烟台华闻工贸有限公司、烟台某某建筑安装工程有限公司保证合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省烟台市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁06执异317号

异议人（被执行人）：烟台华闻工贸有限公司，住所地:山东省烟台经济技术开发区IV-6小区漓江路12号。

法定代表人：温建宁，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：于欣，山东智恩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵轩慧，山东智恩律师事务所律师。

申请执行人：烟台**建筑安装工程有限公司，住所地：山东省烟台经济开发区长江路130号。

法定代表人：任洪祥，董事长。

委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。

利害关系人：烟台弘腾投资有限公司，住所地：山东省烟台经济开发区福州路18号内3号。

法定代表人：吴波，总经理。

委托诉讼代理人：王彦，山东明朗律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李平，男，该公司财务负责人。

本院在执行申请执行人烟台**建筑安装工程有限公司与被执行人烟台华闻工贸有限公司等借款担保合同纠纷一案，被执行人烟台华闻工贸有限公司向本院提起书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，并于2021年11月19日、12月10日举行听证。本案现已审查终结。

异议人烟台华闻工贸有限公司提出异议，请求撤销对烟台开发区项下房地产的拍卖，以及烟台市中级人民法院于2021年11月12日作出的（2021）鲁06执恢44号之二执行裁定书。事实与理由：一、烟光估（2020）ＹＨ022号房地产评估报告书中载明的估价对象里的厂房层高有误，降低了厂房的真实价值。烟光估（2020）ＹＨ022号房地产评估报告书第11页（二）实体状况中第二自然段载明“厂房为四层、框架结构、平屋顶，涂料及马赛克外墙，铝合金或塑钢外窗，层高4米”，事实上，该厂房的层高约为4.4米。评估报告中此项层高数据的记载错误降低了厂房的真实价值。二、涉案房地产在烟光估（2020）ＹＨ022号房地产评估报告书作出之后已发生重大变化，土地上的无证房屋（除集装箱房）均已拆除，故评估报告所记载的房地产状态与现状不符，且涉案评估报告中所评估的财产涉及了第三人于建辉的财产，于建辉在涉案地块上建设了集装箱，该集装箱因是第三人所有，不应作为评估及拍卖的对象。三、烟光估（2020）ＹＨ022号房地产评估报告书已超过一年有效期，不应继续以该评估报告认定的价值进行拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条最后一款：“人民法院未在评估报告有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告”的规定，即应于2021年7月8日前发布一拍拍卖公告。在本案中，烟台市中级人民法院曾于2020年11月26日发布两次拍卖公告，分别以“录入信息有误”、“案外人对执行标的提出确有理由的异议”撤回；2021年2月5日，法院对异议人与烟台**建筑安装工程有限公司、烟台荣科电子有限公司企业借贷纠纷执行一案下达裁定书终结了本次执行程序，后在（2021）鲁06执恢44号案件中法院裁定拍卖涉案房地产并于2021年9月14日发布拍卖公告，后以“案外人对执行标的提出确有理由的异议”的理由撤回；2021年9月26日，法院发布本次的一拍拍卖公告，本次拍卖于2021年10月28日拍卖成功。异议人认为，2020年11月26日与2021年9月14日的拍卖均未进入竞价程序，均未进入实质性的拍卖程序，且前两次拍卖所在的执行程序已终结，本次拍卖并非前三次拍卖的延续，应视为本案执行房地产的第一次拍卖，即2021年9月26日发布的拍卖公告为真正的一拍公告，该时间节点己超过烟光估（2020）ＹＨ022号房地产评估报告的一年有效期，故该报告不应作为本次拍卖的价值依据。四、本次拍卖设置的拍卖价（保留价）过低，严重侵害了异议人的利益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价”，涉案房地产经烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司评估确定2020年6月16日的市场总价值为6046.43万元，而本案启动拍卖程序时设置的起拍价为42325010元，为评估价值的70%且涉案房地产的现价值己严重超过2020年6月16日的评估价值，该起拍价严重侵害了异议人的权益。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，请求撤销对异议人位于烟台经济技术开发区项下房地产的网络拍卖。

