某某、某某等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0581民初16177号 原告：***，女，1965年10月6日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：***，******师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******师事务所实习律师。 原告：***，男，1966年2月18日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：***，******师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******师事务所实习律师。 被告：苏州金品地产有限公司，住所地常熟市联丰路58号，统一社会信用代码91320581085047691K。 法定代表人：***。 被告：常熟市***城乡一体化建设有限公司，住所地常熟市联丰路58号，统一社会信用代码91320581555826439B。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏正大发展律师事务所律师。 原告***、***与被告苏州金品地产有限公司（以下简称：“金品地产”）、常熟市***城乡一体化建设有限公司（以下简称：“城乡公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年11月10日立案后，依法适用普通程序于2022年2月28日公开开庭进行了审理。原告***、***的委托诉讼代理人***，被告城乡公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告金品地产经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销被告苏州金品地产有限公司和被告常熟市***城乡一体化建设有限公司间关于珠海路以东、宁波路以南“**花园二期”×××室房屋的预告登记；2、请求判令被告苏州金品地产有限公司向原告交付珠海路以东、宁波路以南“**花园二期”×××室房屋，并办理相关产权登记手续；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告申请撤回第1项诉讼主张。事实和理由：2015年原告***、***和被告金品地产签订《商品房买卖合同》一份，原告***、***向被告金品地产购买位于珠海路以东、宁波路以南“**花园二期”×××室房屋。合同确定上述房屋总价为人民币1241365元，同时约定买受方一次性向出卖人支付购房款381365元，剩余按揭金额为86万元，出卖方应当在2017年6月30日前向申请人交付房屋。2015年11月19日被告金品地产向原告开具了首付款380043元的发票，后由于贷款额度的原因，原告另行支付18万元。2016年1月11日二原告和被告金品地产、中国建设银行股份有限公司太仓分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》一份，约定中国建设银行股份有限公司太仓分行向原告发放上述房屋按揭贷款人民币68万元。之后被告金品地产经营陷入困境，至今没有交付房屋。后原告得知被告金品地产和被告常熟市***城乡一体化建设有限公司签订了关于该套房屋的网签手续。原告根据以上事实认为，原告和被告金品地产关于上述房屋的《商品房买卖合同》合法有效，应当得到履行，被告金品地产和被告常熟市***一体化建设有限公司的网签在原告和被告金品地产合同签订以后，且被告常熟市***一体化建设有限公司在被告金品地产管理层下落不明的状态下，利用优势地位签订网签手续，应当予以撤销，原告因此特向法院提起诉讼，望支持原告的诉求。 被告苏州金品地产有限公司未作答辩。 被告常熟市***一体化建设有限公司辩称，城乡公司与金品地产就本案所涉×××室房屋的交易是双方真实意思表示，城乡公司向金品地产司支付了相应房款，也不存在恶意串通，故意损害原告合法权益的行为。经城乡公司向常熟市住建局查询，原告所签订商品房买卖合同的编号是不存在的，也未办理过备案手续。经核实，城乡公司与金品地产所签订的商品房买卖合同已经经过网签备案但未办理预告登记，城乡公司对于该房屋的权利应得到法律保障。原告诉请撤销该房屋的预告登记无事实和法律依据，且现该房屋已经完成安置交付，不存在可撤销的现实基础。另外原告诉请的撤销权属于除斥期间，应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。城乡公司与金品地产已经于2016年1月6日将编号为Y20×××43的《商品房买卖合同》进行预告登记，原告于2021年9月提起诉讼，已经超过法定期限。综上，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年8月8日，***、***与金品地产签订编号为Y20×××35《商品房买卖合同》，约定原告***、***向金品地产购买珠海路以东、宁波路以南“**花园二期”×××室房屋，房屋建筑面积142.15平米，总价1241365元。签约之日买受方一次性向出卖人支付购房款381365元，剩余金额86万元按揭完成，房屋交付日期2017年6月30日。 2015年11月19日，金品地产向***开具发票381365元；2015年12月28日，金品地产向***开具发票18万元。