天津市天辉水泥有限公司、天津京城投资开发有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津01民终4208号

上诉人（一审被告）：天津市天辉水泥有限公司，住所地天津市武清区杨村王庄村东。

法定代表人：董波，总经理。

委托诉讼代理人：尉虎，男，该公司员工。

被上诉人（一审原告）：天津京城投资开发有限公司，住所地天津市武清区杨村泉州北路18号。

法定代表人：潘飞鹏，董事长。

委托诉讼代理人：陈娜，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：李丹，北京一格（天津）律师事务所律师。

一审第三人：天津富胜物流有限公司，住所地天津市武清区汊沽港镇津永公路98号一栋101室-25。

法定代表人：蒋再友，董事长。

上诉人天津市天辉水泥有限公司（以下简称天辉公司）因与被上诉人天津京城投资开发有限公司（以下简称京城公司）、一审第三人天津富胜物流有限公司（以下简称富胜公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初15522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

天辉公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,改判上诉人不向被上诉人交付并腾空武清区侧两块土地,继续履行《租赁协议》;2.撤销一审判决第三项,改判上诉人自2016年3月3日起,按上诉人应付租金的30%支付违约金;3.判令被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由:一、一审判决认定上诉人支付违约金的起算时间为2014年1月1日,属于认定事实严重错误。上诉人与杨村街企业服务中心签订的《租赁协议》于2013年12月31日到期后,上诉人继续使用租赁物,且杨村街企业服务中心没有提出异议,亦未要求上诉人腾房、撤离。即便2015年4月京城公司与杨村企业服务中心解除杨村二街集体资产委托管理协议后,京城公司亦未要求解除《租赁协议》。根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。被上诉人并未提供有效证据证明其曾要求解除合同,并要求上诉人返还诉争土地。故上诉人支付违约金的起始时间,应自本案立案时即2019年10月23日起算。即便按照一审判决认定的事实,即2016年3月3日被上诉人向上诉人发送《土地返还催告函》,上述《租赁合同》也应当自此时解除,在此之前上诉人不存在违约情形。二、一审判决适用法律错误。一审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金的金额错误。《租赁协议》关于违约金的约定明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”。截至一审判决作出之日,上诉人应付土地占用费（租金）总额约为73000元,在被上诉人未举证证明其受到额外损失的情况下,上诉人应支付的违约金最高不应超过应付土地占用费的30%,且违约金应自2016年3月3日开始起算。三、案涉租赁合同应当继续履行。上诉人自2013年1月1日租赁诉争土地至今,已经在诉争土地上建造建筑物、构筑物及其他地上附着物,如果将诉争土地腾空并交付被上诉人,上诉人恢复诉争土地原状的成本较大。解除租赁合同将导致合同双方利益显著失衡,而继续履行合同有利于各方利益实现。

京城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应驳回上诉，维持原判。

富胜公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

京城公司向一审法院起诉请求：1.判令天辉公司以及富胜公司立即将涉案场地返还京城公司；2.判令天辉公司给付京城公司租金58330元（截止到2019年10月31日止）、违约金106250元，共计164580元；3.判令天辉公司给付京城公司自2019年11月1日起至实际交付日止的占用费；4.诉讼费由天辉公司承担。

一审法院认定事实：诉争土地位于武清区侧两块土地（第一块地在靶挡后、辛庄村地南，面积8亩地，第二块地在王庄村××东、辛庄村地西，面积7亩地）。2003年4月9日天辉公司与杨村二街签订《协议书》，约定杨村二街将诉争土地租赁给天辉公司使用，期限自2003年1月1日起至2022年12月31日止。2010年京城公司与杨村街道办、杨村二街签订了《补偿协议》一份，该《补偿协议》明确了杨村二街的集体土地由京城公司开发整理并支付土地补偿款，杨村二街基于该土地享有的一切权益转移给京城公司。京城公司于2010年委托天津市武清区杨村街企业服务中心（以下简称杨村企业服务中心）管理杨村二街集体资产。2013年1月1日杨村企业服务中心与天辉公司签订《租赁协议》，约定将诉争土地租赁给天辉公司使用，期限为2013年1月1日至2013年12月31日，租金1万元，天辉公司与杨村二街签订的原租赁协议（合同）自该协议签订之日起自行解除，并约定，天辉公司未提出书面续租申请或双方不能达成续租协议的，天辉公司应于租期届满之日无条件腾空所租房屋并移交给杨村企业服务中心，逾期未腾空，杨村企业服务中心有权收回房屋，并由天辉公司按日承担年租金5‰的房屋占用违约金等。天辉公司与杨村企业服务中心合同到期后，双方未续签协议，天辉公司仍然占用诉争土地，未给付租金，且天辉公司与富胜公司签订《场地租赁合同》，约定天辉公司将66.35亩及相应办公室、宿舍等租赁给富胜公司，期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止。2015年4月京城公司与杨村企业服务中心解除杨村二街集体资产委托管理协议，2016年3月3日京城公司向天辉公司发送《土地返还催告函》，天辉公司未返还诉争土地。后京城公司起诉。另，根据京城公司提供的测绘图显示，诉争土地现处于富胜公司使用范围，地上未有房屋建筑。

