烟台双祥建筑安装工程有限公司
烟台某某建筑安装工程有限公司、烟台荣科电子有限公司等保证合同纠纷执行异议执行裁定书
来源：中国裁判文书网
山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）鲁06执异211号
案外人：徐元梁，男，1983年11月20日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
申请执行人：烟台**建筑安装工程有限公司，住所地：烟台经济技术开发区长江路130号。
法定代表人：任洪祥，董事长。
被执行人：烟台荣科电子有限公司，住所地：烟台经济技术开发区湘江路14号。
法定代表人：郭翠英，总经理。
被执行人：烟台华闻工贸有限公司，住所地：烟台经济技术开发区漓江路12号。
法定代表人：温建宁，总经理。
本院在执行申请人烟台**建筑安装工程有限公司与被执行人烟台荣科电子有限公司、烟台华闻工贸有限公司借款担保合同纠纷一案中，异议人徐元梁向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
徐元梁异议请求：异议人作为案外人就法院在申请人烟台**建筑安装工程有限公司与被执行人烟台荣科电子有限公司、烟台华闻工贸有限公司之间的（2014）烟执字第583号案件办理过程中将漓江路12号烟台华闻工贸有限公司全部房产整体评估、拍卖再次提出异议。请求立即中止执行，将已经出售给申请人的房产排除后，再将剩余房产土地评估拍卖。事实与理由：申请人得知，法院将烟台华闻工贸有限公司名下的房屋及土地整体做了评估，并予以整体拍卖。烟台华闻工贸有限公司2013年6月就将烟房权证开字第Ｋ××4及烟房权证开字第Ｋ××5号房产出售给了异议人。买卖双方于2013年6月28日即签订了《工业厂房买卖合同》，并付清了全部房款。从烟台华闻工贸有限公司得知上述房产被法院整体评估拍卖的事实。异议申请人认为，法院没有调查清楚该房屋现状的情况下就拍卖属于异议人的房产部分，影响了异议人对该房屋产权证办理权利的行使。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”现异议人已通过合法渠道取得了对该房屋的收益权和使用权，没有过错，法院应当中止或终止拍卖。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法权利，法院将异议人的前述房产予以评估拍卖，明显错误。之前，依据民事诉讼法第227条的规定，异议人向法院提出过执行异议，但法院没有举行过听证等必要程序，也没有对该异议申请出具过任何裁定。
本院查明，山东中投发展集团有限公司与烟台荣科电子有限公司、烟台华闻工贸有限公司借款担保合同纠纷一案，本院于2013年11月20日作出（2013）烟商初字第117号民事判决：一、烟台荣科电子有限公司于判决生效后十日内返还山东中投发展集团有限公司借款本金25829988.46元及利息733911.46元；二、烟台荣科电子有限公司于判决生效后十日内赔偿山东中投发展集团有限公司律师代理费损失755525元；三、山东中投发展集团有限公司对烟台华闻工贸有限公司抵押的烟房权证开字第Ｋ××4号、Ｋ××1号、Ｋ××8号、Ｋ××7号、Ｋ××6号、Ｋ××5号、Ｋ××4号、Ｋ××2号、Ｋ××1号、Ｋ××5号房产证项下的房产，以及烟国用（2011）第50058号土地使用权证项下的土地使用权在最高抵押额2600万元的范围内享有优先受偿权。
判决书生效后，被执行人未履行还款义务。经山东中投发展集团有限公司申请，本院于2014年10月10日立（2014）烟执字第583号案执行。2015年8月31日，本院作出（2014）烟执字第583-1号执行裁定，查封被执行人烟台华闻工贸有限公司名下包括烟房权证开字Ｋ××5号、第Ｋ××4号项下房屋所有权证项下房产在内的财产一宗。
2015年12月26日，该执行案件终结本次执行程序。后烟台**建筑安装工程有限公司与山东中投发展集团有限公司签订书面债权转让协议，依法取得上述案件的债权，并书面通知了相关债务人。2019年3月1日，本院作出（2019）鲁06执异25号执行裁定：变更烟台**建筑安装工程有限公司为本案申请执行人。