申请执行人烟台**建筑安装工程有限公司答辩称，1、异议人所提第一、二项事实理由不影响涉案房产最终拍卖，并且依据《最高人民法院关于人民法院确定处置参考价规定》第22条之规定，被执行人应在收到评估报告5日内提出相关异议，现已超过法定期限，不应得到支持。对于异议人提出的第三项事实及理由问题，依据《最高人民法院关于人民法院确定处置参考价规定》第27条第三项规定，涉案房产的拍卖已经在法定期限内进入了一拍程序，只是因为被执行人提出了执行异议，法院才停止一拍，所以本案的评估拍卖不存在异议人所述的评估报告超过有效期的问题，至于异议人事实和理由第四项，按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定，可以在评估参考价的基础上下调30%确定起拍价，因此法院的拍卖程序无任何问题，请求法院驳回异议人的异议请求。

利害关系人烟台弘腾投资有限公司答辩称，异议人烟台华闻工贸有限公司提出的执行异议要求撤销拍卖没有事实和法律依据，理由如下：一、烟台市中级人民法院于2021年10月27日拍卖成交的位于烟台经济技术开发区的房产、土地按照法律规定进行公告，在本次拍卖之前烟台市中级人民法院在2020年11月26日发布两次拍卖公告，2021年9月14日再次发布拍卖公告，且2021年9月26日发布了本次拍卖公告，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第三款“人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价”的规定，因2020年11月26日曾发布过涉案房产土地的拍卖公告，且本次拍卖也未超过评估报告的有效期6个月，因此无需重新确定参考价，本次拍卖程序合法、有效。二、竞买人具有法律规定的竞买资格，也不存在与拍卖机构恶意串通、损害异议人利益的行为。竞买人以45925010元竞得涉案的房产土地后，已按照公告的要求缴纳全部价款，烟台市中级人民法院于2021年11月12日作出了（2021）鲁06执恢44号之二执行裁定书，裁定位于烟台经济技术开发区的房产和土地归买受人烟台弘腾投资有限公司所有，该裁定书已发生法律效力。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条“不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，涉案的烟台经济技术开发区的房产和土地已由买受人烟台弘腾投资有限公司享有所有权。三、异议人提出的评估报告中载明的估价对象层高有误，降低了厂房的真实价值，系对评估报告的异议，其应在其收到评估报告后及时提出，其未在收到评估报告合理期限提出，应视为放弃权利，且也不属于执行异议的审查范围。四、异议人认为本次拍卖设置的保留金过低，更是没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定，本次拍卖未低于评估价的百分之七十，且本次通过网络拍卖也溢价360万元，以45925010元成交，完全符合市场价值。综上，请求驳回异议人的异议申请。

异议人提交如下证据：第一组证据：异议人自行拍摄的涉案厂房层高与电梯照片、涉案土地地上建筑物现状照片打印件共五张、烟光估（2020）ＹＨ022号房地产评估报告书复印件一份。证明：一、经异议人自行取点测量，涉案厂房一层不同的两个位置层高分别为4.37米与4.341米，而烟光估（2020）ＹＨ022号房地产评估报告书第11页（二）实体状况中第二自然段载明“厂房为四层、框架结构、平屋顶，涂料及马赛克外墙，铝合金或塑钢外窗，层高4米”，与厂房实际层高情况不符；二、涉案厂房安装有两部电梯，评估报告中并未载明，评估报告有遗漏财产的情况；三、涉案土地上的无证房屋（除集装箱）均已拆除，评估报告中所记载的房产状态与现状不符。综上，该评估报告不仅存在错误及遗漏情况，并且评估报告中地上建筑物的状态已发生重大变更，该评估报告已不能真实、客观的反映估价对象的价值，故不应作为拍卖的价值依据。第二组证据：案外人于建辉自行书写的异议申请书原件一份、2016年7月18日房屋租赁合同、2021年5月25日临时土地租赁合同复印件各一份。该证据来源于异议人。证明：2016年7月18日第三人于建辉租赁了涉案的部分土地，并在其上建设了集装箱，即涉案房地产中部分土地系由案外人于建辉从异议人处租用，2016年7月于建辉在该租用的土地上全资修建了集装箱（位于东北角），该集装箱的所有权属于于建辉，本次评估与拍卖对象中包含该集装箱，系对案外人于建辉合法权益的侵犯。第三组证据：烟台经济技术开发区房地产拍卖信息网页打印件10张、（2020）鲁06执恢4号之一执行裁定书打印件一份。证明：根据拍卖信息显示，2020年11月26日法院发布两次拍卖公告，后分别以“录入信息有误”、“案外人对执行标的提出确有理由的异议”撤回；2021年2月5日，法院下达（2020）鲁06执恢4号之一执行裁定书终结异议人与申请执行人企业借贷纠纷执行一案；后该执行案件再次恢复执行，案号为（2021）鲁06执恢44号，法院在该案中裁定拍卖涉案房地产并于2021年9月14日发布拍卖公告，又以“案外人对执行标的提出确有理由的异议”撤回。2021年9月26日，法院发布本次一拍拍卖公告。但涉案评估报告的有效期为2020年7月9日至2021年7月8日，因法院未在评估报告有效期内发布本次一拍拍卖公告，该评估报告书已经失效，无法作为本次拍卖涉案房地产的价值依据，法院依据失效的评估报告书继续拍卖涉案房地产违反了法律规定，应对本次拍卖的拍卖结果及相关裁定予以撤销。

