某某、茂名市中晟实业有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省茂名市电白区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0904民初4507号

原告：***，男，2003年10月20日出生，汉族，住茂名市茂南区。

委托诉讼代理人：谢旺盛，广东前瞻律师事务所律师。

被告:茂名市中晟实业有限公司，住所地茂名市市民大道66号交易综合楼一，统一社会信用代码：9144090405377291XQ。

法定代表人：李柯，职务：董事长。

委托诉讼代理人：李国靖，广东民道律师事务所律师。

原告***与被告茂名市中晟实业有限公司（以下简称中晟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案后，依法适用普通程序于同年10月8日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人谢旺盛、被告中晟公司的委托诉讼代理人李国靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判决被告茂名市中晟实业有限公司向原告***支付逾期交房违约金350476元（违约金以已付房款1147598元为基数，自2017年6月1日起按日万分之二计算至被告交付房屋之日止，暂计算至2021年8月5日的违约金为350476元）；2、判决被告茂名市中晟实业有限公司赔偿原告***损失293200元（损失按每月委托经营收益5864元计算，自2017年6月1日起计算至被告交付房屋之日止，暂计算至2021年7月31日的损失为293200元）;3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017021306）。《商品房买卖合同（预售）》约定：被告（出卖人）将坐落于茂名市××道××号茂名（粤西）农副产品综合交易中心检验检疫及交易中心1层126号商铺出卖给原告（买受人），总价款为1147598元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条（一）约定：“出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。”《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2点约定：“逾期交付责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同（预售）》还就双方的其他权利义务进行了详细的约定，详见《商品房买卖合同（预售）》。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告分别于2017年2月25日、2017年3月19日向被告支付购房款577598元、570000元，1147598元总价款已经支付完毕。

为了实现涉案商铺收益，2017年2月10日原告与茂名市华晟商业管理有限公司签订了《茂名（粤西）农副产品综合交易中心委托经营管理协议》，将涉案商铺委托给茂名市华晟商业管理有限公司管理、出租等，委托经营管理期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止，委托管理期限内茂名市华晟商业管理有限公司每半年支付原告35186元（折合每月5864元）。原告付清购房款后，被告并没有依约在2017年5月31日前将约定的商铺交付给原告，至今仍未交付。因此，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定以及相关法律规定，被告应向原告支付逾期交房违约金350476元（违约金以已付房款1147598元为基数，自2017年6月1日起按日万分之二计算至被告交付房屋之日止，暂计算至2021年8月5日的违约金为350476元）。

由于被告逾期交房，导致原告无法将涉案商铺交付给茂名市华晟商业管理有限公司经营管理，导致原告无法收取应收取的委托经营收益，造成原告严重损失。因此，根据相关法律规定，被告应赔偿原告损失293200元（损失按每月委托经营收益5864元计算，自2017年6月1日起计算至被告交付房屋之日止，暂计算至2021年7月31日的损失为293200元）。

被告中晟公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金没有合同约定，依法不应支持。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人有权解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”的约定，“逾期交房不超过90日”与“逾期交房超过90日”两种情形，双方约定是分别处理，且不作累加，两条条款是独立，不相互影响。在“逾期交房超过90日”条款中，双方约定买受人（即***）享有解除合同的权利，即在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人即被告，否则视为买受人选择继续履行合同，但是双方没有约定逾期交房超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。”因此，双方没有约定逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金，故依法不应承担违约金责任，即使需要承担责任也要按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。二、本案已过诉讼时效。本案合同所约定的交房时间2017年6月1日，至今已超三年，原告未及时主张逾期责任，已超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应得到支持。三、原告委托经营的损失与被告无关。首先根据合同相对性原则，原告与茂名市华晟商业管理有限公司签订的《茂名(粤西)农副产品综合交易中心委托经营管理协议》，双方委托管理合同关系是仅能在合同双方之间发生，因此原告应当向茂名市华晟商业管理有限公司主张合同约定的委托经营收益，而不是转向非合同关系的被告主张；其次，除了委托经营合同外原告又没有提供其他证据佐证该损失实际发生，原告的委托经营损失未经有效的裁判文书确定损失金额，茂名市华晟商业管理有限公司是否支付了部分或者全部都待查明，该实际损失金额是不确定的；最后，假如原告是因为被告的违约行为导致产生损失，该实际损失就是可预期内获得的商铺出租的租金，如果法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条认定被告需要向原告支付法定的违约金，则按照上述法律规定，逾期交房的法定违约金计算方式已兼顾了补偿性和惩罚性，已足以覆盖原告的全部损失。原告既主张逾期交房违约金，又主张赔偿(委托经营收益)损失，属于重复主张，因此不应予以支持。

