2××9号他项权证项下具体的抵押房产清单。根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”及第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。因此，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《中华人民共和国物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是乐东县房权证乐字第Ｇ××7号，但由于登记簿上没有记载案涉房屋是否包括其中，因此就案涉房屋而言，其抵押登记行为不符合《中华人民共和国物权法》第六条关于公示的要求，在法律上不产生抵押权设立的效力；即使事实真的如国家开发银行所称，登记簿记载的乐东县房权证乐字第Ｇ××7号抵押财产的确包括案涉房屋，但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉房屋没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由国家开发银行承担，而不能由善意第三人承担。因此，案涉房屋虽然属于乐东县房权证乐字第Ｇ××7号项下房产，但由于乐房他证佛罗字第2××9号他项权证项下的抵押财产并非是权证号乐东县房权证乐字第Ｇ××3号、乐东县房权证乐字第Ｇ××4号、乐东县房权证乐字第Ｇ××5号、乐东县房权证乐字第Ｇ××6号、乐东县房权证乐字第Ｇ××7号项下的全部房产，且登记簿上没有明确将案涉房屋登记为抵押财产，海南省乐东县国土资源局不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》亦载明案涉房屋无抵押登记记录，因此案涉房屋的抵押登记并不具体、特定和明确，不能产生抵押权设立的效果，国家开发银行主张其对案涉房屋享有抵押权的理由不能成立，不予支持，故本案应参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要同时满足的四个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中具体分析如下：

首先，华艺公司与国信公司于2016年12月30日签订《乐东县商品房买卖合同》，约定华艺公司购买两处案涉房屋，该两份合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。如前所述，国家开发银行主张其对案涉房屋享有抵押权的理由不能成立，故国家开发银行认为本案《乐东县商品房买卖合同》因违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于抵押期间转让抵押财产的规定而无效的主张，不予支持。2017年11月20日海南高院查封了案涉房屋，由此可知，华艺公司在一审法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。

其次，对于华艺公司主张其并非以“以物抵债”的方式取得案涉房屋，而是通过八爪鱼公司向国信公司代付了案涉房屋的全部购房款的事实。一审法院认为，华艺公司主张若成立，其必备的基础事实有二：一是八爪鱼公司作为华艺公司与国信公司之间的合同义务承受者须明确表示同意承担该合同义务；二是八爪鱼公司对国信公司享有到期债权，其抵销债务的意思表示作出后需通知到国信公司。本案而言，国家开发银行对由华艺公司拟就的《受托付款函》的真实性不予以认可，该《受托付款函》虽有八爪鱼公司同意承担该合同义务的文字内容，但并没有八爪鱼公司的签名与印章，不能确认函中所记载内容为八爪鱼公司真实的意思表示，故本案证据尚不足以证明华艺公司通过八爪鱼公司向国信公司代付了案涉房屋的全部购房款。一审法院认为，华艺公司与国信公司在《乐东县商品房买卖合同》第五条中约定华艺公司一次性支付购房款，但双方并未实际履行支付购房款的约定。故华艺公司并未实际支付案涉房屋的全部购房款。

再次，2017年8月22日，华艺公司办理了案涉房屋的收房手续，交纳了维修基金、燃气初装费、有线电视入网费等费用，故在一审法院查封前华艺公司已合法占有了案涉房屋。

最后，关于是否非因华艺公司自身原因未办理案涉房屋过户登记的问题。根据审理查明的事实，案涉房屋于2017年11月20日被查封，国家开发银行未能证明华艺公司对案涉房屋的登记过户存在消极行为，故案涉房屋未办理过户登记并非因华艺公司自身原因造成。

因此，华艺公司在一审法院查封案涉房屋前已与国信公司签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，其非因自身原因未办理过户登记，但因其并未实际支付全部购房款，故华艺公司主张之事由不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，华艺公司对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，其主张不能成立，一审法院不予支持。

一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，判决如下：准许执行位于海南省乐东县××镇××公寓房产（海景公寓二期项目），房屋所有权证号为乐东县房权证乐字第Ｇ××7号中的Ｇ××2（幢）××（层）××号房和Ｇ××5（幢）××（层）××房二套房屋。案件受理费40478.40元，由华艺公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

华艺公司提交如下证据：

证据一、国信公司企业信用信息公示报告；证据二、八爪鱼公司企业信用信息公示报告；证据三、国信公司企业机读档案登记资料；证据四、八爪鱼公司企业机读档案登记资料。以上证据拟证明：1.2015年至今，国信公司与八爪鱼公司的法定代表人、控股股东、通讯地址、联系电话、企业电子信箱等完全一致。2.2016年至今，八爪鱼公司对外公示的社保信息均为0人，缴费基数及金额除了企业选择不公示外，其余年度缴费基数及金额也显示为0元。3.上述内容证明国信公司与八爪鱼公司之间的关系实际为“一套人马、两块牌子”。

