某某、山东德信建设集团股份有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省莱州市人民法院 民事判决书 （2023）鲁0683民初4070号 原告：***，男，1970年2月2日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：**，众***（济南）律师事务所律师。 被告：山东德信建设集团股份有限公司，住所地烟台市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，公司职工。 委托诉讼代理人：***，公司职工。 被告：莱州**置业有限公司，住所地莱州市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，公司职工（部分授权）。 原告***与被告山东德信建设集团股份有限公司（以下简称德信公司）、莱州**置业有限公司（以下简称**置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**，被告德信公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。被告**置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判决解除莱州法院（2021）鲁0683民初1378-1号民事裁定对位于莱州市城区南阳河南街2177号**壹号12幢1-101室、12幢1-202室、12幢2-502室、22幢2-102室四套房屋的查封。本案案件受理费由被告承担。 主张：被告德信公司与被告**置业公司之间因建设工程施工合同纠纷诉至莱州法院，德信公司向莱州法院申请财产保全，莱州法院作出（2021）鲁0683民初1378-1号民事裁定书，2021年2月20日，莱州法院作出（2021）鲁0683执保509号协助执行通知书，查封了位于莱州市城区南阳河南街2177号**壹号12幢1-101室、12幢1-202室、12幢2-502室、22幢2-102室案涉房屋，查封期限3年。 针对上述查封，原告向莱州法院提出书面执行异议，要求解除对上述案涉房产的查封，2023年3月29日莱州法院作出（2023）鲁0683执异10号裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告于2023年4月4日收到该执行裁定书。现原告对该裁定书不服，向莱州法院提起诉讼。 一、原告取得案涉房产的方式合法，签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并就案涉房产办理了网签登记 2018年6月21日，山东长箭建设集团有限公司（以下简称长箭公司）与潍坊沃华房地产开发有限公司（以下简称沃华公司）、潍坊**商厦置业发展有限公司（以下简称**公司）、**置业公司因建设工程施工合同纠纷诉至潍坊市中级人民法院。2018年8月8日，长箭公司与上述三被告达成《和解协议》，2018年9月25日潍坊中院依据该和解协议出具了（2018）鲁07民初388号民事调解书。该调解书第一条载明：截止2018年6月30日前三被告（即沃华公司、**公司、**置业公司）欠原告（长箭公司）本金750万元，原告（长箭公司）同意以被告**置业公司开发的位于莱州市城区南阳河南街2177号**壹号下列五套房屋及配套车位抵顶750万元：1、住宅12-1-101，预测面积313.64平方米，储藏室编号12-12，预测面积37.68平方米，及配套车位。2、住宅12-1-202，预测面积142.77平方米，储藏室编号12-26，预测面积40.99平方米，及配套车位。3、住宅12-2-502，预测面积181.65平方米，储藏室编号12-14，预测面积40.27平方米，及配套车位.4住宅22-2-102，预测面积313.8平方米，储藏室编号22-25，预测面积40.34平方米，及配套车位……。2018年8月20日，长箭公司与原告***达成《债权转让协议》，约定将《和解协议》中750万债权转让给原告，由长箭公司负责与**置业公司沟通，将债权转让至原告名下。 