***、中信资产管理有限公司二审民事判决书

广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤民终1083号

上诉人（一审原告）：***，女，1965年11月30日出生，汉族，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：李博文，北京市京师律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：中信资产管理有限公司。住所地：北京市东城区东中街*号*座写字楼*层。

法定代表人：刘志强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘谆誉，广东南国德赛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：乔雷，广东南国德赛律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：中国南光珠海公司。住所地：广东省珠海市拱北迎宾大道中建大厦**楼。

法定代表人：张明耀。

被上诉人（一审第三人）：中国南光进出口总公司。住所地：北京市东城区xxx大街**号。

法定代表人：张家权，该公司总经理。

委托诉讼代理人：雷东霞，广东英驰律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人中信资产管理有限公司（以下简称中信公司）、中国南光珠海公司（以下简称南光珠海公司）、中国南光进出口总公司（以下简称南光总公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，支持***的诉讼请求，停止对案涉房产的执行。事实和理由如下：

一、本案的审理焦点为法院查封在先还是上诉人***的“房改”在先。

一审法院认定，2008年4月10日，一审法院作出(2000)珠中法执字第255号之十民事裁定查封了案涉房产。本案中，上诉人***于1989年入住案涉xxx室，其父冯某森于2000年签订了购房合同，并缴纳了购房款，上诉人***于2003年继承取得该处房屋，其对房屋的占有使用、合同签订以及购房款缴纳时间均在查封之前。

二、案涉xxx室房屋“房改”在先，查封在后，法院理应停止对涉案房产的错误执行查封，一审法院法律适用错误。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，案涉房产“房改”在先、查封在后，法院理应判决停止对案涉房产的执行。

此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人***在2008年法院作出查封裁定之前合法占有案涉房产，签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部购房款，也均在该查封之前，未办理过户登记亦非因***自身原因。

因此，案涉xxx室房产为不得查封的房产，应当予以解封。***作为案涉房产的实际权利人，享有足以排除执行的权利，一审法院法律适用存在重大错误，应当予以纠正。

三、本案属于历史遗留问题，一审法院法官罔顾国情和政策，断章取义，将国有住房租赁与商品住房租赁错误混淆。

由于1989年，我国尚未实现住房商品化，包括案涉xxx室房产在内的42套房产均为公有住宅，职工入住时都是依照当时的分房之策，签订《公有住宅租赁合同》，缴纳的租金极低。国务院出台向城镇职工出售公有住宅的政策后，职工参加“房改”也只是按照成本价缴纳购房款。这说明，职工取得公租房、参加“房改”，本质上是国家赋予国有企业员工的福利政策，是国家赋予职工的权利。职工租房以及参加“房改”，与当今市场上的商品房出租买卖完全不同。案涉房屋是国有职工住宅，建成后便分给职工居住，“房改”前所有权属于国家，虽登记在企业名下，但并不是企业经营财产。

我国《物权法》出台生效时间为2007年，对于二十世纪八九十年代的国家分房、住房制度改革以及房产登记等事项没有溯及力。本案中涉及的房改问题应当参考国务院关于城镇住房制度改革的政策规定。然而一审法官根本不了解当时国情，却又不顾***对历史的解读，制止***发言，严重违背法官公正公允的审判初衷。

四、一审法院认定另一案外人南光（集团）有限公司（以下简称南光集团公司）出售案涉房产的行为系无权处分，属于超出本案审理范围的认定，且与案件事实严重相悖。

本案中，上诉人***与南光集团北京办事处签订公有住宅房屋买卖协议并缴纳购房款，是由于南光集团公司为案涉北京市东城区××大街××号楼的实际产权单位以及实际管理人。同为该楼内住户，包括赵某强在内的已经参加“房改”办理过户的30名国有单位职工，也同样是与南光集团北京办事处签订房改协议并向其缴纳购房款，并在北京市东城区不动产登记中心办理产权登记。也就是说，对于南光集团公司的处分权，房改职工住户、南光总公司、南光集团北京办事处等合同当事人均无异议，主管单位外经贸部以及负责办理产权过户的不动产登记中心也均认可。

