孙永鸿、南宁市天主教爱国会等合同纠纷民事二审民事判决书

南宁铁路运输中级法院

民事案件判决书

（2021）桂71民终14号

上诉人孙永鸿与被上诉人南宁市天主教爱国会（以下简称天主教爱国会）及第三人南宁市同恩建筑安装工程有限责任公司（以下简称同恩公司）合同纠纷一案，南

宁铁路运输法院于2019年11月18日作出（2017）桂7102民初892号民事判决，孙永鸿不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日作出（2020）桂71民终5号民事裁定，裁定撤销原判，发回南宁铁路运输法院重审。南宁铁路运输法院于2021年3月31日作出（2020）桂7102民初18号民事判决，上诉人孙永鸿不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人孙永鸿及其委托诉讼代理人朱定民，被上诉人天主教爱国会的委托诉讼代理人蔡智平，第三人同恩公司的委托诉讼代理人欧盛宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙永鸿上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2020）桂7102民初18号民事判决，改判驳回天主教爱国会的诉讼请求，支持孙永鸿的全部反诉请求或发回重审。

天主教爱国会辩称，孙永鸿的上诉请求无事实依据，不能成立。一、一审法院对双方签订的《合作开发合同》法律关系认定准确，判决合法合理。二、孙永鸿占有使用涉案的综合楼经营酒店和幼儿园至今，一直没有交付租金，天主教爱国会依照《合作开发合同》约定对孙永鸿拖欠租金提起诉讼，理应得支持。天主教爱国会也未对孙永鸿违约拖欠租金产生的资金占用费主张赔偿。三、孙永鸿使用涉案房屋经营酒店和幼儿园近八年，其装修早已损耗、折旧，一审判决赔偿孙永鸿288万装修损失足以达到涉案房屋的装修残值。四、孙永鸿没有证据证明其产生了600万元损失，其主张赔偿600万元损失没有依据。五、孙永鸿将工程款、租金两个不同性质的款项混淆，其主张工程款违约金没有依据。

孙永鸿向一审法院提出反诉请求：1.解除孙永鸿与天主教爱国会于2012年6月30日签订的《合作开发合同》；2.天主教爱国会赔偿孙永鸿经济损失600万元（以最终评估结果为准）；3.天主教爱国会向孙永鸿支付工程款3649366.24元；4.天主教爱国会向孙永鸿支付逾期支付工程款的违约金4671168元（以3649366.24为基数，按照月2%计，从2015年5月19日算至2020年7月19日，之后仍按照上述标准计算至工程款付清为止）；5.反诉诉讼费用由天主教爱国会承担。 一审法院认定事实：2010年1月31日，天主教爱国会（甲方）与孙永鸿、陆剑海（乙方）签订一份《合作开发合同》，约定共同出资开发南宁市天主教爱国会南国街综合楼（以下简称南国街综合楼）项目，甲方将该项目发包给乙方进行建设，乙方必须安排具有一级资质的施工单位来承包该工程；项目建成后，甲方将南国街综合楼租赁给乙方，乙方有15年的承租权；孙永鸿负责建设，陆剑海负责承租经营。 《合作开发合同》签订后，2011年11月孙永鸿借用原南宁市华园建筑安装工程总公司（后更名为同恩公司，以下简称华园公司）的施工资质，以该公司的名义与天主教爱国会签订《南宁市天主教爱国会综合楼工程施工合同》。天主教爱国会与华园公司又于2012年6月1日签订《建设工程合同补充协议》，孙永鸿亦在该补充协议中签名。该补充协议约定了工程承包范围及工程量计价范围、计量计价方式、工程款支付方式、工程材料使用标准等，还约定双方签订的《南宁市天主教爱国会综合楼工程施工合同》与《建设工程合同补充协议》有冲突的，按照补充协议执行。 2012年6月30日，天主教爱国会（甲方）与孙永鸿（乙方）签订《合作开发合同》，约定南国街综合楼项目地上九层，地下一层，建筑面积4083.7平方米；建筑安装工程暂定价400万元；甲方乙方各按一定比例出资合作开发，项目建成后，甲方将该综合楼租赁给乙方进行经营管理，并以一定期限租赁租金抵付乙方出资的项目建设资金；乙方对该项目有15年的承租经营管理权，甲方不参与乙方经营管理；该项目由乙方负责具体建设实施工作，乙方必须安排具有相应施工资质的施工单位来承包该工程（施工合同另行签订）；土建、水电、消防、防雷工程等属于甲方发包工程的范围；属于乙方经营需要自行负责的装修工程及购置的材料设备范围有：1.