2018年8月28日，原告与**置业公司就案涉房产分别签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买**置业公司建设的莱州市城区南阳河南街2177号**壹号12幢1-101室、12幢1-202室、12幢2-502室、22幢2-102室案涉房屋，并办理了网签登记。该合同系原告与被告**置业公司之间的真实意思表示，且无法律规定的合同无效的情形，《商品房买卖合同》合法有效，在未经相关法定程序撤销、解除、确认无效的情形下，执行裁定书不应对该合同的效力作出否定评价。综上原告取得案涉房屋的方式合法，且在法院查封之前已经签署了合法有效的房屋买卖合同，并就案涉房产办理了网签登记。 二、原告已支付了对等的房屋价款，并取得了案涉房屋的收款收据及购房发票 2018年8月20日，长箭公司将对**置业公司的债权转让给原告，原告可以向**置业公司主张还款，也可以要求与**置业公司协商一致购买房产，后双方签订了《商品房买卖合同》，2021年10月12日，**置业公司向原告出具了案涉房屋的收据。同日，原告缴纳了案涉房屋的装修押金、垃圾清运费、物业费、水电费等费用，并取得了案涉房屋的钥匙。2023年3月11日，**置业公司向原告出具了案涉房屋的购房发票，应当认定原告已经支付了对等的房屋价款。 三、未办理过户登记手续非因原告的自身原因造成 2021年12月3日**置业公司出具的证明中，载明：…房产因我公司原因（旧网签系统已关闭、新网签系统无法办理）无法进行商品房备案手续及产权手续办理”，表明是非因原告的自身原因造成的未办理过户手续。据原告所知，案涉项目的22幢楼至今未能完成竣工验收，也就无法办理房产过户手续。 四、原告在莱州市内无其他用于居住的房屋 原告近年来在莱州居住生活以及工作，除了案涉査封的房产外，在莱州并没有任何可供居住的房屋。莱州法院（2023）鲁0683执异10号裁定书认定原告并非购买案涉房屋用于居住的论断没有任何依据。 现依据民诉法第234条及民诉法解释第302条规定提起诉讼。 被告德信公司辩称，原告签订案涉房屋买卖合同的基础是以物抵债，且并不是用于居住，被告在查封前，案涉房屋也并未进行交付，因此原告的诉讼请求不应得到支持。 对事实和理由第三条描述的与事实不符，虽然被告**置业公司出具的证明载明：房产因**置业公司原因（旧网签系统已关闭、新网签系统无法办理）无法进行商品房备案手续及产权手续办理，但事实是自原告签订案涉房屋买卖合同以后，一直可以办理网签备案登记手续，案涉房产为一期工程，之后开工的二期工程也有大量期房办理了网签备案登记手续，**置业公司出具的证明不真实。原告实为长箭公司的员工，双方签订的债权转让协议将房产转让给原告的实际用途是准备将房产转手以收取资金，而不是用于真正的居住用途。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告**置业公司经本院依法送达诉状副本、开庭传票等法律文书，未到庭应诉答辩亦未提供任何证据。 原告提交的证据： 证据1：莱州法院作出的（2023）鲁0683执异10号执行裁定书以及原告收到该裁定书的时间和原告提起本案诉讼的时间截图；证明：原告依据民事诉讼法第234条的规定，依法享有提起本案案外人执行异议之诉的权利。 证据2：莱州市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果》四份；证明：案涉4套房屋被莱州法院作出的（2021）鲁0683执保509号协助执行通知书查封。 证据3：潍坊中院作出的（2018）鲁07民初388号民事调解书及该案中和解协议各一份；内容为：2018年，长箭公司因建设工程施工合同纠纷将沃华公司、**公司、**置业公司三被告诉至潍坊中院。经调解，将案涉房屋（莱州市城区南阳河南街2177号**壹号12幢1-101室、12幢1-202室、12幢2-502室、22幢2-102室房屋）抵顶工程款项750万元给长箭公司。证明：长箭公司取得案涉房屋抵顶750万元债权的程序及实体合法。 证据4：2018年8月20日，长箭公司与***签订的《债权转让协议》一份。