惠州市某某有限公司、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

广东省梅州市中级人民法院 民事判决书 （2023）粤14民终201号 上诉人（原审被告、申请执行人）：惠州市某某有限公司，住所：广东省惠州市惠城区 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东方正联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东方正联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：***，男，汉族，1960年6月13日出生，住址：广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：***，广东银丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东联睿律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：梅州市某某地产有限公司，住所：广东省大埔县。 法定代表人：***。 原审第三人（被执行人）：***，男，1964年2月10日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区。 原审第三人（被执行人）：***，女，1969年4月1日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠城区。 原审第三人（被执行人）：深圳某某地产集团有限公司，住所：广东省深圳市福田区。 法定代表人：***。 原审第三人（被执行人）：惠州某某地产有限公司，住所：广东省惠州市。 法定代表人：***，该公司董事长。 诉讼代表人：广东天地正律师事务所，系惠州某某地产有限公司管理人。 委托诉讼代理人：***，广东天地正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东天地正律师事务所律师。 上诉人惠州市某某有限公司（下称惠州某某公司）因与被上诉人***及原审第三人梅州市某某地产有限公司（下称某某公司）、***、***、深圳某某地产集团有限公司（下称深圳某某园公司）、惠州某某地产有限公司（下称惠州某某园公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省大埔县人民法院（2022）粤1422民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人***、***、深圳某某园公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，原审第三人惠州某某园公司、某某公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠州某某公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定***与大埔某某园公司在签订《认购书》后是按认购书的约定再行签订了商品房买卖合同，属认定事实错误。1.一审认定的依据是大埔县**住房服务中心出具的涉案房产的电脑网签记录显示合同信息买方为***，且登记了合同编号，房屋的用途为住宅，但根据商品房市场的相关规定，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签的一般程序是交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字（盖章）→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。而备案是根据建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条、第十条的规定。从网签的规定和流程可以看出，网签与备案有本质上的区别，《商品房买卖合同》是办理房屋备案所必需，但网签并非一定要购房合同，只要是交易双方根据商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定的协议或合同均可用以办理网签。因此案涉房屋无论是否办理网签，都不能得出被上诉人与大埔某某园公司已另行签订购房合同的结论。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，如被上诉人认为已和大埔某某园公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，应当提供相应的证据证明。