装饰装修部分：除内墙抹灰以外的全部内墙装饰装修；除楼地面水泥砂浆以外的全部楼地面装饰装修；除防火门、外墙铝合金门窗以外的全部室内门；2.水电部分：卫生间总阀之后（沿水流方向）的全部房间内给水管道、洗漱台等卫生器具；除公共部位以外的所有房间内电线电缆、开关插座、电视电话网络等智能系统：3.消防部分：消防喷淋系统工程房间内部分；消防报警系统工程房间内部分；4.电梯、备用发电机、供水二次加压设备、房间热水供应系统；5.建筑物散水坡以外的室外场地道路硬化、停车场、围墙、护栏、绿化等。甲方负责施工场地的“三通一平”、项目设计阶段（包括审图）工作，办理项目开工前的手续以及工程竣工后房屋产权的手续，承担相应费用；乙方负责项目的建设实施和建成后的经营活动；甲方拥有该综合楼及相关配套设施的产权；该项目的建设期约定为16个月（以甲方或监理的开工报告为准作为建设期的起算时间），第17个月的第一日开始起算租金；乙方不能按约定建设期完成工程施工，不能及时投入经营的情况下，不影响甲方租金的起算时间，如甲方原因造成该项目不能使用和经营除外；如甲方原因无法完成规划验收而影响到乙方进行投产经营的，则乙方的直接投资由甲方负责赔付，并从造成影响投产经营之日起按乙方直接投资额同期银行贷款利息的四倍赔付乙方利息，直至赔付完毕为止；乙方负责项目基础及主体施工阶段施工单位所有工程款开支，待工程主体完工并验收合格后，甲方在七个工作日内按该工程预算价的50%工程款支付给施工单位（最低不少于200万元）；在工程竣工验收合格并进行工程最终结算后，甲方以预收乙方两年租金170万元抵付的形式支付施工单位工程进度款；项目的建设期为16个月，第17个月的第一日开始起算租金；前两年租金按170万元收取，第三年租金为90万元，从第四年开始每两年按90万的5%固定数进行递增。从第三年起，乙方在每年的对应第一年整年起算租金之日五个工作日内一次性支付整年租期的租金给甲方；乙方在工程竣工验收后，七个工作日内甲方以两年租金170万元抵付施工单位的工程结算余款，仍不足则由甲方予以补充支付，如甲方支付工程余款存在实际困难，则双方另行协商或以综合楼后续相应等值租金抵付给乙方；在约定的16个月建设期内，因乙方原因造成未能如期完成施工任务的，则乙方必须按每月8万元计算支付甲方租金，直至工程竣工验收合格之日才开始按合同约定执行收取年租金和开始整年的租金计算；上述约定建设期已综合考虑除大暴雨及两天以上持续降雨以外的其他雨天因素，除大暴雨及两天以上持续降雨以外的其他雨天原因不予工期顺延；如遇严重自然灾害、每日连续停水或停电8小时以上、政府政策性要求停工等因素及其他非乙方因素引起的工期增加，则工期顺延，但必须得到甲方和监理单位的书面确认；甲方如不及时支付工程款则工期相应顺延；除政府行为和不可抗力因素外，任何一方不能在对方无违约的情况下单方面提出合同的终止，擅自终止履约合同的一方除需赔付对方100万元违约金外，违约责任仍按合同的违约条款执行；如乙方在约定时间超出两个月不交租金则视为违约，甲方有权终止合同；由于陆剑海退出项目的合作开发，2010年1月31日天主教爱国会与陆剑海、孙永鸿签订的《合作开发合同》作废。天主教爱国会与孙永鸿签订的《合作开发合同》还约定了工程量计价范围、工程结算依据、计量计价方式等，相关内容与天主教爱国会、华园公司于2012年6月1日签订《建设工程合同补充协议》一致。 虽然工程监理单位广西磊诚工程管理咨询有限公司下达了2012年7月1日的开工令，但因施工图纸变更等原因，尚不具备开工条件，未能如期开工。南国街综合楼工程于2012年10月28日正式开工，孙永鸿作为实际施工人，自筹资金，自行组织人员进场施工，负责施工设备、材料、人工等各项开支。2014年1月3日工程主体结构完工并验收合格。天主教爱国会于2014年1月16日至1月27日陆续向孙永鸿支付工程进度款共计120万元，并向华园公司支付工程文明施工措施费78750元。2014年1月28日天主教爱国会向孙永鸿出具一份《承诺书》，确认尚欠721250元工程款未付，承诺于2014年2月20日之前支付，若未按期支付，每月按照该款的3%支付违约金。但天主教爱国会未能按约定支付工程款项。2015年2月16日，天主教爱国会又向孙永鸿出具一份《承诺书》，确认未支付721250元工程款，确认孙永鸿代天主教爱国会支付了自来水安装工程费、审图费等共计82750元，并承诺于2015年2月16日之前向孙永鸿付款，若未按期支付，每月按照应付款的3%支付违约金。