成都德斯行物业管理有限公司与四川斯瑞奇电器有限公司、四川陇际科技有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

成都市锦江区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）锦江民初字第3053号

原告成都德斯行物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。

法定代表人翟凯。成都德斯行物业管理有限公司公司总经理。

委托代理人甘果，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。

被告四川斯瑞奇电器有限公司。住所地：成都市龙泉驿区。

法定代表人杨泽炳，四川斯瑞奇电器有限公司董事长。

委托代理人白陈莉，女，1985年3月11日出生，住成都市龙泉驿区，四川斯瑞奇电器有限公司工作人员。

被告四川陇际科技有限公司。住所地：成都市武侯区。

法定代表人安馨，四川陇际科技有限公司总经理。

原告成都德斯行物业管理有限公司（简称德斯行公司）与被告四川斯瑞奇电器有限公司（简称斯瑞奇公司）、四川陇际科技有限公司（简称陇际公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法由审判员张真伟适用简易程序独任审判，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告德斯行公司的委托代理人甘果，被告斯瑞奇公司委托代理人白陈莉、陇际公司法定代表人安馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告德斯行公司诉称，德斯行公司与陇际公司于2013年3月18日签订《中加国际前期物业服务合同》，合同对物业服务收费标准、费用支付的期限及时间进行了约定。后陇际公司将其所有的199平方米部分物业出租给斯瑞奇公司，约定从2013年10月1日起由斯瑞奇公司承担相应平方米的物管费和水电费，陇际公司向德斯行公司对斯瑞奇公司支付物管费的义务承担连带责任。合同签订后，德斯行公司依约履行了提供物业服务的义务，但斯瑞奇公司从2014年10月1日起，拒绝缴纳物业管理费。请求判令：1、斯瑞奇公司支付2014年第四季度、2015年一、二季度物业服务费用共计17910元；2、斯瑞奇公司按每日千分之三支付自2014年9月15日至付清之日止的延迟付款违约金（暂计至2015年4月10日为6178元）；3、陇际公司对斯瑞奇公司的上述付款义务承担连带责任；4、本案诉讼费由斯瑞奇公司、陇际公司承担。

被告斯瑞奇公司答辩称，1、对于德斯行公司主张的欠付物业费事实无异议。2、德斯行公司未尽其物业服务义务，存在空调机房未采取防噪音措施，电梯运行、公共照明不符合5A级写字楼标准并有严重安全隐患，未公平分配固定车位、未提交收取物价局对收取停车费的文件，在代收水电费中有提高标准乱收费，环境卫生差等问题，斯瑞奇公司有理由拒绝支付相关费用。3、斯瑞奇公司不应支付违约金，并且违约金过高。

经审理查明：

成都市锦江区毕昇路256号成都中加国际（简称中加国际）系由四川中加时代投资有限公司（简称中加公司）开发的写字楼／地下车库物业。2013年3月18日，甲方德斯行公司与乙方陇际公司签订《中加国际前期物业管理服务合同》（简称《物业合同》）。合同约定，鉴于乙方已于2013年3月1日与中加公司签订《中加国际房屋转让合同》购买中加国际5-15-1号（面积389.37平方米）物业，同时中加公司委托德斯行公司提供前期物业管理服务，双方同意共同遵守《成都中加国际业主临时管理规约》（简称《管理规约》）。一、甲方权利、义务和责任，包括物业共享设施、设备的维修、养护、运行和管理等18项。二、乙方权利、义务和责任。乙方自开发商发出交房通知书确定的交房日期2013年4月1日开始向甲方支付物业服务费等相关费用，无论乙方所属单位是否空置或被占用，均应按时足额缴纳物业服务费及其它应缴之费用。三、物业服务收费。1、公共性服务收费采用包干制方式，按房屋面积收取。2、写字楼10.00元／平方米·月（不含中央空调使用费及空调系统末端设备能耗使用费）。3、其它费用。包括3.1、装饰装修管理服务费，3.2、特约服务费用，3.3、水、电等能耗费用，可由乙方自行缴纳，也可由甲方代缴。4、特约服务费。5、停车费。停车位属开发商所有的向开发商支付停车位使用费，购买车位产权的业主按甲方公示标准向甲方支付车位物业服务费。其他车辆停放费以甲方公示标准执行。6、费用费支付。按季度收取、提前预收，首次预交1个季度的物业服务费，首次交费期满15个日历天数前预交下季度物业服务费，以此类推，之后乙方均应于上季度期满前15个日历天前预缴下季度物业服务费。乙方与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照以额定支付的，乙方负连带支付责任。合同还约定，甲方服务期限自合同生效之日起至重新选聘物业公司订立物业服务合同开始履行之日止。若发生任何争执协商不成，向物业所在地人民法院提起诉讼。《管理规约》规定，业主、使用人在应付款项到期后十日内仍未支付交纳物业服务费及其他应交纳费用的，物业服务企业有权收取自应付之日起至实际支付日按逾期未支付金额每日千分之三累加（复利方式）收取违约金。陇际公司同日签署《管理规约》，承诺如有违反规约及其附件规定，由本人（法人）及受让人（承租人）共同连带承担。