本院经审理认定事实如下：2017年2月9日，原告***与被告中晟公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017021306），合同约定，被告将位于茂名市××道××号茂名（粤西）农副产品综合交易中心检验检疫及交易中心1层126号商铺出卖给原告，建筑面积45.11平方米，套内建筑面积45平方米，分摊共有建筑面积0.11平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25439.99元，总价款为1147598元。合同第七条付款方式及期限约定原告采取分期付款方式付款，原告应当于2017年3月13日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款577598元应当于2017年2月9日前支付，第二期房价款为570000元。合同第十一条交付时间和手续约定被告应当在2017年5月31日前向原告交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款1147598元。庭审中，被告确认原告已付清购房款，涉案商铺尚未交付给原告。

本案在审理过程中，被告中晟公司向本院申请要求委托评估机构对位于茂名市××道××号的茂名（粤西）农副产品综合交易中心检验检疫及交易中心1层126号商铺（建筑面积45.11平方米）或同地段同类型商铺在2017年6月1日至2021年9月1日止之间的月租金水平进行评估。2021年12月16日，茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司作出茂立信资评字［2021］第154-1号资产评估报告，评估结论为：位于茂名市××道××号茂名（粤西）农副产品综合交易中心检验检疫及交易中心1层126号商铺自2017年6月1日起至2021年9月1日止，在公开租赁市场条件下的月租金评估价值为人民币4060元。被告中晟公司支付评估费5000元。

另查明，2017年2月10日，原告***（委托方、甲方）与茂名市华晟商业管理有限公司（受托方、乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定原告自愿将其所有的位于茂名市××道××号茂名（粤西）农副产品综合交易中心检验检疫及交易中心1层126号商铺委托给茂名市华晟商业管理有限公司并许可以茂名市华晟商业管理有限公司名义实行统一规划、统一招商、统一定价、统一出租、统一管理经营，委托经营管理期限约定为2017年6月1日至2022年5月31日。

本院认为，涉案《商品房买卖合同(预售)》由原、被告双方自愿签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。原告***已按合同约定向被告中晟公司支付了全部购房款，已履行其合同义务，被告中晟公司未能按照合同约定的期限在2017年5月31日前向原告***交付涉案商铺，已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告中晟公司依法应承担违约责任。

关于原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。被告辩称涉案合同约定的交房时间至今已超过三年，原告未及时主张逾期责任，已超过诉讼时效。本院认为，涉案合同对于逾期90日交房继续履行合同的违约金没有约定，而原告起诉主张按日计算违约金，因此，本案逾期交房违约金按日累计计算，应当按每个个别的债权分别计算诉讼时效。涉案合同约定房屋交付的时间为2017年5月31日前，被告未能在约定的时间将涉案商铺交付给原告使用，已构成违约，应自2017年6月1日起承担逾期交房的违约责任，涉案逾期交房违约金的诉讼时效也应从2017年6月1日起按日分别计算。原告于2021年8月18日向本院提起诉讼，且没有提供其在2018年8月17日前曾向被告主张涉案违约金并造成诉讼时效中断的证据,根据民法典三年的诉讼时效规定,原告在2021年8月18日起诉主张2017年6月1日至2018年8月17日期间的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效期间。被告抗辩涉案违约金有部分已过诉讼时效的理由成立，对已过诉讼时效期间的逾期交房违约金，本院不予支持，但原告可主张2018年8月18日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。

关于逾期交房违约金应如何计算问题。原告主张逾期交房违约金应以已支付房款为基数按日万分之二计算。本院认为，涉案合同对于逾期超过90日交房继续履行合同的违约金没有约定，原告主张以已支付房款为基数按日万分之二计算违约金缺乏依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被告中晟公司主张按房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金，本院予以支持。经茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司评估，涉案商铺自2017年6月1日起至2021年9月1日止在公开租赁市场条件下的月租金评估价值为4060元，本院予以确认，经计算，2018年8月18日至2021年9月1日期间的逾期交房违约金为148190元（4060元／月×36个月＋4060元／月÷30天×15天）。自2021年9月2日起的违约金亦参照4060元／月的标准计至被告茂名市中晟实业有限公司将位于茂名市××道××号茂名（粤西）农副产品综合交易中心检验检疫及交易中心1层126号商铺交付给原告***之日止。至于原告要求被告赔偿委托经营收益损失293200元，没有合同依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十三条之规定，判决如下：

一、限被告茂名市中晟实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告***支付2018年8月18日至2021年9月1日期间的逾期交房违约金148190元，自2021年9月2日起的逾期交房违约金按4060元／月的标准计至被告茂名市中晟实业有限公司将位于茂名市××道××号茂名（粤西）农副产品综合交易中心检验检疫及交易中心1层126号商铺交付给原告***之日止；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10236.76元（原告已预交），由原告***负担7880.01元，被告茂名市中晟实业有限公司负担2356.75元；资产评估费5000元(被告已预交)，由原告***负担3849元，被告茂名市中晟实业有限公司负担1151元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。

审　判　长　　黄肖丽

人民陪审员　　戴木真

人民陪审员　　陈海青

二〇二二年四月十一日

法官　助理　　梁家声

书　记　员　　李新艾

附相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》

第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。