被上诉人在一审起诉称“该认购书有大埔某某园公司盖章、销售代表***签字，是双方的真实意思表示，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，应当认定原告与大塘国某某园公司签署了合法有效的书面买卖合同……”需要特别注意的是，被上诉人仅主张案涉认购书属于合法有效的房屋买卖合同，其在诉讼过程中从未主张与大埔某某园公司另签订有《商品房买卖合同》，也未对双方是否另行签订了购房合同进行说明。从被上诉人的行为可以看出其实际上并未与大埔某某园公司签有购房合同，否则被上诉人即使无法直接提交购房合同，也应当对是否签订购房合同、合同存放于何处、为何无法提交合同等情况进行说明，而不是仅向法院主张将《认购书》认定为购房合同。3.在本案诉讼过程中，被上诉人自始至终未能提交案涉房屋的《商品房买卖合同》，被上诉人和一审法院在向大埔县自然资源局及大埔县**住房服务中心调取与本案有关的相关证据材料时，自然资源局和住房服务中心从未向被上诉人及一审法院提供过本案房屋的《商品房买卖合同》，住房服务中心提供的用以办理案涉房屋网签登记的资料中并没有购房合同，该记录显示的信息仅有买方姓名和合同编号，不能因此认定被上诉人与大埔某某园公司另行签订了购房合同。4.在被上诉人从未主张其与大埔某某园公司另行签订了书面购房合同，大埔县自然资源局和大埔县**住房服务中心等政府部门也未能提供购房合同的情况下，本案尚不足以形成完整的证据链证明被上诉人与大埔某某园公司另行签订了购房合同。一审法院倒推认定被上诉人与大埔某某园公司另行签订了商品房买卖合同，属于认定事实严重错误。二、法院应该严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》来判断案外人是否享有排除执行的权益，一审法院认定被上诉人具有法律规定排除执行的情形属于事实认定及适用法律错误，被上诉人就案涉房屋显然不享有法律规定排除执行的民事权益。1.被上诉人提供的《认购书》第五条明确约定被上诉人需与大埔某某园公司另行签订正式的商品房买卖合同，即根据双方当事人的真实意思表示，该认购书并不等于商品房买卖合同。从认购书的内容看，该认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，不能认定为合法有效的商品房买卖合同，不能视为被上诉人在案涉房屋查封前已与大埔某某园公司签订了合同有效的书面买卖合同。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的立法目的及最高人民法院的裁判准则，上述规定第二十九条所要保护的是商品房消费者的居住权，也即“消费者生存权”。本案中，被上诉人在广东省深圳市长期居住，有稳定的住所，也已落户深圳。被上诉人未提供户籍所在地及长期居住生活地的房屋信息，现有证据不足以证明案涉房屋是被上诉人基本生存权的保障，因此被上诉人不享有上述第二十九条规定所要保护的“消费者生存权”，不得排除案涉房屋的执行。3.根据大埔某某园公司2015年10月1日出具的《关于房款收款事宜的授权委托书》显示，公司指定的银行收款账户为开户名称***，开户银行建设银行大埔龙山支行，账户6236********。但被上诉人在一审中提交的《个人结算业务申请书（序号：1482632）》显示：金额捌万贰仟肆佰参拾捌元整，收款人全称“***，账号6217********”。该收款账户并不是大埔某某园公司指定的银行收款账户，不能认定该笔转账是被上诉人向大埔某某园公司支付的购房款。因此，被上诉人认为已支付案涉房屋全部购房款的说法不能成立。三、一审认为被上诉人所购买的某某酒店在建工程的涉案房产也属已办理网签部分的房产，应与其他某某酒店在建工程中已办理网签的房产一样，应排除在上述裁定书拍卖标的物的拍卖范围之外。“大埔县自然资源局虽回复没有该套商品房预告登记的纸质材料，但并没有否定其于2022年6月22日出具的《不动产登记信息查询结果》是错误的……是房屋的实际权利人，”属于事实认定错误。（2020）粤1422执恢39号执行裁定书将已办网签部分的房产排除在外的前提条件是这些房屋的购房者办理了网签、已签订合法有效的书面购房合同并且符合排除执行的相关法律规定，并不是仅办理了网签就可以排除执行，一审认为只要办理了网签就应当排除执行的说法不能成立。大埔县自然资源局于2022年7月27日向一审法院的复函显示，该局档案中心并无五星格兰公寓商品房预告登记资料，经一审法院向大埔县**住房服务中心核实，五星格兰公寓建成后未向该中心网签股提交任何预告登记资料，说明案涉房屋并没有办理预告登记。况且案涉房屋是否办理预告登记也不是判断被上诉人是否享有排除执行民事权益的依据，预告登记并不是物权，无法优先于上诉人对诉争执行标的所享有的法定优先权（建设工程价款优先受偿权）。综上，一审法院事实认定及适用法律错误，被上诉人就案涉房屋不享有排除执行的权益。被上诉人的所有诉讼请求均无事实和法律依据，恳请贵院依法查明事实，正确适用法律，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。 ***辩称，原审判决查明认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回，维持原判。 