然而，一审法院却越权认定南光集团北京办事处作为房改单位对案涉xxx室无权处分，意图否定***“房改”事实。但归根结底，本案的争议焦点在于“房改”在先还是查封在先。不管上诉人***与南光集团公司还是南光总公司签订购房合同，均是依照国家政策享受国家福利，均不影响其入住占有、购房、缴款在查封之前的事实，更不能改变案涉房产不能被查封执行的事实。

综上，一审法院作出超出本案的审理范围的认定和错误判决，背离事实侵犯当事人权益，必须依法纠正。恳请二审法院予以纠正，停止对案涉房产的执行，以便***依照“房改”政策办理房产登记。

中信公司答辩称：***对案涉房产不享有任何足以排除强制执行的实体权利，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回***的上诉，维持原判。事实和理由如下：

（一）案涉房产依法登记在南光总公司名下，属于南光总公司所有，且该事实已经一审法院、广东省高级人民法院以及最高人民法院审理并作出生效法律文书予以确认。***提出案外人南光集团公司为案涉房产实际所有权人的主张，已经最高人民院审理查明驳回，并作出终审生效裁判[(2016)最高法民申2470号民事裁定]，明确案涉房产属于南光总公司所有。

（二）***对案涉房产不享有任何实体权利。***关于“房改”的主张及有关证据不成立，已经一审法院、广东省高级人民法院审理驳回。***提出其父冯某森参与案外人南光集团北京办事处的“房改”并向其缴纳房款等，系南光集团北京办事处对案涉房产的无权处分，***从未取得案涉房产，因此***的继承没有原权利基础，不享有案涉房产的任何权利，不能排除生效判决的执行。

***向一审法院起诉请求：1、停止对北京市东城区xxx大街xx号xxx室房产的执行；2、确认北京市东城区xxx大街xx号xxx室房产归***所有。

一审法院认定事实：1999年6月4日一审法院就交通银行与南光珠海公司、南光总公司借款合同纠纷一案，作出(1998)珠法经初字第207号民事判决，判令南光珠海公司返还交通银行人民币借款及信用证项下欠款本金人民币36056158.96元、利息及罚息2467808.76元（计至1998年12月20日止），从1998年12月21日至判决生效之日止的逾期利息按日万分之三计付；南光总公司对上述债务承担连带清偿责任。

该案审理期间，一审法院于1999年1月6日作出(1998)珠法经初字第207号民事裁定，查封了南光总公司名下位于北京市东城区××大街××号的房产。

南光总公司不服该案判决，向广东省高级人民法院提起上诉，广东省高级人民法院于2000年作出(1999)粤法经二终字第348号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

判决生效后，南光珠海公司及南光总公司均未履行判决确定的义务，交通银行向一审法院申请强制执行，一审法院于2000年10月8日立案强制执行，案号为(2000)珠中法执字第255号。2006年4月25日，交通银行将相关债权转让与中国信达资产管理公司广州办事处，依据该办事处的申请，一审法院作出(2000)珠中法执字第255号之六民事裁定书，裁定变更该案的申请执行人为该办事处。2007年2月28日，该办事处将相关债权转让给中信公司，即本案被上诉人。依据中信公司的申请，一审法院作出(2000)珠中法执字第255号之七民事裁定书，裁定变更该案的申请执行人为中信公司。

2003年1月22日，一审法院作出(2000)珠法执字第255号之三民事裁定书，裁定拍卖被执行人南光总公司名下位于北京市东城区××大街××、××房产的地上1-2层及地下1-2层。因上述房产的拍卖款不足偿还相关债务，2008年4月10日，一审法院作出(2000)珠中法执字第255号之十民事裁定书，查封了南光总公司名下位于北京市东城区××大街××号包括xxx室在内的12套房产。南光集团公司对此不服，向一审法院提出执行异议。一审法院审查后，作出(2012)珠中法执外异字第62号执行裁定书，裁定中止对包括xxx室在内12套房产的执行。申请执行人中信公司不服该裁定，遂提起执行异议之诉。一审法院受理后，立案(2013)珠中法民三初字第41号进行审理。