经质证，申请执行人主张：证据1、异议人未提供照片的原始载体，也无法证明系涉案房产，所以对其真实性不予认可，且按照规定对上述问题的异议应当在收到评估报告5日内提出，已超过法定期限。关于是否有电梯以及报告中是否遗漏的问题不清楚，无证房产是否拆除不清楚，异议人也未提供相关证据，且上述房产即使拆除也不影响评估拍卖，买受人自愿购买，其风险由买受人承担。证据2、异议书真实性无法确认，异议人未提供有效的证据证明此集装箱系案外人于建辉所有，因此对于其真实性申请执行人不予认可。证据3、对于网页打印件的真实性无异议，其证据恰恰证明涉案房产法院已于2020年11月26日进行了第一次拍卖公告，只是因在公告期内被执行人提出了执行异议，法院才撤回涉案房产的拍卖，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题》第27条第三项的规定，法院的拍卖并未超过法定期限，此次依据烟光估（2020）YH022房地产评估报告进行拍卖合法有效，不应当予以撤销。

利害关系人质证意见除同申请执行人的意见外，另补充根据最后一次拍卖成交烟台中级人民法院发布的拍卖公告文字说明、照片展示，没有使买受人产生重大误解，买受人也愿意对涉案房产土地的瑕疵予以接受。关于异议人主张的拍卖和评估报告不符的问题不属实，即使有瑕疵我们也愿意接受。关于两部电梯漏评的问题我们认为没有遗漏，即使有电梯，电梯已成为涉案房产的附着物。

本院查明，关于山东中投发展集团有限公司与烟台荣科电子有限公司、烟台华闻工贸有限公司借款担保合同纠纷一案，本院经审理于2013年11月20日作出（2013）烟商初字第117号民事判决，判令：一、烟台荣科电子有限公司于判决生效后十日内返还山东中投发展集团有限公司借款本金25829988.46元及利息733911.46元；二、烟台荣科电子有限公司于判决生效后十日内赔偿山东中投发展集团有限公司律师代理费损失755525元；三、山东中投发展集团有限公司对烟台华闻工贸有限公司抵押的烟房权证开字第Ｋ××4号、Ｋ××1号、Ｋ××8号、Ｋ××7号、Ｋ××6号、Ｋ××5号、Ｋ××4号、Ｋ××2号、Ｋ××1号、Ｋ××5号房产证项下的房产，以及烟国用（2011）第5××8号土地使用权证项下的土地使用权在最高抵押额2600万元的范围内享有优先受偿权。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190081元，由山东中投发展集团有限公司负担19011元，由烟台荣科电子有限公司负担171070元。诉讼保全费5000元，由烟台荣科电子有限公司负担。判决生效后，债务人未履行生效法律文书确定的债务。山东中投发展集团有限公司申请强制执行。本院于2014年10月10日立案执行，执行案号为（2014）烟执字583号。