天主教爱国会后未再支付工程款项。 2015年2月16日，天主教爱国会与孙永鸿经协商，形成《关于南国街综合楼项目存在问题的会议纪要》，内容为：对于与周边居民的用地红线纠纷、城管和规划等部门检查整改问题、供水供电设施延误问题、节能图纸设计影响工程竣工验收问题、工程结算问题、工程延期签证等问题，天主教爱国会承诺派员负责处理、办理；由于周边居民的阻挠、场地平整工作及供水供电设施工作滞后、图纸设计问题导致节能验收受阻等原因，造成工程逾期验收，导致孙永鸿经济上损失重大，天主教爱国会同意孙永鸿在南国街综合楼工程验收合格后，免租期延长但时间另行协商。 2015年5月18日，南国街综合楼工程施工完成并竣工验收合格。南国街综合楼配电工程的施工由天主教爱国会负责，但高压变电站配电设施建设进度缓慢，2015年12月底才建好配电设施，将临时建设用电改为商业用电。2016年1月1日，孙永鸿完成南国街综合楼的装修，并购置了家电、家具等物品，用于经营南宁市美高爱登堡酒店。天主教爱国会未与华园公司、孙永鸿对工程进行结算。孙永鸿未向天主教爱国会支付租金。 根据孙永鸿的申请，一审法院依法委托广西新侨工程造价咨询有限公司（以下简称新侨公司）对南国街综合楼工程项目造价进行鉴定，新侨公司于2019年5月20日出具新侨价鉴[2019]第0520号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：造价鉴定金额（不含养老保险）土建工程为4755602.96元，安装工程为1135488.77元，签证为256667.01元。后新侨公司就南国街综合楼工程补充造价部分出具《工程项目2019年8月26日补充新证据工程量计算函》及回复意见，鉴定结论为：造价鉴定金额（不含养老保险）屋面保温砖26436.57元，无负压供水设备及消防稳压设备108738.97元，挡土墙工程262431.96元。根据工程造价鉴定意见书，南国街综合楼工程项目总造价为6545366.24元。 在案件审理过程中，一审法院组织双方当事人到南宁市美高爱登堡酒店进行实地查看。一审庭审中，孙永鸿主张天主教爱国会应当赔偿其为经营酒店需要自行负责的装修工程及材料设备的采购安装损失600万元。天主教爱国会认可孙永鸿投入装修600万元，但认为折旧后已形成附合的装饰装修物仅价值为1004000元。 另查明：华园公司于2012年9月25日经南宁市国资委批准改制为有限责任公司，2013年1月14日经南宁市工商行政管理局核准，更名为“南宁市华园建筑安装工程有限责任公司”；2016年6月经南宁市工商行政管理局核准，同恩公司从南宁市华园建筑安装工程有限责任公司分立，成为独立企业法人。同恩公司继承原华园公司的建筑业企业资质证书的资质类别及等级，并继承原华园公司承接的所有在建施工项目及相关债权债务。

事实和理由：一、孙永鸿与天主教爱国会签订的《合作开发合同》没有违反法律、行政法规的规定，为有效合同。天主教爱国会与同恩公司签订《南宁市天主教爱国会综合楼工程施工合同》后，因天主教爱国会没有建设资金，同恩公司也没有资金垫付，孙永鸿与天主教爱国会协商合作建房。天主教爱国会已取得土地、报建合法的建设手续，双方共同投资、共同经营、共担风险，符合最高人民法院关于合作开发房地产及合建房屋的司法解释的规定，合同有效。一审法院认定双方存建设工程施工合同和房屋租赁合同两个法律关系，并认定涉及建设工程施工合同法律关系的约定无效，认定错误，双方之间是合作开发合同关系，合同合法有效。 二、一审法院认定孙永鸿尚欠天主教爱国会租金4893631.4元，判决孙永鸿应向天主教爱国会支付租金3193631.4元，认定错误，判决缺乏事实依据和法律依据。本案查明项目竣工验收时间为2015年5月18日，但该项目竣工验收时并未达到使用条件，从2015年5月18日至2015年12月31日为装修阶段，且天主教爱国会存在严重违约行为，导致项目无法使用并产生收益，此期间不应计算合作利润（租金）。孙永鸿自2016年1月1日开始使用涉案房屋对外经营，项目工程造价为6545366.24元，天主教爱国会已经支付120万元，尚欠5345366.24元工程款未支付。所以从2016年1月1日至2017年12月31日，以天主教爱国会应得170万元利润进行抵扣，暂计至2017年12月31日，天主教爱国会尚欠工程价款为3645366.24元。