内容为：长箭公司依据在（2018）鲁07民初388号案件调解过程中达成的《和解协议》，将取得的债权转让给本案原告***。证明：原告***取得了长箭公司转让的750万元债权，并取得了向**置业公司主张权利的权利。 证据5：原告与**置业公司签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号：YS0054419、YS0054423、YS0054410、YS0054420号）。莱州市房产交易中心出具的***名下房屋网签合同备案查询证明一份。内容为：长箭公司将案涉房屋转让给原告后，原告于2018年8月28日与**置业公司签订了书面《商品房买卖合同》，且上述房屋办理了网签登记手续。证明：案涉房屋的买卖合同及网签手续符合法律规定，结合案涉房屋的查封时间，应当认定原告在莱州法院查封之前已经签订合法有效的房屋书面买卖合同。 证据6：莱州市不动产登记中心出具的登记在原告名下房屋登记资料结果证明一份。内容为：原告在莱州市内无不动产登记记录。证明：原告在莱州市内无其他用于居住的房屋，案涉房屋的购买系原告用于个人居住。 证据7：房款收据四份及发票7份，2021年10月12日，**公司向原告出具了案涉房屋的房款收据四份，2023年3月11日，**置业公司向原告出具了案涉房屋的购房发票7张。内容为原告***交纳12-1-101号房款2447853元、12-1-202号房款1115416元、22-2-102号房款2159459元、12-2-502号房款1399128元，且**置业公司已向原告出具了购房发票。证明：原告已足额缴纳了案涉房屋的房款，**置业公司已向原告出具了购房发票，应当认定原告已经交纳了案涉房屋的总价款。 证据8：长箭公司出具的证明一份，原告与长箭公司签订的经营承包合同和建设工程承包合同各一份。内容为：长箭公司与**公司、沃华公司签订建筑施工总承包合同，后由实际施工人原告实际施工并负责现场。案涉项目原告实际经营扣除应交的费用后尚欠原告约5500万元，起诉后将获得的债权转让给原告，原告是基于对第三方享有实际债权所得支付的案涉房屋的价款。证明：原告支付的房屋价款是基于自己对第三方享有的债权，通过抵顶的方式完成实际交付房款。 证据9：收款收据7张，2021年10月12日，原告取得案涉房屋的钥匙，并交纳了装修押金、垃圾清运费、物业费、水电费等。莱州恒信物业管理有限公司（以下简称恒信物业公司）向原告出具了相应的收款收据。证明：原告已于2021年10月12日实际占有案涉房屋。 证据10：**置业公司2021年12月3日出具的《证明》一份。该证明载明：“当时因我公司原因（旧网签系统已关闭，新网签系统无法办理）无法进行商品房备案手续及产权手续办理”。证明：原告无法办理案涉房屋的产权手续是由于**置业公司的原因造成的，而非原告的原因造成的。 被告德信公司对证据一无异议； 对证据二真实性无异议，但案涉房产均登记在**置业公司名下，没有预告登记信息，所以四套房产均未登记在原告名下； 对证据三真实性无异议，依据和解协议第一条，协议签订后15日内应签订买卖合同并办理网签手续，否则视为以房抵债未达成，由此条结合原告提交的证据，可以看出案涉房屋并未发生物权变动，此时长箭公司未取得案涉房产的所有权，因此无权处分案涉房屋；调解书中表明案涉房产过户手续原、被告双方自行履行，不申请法院强制执行，故原告未取得案涉房产的所有权，在房产权属未发生变更的情况下，房产所有权仍属于**置业公司。 对证据四真实性无异议，该份债权转让不具备债权转让的形式要件，原告还应提供给**置业公司的债权转让通知。另外从转让内容来看，双方发生的债权转让是基于债权关系，并未发生实际的物权变动，因此原告应向**置业公司主张相应的债权。而且该五套房屋及配套车位未进行抵押。 对证据五真实性无异议，依据合同第六条付款方式及期限的约定，买受人应在签订合同时向出卖人支付房款，但原告并未提交将相应的房款支付至预售资金监管账户的证据。合同第8条约定出卖人应当在2018年10月30日前交付房产，交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。