2015年8月31日，本院作出（2014）烟执字第583号-1号执行裁定书，查封被执行人烟台华闻工贸有限公司名下的坐落于烟台经济技术开发区，房屋所有权证号为烟房权证开字第Ｋ××4号项下建筑面积656.55平方米房产、烟房权证开字第Ｋ××5号项下建筑面积781.38平方米房产、烟房权证开字第Ｋ××1号项下建筑面积781.38平方米房产、烟房权证开字第Ｋ××2号项下建筑面积781.38平方米房产、烟房权证开字第Ｋ××4号项下建筑面积781.38平方米房产、烟房权证开字第Ｋ××5号项下建筑面积781.38平方米房产、烟房权证开字第Ｋ××6号项下建筑面积3555.45平方米房产、烟房权证开字第Ｋ××7号项下建筑面积3520.55平方米房产、烟房权证开字第Ｋ××8号项下建筑面积3485.73平方米房产、烟房权证开字第Ｋ××1号项下建筑面积3414.82平方米房产；位于烟台经济技术开发区ＩＶ-6小区，土地使用权证号为烟国用（2011）第5××8号土地使用权证项下共计10116.60平方米的土地使用权。2018年8月27日，本院作出（2014）烟执字第583号之二执行裁定，继续查封上述房地产。

2015年12月26日，因被执行人拒不缴纳评估费，致使案件无法评估，该执行案件终结本次执行程序。后烟台**建筑安装工程有限公司与山东中投发展集团有限公司签订书面债权转让协议。2019年3月1日，本院作出（2019）鲁06执异25号执行裁定书，裁定：变更烟台**建筑安装工程有限公司为本案申请执行人。

2020年3月3日，申请执行人烟台**建筑安装工程有限公司向本院提交书面申请，要求恢复执行(2013)烟商初字第117号民事判决书所确定的被执行人应履行的义务。本院恢复执行，案号（2020）鲁06执恢4号。

2020年4月1日，申请执行人烟台**建筑安装工程有限公司提出申请，主张其与被执行人在法院限定的期限内议价未果，不再同意议价，经法院定向询价，与相关税务、房地产管理部门协商，定向询价也未成就，由于本案需要实地查看，不适宜网络询价，故请求对上述房地产进行评估、拍卖。

2020年4月10日，本院委托烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司对涉案房地产进行评估，评估机构于2020年7月9日作出烟光估（2020）ＹＨ022号开发区涉执房地产处置司法评估报告，认定上述房地产价值为6046.43万元。评估报告载明，估价报告应用的有效期为自出具报告之日起一年。2020年9月3日，本院按照异议人曾向本院邮寄材料时注明的地址（烟台市福山区、姓名（温建荣）及电话（133××××6888）通过特快专递向异议人送达评估报告，被退回，改退批条注明“逾期退回，收件人一再推脱”。2020年9月4日，本院通过特快专递向异议人工商登记注册地邮寄送达评估报告，被退回，改退批条注明“收件人迁移新址，原址查无此人”。

2020年9月28日，本院在异议人厂房处张贴公告，主要内容为：申请执行人烟台**建筑安装工程有限公司与被执行人烟台荣科电子有限公司、烟台华闻工贸有限公司借款担保合同纠纷一案，本院依法从人民法院司法评估机构名单库采取摇号方式选取确定了烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司对被执行人烟台华闻工贸有限公司名下位于开发区房产（有证房屋建筑面积共18540㎡、无证房屋建筑面积共1850.82㎡、土地使用权面积10116.60㎡）进行评估，评估的市场总价值为60464300元（人民币大写：陆仟零拾陆万肆仟叁佰元整）。被执行人及相关利害人如有异议，需在5日内提出。如未在指定期间内提出异议，本院将依法对评估财产进行拍卖。如对上述财产主张权利者，应当在公告之日起十日内向本院提出并提供相关证明。

2020年10月9日，异议人向本院提交《关于烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司作出的对烟台华闻工贸有限公司名下位于开发区房产评估报告书的异议》，主要内容为：2020年10月9日看到法院（2020）鲁06执恢4号公告，对于烟台华闻工贸有限公司名下位于开发区房产，委托烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，并已作出评估价为6046.43万元的资产评估。异议人对该报告提出异议，主要主张评估的房价严重低于市场的实际价格。在异议人提交的异议书左下角落款处注明联系人温建荣，电话133××××6888。针对异议人的异议，烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年10月12日出具了答复意见，本院于2020年10月26日向异议人工商登记注册地发出异议答复，收件人为温建荣，电话133××××6888。因逾期不取邮件退回。