一审法院认为，京城公司基于相关协议，取得诉争土地的使用、收益权，诉讼主体适格。天辉公司虽与杨村二街签订《协议书》约定租赁诉争土地期限为20年，但在之后天辉公司与杨村企业服务中心签订的《租赁协议》解除了该协议，且约定租赁期限至2013年12月31日。现《租赁协议》期限届满，京城公司作为诉争土地使用权人，要求返还诉争土地，证据充足，符合法律规定，予以支持。因天辉公司、富胜公司持续占用诉争土地，故天辉公司主张的超过诉讼时效问题，不予支持，京城公司主张的占用费（租金），符合《租赁协议》约定及法律规定，予以支持。京城公司主张的违约金过高，考虑公平原则，结合《租赁协议》约定、占用期间及贷款利率水平等，一审法院酌情支持32000元。京城公司的其他诉讼请求，证据及法律依据不足，一审法院不予支持。

一审法院判决：一、天辉公司、富胜公司于判决生效之日起三十日内将位于武清区侧两块土地（第一块地在靶挡后、辛庄村地南，面积8亩地，第二块地在王庄村××东、辛庄村地西，面积7亩地）腾空并交付京城公司；二、天辉公司于判决生效之日起五日内给付京城公司2014年1月1日起至2019年10月31日止的土地占用费58330元及自2019年11月1日起至实际交付土地之日止的土地占用费（以每年1万元标准计算）；三、天辉公司于判决生效之日起五日内给付京城公司违约金32000元（自2014年1月1日起至2019年10月31日止）;四、驳回京城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1796元，由京城公司负担767元，由天辉公司负担1029元。

二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实无误，本院予以确认。另被上诉人向本院提交申请，自愿将违约金数额调整为10000元。

本院认为，关于诉争《租赁协议》应否解除的问题，《租赁协议》期限届满后双方未签订新的协议延长租期，上诉人仍占有使用诉争租赁物，被上诉人亦未提出异议，故双方成立不定期租赁，被上诉人可以随时解除合同。现被上诉人明确提出解除合同，故诉争《租赁协议》应予解除，上诉人主张《租赁协议》应继续履行没有合同和法律依据，本院不予支持。关于违约金的起算点及数额问题，被上诉人从《租赁协议》到期之次日即2014年1月1日主张起算违约金，但如前所述，此时双方已成立不定期租赁。被上诉人于2016年3月3日向天辉公司发送《土地返还催告函》，解除《租赁协议》的意思表示此时方到达天辉公司，天辉公司未及时返还土地，应视为符合合同约定的违约金适用情形，因此，违约金应从《土地返还催告函》指定的返还土地期限届满之日即2016年4月4日起算，上诉人主张从2016年3月3日起算，系自行处分权利，本院照准。《租赁协议》约定的违约金标准过高，应根据合同的履行情况、被上诉人的实际损失、上诉人的过错程度进行调整。上诉人上诉请求按照租金的30%支付违约金，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院照准，经计算为10992元。被上诉人自愿将违约金数额调整为10000元，系其自行处分权利，不违反法律规定，且该数额低于上诉人上诉请求改判的金额，本院照准。

综上所述，上诉人天辉公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持天津市武清区人民法院（2019）津0114民初15522号民事判决第一项、第二项；

二、撤销天津市武清区人民法院（2019）津0114民初15522号民事判决第三项、第四项；

三、天津市天辉水泥有限公司于本判决生效之日起五日内给付天津京城投资开发有限公司违约金10000元（自2016年3月3日起至2019年10月31日止）;

四、驳回天津京城投资开发有限公司其他诉讼请求；

五、驳回天津市天辉水泥有限公司其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3592元，由天津京城投资开发有限公司负担2101元，由天津市天辉水泥有限公司负担1491元。二审案件受理费325元，由天津京城投资开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　苏庆松

审 判 员　刘翠翠

审 判 员　刘东行

二〇二一年八月十八日

法官助理　蔡静宜

书 记 员　张志英

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……