在**置业公司未按时交房的情况下，买受人未对**置业公司提起任何异议，应视为异议人放弃权利的表现，而且在2021年2月20日查封房产前已具备办理不动产权证的条件，异议人怠于行使权利，应承担后果。从原告提供的“房屋网签合同备案查询证明”表明，原告主张的四套房产买卖合同均未进行备案，房屋产权仍属于**置业公司； 对证据六真实性无异议，但案涉为四套房屋，原告主张系用于个人居住的说法不成立； 对证据七真实性无异议，系2020年12月12日出具，在房产查封后才办理的，不符合第二十八条规定； 对证据八真实性有异议，不清楚，该证明未署时间，潍坊**商厦工程在首页乙方处是空白，在最后一页签章处签名部分也不是原告，万和华庭项目首页处也未署名是原告，依据该证明，原告系长箭公司员工，双方之间有利害关系，其证明不能采信。 对证据九真实性无异议，原告还应提交转账记录予以证明，即使是真实的，也是在被告查封之后发生的，说明案涉房产在被查封时，被告未实际占用房产。 对证据十真实性无异议，据被告所知，在2018年8月8日起至2021年2月20日前，同一栋楼的其他房产进行了房屋备案手续及不动产权证的办理，所以不存在**置业公司说的无法进行商品房备案手续及产权手续办理。经被告现场查看，案涉的四套房屋仍处于毛坯状态，原告所称的已实际占有使用不成立。 原告称，对证据四，该债权转让协议表明长箭公司将750万元债权转让给原告，原告受让债权后及时与**置业公司进行沟通，且根据该协议与**置业公司完成了商品房买卖合同的签署。 证据四的债权转让已经通知了债务人，当时没有留存书面证据，但根据后续与**置业公司签署的商品房买卖合同可知，且**置业公司已经同意，完成了实际意义的通知。 对证据九的费用，原告已通过其银行卡实际支付。 原告又提交了以下证据： 补充证据一、原告的中国银行交易流水（时间为2021年10月12日）及对应的微信交费记录3张，证明：装修押金垃圾清运费、物业费、水电费等全部已交纳。微信交费记录显示给恒信物业公司1.4万元，对应银行交易流水中的第四行，该1.4万元为交纳的案涉四套房屋的装修押金（1.2万元）及垃圾清运费2000元。微信交费记录显示的恒信物业公司471元对应***中国银行流水明细中的第三行，微信交费记录的恒信物业3700元，对应的为***中国银行流水明细中的第二行。以上合计4171元，为交纳的案涉房屋的物业费2571元及水电费1600元。 补充证据二、案涉房屋12号楼2**502号、12号楼1**202号、12号楼1**101号、22号楼2**102号的入住通知书、房屋钥匙物品签领单、装修申请表、业主治安消防安全责任书、房屋交付验收表、住户情况登记表各4份，证明：案涉该房屋自2020年10月7日建设单位通知入住后，原告及时申领了相关物品，但因在房屋交付过程中出现房屋质量问题，后于2020年12月20日修复完成后，原告实际取得该房屋且建设单位同意免除本户住宅一年物业费，也证实了原告实际取得该房屋的时间为2020年10月，结合原告提交的**置业出具的案涉房屋的购房发票，足以证实原告在案涉房屋查封前已实际取得该房产，且已足额交纳购房款。***系**置业公司的工程部员工。 补充证据三、恒信物业公司出具的案涉房屋12号楼2**502号、12号楼1**202号、12号楼1**101号、22号楼2**102号的水电费交费证明1份，证明：该四套房屋原告已交纳了2020年10月-2021年10月的相关水电费，证实原告于2020年10月已实际取得上述房屋。 被告对上述证据的真实性均不认可，称原告在执行异议调查及本案第一次庭审后提交给被告的《关于补交证据9中的相关费用银行支付流水的说明》中自认原告于2021年10月12日取得案涉房屋的钥匙并缴纳装修押金、垃圾清运费、物业费、水电费等，本次庭审提交的证据却显示时间均为2020年，且案涉工程对查封房产提出异议的其他申请人在庭审中从未提交过类似的证据，被告有理由怀疑原告本次提交的证据系后补或是伪造。申请对原告提交补充证据二的形成时间鉴定，并申请留下原告提交的原件。 另经被告落实，《房屋交付验收表》中验房员***已于2018年离职，其不可能在2020年10月还参与验房，且一期工程交房时开发商均电话通知施工单位（被告）参加，在验房单上签署意见并签字，**是由施工单位进行**，物业公司并不参与验房和**。