依据合同法司法解释二第二十条、第二十一条规定，天主教爱国会应得利润（租金）抵扣的方式应当按照以下顺序：1.工程款产生的利息、违约金产生的利息优先抵扣应得利润（租金）；2.待工程款产生的利息、《承诺书》产生的利息抵扣完成后，再优先抵扣《承诺书》中的欠款；3.待《承诺书》中的欠款完成后，再抵扣工程款的本金。 三、天主教爱国会在履行《合作开发合同》过程中存在严重违约行为，损害孙永鸿的合法权益。《合作开发合同》约定：“待工程主体完工并经验收合格后，甲方在7个工作日内按该工程预算价的50%工程款支付给施工单位（最低不少于人民币贰佰万元）”，但是合同履行过程中，天主教爱国会仅支付了120万元工程款及文明施工措施费78750元，2014年1月3日工程主体完工并经验收合格后未在支付任何款项，其行为严重影响工程进度，导致工程工期延误、工程逾期竣工验收等。2015年2月16日，孙永鸿与天主教爱国会达成《关于南宁市项目存在问题的会议纪要》，天主教爱国会向孙永鸿出具《承诺书》，确认已经违约拖延支付工程款，并保证从2015年2月16日开始，如不能付清欠款，同意按照月3%的比例支付违约金，直至欠款付清为止。因施工图纸变更、围墙红线问题引起的与周边居民纠纷、施工场地三通一平问题等，均属天主教爱国会违反合同约定的行为。孙永鸿要求天主教爱国会承担逾期支付工程款3649366.24元的违约责任，向孙永鸿支付违约金4695001元（以3649366.24元为基数，按照月2%计，从2015年5月19日计算至2020年7月19日，之后按照上述标准计算至工程款付清为止），符合合同约定和法律规定。本案合同并非因当事人之间丧失信赖基础导致合同不能继续履行而解除，而是因天主教爱国会起诉要求解除合同，存在预期违约行为，孙永鸿因此要求解除合同。且孙永鸿一审反诉请求中要求解除合同是附条件的解除，在天主教爱国会未付清孙永鸿主张的工程款、违约金、损失前，《合作开发合同》不能解除。 四、一审法院混淆投资与损失的概念，错误适用固定资产折旧原则认定孙永鸿损失为288万元，没有依据，程序违法。天主教爱国会存在严重违约行为，导致项目无法使用并产生收益。孙永鸿自2016年1月1日开始使用建设项目进行经营至一审法院于2021年3月31日作出判决，经营期限为5年3个月，按约剩余9年7个月不能经营，该期间的经营预期可得利益为12016080元，孙永鸿要求天主教爱国会赔偿经济损失600万元（最终估结果为准），理应得到支持。 五、一审法院同意天主教爱国会变更诉讼请求违反法律规定，程序违法。

一审法院认为，天主教爱国会与孙永鸿于2012年6月30日签订的《合作开发合同》约定，由天主教爱国会出地，双方按一定比例出资，合作开发南国街综合楼，孙永鸿负责项目建设，综合楼建成后产权归天主教爱国会，孙永鸿向天主教爱国会交纳租金，拥有15年的承租经营权。从该合同内容上看，双方存在两个法律关系，一个是建设工程施工合同法律关系，一个是房屋租赁合同法律关系。双方在该合同中关于房屋租赁的约定，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。孙永鸿作为个人不具备从事建筑业的相应资质，双方在该合同中约定由孙永鸿负责建设工程施工，违反了《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，相关约定无效。孙永鸿借用同恩公司的资质与天主教爱国会签订《南宁市天主教爱国会综合楼施工合同》及《建设工程合同补充协议》，同恩公司作为被借用资质方，并未出资建设，欠缺与发包人天主教爱国会签订、履行施工合同的真实意思表示，《南宁市天主教爱国会综合楼施工合同》及《建设工程合同补充协议》依法应认定为无效。合同虽然无效，但孙永鸿出资建设，作为实际施工人已对南国街综合楼进行了施工，并且工程已竣工验收合格，有权向天主教爱国会主张工程款。同恩公司亦认可孙永鸿有权向天主教爱国会主张工程款。 关于双方诉请解除《合作开发合同》的问题。因《合作开发合同》中关于建设工程施工的约定无效，相关约定不存在解除的问题，南国街综合楼工程已施工完成并竣工验收合格，天主教爱国会应与孙永鸿进行工程结算，向孙永鸿支付拖欠的工程款。天主教爱国会及孙永鸿均以对方违约为由，诉请解除合同。