某某、天津京城投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津01民终3783号

上诉人（一审原告）：***，女，1951年8月17日出生，汉族，住天津市武清区。

委托诉讼代理人：王铁塔，武清区泉州法律服务所法律工作者。

上诉人（一审被告）：天津京城投资开发有限公司，住所地天津市武清区杨村泉州北路18号。

法定代表人：潘飞鹏，董事长。

委托诉讼代理人：邵立栓，男，该公司经理。

委托诉讼代理人：李丹，北京一格（天津）律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人天津京城投资开发有限公司（以下简称京城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持***的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由京城公司负担。事实与理由：1.上诉人购房面积为一二层各88.7平方米；2.依据合同约定的停产停业损失计算标准，第一层为每平方米每月140元，第二层为每平方米每月80元；3.应交房时间与实际交房时间相隔71个月，故应支持***的全部诉讼请求。

京城公司针对***的上诉请求辩称，不同意***的上诉请求。

京城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的全部诉讼请求，或者发回重审；2.一、二审诉讼费由***负担。事实与理由：1.京城公司已于2015年11月份电话通知包括***在内的还迁户办理房屋交接手续，其他情况相同的还迁户在2015年11月、2015年12月办理了交房结算。2.一审法院向武清区人民政府杨村街道办事处调取的2018年5月22日的视听资料中***自认了在2015年11月份接到了京城公司的收房通知，由于***考虑胜利路修路及房屋无法出租等原因自愿选择延期收房。3.***选择何时办理结算手续和收房入住是***的权利，京城公司无法控制，且京城公司已经通过在武清电视台发布广告和电话通知两种方式履行了通知义务。4.涉案房屋于2015年2月4日竣工验收合格，虽然竣工验收备案手续是2018年8月9日办理的，但房屋具备交付条件是竣工验收合格，而不是竣工验收备案。5.2019年涉案房屋所临胜利路修路完毕后***才到京城公司办理了房屋结算手续，且在房屋结算时双方已经按照合同的约定，将2013年12月26日至2015年12月1日之间的23个月延期交房的停产停业损失计算完毕，***在结算单据上签字确认，此为双方最终的结算依据。6.即使不认定结算单据具有最终结算的效力，那么2015年12月1日之后的损失也不能以合同约定的停产停业损失标准计算，合同约定的损失计算标准远高于***的实际损失，应予以调减。7.本案应认定为***逾期收房，而不是京城公司延期交房。

***针对京城公司的上诉请求辩称，不同意京城公司的上诉请求。

***向一审法院提出诉讼请求：1.判令京城公司给付***延期交房停产停业损失1063365.2元；2.诉讼费由京城公司承担。

一审法院认定事实：2012年5月1日，***、京城公司签订了《旧城改造工程杨村胜利路东侧临街用于商业经营楼房拆迁安置补偿协议书》和《旧城改造工程杨村胜利路东侧临街用于商业经营楼房被拆迁户购房合同》。合同约定，停产停业损失按被拆迁楼房建筑面积（不含附属用房）给予补偿。一层每平方米每月70元，二层每平方米每月40元，三层每平方米每月30元，按实际发生月份计算。乙方被拆迁的楼房共计三层，每层建筑面积50.02平方米。京城公司依据拆迁通知规定的搬迁期限结束之日起计算交房时间，时间为20个月，京城公司于2013年12月26日前，将竣工验收合格的商业用房交付乙方使用。因***原因，搬迁时间与交房时间不足20个月的，按实际发生月份京城公司支付***停产停业损失。除不可抗力因素外，因京城公司原因造成延长交房时间的，京城公司自逾期之月起，按实际发生月份，首层每平方米每月140元，二层每平方米每月80元，三层每平方米每月60元的标准给与***停产停业损失。合同还约定，房屋交付时，京城公司应书面通知乙方办理交接手续，交接房屋钥匙。合同签订后，京城公司组织建设，涉案房屋于2018年8月9日进行了竣工验收备案。一审庭审中，京城公司主张涉案房屋已于2015年2月4日竣工验收合格，符合交付条件，并通过电话通知***领取房屋钥匙，但京城公司未提交证据证明通过电话通知***领取钥匙的事实。***主张京城公司提交的竣工验收备案书并非涉案房屋的竣工验收备案书，涉案房屋至今不符合竣工验收合格交付标准，不能交付。2019年12月2日京城公司通知***领取房屋钥匙，京城公司支付***逾期交房的停产停业损失322128.8元。