惠州某某园公司辩称，一、2020年3月20日，惠州市中级人民法院依法裁定受理该公司破产清算一案【（2020）粤0605破26号】，并依法指定广东天地正律师事务所为管理人。后经管理人调查及法院确认，惠州某某园公司不能清偿到期债务，且其资产明显不足以清偿全部债务，2021年1月20日，惠州市中级人民法院宣告惠州某某园公司破产。二、《中华人民共和国企业破产法》第四十八规定：“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。”受理破产后，惠州某某公司就（2020）粤1422执恢39号案向管理人申报债权。最终法院裁定认可惠州某某公司对惠州某某园公司享有普通债权47698611.13元，劣后债权3497920.83元。截止日前，惠州某某公司在惠州某某园公司破产案中未获得任何分配款。三、本案执行异议标的物为某某公司名下房产，该执行异议标的物与惠州某某园公司无关。综上，涉案房产与惠州某某园公司无关。 某某公司、***、***、深圳某某园公司未提交答辩意见。 ***向一审法院起诉请求：一、确认位于梅州市大埔县**镇**道**街**公寓**层**房（涉案房屋价格为人民币242438元）的不动产权归原告所有；二、不得执行梅州市大埔县**镇**道**街**公寓**层**房，并解除对该房屋的查封；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：2016年1月12日，大埔某某园公司（于2015年11月23日变更为大埔某某实业有限公司，后又于2017年1月11日变更为某某公司）为甲方与***为乙方签订《五星格兰公寓认购书》，约定：***认购甲方开发梅州市大埔县环城大道“五星格兰公寓”26层03号房，认购价为242438元。付款方式为定金人民币30000元于签署认购书日或之前付清，第一期楼款82438元于2016年1月12日前付清，剩余款项160000元于2016年2月28日前付清。乙方需于签订本认购书后48日内，即2016年2月28日前携带《认购书》及身份证或公司证明文件与上述第一期楼款到大埔格兰云天售楼处签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件；《广东省商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分。如乙方未在上述期限内前来签署《广东省商品房买卖合同》或未按时缴付上述应付之楼款，则视作乙方放弃其所认购该物业之权利，定金及其他款项收归甲方所有。甲方有权将该物业公开拍卖或另行出售，因转售获得之一切利益全部归甲方所有，与乙方无关，乙方不得以任何形式要求赔偿。 原告在签署认购书后，分别于2016年1月12日与2016年2月26日向大埔某某园公司支付购房定金82438元与160000元，合计242438元。大埔某某园公司对上述两笔支付的款项均向***出具了收款收据。2016年4月13日，大埔某某园公司还向***出具了购房款发票。 2021年12月9日，一审法院作出（2020）粤1422执恢39号《执行裁定书》，载明：在执行申请执行人惠州某某公司与被执行人某某公司、***、***、深圳某某园公司、惠州某某园公司建设工程施工合同纠纷一案中，因被执行人未按执行通知书履行生效判决书确定的义务，裁定拍卖被执行人某某公司名下位于大埔县**镇**道**街交汇处某某酒店在建工程（不包括网签部分）及其公摊国有出让土地使用权。并在大埔网就上述拍卖标的物出具拍卖公告。 原告就拍卖标的物中的某某酒店在建工程中的五星格兰公寓第26层2603房提出书面执行异议，主张该房产系其购买并已付清购房款且是用于自住，其在大埔没有其他住房，其未能在查封前实际占有该房产是因涉案工程因大埔某某园公司拖欠工程款一直停工，至今没有竣工验收。并提交了其于2022年3月16日到大埔县**查询的《不动产登记信息查询结果》【载明：“根据您的申请，经查阅有关不动产登记资料，（含预售合同备案信息）查询结果如下：至2022年3月16日09时44分止，***身份证号码（440301196006****），在大埔县均无不动产登记信息。此证明仅用于诉讼和执行异议。”】，要求终止上述房产的拍卖、执行并解除查封措施。 2022年3月28日，一审法院执行局就***的书面执行异议申请作出了（2022）粤1422执异8号《执行裁定书》，裁定驳回***的异议请求。 2022年4月19日，***向一审法院提起本案诉讼。 大埔县**于2022年6月22日向原告出具了《不动产登记信息查询结果》，载明：“根据您的申请，经查阅有关不动产登记资料，（含预售合同备案信息）查询结果如下：至2022年6月22日14时43分止，***身份证号码（440301196006****），在大埔有壹套住房登记信息，不动产权证号（证明）20****687；房屋座落于：大埔县**镇**道**街交汇处**公寓**房，其妻子***身份证号码（440301196802****）在大埔县无不动产登记信息，此证明仅用于诉讼”。 