因《合作开发合同》约定，工程竣工验收后，天主教爱国会以两年租金170万元抵付工程款，仍不足则由天主教爱国会予以补充支付，如天主教爱国会支付工程余款存在实际困难，可以综合楼后续相应等值租金抵付。故在双方未对工程款进行结算，天主教爱国会未向孙永鸿支付全部工程款的情况下，双方债权债务不明确，孙永鸿未交纳租金，并不构成违约。天主教爱国会在履行建设工程施工合同的过程中，作为发包人存在未按约定按时足额支付工程进度款、未及时结算支付工程款的行为，但在履行租赁合同中，天主教爱国会作为出租人并无违约行为，南国街综合楼建好后，一直由孙永鸿经营使用。一审法院向双方当事人释明，双方在履行租赁合同中均不存在根本违约。在此情况下，双方仍坚持主张解除合同。双方均主张解除合同，但主张解除的理由并不一致，且对于租金结算及合同解除后权利义务的处理未达成一致意见，不能认定为合意解除合同。天主教爱国会明确表示双方互信合作的基础已丧失，合同事实上已不能继续履行。孙永鸿作为承租方亦要求解除合同。一审法院认为，因当事人之间丧失信赖基础导致合同不能继续履行，致使双方当事人的合同目的不能实现，结合本案实际情况，支持双方解除《合作开发合同》的诉请，判决解除天主教爱国会与孙永鸿于2012年6月30日签订的《合作开发合同》，即解除双方的租赁合同关系。本判决生效之日即为合同解除之日。合同解除后孙永鸿应将南国街综合楼交还天主教爱国会。 关于孙永鸿应承担的租金问题。《合作开发合同》约定：“南国街综合楼建设工期为16个月，因孙永鸿原因造成未能如期完成施工任务的，则孙永鸿必须按8万元每月计算支付租金，直至工程竣工验收合格之日才开始收取年租金，天主教爱国会如不及时支付工程款则工期相应顺延。”南国街综合楼工程于2012年10月28日开工，历时14个月，2014年1月3日工程主体结构完工并验收合格。此时，天主教爱国会应按合同约定向孙永鸿支付不少于200万元工程进度款，但天主教爱国会仅支付了120万元工程款及文明施工措施费78750元，后续未支付任何工程款项。天主教爱国会未足额支付工程进度款，影响了工程施工进度，根据约定，工期相应顺延。且从天主教爱国会与孙永鸿经协商形成的《关于南国街综合楼项目存在问题的会议纪要》内容来看，在工程施工过程中，因与周边居民的用地红线纠纷，被城市建设管理部门及建设规划部门责令停工；天主教爱国会负责的场地平整工作及供水供电设施工作滞后；图纸节能设计存在问题导致节能验收受阻。这些均影响了施工进度，造成工期延误，工程逾期竣工验收。南国街综合楼工程2012年10月28日开工，历时30个月，于2015年5月18日施工完成并竣工验收合格。虽然工期超过了合同约定的16个月，但未能如期完成施工任务的原因并不在孙永鸿，孙永鸿不应当承担工程逾期竣工验收的责任。工期应按合同约定相应顺延。工期延误期间不应当计算租金。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。”根据法律规定及双方合同约定，应从工程竣工验收合格之日，即2015年5月18日开始收取租金。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。2013年10月2日南国街综合楼工程尚未建成，尚不具备交付使用的条件。此时，天主教爱国会未能将租赁物交付孙永鸿使用收益，天主教爱国会主张孙永鸿从2013年10月2日支付租金，没有合同依据亦不符合法律规定，一审法院对其主张不予支持。 2015年5月18日至2015年12月31日，因天主教爱国会未能及时完成高压变电站配电设施建设，影响孙永鸿对租赁房屋的正常使用，一审法院酌情确定该期间租金应按原租金标准的50%予以计算，租金计算方式为：一、2015年5月18日至2017年5月17日共计731日，前两年租金为170万，则每日租金为2325.58元（计算方式：1700000元÷731日）。2015年5月18日至2015年12月31日，共228日，租金为265116.12元（计算方式：2325.58元×228日×50%）。2016年1月1日至2017年5月17日，共503日，租金为1169766.74元（计算方式：2325.58元×503日）。故2015年5月18日至2017年5月17日租金为1434882.86元（计算方式：265116.12元+1169766.74元）；二、2017年5月18日至2018年5月17日（第三年）租金为90万元；三、2018年5月18日至2020年5月17日（第四、第五年）租金为189万元（计算方式：90万元×105%×2年）；四、第六年递增后年租金为992250元（计算方式：945000元×105%），即每日租金为2718.49元（计算方式：992250元÷365日）。