2020年3月3日，申请执行人烟台**建筑安装工程有限公司向本院提交书面申请，要求恢复执行。本院立（2020）鲁06执恢4号案恢复执行。2020年11月10日，本院作出（2020）鲁06执恢4号执行裁定，拍卖被执行人烟台华闻工贸有限公司名下包括烟房权证开字Ｋ××5号、第Ｋ××4号项下房屋所有权证项下房产在内的财产一宗。
徐元梁提供的证据载明，2013年6月28日，烟台华闻工贸有限公司、徐元梁签订工业厂房买卖合同。合同约定徐元梁购买烟台华闻工贸有限公司坐落在烟台市开发区漓江12号厂房两处，厂房建筑面积1437.93平方米；厂房价格每平方米2800元，总价4026204元；厂房总价一次付清，签约日徐元梁支付4026204元。同日，烟台华贸工贸有限公司出具收到徐元梁购买厂房款4026204元的收据。2021年4月18日，烟台华闻工贸有限公司、徐元梁签订交房协议。协议约定，双方于2013年6月28日签署工业厂房买卖合同。之前几年烟台华闻工贸有限公司房产被社会人员刘景顺控制使用，烟台华闻工贸有限公司一直未能向徐元梁交付厂房；2021年3月28日，烟台华闻工贸有限公司以非法占有公司财产罪向烟台开发区公安局报案，烟台华闻工贸有限公司逐步收回了公司房产管理权；现烟台华闻工贸有限公司徐元梁具备房产交付达成协议，将合同约定的两处厂房交由徐元梁管理使用。徐元梁提交的起诉状载明，其于2021年2月25日具状起诉烟台华闻工贸有限公司，要求确认双方之间厂房买卖合同有效，判决继续履行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定，本案申请执行人对涉案房产享有的抵押权已经生效判决确认，案外人徐元梁也未能证实其在查封前已占有该房产，徐元梁对该房产排除执行的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人徐元梁的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 门 伟
审判员 吴继辉
二〇二一年八月四日
书记员 潘姝卉
山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）鲁06执异211号
案外人：徐元梁，男，1983年11月20日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
申请执行人：烟台**建筑安装工程有限公司，住所地：烟台经济技术开发区长江路130号。
法定代表人：任洪祥，董事长。
被执行人：烟台荣科电子有限公司，住所地：烟台经济技术开发区湘江路14号。
法定代表人：郭翠英，总经理。
被执行人：烟台华闻工贸有限公司，住所地：烟台经济技术开发区漓江路12号。
法定代表人：温建宁，总经理。
本院在执行申请人烟台**建筑安装工程有限公司与被执行人烟台荣科电子有限公司、烟台华闻工贸有限公司借款担保合同纠纷一案中，异议人徐元梁向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
徐元梁异议请求：异议人作为案外人就法院在申请人烟台**建筑安装工程有限公司与被执行人烟台荣科电子有限公司、烟台华闻工贸有限公司之间的（2014）烟执字第583号案件办理过程中将漓江路12号烟台华闻工贸有限公司全部房产整体评估、拍卖再次提出异议。请求立即中止执行，将已经出售给申请人的房产排除后，再将剩余房产土地评估拍卖。事实与理由：申请人得知，法院将烟台华闻工贸有限公司名下的房屋及土地整体做了评估，并予以整体拍卖。烟台华闻工贸有限公司2013年6月就将烟房权证开字第Ｋ××4及烟房权证开字第Ｋ××5号房产出售给了异议人。买卖双方于2013年6月28日即签订了《工业厂房买卖合同》，并付清了全部房款。从烟台华闻工贸有限公司得知上述房产被法院整体评估拍卖的事实。异议申请人认为，法院没有调查清楚该房屋现状的情况下就拍卖属于异议人的房产部分，影响了异议人对该房屋产权证办理权利的行使。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”现异议人已通过合法渠道取得了对该房屋的收益权和使用权，没有过错，法院应当中止或终止拍卖。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法权利，法院将异议人的前述房产予以评估拍卖，明显错误。之前，依据民事诉讼法第227条的规定，异议人向法院提出过执行异议，但法院没有举行过听证等必要程序，也没有对该异议申请出具过任何裁定。