后陇际公司将前述物业的部分出租给斯瑞奇公司使用。2014年9月5日，甲方德斯行公司和乙方斯瑞奇公司签订了《“中加国际”停车场地使用协议》（简称《停车场地协议》），约定中加国际5号楼地下停车场未标注“专用车位”的停车位，乙方车辆均可使用，乙方有偿使用停车场的的期限自2014年9月8日至2015年9月7日止，每辆车每月300元，乙方需要使用停车场地的车辆共计3辆，乙方须支付使用费用10800元／年。2013年7月1日，斯瑞奇公司以前述中加国际5-15-1号承租人名义签署《管理规约》，承诺如新承租人有违反规约及其附件规定的行为，法律责任将由本人及新承租人共同连带承担。2013年11月11日，斯瑞奇公司、陇际科技公司向德斯行公司出具《情况说明》称，中加国际5-15-F-01共389.37平方米，陇际公司自用190.37平方米，出租199平方米给斯瑞奇公司，从2013年10月1日起，由斯瑞奇公司承担相应平方的物管费和水电费。德斯行公司在《情况说明》上签章。

因斯瑞奇公司拖欠物业服务管理费，德斯行公司2014年11月6日、2014年12月23日、2015年1月27日分别向斯瑞奇公司发出缴费通知，2015年3月19日发出律师函，要求斯瑞奇公司支付拖欠的物业服务费。之后，斯瑞奇公司向德斯行公司提交了“关于物业费用缴费通知的回复函”，德斯行公司复函就水、电费收费标准及依据进行了说明。现斯瑞奇公司未支付承租部分在2014年第四季度、2015年第一、二季度，即2014年10月1日至2015年5月31日期间物业服务费，陇际公司亦未代为付款。

另查明，德斯行公司对中加国际进行物业管理服务中，进行了电梯保养、空调机房降噪改造等工作。

上述事实，有双方当事人陈述及提交企业法人营业执照、组织机构代码证及法人代表身份证明、企业信用公示系统查询信息、税务登记证、《物业合同》、《管理规约》（含《承诺书》）、情况说明、《律师函》、物业服务费用缴费通知两张、欠费催缴回执、斯瑞奇公司欠缴物管费及违约金计算表、《缴费通知单的回复》、《中加国际5号楼空调机房降噪改造施工合同书》及发票、《电梯使用标志》、《乘客、载货电梯保养作业单》、《停车场场地使用协议》、《关于启动中加国际5号楼地下停车场收费系统的通知》（简称《停车场收费通知》）等证据证实。