据落实，项目经理反映交房时***并未接房。提交《关于补交证据9中的相关费用银行支付流水的说明》打印件一份。 原告称，对该文件没有异议，该说明上所称的2021年10月12日取得房屋钥匙并交纳了相关费用，是指2021年原告交了相关费用后取得的钥匙是房屋的正式交房钥匙，2020年取得的是施工钥匙。在本次庭审中提交的案涉房屋交付验收表中载明，经协商同意免除本户住宅一年的物业费用，所以原告实际交纳物业费的时间为2021年10月。 根据入住通知书，要求交纳的费用的时间是2020年10月7日，但实际交纳费用时间是2021年10月份，是因为四套房屋因是工程抵款转给原告的，是**置业公司与原告交接房时因工程存在很大质量问题，**置业公司同意**并同意免除原告一年的物业费，当时恒信物业公司要求原告根据入住通知单交物业费、水电费预存、垃圾清运费等费用，原告与建设单位**置业公司沟通，因当时没有带现金，预交要求的出让费用，同意原告在正式交物业费时一并补交各项费用。 2020年10月11日该四套房屋验收交付时，***作为**置业公司的员工在验收单上签字。其人现是否还在**置业公司工作不清楚。 案涉四套房屋原告已验收并确认签字，达到入住要求，当时原告和恒信物业公司谈的是相关费用一年后和物业费一块交。 恒信物业公司出具的交纳水电费证明记载的水电费情况，当时恒信物业公司开具过上述四套房屋的水电费单据，但现在找不到了，可以提交原始存根。 补充证据二是2020年10月形成的。其中，入住通知书是**置业公司制作的，内容不是原告书写的，是2020年10月11日原告在恒信物业公司办公室拿的，具体谁给原告的记不清了。房屋钥匙物品签领单是恒信物业公司制作的，内容谁写的记不清了，但名是原告写的。装修申请表是恒信物业公司给原告的，内容是原告写的。业主治安消防安全责任书是恒信物业公司给原告的，内容谁写的记不清了，但名是原告写的，原告名下面的时间是原告写的。房屋交付验收表是恒信物业公司制作，内容是***书写，原告名字和其后的时间是原告书写，备注的内容是谁书写记不清了。住户情况登记表是恒信物业公司给的，该表中家庭成员部分是原告书写的，其他部分是物业上的人写的，具体是谁记不清了。补充证据二的所有证据都是原告在恒信物业借的，包括房屋钥匙物品签收单。是原告联系恒信物业公司，2023年8月8日原告才取得的。 被告德信公司称，补充证据二的所有证据都是伪造的，房屋交付验收表肯定是伪造的。被告已联系***本人，***称其在2018年已离职，从未参与案涉房屋的验收。 被告德信公司又称，案涉房屋于2018年9月已最后验收，同年下半年该楼的其他购房户购买的房屋已经进行了交付，原告购房合同约定交付时间为2018年8月30日，在被告查封案涉房产时已有近两年的时间，在此期间既没有向开发商主张违约的责任，也没有申请开发商交付房产。案涉的四套房屋并未发生资金流动，且也未发生物权上的变更，原告系长箭公司的员工，抵顶房屋仅是为了方便出售回款，并不是为了居住，不适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条规定。对于原告提交的物业费及水电费收据的证明，物业公司应提供同期的收据存根。提交德信公司工作人员***与***的聊天记录1页，证明：***对原告于8月9日提交的房屋交付验收表中其签字不认可。 原告称，对该证据的真实性与原始载体一致，对证明目的不认可。首先该聊天记录系被告德信公司工作人员与（标题为*****）的聊天，***与被告有利益关系，其次也不能证明聊天对象为***，与本案没有关联性，且该聊天仅有被告所谓的*****的直接表述，没有被告德信公司工作人员***的问题等，是不是之前沟通好的，原告无法确认，因此该证据不应作为证据使用。 关于案涉四套房屋的买卖，原告是否已经支付了对价 原告称，潍坊中院出具的民事调解书合法有效，**置业公司将五套房产抵顶750万元债权给长箭公司，后长箭公司将该750万元债权转让给原告，原告及时通知了**置业公司，且与**置业公司签署了商品房买卖合同，在莱州市房管局也进行了网签手续，后**置业公司向原告出具了收据及购房发票，应视为在查封之前完成了合法有效的商品房买卖合同手续。