本院查明，山东中投发展集团有限公司与烟台荣科电子有限公司、烟台华闻工贸有限公司借款担保合同纠纷一案，本院于2013年11月20日作出（2013）烟商初字第117号民事判决：一、烟台荣科电子有限公司于判决生效后十日内返还山东中投发展集团有限公司借款本金25829988.46元及利息733911.46元；二、烟台荣科电子有限公司于判决生效后十日内赔偿山东中投发展集团有限公司律师代理费损失755525元；三、山东中投发展集团有限公司对烟台华闻工贸有限公司抵押的烟房权证开字第Ｋ××4号、Ｋ××1号、Ｋ××8号、Ｋ××7号、Ｋ××6号、Ｋ××5号、Ｋ××4号、Ｋ××2号、Ｋ××1号、Ｋ××5号房产证项下的房产，以及烟国用（2011）第50058号土地使用权证项下的土地使用权在最高抵押额2600万元的范围内享有优先受偿权。
判决书生效后，被执行人未履行还款义务。经山东中投发展集团有限公司申请，本院于2014年10月10日立（2014）烟执字第583号案执行。2015年8月31日，本院作出（2014）烟执字第583-1号执行裁定，查封被执行人烟台华闻工贸有限公司名下包括烟房权证开字Ｋ××5号、第Ｋ××4号项下房屋所有权证项下房产在内的财产一宗。
2015年12月26日，该执行案件终结本次执行程序。后烟台**建筑安装工程有限公司与山东中投发展集团有限公司签订书面债权转让协议，依法取得上述案件的债权，并书面通知了相关债务人。2019年3月1日，本院作出（2019）鲁06执异25号执行裁定：变更烟台**建筑安装工程有限公司为本案申请执行人。
2020年3月3日，申请执行人烟台**建筑安装工程有限公司向本院提交书面申请，要求恢复执行。本院立（2020）鲁06执恢4号案恢复执行。2020年11月10日，本院作出（2020）鲁06执恢4号执行裁定，拍卖被执行人烟台华闻工贸有限公司名下包括烟房权证开字Ｋ××5号、第Ｋ××4号项下房屋所有权证项下房产在内的财产一宗。
徐元梁提供的证据载明，2013年6月28日，烟台华闻工贸有限公司、徐元梁签订工业厂房买卖合同。合同约定徐元梁购买烟台华闻工贸有限公司坐落在烟台市开发区漓江12号厂房两处，厂房建筑面积1437.93平方米；厂房价格每平方米2800元，总价4026204元；厂房总价一次付清，签约日徐元梁支付4026204元。同日，烟台华贸工贸有限公司出具收到徐元梁购买厂房款4026204元的收据。2021年4月18日，烟台华闻工贸有限公司、徐元梁签订交房协议。协议约定，双方于2013年6月28日签署工业厂房买卖合同。之前几年烟台华闻工贸有限公司房产被社会人员刘景顺控制使用，烟台华闻工贸有限公司一直未能向徐元梁交付厂房；2021年3月28日，烟台华闻工贸有限公司以非法占有公司财产罪向烟台开发区公安局报案，烟台华闻工贸有限公司逐步收回了公司房产管理权；现烟台华闻工贸有限公司徐元梁具备房产交付达成协议，将合同约定的两处厂房交由徐元梁管理使用。徐元梁提交的起诉状载明，其于2021年2月25日具状起诉烟台华闻工贸有限公司，要求确认双方之间厂房买卖合同有效，判决继续履行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定，本案申请执行人对涉案房产享有的抵押权已经生效判决确认，案外人徐元梁也未能证实其在查封前已占有该房产，徐元梁对该房产排除执行的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人徐元梁的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 门 伟
审判员 吴继辉
二〇二一年八月四日
书记员 潘姝卉
