延安绿色长城工贸有限公司
延安绿色长城工贸有限公司与**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
陕西省延安市宝塔区人民法院
陕西省延安市宝塔区人民法院
民事判决书
（2020）陕0602民初1336号
原告：延安绿色长城工贸有限公司（以下简称长城公司）。住所地：陕西省延安市宝塔区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9073。
法定代表人：邓朝阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王保卫，男，汉族，延安市延长县村民，现住该村，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX
被告：**，男，汉族，延安市吴起县村民，现住延安新区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。
原告长城公司与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城公司委托诉讼代理人王保卫，被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长城公司向本院提出诉讼请求：1、依法请求被告向原告支付所欠租赁费34126元（其中2019年度欠缴租赁费27976元，2020年超期占用的租赁费6150元）；2、依法请求被告赔偿其损坏物品的损失2300元；3、依法请求被告承担违约金4700元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告出租位于延安市宝塔区XX沟XX城XX区XX号的场地供被告经营使用，租赁期限为2017年2月1日起至2020年1月31日止，双方约定被告需每年向原告缴纳费用53976元（包括房屋租赁费51900元，物业管理费2076元）。2019年4月29日，被告通过微信转账方式向原告缴纳本年度费用26000元，至合同到期仍有27976元未向原告缴纳。2020年2月8日，被告通过短信方式告知原告不再续租，原告检查后发现场地内马桶等设施损坏，该损失应当由被告赔偿。2020年3月12日，被告向原告交还场地水卡、电卡，超期占用场地共计41天，平均每天费用150元，共计6150元，该费用应当由被告承担。被告不按时交纳租赁费构成违约，应当向原告支付违约金。现诉至法院，请求依法判决。
被告**辩称，2017年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同。2018年2月13日被告付款时误将合同第5条第1款管理保证金、押金计入租赁费，支付了原告57000元，多交3024元。2018年12月期间，原告在被告门市先后两次拿走習習居酒6848元（16瓶×428元）。被告于吴起给原告代购荞麦醋1470元（15件×98元）。2017年11月因暖气漏水和消防冻裂，原告口头答应赔偿被告地板补偿费8000元，上述费用共计19342元。原告要求被告赔偿损坏物品费2300元，以及支付超期占有场地费，无事实依据，应当予以驳回。2017年1月1日原告给被告交付的房屋就是毛坯房，何来物品损坏之说。2019年8月份被告已将房屋内所有物品搬离，2020年2月8日（疫情期间）被告以微信方式再次通知原告，房屋租赁合同到期后不再续租，并将房屋的水卡放于市场门房，所以原告要求被告承担2020年超期占用的房屋租赁费6150元，纯属子虚乌有。被告认为，原告应当偿还被告上述费用19342元，退还被告管理保证金和押金3000元，2019年4月29日被告支付原告租赁费26000元，实际应当支付原告租赁费5634元。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年1月1日原、被告签订《商铺租赁合同书》（原告系出租人，被告系承租人），该合同就租赁范围、租赁期限、租赁方式、租金、费用及支付；履约保证金和质量保证金；甲方的权利和义务；乙方的权利和义务；违约责任等作出了详细约定，该合同第四条第5项约定，“场地租赁使用费、物业费用为每年交纳一次，本合同签订时缴纳本年度的费用，以后每年度费用在前一年度使用到期前三十日内缴纳”。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告所签订的《商铺租赁合同书》真实、合法、有效，本院予以确认。关于被告拖欠原告租赁费的金额。被告未严格按照案涉《商铺租赁合同书》的约定向原告支付租赁费，构成违约，故被告应当支付原告租赁费24952元（53976元/年×3年-53976元-57000元-26000元）。关于被告是否应当承担自2020年2月1日至2020年3月12日止的租赁费。从本案审理情况看，被告并无续租的意思表示。2020年2月8日被告即已向原告返还了案涉租赁物，原告对此无异议。租期届满后虽存在水卡、电卡迟延交付的情况，但不可完全归责于被告，且原告并未举证证明被告迟延返还水卡、电卡给其造成损失，故原告诉请被告承担自2020年2月1日至2020年3月12日止的租赁费6150元，本院不予支持。原告主张被告赔偿物品损失2300元，证据不足，本院不予支持。关于案涉违约金的争议。被告未严格按照案涉《商铺租赁合同书》的约定向原告支付租赁费，构成违约，原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告约定的违约金计算标准过高，被告已申请减少，但原告未举证证明因被告违约给其造成损失的具体数额，故结合本案实际，自2019年2月1日至2019年4月28日止，被告应支付原告违约金719.18元[53976元×4.35％×130%÷365天×86天）]。自2019年4月29日至2020年4月3日止，被告应支付原告违约金1473.68元[27976元×4.35％×130%÷365天×340天）]，以上违约金合计2192.86元。本案合同履行过程中，原告收取被告的履约保证金1000元、质量保证金2000元，结合本案实际，原告应当予以退还。被告所述地板补偿费8000元，证据不足，且被告未提起反诉，故本案不予审查。被告所述習習居酒款6848元、代购荞麦醋款1470元，与本案不属于同一法律关系，故本案不予审查。
综上所述，被告应当支付原告租赁费24952元、违约金2192.86元，合计27144.86元。原告应当退还被告履约保证金1000元、质量保证金2000元，合计3000元。以上款项折抵后，实际由被告支付原告24144.86元（27144.86元-3000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告**于本判决生效之日起五日内一次性支付原告延安绿色长城工贸有限公司24144.86元。
二、驳回原告延安绿色长城工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，原告延安绿色长城工贸有限公司已预交，减半收取计25元，实际由被告**负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 员 石亚弟
二○二○年六月一日
书 记 员 杜 瑞
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