被告在庭审中确认，涉案房产所属的地产项目到目前为止只是建至封顶，从2016年开始停工至今，现处于烂尾状态。 本案在审理过程中，就大埔县**就原告分别于2022年3月16日与6月22日向其查询其名下的不动产登记信息出具了前后不一的查询结果，一审法院于2022年7月25日向大埔县自然资源局发函，要求其作出核实和解释。大埔县自然资源局于2022年7月27日复函一审法院称：“经查，我局档案中心并无相关五星格兰公寓商品房预告登记资料（纸质材料）。我局派专人至县公有房屋和保障性住房服务中心进行核实，经了解：五星格兰公寓建成后未向该中心网签股提交任何预告登记资料，即**公寓**房未做预告登记。”并提供了大埔县**住房服务中心网签股根据电脑网签系统打印的涉案2603房的网签记录，该记录显示：房屋信息状态为已办查封、用途为住宅；合同信息买方为***、合同编号为20****687。与原告及一审法院就涉案2603房到公有房屋和保障性住房服务中心调取的电脑网签登记的信息一致。 就上述大埔县自然资源局的复函及大埔县**住房服务中心出具的涉案房产的电脑网签记录，原告的质证意见是：自然资源局的复函与原告此前提供的大埔县自然资源档案中心于2022年6月22日出具的显示涉案房产绑定在原告名下的房产查询信息单，以及大埔县**住房服务中心出具的网签查询结果并不冲突。该复函的附件网签结果查询与原告提供的网签结果查询结果是一致的，该复函仅仅是说涉案项目未提供书面的登记资料，但并未否定和推翻网签结果。其中，该复函称“档案中心无五星格兰公寓商品房预告登记资料（纸质资料）”、“五星格兰公寓建成后未向网签股提交任何预告登记资料”，但是从法院的拍卖公告可见，法院在拍卖五星格兰公寓商品房项目时，称该项目“已预售310套商品房”，并且将该310套商品房排除在拍卖范围之外。由此可见，该项目自始未提交纸质资料办理任一房号的房产的预告登记，但是对于已经实际出售的房屋，某某公司已经在房管局系统中办理了网签，因此拍卖公告所指的“已预售”实际是指已办理网签的房产。再结合法院拍卖裁定书中所述：“拍卖大埔公司位于梅州市大埔县**镇**道**街交汇处某某酒店在建工程（不包括网签部分）”可见，不予拍卖的房产是已经实际出售及办理网签的房产。从该回函的附件可见，该附件的印章为“网签管理专用章”，合同信息一栏显示“买方：***、合同编号20****687”，即原告已经与某某公司签署了合同编号为20****687的预售合同，并且该公司已向网签系统提供并登记了涉案房产已经出售给原告的信息，故该网签部门查询的涉案房产信息中显示原告是买方，以及显示预售合同编号。该显示内容与原告于2022年6月22日取得的记载原告名下有不动产权证号20****687的《不动产登记信息查询结果》一致。因此，即便该复函单位称未收到五星格兰公寓纸质的预告登记资料，也不产生使该附件所登记的网签信息无效的法律效力。该复函其实已经确认涉案房产办理了网签，故涉案房产应当与同项目的其他已经办理网签的房产一样，排除在拍卖范围之外。被告的质证意见是：对大埔县自然资源局的复函，三性予以认可，从该复函可以看出原告所诉请的案涉房屋是没有进行预告登记的，与大埔县人民法院执行局之前执行案件去大埔县自然资源局查询的时候得出的复函是一致的，所以原告起诉时所提供的查询结果显然是不真实的。对于大埔县**住房服务中心出具的涉案房产查询结果，它只是显示查封的性质，对于原告所购买的房屋并没有进行相关的备案登记，没有办理相关的手续，因此原告对案涉房屋不能主张被告申请执行的异议。原告自始至终也没有提交商品房预售合同，并且法院去函给自然资源局以及大埔县**住房服务中心也没有提供原告与某某公司所签订的商品房预售合同，结合大埔县自然资源局的复函也可以看出自然资源局和服务中心所做的复函明确说明了原告以及某某公司没有提供的相应的网签资料。原告之前所提供的查询信息只是一个简单的电脑资料显示，并不是实际的进行网签或者预公告，所以原告之前所提供的这些证据在法院去函之后已经予以说明了之前出具函件不实的真实情况，故本案应以大埔县自然资源局的复函作为本案的证据予以认定。第三人均没有发表质证意见。 另查明，第三人惠州某某园公司于2020年3月20日被惠州市中级人民法院依法裁定受理其公司破产清算，并依法指定了广东天地正律师事务所为惠州某某园公司的破产管理人。惠州某某公司依法向惠州某某园公司破产管理人申报了普通债权，至惠州某某园公司提交本案陈述意见时，惠州某某公司在惠州某某园公司破产案中未获得任何分配款。 以上事实，有经过庭审质证的（2020）粤1422执恢39号执行裁定书及拍卖公告、《五星格兰公寓认购书》、银行转账记录、收款收据、购房发票、2022年3月16日及6月22日的《不动产登记信息查询结果》、（2020）粤1422执异8号执行裁定书、（2020）粤13破申4号民事裁定书、（2020）粤13破申4号决定书、管理人主体资料、（2020）粤13破26号民事裁定书、（2020）粤13破26号-2民事裁定书、《关于核实五星格兰公寓2301房、2501房、2603房、2603房是否办理预购商品房预告登记的复函》、大埔县**住房服务中心对2603房的电脑网签记录等证据及庭审中原、被告的陈述予以证实。 