2020年11月10日，本院作出（2020）鲁06执恢4号执行裁定，裁定：拍卖被执行人烟台华闻工贸有限公司名下的位于烟台开发区房地产（有证房屋建筑面积共18540平方米、无证房屋建筑面积共1850.82平方米、土地使用权面积10116.60平方米）。

2020年11月26日,本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，后以“录入信息有误”为由撤回，当天又发布拍卖公告，2020年12月26日以“案外人对执行标的提出确有理由的异议”为由撤回。2021年2月5日，本院作出（2020）鲁06执恢4号之一执行裁定，终结本次执行程序。

本院恢复执行后于2021年9月14日发布拍卖公告，后以“案外人对执行标的提出确有理由的异议”为由撤回。2021年9月26日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布关于涉案房地产的拍卖公告，载明：起拍价42325010元。竞价时间：2021年10月27日10时至2021年10月28日10日止。2021年10月28日烟台弘腾投资有限公司以45925010.00元竞得涉案不动产。

2021年11月12日，本院作出（2021）鲁06执恢44号之二执行裁定，主要内容为：本院对被执行人烟台华闻工贸有限公司所有的位于烟台经济技术开发区，烟房权证开字第Ｋ××4号、第Ｋ××5号、第Ｋ××1号第Ｋ××2号、第Ｋ××4号、第Ｋ××5号、第Ｋ××6号、第Ｋ××7号、第Ｋ××8号、第Ｋ××1号房产证项下面积18540平方米房产和1850.82平方米无证房产以及烟国用（2011）第5××8号国有土地证项下10116.6平方米的土地使用权在淘宝网上进行了网络司法拍卖。买受人烟台弘腾投资有限公司（证件类型：社会统一信用代码证，证件号码：××）以45925010.00元竞得上述不动产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条、二十六条的规定，裁定：一、位于烟台华闻工贸有限公司所有的位于烟台经济技术开发区，烟房权证开字第Ｋ××4号、第Ｋ××5号、第Ｋ××1号第Ｋ××2号、第Ｋ××4号、第Ｋ××5号、第Ｋ××6号、第Ｋ××7号、第Ｋ××8号、第Ｋ××1号房产证项下面积18540平方米房产和1850.82平方米无证房产以及烟国用（2011）第5××8号国有土地证项下10116.6平方米的土地使用权归买受人烟台弘腾投资有限公司（证件类型：社会统一信用代码证，证件号码：××）所有。二、买受人烟台弘腾投资有限公司（证件类型：社会统一信用代码证，证件号码：××）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。

本院执行期间，异议人于2021年10月22日向本院执行实施法官提交授权委托书，委托温建荣（烟台华闻工贸有限公司总经理）代为参与执行活动、代为和解、调解，代为提交、领取法律文书。同时提交2021年2月26日异议人出具的总经理聘任书，聘任温建荣为异议人总经理。

2021年12月1日，本院异议审查期间执行实施法官组织异议人、申请执行人、利害关系人及烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司的评估人员到异议人厂房处进行现场勘查。烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司于2021年12月2日针对异议人的异议出具答复意见，主要内容为：“一、厂房一层净高为4.36米，二、三层净高3.8米，四层净高为3.74米，总高约16米。报告中描述层高4米，为平均层高，与厂房现状一致。评估结果一层评估单价高于二至四层的评估单价，已充分考虑层高对价值的影响。二、本案进行了两次现场勘查，时间为2020年4月21日及2020年6月16日，两次现场勘查时被执行方均未到达现场，亦未对其房产情况进行任何说明。因被执行方人未到现场条件受限，部分房间无法进入，我公司未能将涉案房地产全部进行现场勘查，故现场勘查时仅发现一部货梯，两处楼梯，报告中第11页中已描述(本部货梯位于楼东侧)。2021年12月1日，在被执行方的带领下进行了第三次现场勘查，确认厂房共有四处楼梯、两部货梯(简易)。虽然报告中描述为两处楼梯，但楼梯面积在产权登记面积范围内，不存在遗漏，对价值不产生影响。货梯属于附加设备，报告中已包含一部货梯的价值，故需对另1部货梯进行增补。”本院听证期间，烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司的两名评估人员出庭对于异议人的有关问题亦予以答复。

