某某、天津京城投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津01民终4029号

上诉人（一审原告）：***，男，1969年10月9日出生，汉族，浙江省温岭市人，现住天津市武清区。

委托诉讼代理人：王铁塔，武清泉州法律服务所法律工作者。

上诉人（一审被告）：天津京城投资开发有限公司，住所地天津市武清区杨村镇泉兴路与来源道交口京城大厦。

法定代表人:潘飞鹏，董事长。

委托诉讼代理人：邵立栓，该公司员工。

委托诉讼代理人：段慧民，北京一格（天津）律师事务所律师。

上诉人***因与上诉人天津京城投资开发有限公司（以下简称京城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初4979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，改判加判京城公司给付***停产停业损失，争议金额为87749.2元；2.一、二审诉讼费用由京城公司承担。事实和理由：依据***与京城公司签订的《购房合同》，约定***购房面积的一、二层各为112平方米，停产停业损失首层每平方米每月140元，二层每平方米每月80元。据此计算自2015年12月至2019年12月停产停业损失为1207360元，与一审判决金额相差87749.2元。一审法院以原拆迁房屋面积计算停产停业损失没有依据，并严重背离双方合同约定的内容。

京城公司针对***的上诉请求辩称，不同意***的上诉请求。

京城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的全部诉讼请求，或者发回重审；2.一、二审诉讼费由***负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。2015年2月4日，涉案房屋经过五方验收合格，具备交付条件。2015年11月23日双方完成交房结算。京城公司当日向***交付领取钥匙通知单，通知其去物业领取钥匙，但***认为涉诉房屋门前商业道路损坏严重，无法正常经营，待政府修好道路后再办理入住手续。2.京城公司不存在违约行为，不应承担违约赔偿责任。涉诉房屋已验收合格并通知***领取房屋钥匙，物业公司亦出具情况说明，证明集中为还迁户办理入住手续。***自2015年11月23日至2019年8月期间，从未向京城公司提出过交付钥匙的请求，直至2019年9月，涉案房屋门前道路维修完毕后，***才去街道办事处反映要求交付房屋钥匙。3.***存在恶意不收房，不办理入住手续的客观事实，京城公司不应承担赔偿责任。

***针对京城公司的上诉请求辩称，不同意京城公司的上诉请求。

***向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告延迟交房的停产停业损失1207360元。2.本案全部诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2013年9月29日，被告与案外人房玉珍签订《旧城改造工程杨村××东侧临街用于商业经营楼房拆迁补偿协议书》，被告以货币补偿方式，对案外人房玉珍所有的坐落于杨村××东侧首层建筑面积100.02平方米、二层建筑面积110.58平方米的商业门面房进行拆迁补偿。其中关于停产停业损失问题，双方约定按被拆迁楼房建筑面积，以被拆迁户签订拆迁协议和购房合同，且被拆迁楼房拆除后，经拆迁人验收合格之日起，按实际发生月份，首层每平方米每月70元，二层每平方米每月40元标准，给予补偿。同日，被告与案外人房玉珍签订《旧城改造工程杨村××东侧临街用于商业经营楼房被拆迁户购房合同》，约定被告应于20个月内将竣工验收合格的商业用房交付使用，否则自逾期之月起，按实际发生月份，以首层每平方米每月140元，二层每平方米每月80元的标准，给予购买人停产停业损失。但购房合同中对20个月交付期限的起算时间未作约定。2014年4月24日，原告***与案外人房玉珍签订房屋买卖协议。房玉珍将上述涉案房屋购买权以470余万元的价格卖给原告***，双方并共同至被告处将上述购房合同的购房人由房玉珍变更为原告***。庭审中，原被告双方共同确认，涉案被拆迁房屋于2013年10月份完成拆除，被告应在20个月时间内即2015年6月份交付房屋。此后至2015年11月23日，被告经对涉案房屋被拆除前的评估值、新建房屋与被拆除房屋面积差额产生的相应价款、20个月施工期间停产停业损失及2015年7月至2015年11月份延期交房5个月的双倍停产停业损失等各项费用相互折抵核算后，确认还应返还原告***252140元。被告于同日通知原告到被告处领款，原告在被告出具的京ＪＣ8000085收款收据第一联上签字后，被告将该收据的第二联、第三联交付给原告。该收据第二联抬头为“天津京城投资开发有限公司收款收据”，内容为：今收到***交来的胜利路东侧地块总建筑面积为218.02平方米购房款人民币大写贰拾伍万贰仟壹佰肆拾元整，￥252140元。收款单位处加盖了被告财务专用章，收款人处由***签字。收据第三联除抬头变更为“天津京城投资开发有限公司领钥匙通知单”外，其余内容与第二联内容一致。被告称该第三联收据领钥匙通知单即为涉案房屋已具备交付条件，原告可以办理入住手续的证明。但数年间原告未能凭该领钥匙通知单领取到钥匙得到涉案房屋。2019年9月，原告及其他购房人经多次到武清区杨村街道办事处信访后，于2019年12月18日拿到涉案房屋钥匙，取得涉案房屋。