一审法院2014年7月31日作出(2013)珠中法民三初字第41号民事判决，判令撤销上述(2012)珠中法执外异字第62号执行裁定书中止对12套案涉房产执行部分，许可对包括xxx室在内12套房产的执行。南光集团公司不服该判决，提起上诉，经广东省高级人民法院审理，于2015年10月29日作出(2015)粤高法民四终字第18号民事判决，判决认为包括xxx室在内的12套房产登记在南光总公司名下，一审法院于1999年1月始查封至今，在2013年中信公司提起本执行异议之诉案前，没有证据显示南光集团公司或南光总公司向法院提出过异议。南光集团公司上诉主张案涉房产是由南光总公司代其持有，南光集团公司是案涉房产的实际所有人，依据不足，不予支持。遂驳回南光集团公司的上诉，维持一审判决。

上述二审判决生效后，南光集团公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院审查后，于2016年11月24日作出(2016)最高法民申2470号民事裁定，驳回南光集团公司的再审申请。该民事裁定认为“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。”“案涉房产登记在南光进出口公司名下，一审法院于1999年1月开始查封至今，1999年至2013年本案起诉前，没有证据显示南光集团公司或南光进出口公司向法院提出过异议。”“本案中南光集团公司提供的证据不足以证实其为案涉房产的实际权利人，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。”

另查明，1986年12月1日，中国纺织品进出口总公司（以下简称纺织品公司）与北京市东城区城市建设综合开发公司签订《建房协议》，约定北京市东城区城市建设综合开发公司同意接收纺织品公司参加北京市东城区灯市东口南侧高层住宅建设。总建筑面积6203平方米，工程造价每平方米2830元，总投资17554490元。1990年6月28日，纺织品公司向北京东华门房管所出具证明，称上述协议所涉房屋的使用权和产权全部转让给中国南光有限公司。1994年6月28日，中华人民共和国对外贸易经济合作部作出《关于同意中国南光有限公司更名的批复》，同意中国南光有限公司更名为中国南光进出口总公司。1997年1月13日，位于北京市东城区××大街××、××房屋登记在南光总公司名下。

上述事实，均由上述援引的民事判决及民事裁定认定。

2009年，***的母亲李某珍曾向一审法院提出解除对案涉房产查封的执行异议。该案中，一审法院于2010年2月走访了协助一审法院查封的北京市东城区房屋权属登记中心，并于2010年2月25日专门发函请该中心核实位于北京市东城区××大街××号，中国南光进出口总公司所有的东全变字第00246号房产项下包括哪些房产，在一审法院1999年1月6日查封前哪些房产已予房改，被其他法院或单位查封或轮候查封情况。2010年3月8日该中心复函称：“中国南光进出口总公司名下位于东城区××大街××房产登记情况如下：（截止2010年3月8日）：北京市东城区灯市口大街14楼311、401、403、405、407、411、501、503、509、511、601、603、605、607、609、611、701、703、705、709、711、801、803、805、807、811、901、903、905、909等30套房屋由中国南光进出口总公司申请，于1998年12月在我中心办理房改售房登记，未查到其他房改售房登记记录。贵院查封的该处房产无其他法院或单位的有效查封或轮候查封。”一审法院于2010年6月3日作出（2009）珠中法执案异字第24号执行裁定，认为房改行为发生在一审法院查封之后，不能对抗该院的查封裁定。李某珍向一审法院申请解除查封，于法无据，驳回李某珍的异议申请。

在一审法院继续执行中信公司申请执行南光总公司、南光珠海公司一案中，***提出执行异议，主张案涉xxx室属于南光集团公司所有；被查封的xxx室为***父亲及其家人居住；依照规定，案涉房屋性质属于不能拍卖，不应查封；房改行为在先，查封行为在后，应解除查封。请求一审法院撤销(2000)珠中法执字255号之十六查封xxx室的裁定，解除对xxx室的查封。一审法院审查后，作出(2016)粤04执异79号执行裁定，认为***不享有足以排除强制执行的权利，遂驳回***的异议请求。***不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。