2020年5月18日至2021年1月18日，共246日，租金为668748.54元（计算方式：2718.49元×246日）。综上，2015年5月18日至2021年1月18日，孙永鸿尚欠天主教爱国会租金4893631.40元（计算方式：1434882.86元+90万元+189万元+668748.54元）。《合作开发合同》约定，在工程竣工验收合格后，天主教爱国会以预收孙永鸿两年租金170万元抵付的形式支付工程款。孙永鸿在反诉请求中诉请的工程款3649366.24元已抵扣两年租金170万元，天主教爱国会同意在本诉主张的租金亦相应抵扣170万元工程款。故抵扣后，孙永鸿应向天主教爱国会支付租金3193631.40元（计算方式：4893631.40元-170万元）。自2021年1月19日至将南国街综合楼交还天主教爱国会之日，孙永鸿还应按每日2718.49元的标准支付租金（占有使用费）。 关于孙永鸿诉请的工程款问题。根据工程造价鉴定意见书，天主教爱国会综合楼工程项目总造价为6545366.24元。孙永鸿代天主教爱国会支付了自来水安装工程费等共计82750元，两项共计6628116.24元。扣除天主教爱国会于2014年1月支付的工程进度款120万元及工程文明施工措施费78750元，天主教爱国会应向孙永鸿支付工程款为5349366.24元。孙永鸿自行在反诉请求中抵扣两年的租金170万元，其诉请天主教爱国会支付工程款3649366.24元已扣减了租金170万元，天主教爱国会亦同意用两年租金170万元抵扣等值的工程款。故孙永鸿诉请天主教爱国会支付工程款3649366.24元，一审法院予以支持。 关于违约金的问题。因双方签订的《合作开发合同》关于建设工程施工的约定无效，孙永鸿依据该合同向天主教爱国会主张逾期支付工程款的违约金，一审法院不予支持。天主教爱国会分别于2014年1月28日、2015年2月16日出具《承诺书》，承诺逾期支付工程款应支付违约金，但孙永鸿主张逾期付款违约金从2015年5月19日起计算。2015年5月19日南国街综合楼工程已竣工验收合格，天主教爱国会已将租赁物交付孙永鸿使用收益，已经开始计收租金。根据合同约定，天主教爱国会可以用南国街综合楼后续等值的租金抵付工程款。故孙永鸿主张《承诺书》上约定的2015年5月19日之后的逾期付款违约金，一审法院不予支持。 关于装修损失。本案中，装修损失包括已形成附合的装饰装修残值损失和未形成附合的装饰装修残值损失。孙永鸿购置的电气设备、家具等虽是未形成附合的装饰装修物，但属为酒店经营专门订制的，若分开处置，其利用价值将会大大降低。天主教爱国会同意利用本案装饰装修物，根据公平原则，本案未形成附合的装饰装修物宜参照已形成附合的装饰装修物的法律规定处理。天主教爱国会与孙永鸿在履行租赁合同中均无根本违约，但双方均坚持主张解除合同，致使合同目的不能实现，造成合同解除的后果，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。一审法院综合分析本案纠纷产生的原因、合同实际履行情况，考虑导致合同解除的原因，根据公平原则，平衡双方的利益，酌情确定本案装修损失由天主教爱国会承担80%，孙永鸿承担20%。孙永鸿投入装修600万元，合同租期为15年，现已承租近6年，剩余租期为9年，按租赁期限年度分摊方法计算，剩余租期装饰装修残值损失为360万元。天主教爱国会承担的装饰装修残值损失为288万元（计算方式：360万元×80%）。天主教爱国会向孙永鸿赔偿装修损失后，南国街综合楼已形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物归天主教爱国会所有。