听证时，异议人主张执行实施法官送达的评估报告异议人未收到，2020年10月9日异议人所提的异议是在看到法院张贴在厂房的公告上记载的评估价值提出的异议，即异议人只是针对评估的价格提了异议，并未看到涉案的评估报告，故异议人并不知道评估报告中记载的具体事项是否有错误或遗漏。温建荣是异议人法定代表人的兄弟，与异议人无劳务关系。异议人主张案外人于建辉系集装箱的所有权人，但于建辉未向本院提出过执行异议。

利害关系人烟台弘腾投资有限公司主张，根据最后一次拍卖成交烟台市中级人民法院发布的拍卖公告文字说明、照片展示，没有使买受人产生重大误解，买受人也愿意对涉案房产土地的瑕疵予以接受。异议人主张拍卖的房产和评估报告不符不属实，即使有瑕疵也愿意接受。

本院审查期间，利害关系人烟台弘腾投资有限公司向本院提交承诺函，同意对评估机构漏评的一部货梯（升降机），以评估公司的评估价格予以接收。

本院认为，本案的争议焦点问题：异议人请求撤销本院于2021年10月28日对烟台开发区涉案房地产的拍卖及（2021）鲁06执恢44号之二执行裁定理由是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条规定，人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。当事人、利害关系人已提供有效送达地址的，人民法院应当将报告以直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达或者电子送达的方式送达；当事人、利害关系人下落不明或者无法获取其有效送达地址，人民法院无法按照前述规定送达的，应当在中国执行信息公开网上予以公示，公示满十五日即视为收到。第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。本案中，本院收到烟台光大土地房地产资产评估测绘有限公司针对涉案房地产出具的评估报告后向异议人工商登记注册地及温建荣发出了评估报告，但均被退回。后异议人针对评估报告提出异议，认为评估价值过低，评估机构为此出具书面答复意见。针对本次异议人提出的异议，为了充分保护异议人的利益，本院组织异议人、申请执行人、利害关系人及评估机构的评估人员到涉案房地产进行现场勘查，评估机构针对异议人的异议出具了书面答复意见。本院听证过程中，评估机构的评估人员针对异议人的异议亦进一步进行了解释。对于漏评的一部货梯，其价值相对于本院拍卖的涉案房地产而言价值很小，且评估机构回函答复可对另1部货梯进行增补，利益关系人也愿意按照评估价格予以接收，故并未因漏评的问题损害异议人的利益。

《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条第一款规定，司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。第三款规定，人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。本案中，评估机构于2020年7月9日作出涉执房地产处置司法评估报告，本院于2020年11月26日在淘宝网发布一拍公告，后因“录入信息有误”及“案外人对执行标的提出确有理由的异议”为由撤回。恢复执行后于2021年9月14日发布拍卖公告，后以“案外人对执行标的提出确有理由的异议”为由撤回。2021年9月26日，本院在淘宝网发布拍卖公告。2021年10月28日，烟台弘腾投资有限公司以45925010.00元竞得涉案不动产。因此，本院在评估结果有效期内发布了一拍拍卖公告，拍卖时未超过有效期六个月。异议人主张本院拍卖涉案房地产时所依据的评估报告超过有效期，理由不成立，本院不予支持。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本案中，经评估涉案总价值为60464300元，本院拍卖涉案房地产起拍价42325010元，并未低于评估价的百分之七十。故异议人主张拍卖涉案房地产起拍价过低，理由不成立，本院不予支持。

至于异议人主张的评估报告载明的涉案房地产状况与拍卖现状不符，且侵害了案外人利益的问题，申请执行人及利害关系人不予认可，利害关系人主张即使有瑕疵也愿意接受。异议人主张集装箱非其所有，案外人并未向本院提起执行异议，异议人无权对此主张。

综上，异议人请求撤销对涉案房地产的拍卖，理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：

驳回异议人烟台华闻工贸有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。

审判长　　陈善乐

审判员　　吴继辉

审判员　　门　伟

二〇二一年十二月二十九日

书记员　　潘姝卉