一审法院认为，***、京城公司双方签订的《旧城改造工程杨村胜利路东侧临街用于商业经营楼房拆迁安置补偿协议书》和《旧城改造工程杨村胜利路东侧临街用于商业经营楼房被拆迁户购房合同》合法有效，双方应当严格遵照履行。本案中，双方合同约定交付房屋时京城公司应书面通知***办理收房手续，但京城公司未提交证据证明在2019年12月2日前进行书面通知的证据。另，根据京城公司提交的证据涉案房屋竣工验收备案的时间为2018年8月9日，即使京城公司主张的2015年11月电话通知***交房的行为属实，也不能认定京城公司当时的交付行为有效。综上，未能及时交付房屋应视为京城公司违约，***主张京城公司支付停产停业损失，一审法院予以相应支持，计算为：（140元+80元+60元）×50.02×71=994397.6元，减去已支付的322128.8元，还应支付672268.8元。***主张停产停业损失按照新购楼房面积进行计算不符合双方约定，一审法院不予支持。一审法院判决：一、天津京城投资开发有限公司于判决生效之日起五日内给付***停产停业损失672268.8元；二、驳回***其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费6584元，由被告担负5261元，***担负1323元。

二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了举证和质证。上诉人***提交：证据一、案外人李兴、李勇的母亲金文云和关志新的母亲何建英的身份证复印件，李兴、李勇、关志新拟与京城公司签订的和解协议书复印件，以及金文云、何建英出具的证明，证明京城公司曾以给付十几万元作为条件要求两家人证明2015年11月份京城公司发出过交房通知。证据二、***2019年12月签署的入住验房单，证明房屋无水无电。京城公司对***的证据质证意见为：对于证据一和证据二的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。本院经审查认为，不予采信***提交的证据。

京城公司提交：证据一、涉案房屋坐落的胜利路老照片；证据二、馨祥园2号楼及胜利路新照片，证明2015年11月份涉案房屋周围的马路破损严重，所以***收到电话通知后未收房。直至2019年9月胜利路维修完毕，还迁户的上访需求发生变化，才要求收房。证据三、李小林、李勇李兴购房款结算收据及领钥匙通知单，证明2015年11月及12月，其他还迁户均收到了京城公司的电话收房通知后办理了购房款结算手续，但没有进一步办理收房入住手续，均是因为胜利路导致房屋难以出租，还要承担物业费等费用，这也从侧面证明京城公司在2015年11月对***进行了电话通知。证据四、武清区河东片区六园备案证书，证明6个还迁小区于2014年和2015年陆续建成使用，2018年8月上旬统一办理了工程备案手续，该备案手续仅是下一步办理房屋产权证的要件，不属于还迁小区的交用要件，在2015年房屋建成至2019年还迁户陆续收房期间，没有人对京城公司的工程手续提出过异议。证据五、房地产租金评估报告，京城公司委托专业机构对河东片区租赁市场租金进行评估，证明***48个月的租金损失为119042.56元，该损失为新房建成后双方未能成功交接的实际损失，与合同约定停产停业损失差距巨大。证据六、案外人关志新起诉状及准许关志新撤诉的裁定书，证明其他5户还迁户关联诉讼正在等待该案的处理结果。***对于京城公司提交的证据的质证意见为：对于证据一和证据二的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可；对于证据三的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可；对于证据四中关于馨祥园的备案记录认可，其他备案记录与本案不具有关联性；对于证据五的真实性、关联性和证明目的不予认可；对于证据六的真实性认可，但对关联性和证明目的不予认可。本院经审查认为，对于京城公司提交的证据均不予采信。

一审法院审理查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，首先，《旧城改造工程杨村胜利路东侧临街用于商业经营楼房拆迁安置补偿协议书》和《旧城改造工程杨村胜利路东侧临街用于商业经营楼房被拆迁户购房合同》真实合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。其次，关于房屋交付时间，京城公司主张2015年11月底电话通知***收房，但依据合同约定交付房屋时京城公司应书面通知***办理交接手续，而京城公司未提交证据证明其于2015年11月底通过书面和电话形式通知***收房。另，京城公司主张双方于2019年12月对截至2015年12月1日的停产停业损失进行了结算确认，能够证明京城公司于2015年11月份履行了通知义务。对此，本院认为，双方均确认2019年12月2日京城公司才通知***领取房屋钥匙，而***于2019年12月份签字确认的还钱退款明细和京城公司的收据仅记载了***应收到的还迁款差额，并不能证明京城公司履行通知收房义务的时间。故京城公司主张的交房时间，理据不足，本院不予支持。再次，关于停产停业损失计算，因合同约定按照被拆迁楼房建筑面积计算，故***主张按照还迁的楼房面积计算缺少事实及法律依据，而京城公司关于合同约定的停产停业损失过高的主张，亦未提供充分的证据证实，故双方关于停产停业损失的上诉请求，本院均不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费17689.09元，由上诉人***负担7166.4元，由上诉人天津京城投资开发有限公司负担10522.69元。

本判决为终审判决。

审 判 长　苏庆松

审 判 员　刘东行

审 判 员　刘翠翠

二〇二一年八月二日

法官助理　蔡静宜

书 记 员　王皓婵

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

……

2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……