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百六十九条、第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国建筑法》第十二条、第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审判决：一、解除天主教爱国会与孙永鸿于2012年6月30日签订的《合作开发合同》，即解除双方的租赁合同关系，孙永鸿将南国街综合楼交还天主教爱国会；二、孙永鸿向天主教爱国会支付租金3193631.40元，自2021年1月19日至孙永鸿将天主教爱国会南国街综合楼交还天主教爱国会之日按每日2718.49元的标准支付租金（占有使用费）；三、天主教爱国会向孙永鸿支付工程款3649366.24元；四、天主教爱国会赔偿孙永鸿装修损失288万元；五、驳回天主教爱国会其他诉讼请求；六、驳回孙永鸿其他反诉请求。本诉案件受理费58818元（天主教爱国会已预交84630元），由天主教爱国会负担15965元，孙永鸿负担42853元；反诉案件受理费53862元（孙永鸿已预交108363元），由孙永鸿负担29304元，天主教爱国会负担24558元；公章鉴定费4120元（天主教爱国会已预交），由天主教爱国会负担；工 程造价鉴定费60000元（孙永鸿已预交），由天主教爱国会负担30000元，孙永鸿负担30000元；鉴定人出庭作证费1900元（孙永鸿已预交），由天主教爱国会负担950元，孙永鸿负担950元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，天主教爱国会对一审判决认定事实未提出异议。孙永鸿、同恩公司均认为一审法院遗漏查明合同剩余租期中孙永鸿可获得的收益。经审查，一审判决认定事实属实，本院依法予以确认。一审法院是否遗漏查明孙永鸿在合同剩余租期中可获得的收益，本院在说理部分进行阐述。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，归纳本案的争议焦点为：1.天主教爱国会与孙永鸿之间存在哪种法律关系？是否均合法有效？2.天主教爱国会是否应当向孙永鸿支付逾期支付工程款的违约金或者利息？3.孙永鸿是否应当向天主教爱国会支付租金？租金应从何时开始计算，计算标准如何？4.双方在合同中约定的170万元租金应当如何抵扣？5.天主教爱国会向孙永鸿赔偿损失的数额应是多少？6.天主教爱国会一审变更诉讼请求程序是否合法？ 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 关于第一个争议焦点，天主教爱国会与孙永鸿于2012年6月30日签订的《合作开发合同》约定，由天主教爱国会出地，双方按一定比例出资，合作开发南国街综合楼，孙永鸿负责项目建设，综合楼建成后产权归天主教爱国会，孙永鸿向天主教爱国会交纳租金，拥有15年的承租经营权。双方存在建设工程施工合同法律关系和房屋租赁合同法律关系，不存在合作开发房地产合同关系。因孙永鸿作为个人不具备从事建筑业的相应资质，双方在《合作开发合同》中约定由孙永鸿负责建设工程施工，违反了《中华人民共和国建筑法》的强制性规定，相关约定无效。《合作开发合同》中关于房屋租赁的约定合法有效。 关于第二个争议焦点，孙永鸿主张合同因天主教爱国会存在预期违约行为而解除，本院认为，在履行租赁合同中，天主教爱国会作为出租人并无违约行为，南国街综合楼建好后，一直由孙永鸿经营使用。一审法院认定双方因当事人之间丧失信赖基础导致合同不能继续履行，致使双方当事人的合同目的不能实现判决合同解除，并无不当，本院予以维持。因双方签订的《合作开发合同》关于建设工程施工的约定无效，孙永鸿依据该合同向天主教爱国会主张逾期支付工程款的违约金没有依据，本院不予支持。虽然天主教爱国会出具了《承诺书》，承诺逾期支付工程款应支付违约金，孙永鸿主张逾期付款违约金从2015年5月19日起计算，但2015年5月19日南国街综合楼工程已竣工验收合格，涉案房屋已交付孙永鸿使用并开始计收租金。《合作开发合同》约定，工程竣工验收后，天主教爱国会以两年租金170万元抵付工程款，仍不足则由天主教爱国会予以补充支付，如天主教爱国会支付工程余款存在实际困难，可以综合楼后续相应等值租金抵付。故孙永鸿主张《承诺书》上约定的2015年5月19日之后的逾期支付工程款违约金，一审法院不予支持，并无不当。 关于第三个争议焦点，孙永鸿主张涉案房屋工程竣工验收时未达到使用条件，从2015年5月18日至2015年12月31日为装修阶段，租金应从2016年1月1日对外营业之日起开始计算。本院认为，《合作开发合同》约定：“南国街综合楼建设工期为16个月，因孙永鸿原因造成未能如期完成施工任务的，则孙永鸿必须按8万元每月计算支付租金，直至工程竣工验收合格之日才开始收取年租金，天主教爱国会如不及时支付工程款则工期相应顺延。”