对于上述购房款的支付，原告陈述，2014年8月7日，金品地产法定代表人***与***（系吴江市宏飞钢构工程有限公司法定代表人）签订《借款合同》，向***借款150万元，并由苏州金球地产有限公司、苏州市华瑞电力设备有限公司提供担保。2014年8月7日、2014年8月8日，吴江市宏飞钢构工程有限公向***转账200万元2014年8月20日，***向吴江市宏飞钢构工程有限公司转账50万元，差额150万元即是根据《借款合同》出借的款项，后因***无法归还借款，就将本案所涉商品房出售给***，首付款就以部分借款抵扣，剩余部分由原告以银行按揭的方式支付。 2016年1月8日，***、***以Y20×××35《商品房买卖合同》、金品地产开具的收款发票等资料与中国建设银行股份有限公司太仓分行（以下简称：“建设银行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行贷款68万元用以支付“**花园二期”×××室房屋尾款。金品地产为该借款合同的保证人。截止2021年5月15日，原告已还本金362938.88元，已还利息147294.06元，贷款余额为317061.12元。 原、被告订立的Y20×××35《商品房买卖合同》未办理网签及备案手续。此后，***发生债务危机，金品地产未能按约交付房产。原告自述其于2021年下半年至房地产相关部门查询时得知案涉房屋已办理了网签手续及预告登记，登记权利人为城乡公司。原告据此认为金品地产和城乡公司的网签发生于己方的商品房买卖合同之后，且城乡公司在金品地产管理层下落不明情况下，利用优势地位办理网签手续并作预告登记，上述行为侵害了自己的权益，依法应予撤销。 另查明，为解决常熟市***兴福管理区、**管理区动迁安置户在三环路以外北部片区安置房急缺需求，**动迁安置房源征集渠道，创新动迁户居民住房安置方式，城乡公司依约征集合适商品房房源纳入动迁安置房源信息库。2015年5月20日，城乡公司与金品地产签订《常熟市***北部片区动迁安置房源供应合同》，确认由金品地产提供“**花园二期”（商品房预售许可证号：常房预售字（2015）第×××号）150套住宅商品房房源，房源均为可售住宅房源，房源项目楼幢在建工程未设定抵押。包括：5号楼64套、8号楼64套、13号楼11套、11号楼11套。房源总价暂定162779612.1元。双方于2015年8月19日签订《补充协议》，又于2015年12月21日签订《补充协议（二）》，对金品地产提供的房源作了部分调整变更，其中《补充协议（二）》中涉及金品地产将本案所涉的×××室调整到房源供应清单中。 2016年1月7日，城乡公司与金品地产签订编号为Y20×××43《商品房买卖合同》，约定城乡公司向金品地产购买珠海路以东、宁波路以南“**花园二期”×××室房屋，房屋建筑面积142.15平米，总价1184110元。合同订立后，双方办理了网签备案手续。2016年4月28日，金品地产向城乡公司开具了金额为1184110元的购房发票。城乡公司陈述，城乡公司于2015年5月26日至2016年3月30日期间合计支付包括案涉房屋在内的230套房屋对价246731851.1元，案涉房屋目前已交付给动迁户使用。原告则认为，上述款项是城乡公司为维护***名下的金达地产、金球地产、金本地产等的正常运转垫付的款项，上述房屋买卖合同的签订是一种以物抵债的行为，并不具备真实的购房目的，不属于消费性购房。 本院认为，金品地产于2015年8月8日与原告***、***签订编号为Y20×××35《商品房买卖合同》；又于2016年1月7日与城乡公司签订编号为Y20×××43《商品房买卖合同》，将案涉珠海路以东、宁波路以南“**花园二期”×××室房屋两次予以出售。虽然城乡公司认为Y20×××35《商品房买卖合同》的合同编号不真实，也未做房屋备案登记，但只要该份合同是原告与金品地产的真实意思表示，且不存在法律所规定的无效情形，合同即合法有效。商品房预售合同备案登记制度作为一种行政管理制度，是否备案登记并不影响合同的效力，更不产生物权变动效力。因此，二份合同若无其他无效情形，则均为有效合同，一经依法成立即对合同双方产生法律效力。 本案的争议焦点是金品地产将案涉商品房两次予以出售，即“一房两卖”，应如何履行的问题。根据债权平等原则，在数份买卖合同均有效的情况下，数个买受人作为债权人的合法权益均应受到法律保护，各受让人均可要求继续履行合同。但由于事实上只能有一份合同能得到完全履行，因此出卖人需对不能履行合同的相对方承担违约责任。对于哪份合同应当履行的问题，应着重考察各份合同的履行程度以确定对不同买受人的保护顺位。从履行情况看，城乡公司与金达地产签订的合同不仅作了备案登记，支付了商品房对价，金品地产也实际向城乡公司交付了商品房，且交付后城乡公司又将案涉房屋交由动迁户占有使用。占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范要求的公示效力。城乡公司对案涉商品房的实际占有就是公示其对于商品房的权利主张，具有公开性、排他性和持续性的特点。另外，按照公平原则和经济原则，避免因恢复原状或者重复履行造成社会经济资源的浪费，应确认城乡公司与金达地产的合同得以履行，原告与金品地产的合同因无法履行，可由原告另行向金品地产主张相应的违约责任。 综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 驳回原告***、***的全部诉讼请求。 案件受理费15972元、公告费600元，由原告***、***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年六月二日 书记员　　***