本案中原告支付房款的方式为享有的对**公司的债权作为等额支付房款。 关于原告作为济南市人到莱州购房原因及其职业 原告称，原告在25岁开始从事建筑施工职业至今，从2017年开始在莱州有建筑施工项目，施工有时在莱州有时在济南，有时原告承包长箭公司的项目施工，有时原告承包其他公司的项目。原告现在济南居住，所施工项目是家族式的，家中人口多，所以在莱州购买房屋用于居住。在莱州的项目去年就施工完了。 原告又称，案涉四套房屋的水表、电表的数字现在是什么情况记不清，原告已经两年没有居住了。 双方未再提供出其他证据。 根据当事人诉辩和本院经审查确认的证据，认定如下事实： 2009年9月9日，长箭公司承包了沃华公司开发的潍坊万合华庭住宅小区部分住宅及车库工程；2012年10月15日，长箭公司承包了**公司发包的潍坊**商厦工程。工程结束后，沃华公司和**公司均欠付工程款。2017年4月26日，长箭公司与沃华公司、**公司、**置业公司签订《担保支付合同》，约定**置业公司对沃华公司和**公司欠付的工程款3000万元和违约金承担连带保证责任。因沃华公司、**公司、**置业公司均未按合同约定的期限付款，长箭公司于2018年6月26日向潍坊中院起诉。该案在审理过程中，长箭公司与沃华公司、**公司、**置业公司于2018年8月8日自行达成和解协议。2018年9月25日，潍坊中院作出（2018）鲁07民初388号民事调解书，载明当事人自愿达成和解协议如下：“一、截止2018年6月30日前三被告（沃华公司、**公司、**置业公司）欠原告（长箭公司）本金750万元，原告（长箭公司）同意以被告**置业公司开发的位于莱州市城区南阳河南街2177号**壹号下列五套楼房及配套车位抵顶750万元：1、住宅12-1-101，预测面积313.64平方米，储藏室编号12-12，预测面积37.68平方米，及配套车位；2、住宅12-1-202，预测面积142.77平方米，储藏室编号12-26，预测面积40.99平方米，及配套车位；3、住宅12-2-502，预测面积181.65平方米，储藏室编号12-14，预测面积40.27平方米，及配套车位；4、住宅22-2-102，预测面积313.8平方米，储藏室编号22-25，预测面积40.34平方米，及配套车位；5、住宅3-3-102，预测面积112.08平方米，储藏室编号3-07，预测面积17.9平方米，及配套车位。……”。 原告***承包了长箭公司的部分工程，其与长箭公司系内部承包关系。2018年8月20日，长箭公司与原告签订债权转让协议，将上述和解协议中约定的以五套楼房及配套车位抵顶750万元的债权转让给原告。2018年8月28日，原告与**置业公司分别签订《商品房买卖合同》，约定原告购买**置业公司所建的莱州市城区南阳河南街2177号12幢1-101室、1-202室、2-502室、22幢2-102室、3幢3-102室楼房，并办理了网签登记。2021年10月12日，**置业公司出具了上述五套楼房的房款收据，并将案涉楼房的钥匙交给原告。当日，原告交纳了五套楼房的装修押金、垃圾清运费、物业费、水电费等费用。2021年12月3日，**置业公司出具证明，证明因**置业公司原因未能办理不动产权登记。 另，本院在审理的德信公司与**置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，德信公司于2021年2月8日提出财产保全申请，本院于当日作出（2021）鲁0683民初1378-1号民事裁定，裁定冻结**置业公司的银行账户存款2300万元或查封其相应价值的财产。2021年2月20日，本院作出（2021）鲁0683执保509号协助执行通知书，对**置业公司名下预售许可证号为莱房售字第000397号、位于城区南阳河南街2177号12幢1-101室、1-202室、2-502室、22幢2-102室等楼房实施了查封。 2023年2月28日，原告向莱州法院提出书面执行异议，要求解除对上述案涉房产的查封;2023年3月29日,莱州法院作出（2023）鲁0683执异10号裁定书，驳回了原告的执行异议请求。 