因天主教爱国会未足额支付工程进度款，影响了工程施工进度，根据约定，工期相应顺延。南国街综合楼工程2012年10月28日开工，历时30个月，于2015年5月18日施工完成并竣工验收合格，超过了合同约定的16个月工期。竣工验收后至孙永鸿完成装修对外营业期间，天主教爱国会已向孙永鸿交付了租赁房屋，且工程验收合格后，双方并未就免租期的具体期限达成一致。一审法院在查清案件事实的基础上，结合本案实际，充分考虑了2015年5月18日至2015年12月31日期间天主教爱国会未能及时完成高压变电站配电设施建设，影响孙永鸿对租赁房屋的正常使用的情况，酌情确定该期间租金应按合同约定的租金标准50%计算，认定适当，本院予以维持。租金计算方式为：一、2015年5月18日至2017年5月17日共计731日，前两年租金为170万，则每日租金为2325.58元（计算方式：1700000元÷731日）。2015年5月18日至2015年12月31日，共228日，租金为265116.12元（计算方式：2325.58元×228日×50%）。2016年1月1日至2017年5月17日，共503日，租金为1169766.74元（计算方式：2325.58元×503日）。故2015年5月18日至2017年5月17日租金为1434882.86元（计算方式：265116.12元+1169766.74元）；二、2017年5月18日至2018年5月17日（第三年）租金为90万元；三、2018年5月18日至2020年5月17日（第四、第五年）租金为189万元（计算方式：90万元×105%×2年）；四、第六年递增后年租金为992250元（计算方式：945000元×105%），即每日租金为2718.49元（计算方式：992250元÷365日）。2020年5月18日至2021年1月18日，共246日，租金为668748.54元（计算方式：2718.49元×246日）。综上，2015年5月18日至2021年1月18日，孙永鸿尚欠天主教爱国会租金4893631.40元（计算方式：1434882.86元+90万元+189万元+668748.54元）。 关于第四个争议焦点，《合作开发合同》约定，在工程竣工验收合格后，天主教爱国会以预收孙永鸿两年租金170万元抵付的形式支付工程款。孙永鸿在一审反诉请求中诉请的工程款3649366.24元已抵扣两年租金170万元，天主教爱国会同意在一审本诉主张的租金亦相应抵扣170万元工程款。故抵扣后，孙永鸿应向天主教爱国会支付租金3193631.40元（计算方式：4893631.40元-170万元）。自2021年1月19日至将南国街综合楼交还天主教爱国会之日，孙永鸿还应按每日2718.49元的标准支付租金（占有使用费）。 关于第五个争议焦点，首先，本案合同履行过程中双方均不存在根本违约行为，本案合同的解除是基于当事人之间丧失信赖基础导致合同不能继续履行而解除。其次，孙永鸿作为承租人，其利用涉案房屋对外经营时是存在商业风险的，孙永鸿主张天主教爱国会赔偿其剩余租期可获得的收益，缺乏事实依据，本院不予支持。孙永鸿对一审认定事实提出异议，主张一审法院遗漏查明孙永鸿剩余租期中可获得的收益，该项异议不成立。孙永鸿没有证据证实其实际产生了600万元的损失，孙永鸿投入装修600万元，合同租期为15年，现已承租近6年，剩余租期为9年，按租赁期限年度分摊方法计算，剩余租期装饰装修残值损失为360万元，一审法院综合分析本案纠纷产生的原因、合同实际履行情况，考虑导致合同解除的原因，根据公平原则，平衡双方的利益，酌情确定本案装修损失由天主教爱国会承担80%，孙永鸿承担20%，认定装修损失承担比例适当，一审判决天主教爱国会承担的装饰装修残值损失为288万元（计算方式：360万元×80%），本院予以维持。 关于第六个争议焦点，天主教爱国会一审变更诉讼请求后，一审法院开庭进行审理并在庭前向孙永鸿发出开庭传票，保障了孙永鸿应当享有的诉讼权利。孙永鸿主张一审程序违法，本院不予采信。 综上所述，孙永鸿的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费146987元（孙永鸿已预交），由孙永鸿负担。 本判决为终审判决。

审 判 长　　张　岚 审 判 员　　袁宇飞 审 判 员　　徐小晴

法官助理　　韦雨忱 书 记 员　　符贵芳