***于本案中提交原国家对外贸易经济合作部[1997]外经贸计财基函字第718号《关于中国南光进出口总公司1997年度向职工出售公有住宅楼房的批复》及南光总公司《向职工出售公有住房的实施办法》，证明自1997年案涉的xxx室为“房改房”性质，冯某森享受国家房改政策待遇；冯某森填写的《个人购买中国南光进出口总公司公有住宅楼房申请表》，用以证明冯某森通过中粮进出口总公司与南光集团公司互换房屋分得案涉房产，购买该房产；南光集团公司北京办事处与冯某森签订的《南光公司优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，房款、公共维修基金收据，用以证明签订购房协议书和交房改款时间在2008年法院查封之前；公证书。用以证明冯某森去世之后，李某珍、冯某民（***的弟弟）、冯某玲（***的姐姐）于2009年6月18日自愿放弃对案涉房产的继承权，由***继承；物业费和供暖费发票，用以证明***一直占有使用案涉房产。

一审法院认为，本案与（2009）珠中法执案异字第24号案虽然针对的标的相同，但异议主体不同，因此不适用“一事不再理”原则。

一审法院执行中信公司申请执行南光总公司、南光珠海公司一案中，***认为对被执行的财产享有权益，而提出异议进而提出异议之诉，***系执行案件的案外人，一审法院受理的本案系***提出的案外人执行异议之诉，受《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》调整。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款则规定了判断案外人是否是权利人的标准。其中第一项规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”而案涉的xxx室，业已经生效法律文书认定登记所有人为南光总公司，非南光集团公司、***或其他人，故本案***非本案所涉xxx室的权利人。***主张案涉xxx室属于南光集团公司所有，与登记簿登记不一致，也与生效判决认定的事实相悖，该主张一审法院不予采纳。

***提交的原国家对外贸易经济合作部文件及南光总公司作出的《向职工出售公有住房的实施办法》，仅说明其时政策允许南光总公司对案涉房产在内的房屋出售，并不能证明案涉的xxx室已经出售，正如上述，案涉的xxx室登记的权利人仍为南光总公司。***提出冯某森经“房改”购买了案涉房产，系南光集团公司驻北京办事处对案涉xxx室的无权处分，该合同的签订不导致南光总公司丧失对案涉xxx室依法享有的实体权利。况且，业已生效的一审法院（2009）珠中法执案异字第24号执行裁定认定案涉房产未于查封之前在房产登记机关登记为房改房，冯某森的“房改”发生在查封之后。可见，***继承的“权利”本就没有原权利基础。据此，***主张的所谓“房改”的事实和理由，不产生***对xxx室享有排除强制执行的所有权等权利。

综上，***提出停止对北京市东城区xxx大街xx号xxx室的执行及确权之诉请，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决驳回***的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实均予以确认。

本院认为：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是案外人***对案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。本案上诉人***系执行案件案外人，关于其是否系案涉房产权利人，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，本案案涉房产自1997年1月即登记在南光总公司名下，并非登记在案外人***名下，且已有生效法律文书予以认定，也无证据可证明案涉房产存在出售或转让的情况，故案涉房产登记权利人为南光总公司，一审法院据此认定案外人***非案涉房产的权利人并无不当，本院予以维持。

本案案涉房产早在1999年1月由一审法院作出（1998）珠法经初字第207号民事裁定予以查封至今，该时间在案外人冯某森与澳门南光（集团）有限公司驻北京办事处于2000年8月28日签订《南光公司优惠出售直管公有住宅楼房协议书》之前。故，***的异议请求不能对抗一审法院对案涉房产的查封、执行。

综上，***对案涉房产不享有足以排除执行的实体权利。***的主张无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费38774.24元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈良军

审判员　　刘涵平

审判员　　陈可舒

二〇一八年十二月七日

书记员　　黄凯容