某某、茂名市中晟实业有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省茂名市电白区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0904民初6725号

原告：***，女，1952年10月6日出生，汉族，住茂名市电白区。

委托诉讼代理人：梁文光，广东粤茂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈婷，广东粤茂律师事务所律师。

被告:茂名市中晟实业有限公司，住所地:茂名市市民大道66号交易综合楼一，统一社会信用代码：9144090405377291XQ。

法定代表人：李柯，职务：董事长。

委托诉讼代理人：李国靖，广东民道律师事务所律师。

原告***与被告茂名市中晟实业有限公司（以下简称中晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年12月15日立案后，依法适用简易程序于2022年1月7日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人梁文光、被告中晟公司的委托诉讼代理人李国靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金195582元（按已交房款866053元为基数，从2018年11月20日起，按日万分之二暂计至2021年11月20日）；2、本案一切诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年5月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于茂名市××道××号的茂名（粤西）农副产品综合交易中心的综合配套楼Ｂ1层106号商铺（建筑面积50.40平方米）出售给原告，房款为866053元。合同签订后，原告已按合同约定支付全部房款866053元，但被告以资金欠缺及各种理由未能按合同第九、十条约定条件在约定的2016年9月30日前交付商品房，因此，被告应承担支付至实际交付商铺之日（2021年6月10日）的违约金。基于以上事实，被告至今未交付商铺已经构成根本违约，应当承担违约责任，由于该合同是被告出具的商品房格式合同，合同中遗漏逾期交房90天后，原告要求继续履行合同被告应承担违约金的计算方式。因此，根据法律规定，应采用有利于原告的解释履行（即违约责任应参照合同第十二条第二点第一小点处理：逾期不超过九十日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行）。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求判如所请。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房的违约金195582元（按已交房款866053元为基数，从2018年11月20日起，按日万分之二暂计至2021年6月10日）。

被告中晟公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金按日万分之二计算标准，没有合同约定，也没有法律依据，依法不应支持。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人有权解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”的约定，“逾期交房不超过90日”与“逾期交房超过90日”两种情形，双方约定是分别处理，且不作累加，两条条款是独立，不相互影响。在“逾期交房超过90日”条款中，双方约定买受人（即***）享有解除合同的权利，即在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人即被告，否则视为买受人选择继续履行合同，但是双方没有约定逾期交房超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。”因此，在双方没有约定逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金，我司应承担的违约金按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。二、本案已过诉讼时效。本案合同所约定的交房时间至今已超五年，原告未及时主张逾期责任，已超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应得到支持。

本院经审理认定事实如下：2016年5月19日，原告***与被告中晟公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016051515），合同约定，被告将位于茂名市××道××号茂名（粤西）农副产品综合交易中心综合配套楼Ｂ1层106号商铺出卖给原告，建筑面积50.4平方米，套内建筑面积50.4平方米，分摊共有建筑面积0平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17183.59元，总价款为866053元。合同第七条付款方式及期限约定原告应当于2016年5月19日前支付该商品房全部价款。合同第十一条交付时间和手续约定被告应当在2016年9月30日前向原告交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款866053元，被告于2021年6月10日将涉案商铺交付给原告。

本案在审理过程中，被告中晟公司向本院申请要求委托评估机构对位于茂名市××道××号的茂名（粤西）农副产品综合交易中心的综合配套楼Ｂ1层106号商铺（建筑面积50.40平方米）或同地段同类型商铺在2018年11月20日至2021年12月31日止之间的月租金水平进行评估。2022年6月21日，茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司作出茂立信资评字［2022］第084号资产评估报告，评估结论为：位于茂名市××道××号茂名（粤西）农副产品综合交易中心综合配套楼Ｂ1层106号商铺（建筑面积50.40平方米）自2018年11月20日起至2021年12月31日止，在公开租赁市场条件下的月租金评估价值为人民币3175元。被告中晟公司支付评估费4300元。

本院认为，涉案《商品房买卖合同(预售)》由原、被告双方自愿签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。原告***已按合同约定向被告中晟公司支付了全部购房款，已履行其合同义务，被告中晟公司未能按照合同约定的期限在2016年9月30日前向原告***交付涉案商铺，已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告中晟公司依法应承担违约责任。

关于原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。被告辩称涉案合同约定的交房时间至今已超过五年，原告未及时主张逾期责任，已超过诉讼时效。本院认为，涉案合同对于逾期90日交房继续履行合同的违约金没有约定，而原告起诉主张按日计算违约金，因此，本案逾期交房违约金按日累计计算，应当按每个个别的债权分别计算诉讼时效。涉案合同约定房屋交付的时间为2016年9月30日前，被告未能在约定的时间将涉案商铺交付给原告使用，已构成违约，应自2016年10月1日起承担逾期交房的违约责任，涉案逾期交房违约金的诉讼时效也应从2016年10月1日起按日分别计算。原告于2021年12月15日向本院提起诉讼，且没有提供其在2018年12月14日前曾向被告主张涉案违约金并造成诉讼时效中断的证据,根据民法典三年的诉讼时效规定,原告在2021年12月15日起诉主张2018年11月20日至2018年12月14日期间的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效期间。被告抗辩涉案违约金有部分已过诉讼时效的理由成立，对已过诉讼时效期间的逾期交房违约金，本院不予支持，但原告可主张2018年12月15日至2021年6月10日期间的逾期交房违约金。

关于逾期交房违约金应如何计算问题。原告主张逾期交房违约金应以已支付房款为基数按日万分之二计算。本院认为，涉案合同对于逾期超过90日交房继续履行合同的违约金没有约定，原告主张以已支付房款为基数按日万分之二计算违约金缺乏依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被告中晟公司主张按房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金，本院予以支持。经茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司评估，涉案商铺自2018年11月20日起至2021年12月31日止在公开租赁市场条件下的月租金评估价值为3175元，本院予以确认，经计算，2018年12月15日至2021年6月10日期间的逾期交房违约金为94720.8元(3175元/月×29个月+3175元/月÷30天×25天)。原告请求被告中晟公司支付逾期交房违约金195582元，超出94720.8元的部分，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条之规定，判决如下：

一、限被告茂名市中晟实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告***支付逾期交房违约金94720.8元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2105.82元（原告已预交），由原告***负担1085.82元，被告茂名市中晟实业有限公司负担1020元；评估费4300元(被告已预交)，由原告***负担2218元，被告茂名市中晟实业有限公司负担2082元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。

审 判 员　黄肖丽

二〇二二年七月十一日

法官助理　梁家声

书 记 员　李新艾

附相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》

第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。