本院认为，业主将物业出租给他人使用并约定承租人交纳物业费的，物业服务企业可以要求业主与承租人承担连带责任。陇际公司与德斯行公司签订的《物业合同》为当事人真实意思表示，双方成立物业服务合同关系。陇际公司与德斯行公司同意共同遵守《管理规约》，陇际公司及其物业承租人斯瑞奇公司也签署该规约、承诺与业主互负共同连带责任，三方共同确认斯瑞奇公司应就承租陇际公司5-15-1号中199平方米向德斯行公司支付物业服务费，故《管理规约》对物业服务双方权利义务的规定构成物业服务合同的内容，且《物业合同》、《管理规约》直接约束物业使用人斯瑞奇公司。斯瑞奇公司、陇际公司对其欠付物业服务费的事实也予以承认，德斯行公司要求两公司履行连带给付责任，本院予以支持。德斯行公司主张2014年第四季度、2015年第一、二季度，即2014年10月1日至2015年5月31日期间物业服务费数额为17910元，本院根据《物业合同》对物业服务费标准10元／平方米·月的约定，予以核算确认，其中每一季度为5970元。

关于斯瑞奇公司、陇际公司应否支付违约金及违约金是否过高的问题。根据《管理规约》规定，迟延十日以上未支付物业服务费，物业服务企业有权按未付金额每日千分之三累加方式，收取自应付之日计至实际支付之日的违约金。同时，《物业合同》约定上季度期满前15个日历天前预缴下季度物业服务费。斯瑞奇公司、陇际公司至今未支付2014年第四季度、2015年第一、二季度物业服务费，双方约定的违约金支付条件成就，德斯行公司要求约定的每日千分之三标准计收违约金与双方约定相符。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二规定的“过分高于造成的损失”。德斯行公司未就因对方违约产生的损失提出证据，对其实际损失可参照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款利率确定。德斯行公司主张的违约金标准与此对比，确属过分高于其实际损失，斯瑞奇公司、陇际公司抗辩违约金标准过高的意见可以采纳。基于公平原则，本院确定以德斯行公司的实际损失为基础，按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款利率的130%予以调减。同时，根据斯瑞奇公司、陇际公司迟延付款事实和双方约定的支付方式，应分段确定违约金计算基数。

关于斯瑞奇公司、陇际公司抗辩有理由拒绝支付物业服务费的问题。围绕该项抗辩意见，斯瑞奇公司、陇际公司主张德斯行公司物业服务存在空调、电梯、照明服务方式与相关标准不符，有严重安全隐患，高标准乱收费，环境卫生差，未公平分配固定车位及无收费依据等问题，并提交《停车场收费通知》一份。首先，德斯行公司在本案中主张的物业服务费，是以《物业合同》第三条第1、2项约定的公共性服务收费，与同条第5项约定的停车费互不包含，双方还另行签订了《停车场地协议》，明确斯瑞奇公司可使用“专用车位”以外的停车位，对停车场使用费进行了补充约定，德斯行公司发出的《停车场收费通知》也与《停车场地协议》的约定内容相符。故斯瑞奇公司、陇际公司要求分配固定车位及认为停车费无收费依据与在案证据证明的事实不符，不能成立。其次，故斯瑞奇公司、陇际公司对其主张德斯行公司的其他乱收费事项和物业服务瑕疵均未提交证据，应承担举证不利的后果。因此，斯瑞奇公司、陇际公司抗辩有理由拒绝支付物业服务费不能成立，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告四川斯瑞奇电器有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成都德斯行物业管理有限公司支付物业服务费17910元，并支付迟延付款违约金（迟延付款违约金的数额，按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款利率的130%计算，自2014年9月16日至2014年12月15日期间以5970元为基数，自2014年12月16日至2015年3月15日的期间以11940元为基数，自2015年3月16日至付清为止以17910元为基数）；

二、被告四川陇际科技有限公司对被告四川斯瑞奇电器有限公司第一项债务，向原告成都德斯行物业管理有限公司负连带责任。

三、驳回原告成都德斯行物业管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费402元，减半收取201元，由被告四川斯瑞奇电器有限公司、四川陇际科技有限公司负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　张真伟

二〇一五年七月二十日

书记员　　王　超

附本判决所适用法律条文全文

《中华人民共和国合同法》

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。