现原告对该裁定书不服，向本院提起诉讼。 本院认为，被告**置业公司经本院依法向其送达相关法律文书后，既未到庭应诉答辩、亦未提供任何反驳证据，视为放弃自己的诉讼权利，应承担举证不能的法律后果，故对原、被告质证均无异议的证据，本院依法确认其证据效力，对本案事实具有证明力。 最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法（2017年修订）第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案中，被告德信公司因建设工程施工合同纠纷提起诉讼并申请财产保全，案涉楼房不属双方争议的标的，原告以在本院查封案涉楼房前已签订合同、交付房款并已实际占有为由，作为申请人提出的执行异议，属于基于实体权利对被保全财产提出的异议。本院依法裁定驳回了***的异议申请。***不服，又以同样理由提起本诉讼，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修订）第二百二十七条（现第二百三十四条）的规定处理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，根据上述规定，**置业公司应为案涉四套楼房的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的楼房；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，原告虽然在人民法院查封之前与开发商被告**置业公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同的订立是基于长箭公司与沃华公司、**公司、**置业公司之间的工程款抵账行为，异议人受让了部分债权，故合同基础是以物抵债协议，不能体现原告与**置业公司买卖楼房的真实意思表示，且原告并非莱州本地人，其所称的购买案涉四套楼房用于居住，现有证据并不能认定，其不享有基于消费的优先权，故不符合上述规定第（二）项的条件。其次，双方办理的网签登记不同于预告登记，不具有物权效力。第三，原告提交的装修押金、垃圾清运费、物业费、水电费等费用的证据以及入住通知书、房屋钥匙物品签领单、装修申请表、业主治安消防安全责任书、房屋交付验收表、住户情况登记表等证据，被告德信公司均不认可，本院认为原告提交的上述相关费用的证据与其发给原告的关于补交证据9中的相关费用银行支付流水的说明记载有矛盾之处，且在本院执行异议审查时，原告并未主张交纳过2020年的相关费用。另，原告提交的入住通知书、房屋钥匙物品签领单、装修申请表、业主治安消防安全责任书、房屋交付验收表、住户情况登记表等证据涉及他人签字，且原告称该证据系其从恒信物业公司所借，被告也不认可，并认为是伪造，故上述证据，本院不能确认其真实性。因此，原告主张2020年接收房屋，本院不予认定。本院认定案涉四套楼房在本院查封之前并没有交付。基于以上原因，被告的鉴定申请，本院不予支持。 综上，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的异议不能成立，其诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告**置业公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法应缺席判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、第二百三十四条、《最高人民法院》第二十七条第一款、《最高人民法院》第二十四条、第二十五条、第二十九条规定，被告**置业公司缺席，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费59553元，由原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省烟台市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二三年九月七日 书记员***