另查，就涉案房屋竣工验收问题，被告主张涉案房屋已于2015年2月4日经五方验收合格，2015年7月29日完成项目内的房屋测绘，2015年8月11日开始为拆迁户办理交接入住手续，2018年8月9日验收备案完毕。但原告认为，该验收备案书并不包含涉案门面房，涉案房屋至今不符合竣工验收合格标准，不具备交付使用条件。

一审法院认为，涉案房屋的拆迁安置补偿协议书及相应购房合同合法有效，应被遵照履行。虽然被告于2015年11月23日形式上向原告交付了领钥匙通知单，但该通知内容却是原告***收取被告给付的涉案房屋款项，与领取钥匙无关。另一方面，原告凭该领钥匙通知单确实未能实际领取到涉案房屋钥匙。直至2019年通过信访后，方于2019年12月领到房屋钥匙。根据购房合同约定，涉案房屋于2013年10月份拆除后，被告应在20个月内即2015年6月份向原告交付拆除改造后的房屋，否则应依约承担延迟交房期间双倍的停产停业损失。被告给付原告2015年7-11月份5个月双倍停产停业损失后，原告要求继续给付2015年12月至2019年12月49个月的双倍停产停业损失的诉讼请求，有事实依据，一审法院予以支持。但原告主张按新购房屋面积计算损失不当，应按拆除前的房屋面积即首层100.02平方米，二层110.58平方米计算，相关损失数额为100.02平方米×140元×49个月+110.58平方米×80元×49个月=1119610.8元。被告关于原告系由自身原因而延期收房的观点无事实依据，一审法院不予采信。此案因被告不同意调解，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告天津京城投资开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告***停产停业损失1119610.8元；二、驳回原告***其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费7833元，由被告天津京城投资开发有限公司担负7264元，原告***担负569元。

二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了举证和质证。上诉人***提交：案外人李兴、李勇、关志新拟与京城公司签订的和解协议书复印件，证明京城公司曾以给付十几万元作为条件要求两家人证明2015年11月份京城公司发出过交房通知。京城公司对证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。京城公司提交：1.照片，证明***拒绝收房系因涉案房屋门前修路问题。2.另案高书兰光盘，证明***和高书兰的情况是一样的，均是因道路维修问题未领取钥匙。3.收据，证明另一户李勇已经领完钥匙；4.房地产租金评估报告，证明涉案楼房按照双倍停产停业损失计算过高。经质证，***对上述证据均不予认可。本院经审查认为，二上诉人提交的证据均不足以证明其主张的事实，本院不予采信。

本院另查明，***于2019年12月18日领取涉案房屋钥匙时，房屋有电无水。***提交的视频显示，***在2019年底交接房屋钥匙前，曾到物业公司要求领取钥匙，物业公司工作人员称京城公司未将钥匙交接给物业公司，故无法给***钥匙。涉诉房屋至今未能办理房屋产权证书。一审法院审理查明的其他事实无误，本院予以确认。

本院认为，京城公司主张***因修路原因拒绝领取钥匙，其不应赔偿***停产停业损失。对此，本院不予支持。首先，京城公司主张涉案房屋自2015年2月4日竣工验收后即具备交付使用条件，但未能提交证据证明至2019年12月双方通过信访交接房屋钥匙前，多年来通过邮寄、现场确认等方式向***下发过通知，告知其可以领取钥匙，现京城公司称***拒绝领取钥匙，欠缺依据。其次，京城公司二审提交的视频系另案高书兰的视频，其未提交证据证明本案当事人***因修路问题拒绝领取房屋钥匙。再次，京城公司主张2015年11月23日通知***凭借收据第三联“领取钥匙通知单”至物业领取钥匙，但从***提交的视频看，直至2019年双方交接钥匙之前，物业公司仍称京城公司未将钥匙给付物业公司。复次，本案涉诉房屋于2018年8月9日方进行备案，京城公司主张自2015年2月4日验收合格即具备交付使用条件，欠缺依据。因此，京城公司主张其已通知***收房，系***自身原因未领取钥匙，不应赔偿其停产停业损失，本院不予支持。关于停产停业损失标准问题，因双方已就该标准进行过部分结算，且涉诉房屋为门脸商业用房可以经营使用，京城公司按租金标准主张该违约责任过高，本院不予支持。另，双方合同已约定停产停业损失应按原房屋面积计算，***主张按现房屋面积计算，与合同约定不符，本院不予支持。

综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15873.5元，由上诉人***负担997元，由上诉人天津京城投资开发有限公司负担14876.5元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　路

审 判 员　　姚　琦

审 判 员　　张　莹

二〇二一年九月六日

法官助理　　杨纪雷

书 记 员　　李　燕

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

……

2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……