证据五、海南高院（2020）琼执异85号执行裁定书。拟证明：1.华艺公司与八爪鱼公司因工程设计合同存在真实的债权债务关系，八爪鱼公司拖欠华艺公司设计费一直未予支付。在此情况下，因八爪鱼公司与国信公司实为关联公司，华艺公司与国信公司才签订两份《乐东县商品房买卖合同》，购买了两套案涉房屋。2.各方当事人对原执行异议裁定所查明的事实均无异议，国家开发银行也实际承认华艺公司与八爪鱼公司存在代付款或者债务抵销关系。

国家开发银行发表质证意见认为，对证据一至证据四的真实性、合法性、关联性无异议，对上述证据证明目的第一项、第二项无异议，第三项不属于法律专业用语，不予置评。对证据五真实性无异议，对合法性和证明内容有异议。该份执行裁定书并非生效法律文书，对于该裁定书中所查明的内容，不能作为免证事实。

国信公司、八爪鱼公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

本院对上述证据的真实性予以确认，相关证据的证明力在文书说理即“本院认为”部分，予以综合分析、评判。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据当事人的上诉请求、答辩意见以及证据交换的情况，本院归纳本案二审的争议焦点为：华艺公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

一、关于华艺公司是否已经支付全部购房款的问题

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，执行案外人华艺公司就案涉房屋主张其享有足以排除强制执行的民事权益，因此，华艺公司负有相应的举证证明责任。根据华艺公司二审庭审时的陈述，国信公司与八爪鱼公司为关联公司，国信公司亦应对八爪鱼公司的债务承担付款义务，华艺公司与国信公司签订商品房买卖合同的目的是以案涉房屋抵顶八爪鱼公司及国信公司欠付华艺公司的设计费。华艺公司与国信公司签订的《乐东县商品房买卖合同》约定了华艺公司向国信公司购买案涉房屋。华艺公司并未实际支付购房款，而国信公司向华艺公司交付案涉房屋的目的亦是消灭双方在《建设工程设计合同》项下的债权债务关系，故国信公司向华艺公司交付案涉房屋属于对《建设工程设计合同》项下债务的清偿行为而非履行商品房买卖合同项下出卖人交付标的物的义务。华艺公司与国信公司订立的《乐东县商品房买卖合同》虽名为商品房买卖合同，但是当事人之间的权利义务关系与一般商品房买卖合同存在区别。华艺公司与国信公司签订《乐东县商品房买卖合同》后，华艺公司与国信公司并未明确作出终止《建设工程设计合同》项下债权债务关系的意思表示；本案中，并无证据证明华艺公司与国信公司之间的法律关系已经转变为商品房买卖法律关系。华艺公司不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的购房消费者，该公司请求国信公司向其交付案涉房屋的权利，实质上是其在《建设工程设计合同》项下享有的一般金钱债权。根据债权平等原则，华艺公司就案涉房屋享有的权益并不优先于国家开发银行的案涉金钱债权。因此，华艺公司关于其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

此外，华艺公司还主张，案涉房屋的价款系由八爪鱼公司代付，故华艺公司已通过八爪鱼公司的代付款行为履行了案涉房屋的全部付款义务。但二审庭审中，国信公司陈述八爪鱼公司实际并未向其支付案涉房屋的购房款。故华艺公司关于案涉房款已通过八爪鱼公司的代付行为支付完毕的上诉理由，理据不足。

二、本案是否属于非因案外人自身原因未办理过户登记的情形

根据一审查明的事实，华艺公司与国信公司签订的《乐东县商品房买卖合同》明确载明，案涉房屋为现房、无抵押，且已办理初始登记。案涉房屋在华艺公司签订《乐东县商品房买卖合同》之后至该房屋被查封时止，近一年的时间内未完成不动产所有权转移登记，华艺公司未提交证据证明本案存在其与国信公司已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等案外人积极主张权利的情形；亦没有对其未办理过户登记主张存在合理的客观理由，故本案亦不存在《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定的情形。

本案中，华艺公司未能举证证明本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，一审判决认定华艺公司就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理据充分，并无不当。华艺公司二审提交的新证据，并不足以推翻一审判决认定的基本事实及处理意见，故本院对华艺公司的上诉请求，不予支持。

综上所述，华艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费40478.40元，由香港华艺设计顾问（深圳）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘少阳

审 判 员　黄西武

审 判 员　朱　科

二〇二一年十一月九日

法官助理　张　闻

书 记 员　张　宾