一审法院认为，本案属案外人执行异议之诉。原告就一审法院作出的（2020）粤1422执恢39号执行裁定拍卖被执行人某某公司名下位于大埔县**镇**道**街交汇处某某酒店在建工程（不包括网签部分）及其公摊国有出让土地使用权提出执行异议，主张其购买的**公寓**房已其全资购买并办理了网签登记，属该房产的权利人，对该房产享有足以排除强制执行的民事权益。被告则主张原告虽与第三人大埔某某园公司（即某某公司）签订了《认购书》，但双方并没有签订《广东省商品房买卖合同》，且原告所购买的涉案房屋并没有进行备案登记及预告登记，其主张的执行异议不成立。一审法院根据原、被告及第三人提供的证据及庭审查明的事实，综合认定如下： 原告与第三人大埔某某园公司签订的《认购书》，是双方真实意思表示，属合法、有效。原告在签订认购书后已全部支付了房款。又根据大埔县**住房服务中心出具的涉案房产的电脑网签记录显示合同信息买方为原告，且登记了合同编号，房屋的用途为住宅，可认定双方在签订《认购书》后是按认购书的约定，再行签订了商品房买卖合同且在相关行政管理部门办理了网签登记。大埔县自然资源局于2022年6月22日对原告到其处查询其名下的登记的房产时向原告出具《不动产登记信息查询结果》记载的原告名下涉案房产的不动产权证号（证明）也与网签登记的买卖合同编号一致。在本案审理过程中一审法院要求大埔县自然资源局就涉案房产其出具内容前后不一致的《不动产登记信息查询结果》作核实，其虽回复没有该套商品房预告登记的纸质材料，但并没有否定其于2022年6月22日出具的《不动产登记信息查询结果》是错误的。因此，一审法院可认定涉案2603房已由原告***购买并办理了电脑的网签手续，系房屋的实际权利人。 另根据（2020）粤1422执恢39号执行裁定书，裁定拍卖被执行人某某地产公司名下位于大埔县**镇**道**街交汇处某某酒店在建工程（不包括网签部分）及其公摊国有出让土地使用权。一审法院认为，原告所购买的某某酒店在建工程的涉案房产也属已办理网签部分的房产，应与其他某某酒店在建工程中已办理网签的房产一样，应排除在上述裁定书拍卖标的物的拍卖范围之外。这样，对原告才彰显公平。 综上，因原告是涉案大埔县**镇**道**街交汇处大埔县某某酒店在建工程中的2603房购买人，并已全部付清房款，也办理了网签登记手续，系该房的真实权利人，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。现原告提起的执行异议请求成立，其要求停止对位于大埔县**镇**道**街**公寓**层**房的拍卖、执行并解除查封措施，符合法律规定，一审法院予以支持。被告在本案中的抗辩主张，于法无据，一审法院不予采纳。 由于涉案房屋尚未登记在原告名下，其对涉案房屋享有的是物权期待权，而非所有权，故原告请求确认涉案房产所有权归其所有，本案中一审法院无法支持，原告应另循途径解决。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十条的规定，判决如下：一、不得执行（2020）粤1422执恢39号《执行裁定书》位于大埔县**镇**道**街**公寓**层**房的拍卖、执行，并解除对该房的查封措施；二、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费4937元（已由原告***预交），由被告惠州市某某有限公司负担；已发生的公告费500元及判决后可能产生的后续公告送达费用，由原告***预交，原告可在申请执行时一并凭单主张，由被告惠州市某某有限公司负担。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据上诉人的上诉主张，本案二审争议焦点是：一审判决不得执行涉案房屋是否正确。 本案所涉的执行依据是广东省大埔县人民法院于2021年12月9日作出的（2020）粤1422执恢39号执行裁定，该执行裁定确定的拍卖范围是某某酒店在建工程（不包括已办网签部分）及其分摊国有出让土地权。而根据本案现有证据显示，涉案2603房已办理网签，买方为***，故涉案2603房不属于上述执行裁定确定的执行对象，一审判决不得执行涉案2603房并无不当，可予维持。 综上所述，惠州市某某有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人***、***、深圳某某园公司、惠州某某园公司、某某公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4937元（由上诉人惠州市某某有限公司预交），由上诉人惠州市某某有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月二十九日 法官助理*** 书记员***